18/11/2025

ARRÊT N° 570/2025

N° RG 23/00240 – N° Portalis DBVI-V-B7H-PGXN

EV/IA

Décision déférée du 11 Juillet 2022

Juge des contentieux de la protection de [Localité 11]

( 22/00057)

M. BERGE

[M] [S]

C/

[J] [E]

S.C.I. LES DEMOISELLES

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU DIX HUIT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

Madame [M] [S]

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représentée par M^e Maylis VINCENT, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 31555/2023/001594 du 06/02/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 11])

INTIMÉS

Monsieur [J] [E]

[Adresse 2] [Adresse 9]

[Localité 1]

Représenté par M^e Pauline QUINTANILHA, avocat au barreau D’ARIEGE

S.C.I. LES DEMOISELLES

[Adresse 10]

[Localité 8]

Représentée par M^e Catherine CARRIERE-PONSAN de la SCP CANDELIER CARRIERE-PONSAN, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant E. VET, Conseiller faisant fonction de président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, présidente

S. GAUMET, conseillère

J.C. GARRIGUES, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, présidente, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURES

Par acte du 11 juin 2025, la Sci Les Demoiselles a donné à bail à Mme [M] [S] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 490 € et une provision pour charges d’un montant de 40 €.

M. [J] [E] s’est porté caution solidaire des engagements de Mme [S] par acte séparé de la même date.

Par acte du 31 décembre 2021, la Sci Les Demoiselles a fait assigner Mme [M] [S] et M. [J] [E] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse, aux fins de :

— constater que Mme [M] [S] n’a versé aucun loyer entre le 1er novembre 2019 et le 30 juin 2020,

— condamner solidairement Mme [M] [S] et M. [J] [E] au paiement de la somme de 4003,94 € au titre des loyers impayés entre le 1er novembre 2019 et le 30 juin 2020,

— constater que l’appartement est affecté de dégradations survenues pendant la durée du bail,

— condamner solidairement Mme [M] [S] et M. [J] [E] au paiement de la somme de 2238 € TTC au titre des dégradations locatives,

— condamner solidairement Mme [M] [S] et M. [J] [E] au paiement de la somme de 408,84 € TTC au titre de la perte de loyers du 2 au 25 avril 2021,

— condamner in solidum Mme [M] [S] et M. [J] [E] au paiement de la somme de 2500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum Mme [M] [S] et M. [J] [E] aux dépens en ce compris les frais de commandement de payer.

Par jugement réputé contradictoire du 11 juillet 2022, le juge des contentieux de la protection a :

— condamné solidairement Mme [M] [S] et M. [J] [E] ès qualités de caution au paiement de la somme de 4003,94 € au titre des loyers impayés entre le 1er novembre 2019 et le 30 juin 2020,

— condamné solidairement Mme [M] [S] et M. [J] [E] ès qualités de caution au paiement de la somme de 1011,28 €TTC au titre des dégradations locatives,

— rejeté la demande concernant la perte de loyers de 408,84 €,

— condamné solidairement Mme [M] [S] et M. [J] [E] ès qualités de caution à la somme de 400 € au titre du code de procédure civile,

— condamné solidairement Mme [M] [S] et M. [J] [E] ès qualités de caution aux dépens,

— rejeté toutes demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration du 20 janvier 2023, Mme [M] [S] a relevé appel de la décision.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Mme [M] [S] dans ses dernières conclusions du 16 mai 2025, demande à la cour au visa des articles 1219, 1220 et 1345-5 du code civil, l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 145 du code de procédure civile, de :

— réformer la décision rendue par le tribunal judiciaire de Toulouse le 11 juillet 2022 en ce qu’elle a :

* condamné solidairement Mme [M] [S] et M. [J] [E] ès qualités de caution au paiement de la somme de 4003,94 € au titre des loyers impayés entre le 1er novembre 2019 et le 30 juin 2020,

* condamné solidairement Mme [M] [S] et M. [J] [E] ès qualités de caution au paiement de la somme de 1011,28 € au titre des dégradations locatives,

* condamné solidairement Mme [M] [S] et M. [J] [E] ès qualités de caution au paiement de la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné solidairement Mme [M] [S] et M. [J] [E] ès qualités de caution aux dépens,

En lieu et place,

— juger que la Sci Les Demoiselles a manqué à son obligation de délivrance et de jouissance paisible de la chose louée,

— juger que Mme [M] [S] était dans l’impossibilité de jouir de son logement situé [Adresse 3],

— condamner la Sci Les Demoiselles à la somme de 3.000 € au titre du préjudice de jouissance subi par Mme [M] [S],

— condamner la SCI Les Demoiselles au paiement de la somme de 3.000 € au titre du préjudice de moral subi par Mme [M] [S],

— condamner la Sci Les Demoiselles au paiement de la somme de 4.000 € au titre du préjudice de santé subi par Mme [M] [S],

A titre principal,

— juger que Mme [M] [S] est recevable à opposer l’exception d’inexécution en ne payant pas les loyers,

A titre subsidiaire, et si le tribunal devait estimer que les loyers sont dus et rejeter l’exception d’inexécution,

— juger que le montant de la dette due par Mme [M] [S] s’élève à hauteur de 4.015,40 €,

En conséquence,

— juger que le montant des dommages-et-intérêts versés à Mme [M] [S] se compenseront avec la dette,

Si, par extraordinaire, le montant des loyers était supérieur au montant des dommages-et-intérêts accordés à Mme [M] [S],

— accorder des délais de paiement relatifs au reliquat de la dette locative amputée de la somme des dommages-et- intérêts qui seront alloués à Mme [M] [S], délais qui ne pourront être inférieurs à 24 mois,

En tout état de cause,

— condamner la Sci Les Demoiselles au paiement de la somme de 4.000 € en application de l’art 700 du Code de Procédure civile et de l’article 37 de la loi sur l’aide juridictionnelle ainsi qu’aux entiers dépens jusqu’à parfaite exécution du jugement,

Sur l’appel incident élevé par la Sci Les Demoiselles,

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a rejeté la demande de la Sci les Demoiselles de voir Mme [M] [S] et M. [J] [E] condamnés au paiement de la perte de loyer,

En conséquence,

— débouter la Sci les Demoiselles de sa demande relative à la condamnation de Mme [M] [S] au paiement de la somme de 2.238,00 € TTC au titre des dégradations locatives,

— débouter la Sci les Demoiselles de sa demande relative à la condamnation de Mme [M] [S] au paiement de la somme de 408.84 € TTC au titre de la perte de loyers du 2 au 25 avril 2021,

— rejeter la demande de la Sci les Demoiselles de voir Mme [M] [S] et M. [J] [E] condamnés in solidum au paiement de la somme de 4.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entier dépens de l’instance d’appel,

— débouter la Sci les Demoiselles de l’ensemble de ses demandes.

M. [J] [E] dans ses dernières conclusions en date du 24 juillet 2025, demande à la cour au visa des articles 145, 908, 909, 910-4 et suivants, et 954 du code de procédure civile et 1214, 1220, et 1345-5 du code civil et les articles 6 et suivants de la loi du 6 juillet 1989, de :

— juger que la Sci les Demoiselles n’a fait valoir aucun argument en défense conformément à l’irrecevabilité de ses écritures en date du 6 juin 2023 et postérieures, constatée par le conseiller de la mise en état dans son ordonnance du 21 novembre 2023,

En conséquence,

— réformer la décision rendue par le tribunal judiciaire de Toulouse le 11 juillet 2022 en ce qu’il a :

* condamné solidairement Mme [M] [S] et M. [J] [E] à régler la somme de 4003,94 € au titre des loyers impayés entre le 1er novembre 2019 et le 30juin 2020,

* condamné solidairement Mme [M] [S] et M. [J] [E] à régler la somme de 1011,28 € au titre des réparations locatives,

* condamné solidairement Mme [M] [S] et M. [J] [E] à régler la somme de 400 € au titre de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens,

Statuant à nouveau :

— juger que la Sci les Demoiselles a manqué à son obligation de délivrance et de jouissance paisible de la chose louée,

— juger que Mme [M] [S] était dans l’impossibilité de jouir de son logement sis [Adresse 4],

— condamner la Sci les Demoiselles à régler la somme de 3000 € au titre du préjudice de jouissance,

— condamner la Sci les Demoiselles à régler la somme de 3000 € au titre du préjudice moral,

— condamner la Sci les Demoiselles à régler la somme de 4000 € au titre du préjudice de santé,

A titre principal,

— juger que Mme [M] [S] est recevable à soulever l’exception d’inexécution,

A titre subsidiaire, si la cour devait estimer que les loyers sont dus et rejeter l’exception

d’inexécution,

— juger que le montant de la dette due par Mme [M] [S] s’élève à la somme de 4015,40 €,

— juger que le montant des dommages-et-intérêts se compenseront avec cette dette,

A titre infiniment subsidiaire, si le montant des loyers était supérieur au montant des dommages-et-intérêts accordés à Mme [M] [S],

— accorder des délais de paiement à M. [J] [E], à hauteur de 24 mois,

Sur l’appel incident de la Sci les Demoiselles,

A titre principal,

— juger l’appel incident irrecevable car contenu dans ses écritures en date du 6 juin 2023 déclarées irrecevables par le conseiller de la mise en état dans son ordonnance du 21 novembre 2023,

A titre subsidiaire, si l’appel incident est déclaré recevable,

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a rejeté la demande de la Sci les Demoiselles de voir condamner Mme [M] [S] et M. [J] [E] au titre des dégradations locatives et de la perte de loyer,

— débouter la Sci les Demoiselles de sa demande de condamnation de M. [J] [E] à la somme de 2238 €, solidairement avec Mme [M] [S] à hauteur de 1011,28 € au titre des dégradations locatives,

— débouter la Sci les Demoiselles de sa demande de condamnation de M. [J] [E] à la somme de 408,84 €,

En tout état de cause,

— débouter la Sci les Demoiselles de ses demandes formulées au titre des articles 699 et 700 du code de procédure civile,

— condamner la Sci les Demoiselles à régler à M. [J] [E] la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par ordonnance du 21 novembre 2023, le conseiller chargé de la mise en état a déclaré irrecevables les conclusions et pièces de la Sci Les Demoiselles du 6 juin 2023 dans le dossier RG 23/240.

— sur la recevabilité des conclusions de l’intimée :

M. [E] fait valoir que les dernières conclusions au fond de l’intimée doivent être déclarées irrecevables au regard de l’ordonnance du 21 novembre 2023 et de l’ordonnance en interprétation du 29 novembre 2024 laquelle rappelle la jonction d’instance qui n’a pas pour effet de créer une procédure unique. Ainsi, le second appel n’a pas entraîné un report du délai pour conclure. Il précise que le jeu de conclusions du 5 juin 2023 a aussitôt été déclaré irrecevable.

La Sci Les Demoiselles oppose qu’après avoir formé appel le 27 janvier 2023, M. [E] a conclu le 21 avril 2023 et qu’en conséquence ses propres conclusions en réponse du 16 juin 2023 étaient recevables.

Elle souligne que d’ailleurs M. [E] n’a pas soulevé l’irrecevabilité des conclusions établies à son encontre à l’audience d’incident.

Sur ce

Par déclaration du 20 janvier 2023, Mme [S] a formé appel de la décision déférée, la procédure a été enregistrée sous le RG 23/240. Mme [S] a conclu au fond le 7 mars 2023.

Par déclaration du 27 janvier 2023, M. [E] a formé appel de la décision, la procédure a été enregistrée sous le RG 23/308.

Par ordonnance du 8 mars 2023, les deux procédures ont été jointes sous le numéro RG 23/240.

Le 21 avril 2023, M. [E] a conclu au fond.

L’intimée a conclu au fond le 6 juin 2023.

Par ordonnance du 21 novembre 2023, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevables les conclusions de la Sci Les Demoiselles du 6 juin 2023 en ce qu’elles ne comportent pas de dispositif. La cour relève que dans le cadre de cette instance M. [E] a indiqué s’en remettre et n’a pas sollicité l’irrecevabilité des conclusions établies à son encontre le 16 juin 2023.

La jonction qui est une mesure d’administration ne crée pas de procédure unique de sorte que les diligences faites dans une procédure n’ont aucun effet sur les délais de procédure de l’autre.

Par ailleurs, la jonction de deux procédures sous un numéro de RG unique empêche le dépôt de conclusions sous le second numéro.

En conséquence, s’il résulte de l’irrecevabilité des premières conclusions établies par la Sci Les Demoiselles le 6 juin 2023 que les conclusions qu’elle a déposées le 16 suivant étaient irrecevables à l’égard de Mme [S], elles ont été déposées dans le délai de trois mois des premières conclusions de M. [E] et n’étaient donc pas irrecevables à son égard.

En conséquence, il ne peut être fait droit à la demande de M. [E] de voir« juger que la Sci Les Demoiselles n’a fait valoir aucun argument en défense conformément l’irrecevabilité de ses écritures en date du 6 juin 2023 et postérieures » et les conclusions de la Sci Les Demoiselles seront déclarées recevables à son égard.

La Sci Les Demoiselles, par conclusions du 4 avril 2025, demande à la cour de :

— confirmer le jugement du 11 juillet 2022 en ce qu’il a condamné solidairement Mme

[M] [S] et M. [J] [E] es qualité de caution à verser à la Sci Les

Demoiselles la somme de 4003,94 € au titre de l’arriéré locatif ainsi qu’aux dépens

Vu I’appeI incident de Ia Sci Les Demoiselles,

— infirmer le jugement du 11 juillet 2022 sur Ie quantum des sommes auxquelles a été condamné M. [J] [E] au titre des dégradations locatives et frais irrépétibles et rejeté la demande de la SCI Les Demoiselles au titre de la perte de loyers,

Y venant en appel et statuant a nouveau,

— condamner M. [J] [E] au paiement de la somme de 2.238,00 € au titre des dégradations locatives, dont 1.011,28 € solidairement avec Mme [S],

— condamner M. [J] [E] au paiement de la somme de 408,84 € au titre de la perte de loyers du 2 au 25 avril 2021,

— condamner M. [J] [E] au paiement d’une somme de 2.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, s’agissant des frais irrépétibles engagés par la SCI Les Demoiselles en premiere instance, dont 400 € in solidum avec Mme [M] [S],

— condamner M. [J] [E] au paiement d’une somme de 4.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, s’agissant des frais irrépétibles engagés par Ia SCI Les Demoiselles en cause d’appel, ainsi qu’aux dépens de l’instance d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 1er septembre 2025.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence à la décision déférée ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS

— sur la recevabilité des demandes de M. [E] :

La Sci Les Demoiselles souligne que les demandes de M. [E] de voir condamner la Sci Les Demoiselles à régler la somme de 3000 € à Mme [S] en réparation de son préjudice de jouissance, 3000 € pour préjudice moral et 4000 € pour préjudice de santé doivent être déclarées irrecevables faute pour lui d’un intérêt à agir.

M. [E] n’a pas répondu sur ce point.

Sur ce :

L’article 31 du code de procédure civile dispose: « L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. ».

L’intérêt à agir doit être personnel et direct. Or, en l’espèce, la caution ne justifie d’aucun intérêt personnel et direct à solliciter la condamnation de la Sci Les Demoiselles en paiement de sommes en indemnisation des préjudices de jouissance, morale et de santé au bénéfice de Mme [S]. M. [E] est donc irrecevable à agir au titre de ces demandes.

— au fond:

Mme [S] fait valoir que:

' l’appartement donné à bail comportait d’importantes traces de moisissures et que le parquet gondolait, pourtant, malgré ses multiples relances la bailleresse n’a pas fait procéder à des réparations pérennes, rendant l’appartement à ce point insalubre qu’elle a fini par le quitter entre octobre 2019 et juin 2020,

' le 19 octobre 2019 elle a subi un nouveau dégât des eaux rendant le bien impossible à occuper ainsi qu’il résulte de l’expertise réalisée le 8 novembre 2019,

' le manquement de la bailleresse à l’obligation de délivrance justifie de lui opposer l’exception d’inexécution la libérant de son obligation de paiement du loyer ,

' elle a libéré l’appartement le 2 avril 2021.

M. [E] considère que Mme [S] a dû vivre dans un logement insalubre dès les premiers mois d’occupation et est en droit d’opposer l’exception d’inexécution à la bailleresse.

La Sci Les Demoiselles oppose aux demandes de M. [E] qui indique souscrire à l’ensemble des arguments développés par Mme [S]:

' qu’elle a parfaitement respecté ses obligations et qu’il n’est pas démontré que le logement serait inhabitable ni même insalubre alors qu’il était neuf lors de l’entrée dans les lieux, que seule une déformation esthétique du parquet a été entraînée par le dégât des eaux du 6 octobre 2019,

' que la locataire a retardé d’un mois la réalisation des travaux de reprise alors qu’elle ne justifie pas avoir quitté son logement d’octobre 2019 à juin 2020. Par ailleurs les désordres dont se plaignait la locataire sont survenus antérieurement au 6 octobre 2019 mais en l’absence d’alerte ni le bailleur ni son mandataire n’ont pu y mettre fin

Sur ce :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à payer le montant du loyer contractuellement convenu.

L’article 6 de la même loi prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, ne laissant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Par ailleurs, selon le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 les caractéristiques du logement décent sont déterminées de la manière suivante:

« Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (…)».

L’article 1219 du Code civil dispose : «Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. ».

Selon l’article 1220 du même code : «Une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais. ».

Selon bail du 11 juin 2015, la Sci Les Demoiselles, représentée par son mandataire, la Sarl Climex Gestion a donné à bail à M. [R] [E] et Mme [M] [S] un appartement neuf de 33 m².

Par acte séparé du même jour, M. [J] [E] s’est porté caution solidaire des locataires pour toute la durée du bail.

En application des articles 1728, 2° du code civil et 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de l’obligation de paiement du loyer sauf à démontrer que le logement est affecté de désordres si importants qu’il y a impossibilité d’utiliser les lieux conformément à leur destination; des points d’indécence ne sont à cet égard pas suffisants pour caractériser une inhabitabilité et exonérer le locataire de son obligation de payer les loyers.

La preuve de cette indécence rendant inhabitable les lieux appartient au locataire.

En l’espèce, la locataire considère que la bailleresse n’a pas mis à sa disposition un local en bon état d’entretien et de réparation. À ce titre, elle produit des photographies en noir et blanc non datées ne pouvant attester du début des désordres. Il en est de même de la photographie couleur du 20 août 2020, qui montre seulement une trace d’humidité selon un trait vertical ne caractérisant aucun désordre significatif.

Selon un premier message du 26 janvier 2016 adressé au mandataire de la bailleresse, elle expliquait : « Ce matin nous avons pu constater une déformation du planché (sic) de la chambre, ne nous savons pas d’où cela vient !

Nous pensons que c’est une suite au dégâts des fuites d’eaux !

Pourriez-vous nous envoyer des artisans’ ».

Si ce message fait référence à un dégât des eaux antérieur, il ne peut être considéré comme d’une gravité caractérisant une quelconque indécence.

Ce premier message est donc daté de six mois après l’entrée dans les lieux de la locataire. Dès lors, il ne peut être considéré que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent, sa responsabilité ne pouvant dès lors être retenue que pour un éventuel manquement à son obligation d’entretien à partir de la date à laquelle elle a été informée des désordres.

En réponse à ce premier message et le jour même, l’agence mandataire adressait à la locataire les coordonnées d’un plombier.

Suite à ce premier sinistre, la locataire n’a adressé aucune plainte à la bailleresse.

D’ailleurs, la plainte adressée par elle au procureur de la République de [Localité 11] le 30 octobre 2019 précise clairement « depuis le 6 octobre 2019 je suis à la rue suite à un dégât des eaux survenu à mon domicile » et ne fait aucune référence à des désordres antérieurs.

Il convient d’en déduire que le sinistre dénoncé le 26 janvier 2016 a été résolu de manière satisfaisante.

Le 6 octobre 2019 Mme [S] a déploré un sinistre dégât des eaux. Les éventuels manquements de la bailleresse ne peuvent donc être apprécié qu’à compter de cette date.

Selon message du 7 octobre 2019, la Sarl Climex a commis l’entreprise Legendre Plomberie aux fins d’intervention dans l’appartement, il était répondu par l’entreprise qu’un message venait être laissé à la locataire.

Selon message adressé au mandataire de la bailleresse le 21 octobre 2019 l’entreprise Legendre Plomberie adressait un devis et précisait « Après contrôle du bac à douche, nous avons noté que celui-ci était mal posé. Il y a un écart entre le bac et les joints de faïence et l’eau s’infiltre par les 3 côtés des murs dans la douche provoquant ainsi des écoulements d’eau sous le parquet. (Et un soulèvement de celui-ci). Nous avons du coup constaté également un taux d’humidité important. ». L’ensemble était adressé le 28 octobre 2019 à la bailleresse qui le validait le jour même et la validation transmise à l’entreprise le lendemain. Le 4 novembre, l’entreprise précisait au mandataire avoir commandé le bac à douche et pouvoir intervenir la semaine suivante.

Au regard de la nature du désordre, il ne peut être tenu compte des attestations des autres locataires dont les préjudices ne résultent pas de la même cause, strictement limitée à un équipement de l’appartement.

Le 8 novembre 2019, l’assureur de la locataire organisait une expertise pour le 4 décembre 2019.

Il résulte du rapport établi par l’assureur du locataire transmis en cours de procédure à la demande de la cour, que le receveur de douche avait bien été remplacé mais que les travaux de remplacement présentaient de nombreux défauts laissant craindre un nouveau sinistre. Par ailleurs, il était précisé au titre des désordres que ceux-ci portaient sur les embellissements: mur de la salle d’eau et de la cuisine et parquet de la chambre pour un montant évalué à 1627,30 € HT.

Par courrier du 6 décembre 2019, l’assureur de la locataire écrivait en ces termes au mandataire de la bailleresse :« L’expert a constaté que le receveur de douche a été remplacé et que les travaux de remplacement présentent de nombreux défauts de mise en 'uvre. Un nouveau sinistre dégât des eaux est à prévoir si ces travaux ne sont pas refaits dans le respect des DTU en vigueur. ».

De fait, les 16 et 19 octobre 2020, la locataire déplorait à nouveau des désordres affectant le parquet de sa chambre, dont elle alertait la mandataire de la bailleresse le 22 octobre 2020, les désordres, résultant de la pose d’un joint en silicone au niveau du carrelage au lieu d’un joint de carrelage, seront réparés le 23 décembre 2020, l’entreprise ayant tenté de contacter la locataire à un mauvais numéro.

Ce dernier désordre résulte exclusivement de la carence de l’entreprise qui est intervenue en décembre 2019 et ne peut être imputé à la locataire.

Mme [S] affirme avoir quitté l’appartement début octobre 2019 jusqu’en juin 2020.

Elle produit une attestation de son ex-compagnon qui indique avoir hébergé Mme [S] « pendant des mois » sans que la durée de cet hébergement soit précisée. Elle a été aussi hébergée par une amie, Mme [B].

Il résulte de cet historique qu’au regard de la date à laquelle les désordres se sont révélés, il ne peut être reproché à la bailleresse d’avoir manqué à son obligation d’entretien suite au sinistre dénoncé le 6 octobre 2019 lequel a été convenablement pris en charge à partir du lendemain. Au surplus, le sinistre intervenu un an après qui résulte d’une erreur du plombier a été pris en charge avec diligence.

Cependant, le 6 novembre 2019, il était demandé à la SARL EC Multiservices d’adresser un devis pour la reprise des embellissements: travaux de traitement et mise en peinture d’un mur de la salle de bains, reprise des meubles bas et traitement du mur avec mise en peinture de la cuisine, arrachage du parquet et des plinthes avec remplacement dans la chambre. Les travaux ne seront réalisés que le 8 avril 2020 alors qu’il était urgent de les faire réaliser au regard de l’humidité qui avait été constatée par le plombier lui-même et par Mme [B] qui indique être allée plusieurs fois dans l’appartement pendant la période considérée et constaté une forte odeur d’humidité et de moisissure. La faute de la bailleresse est donc démontrée.

Par ailleurs, au regard de la taille de l’appartement de 33 m², les désordres affectant la cuisine, la salle de bains et la chambre, l’inhabitabilité des lieux doit être considérée comme totale alors qu’au surplus la locataire avait un enfant en bas âge.

En conséquence, il doit être fait droit à l’exception d’inexécution invoquée par la locataire.

Il résulte de l’historique de compte, que pendant cette période le loyer s’élevait à 546,39- 40 (montant des charges) = 506,39 €.

La créance de la locataire s’élève donc à : (506,39X5) + (506,39/30X8) = 2666,98 €.

Par ailleurs, Mme [S] ne justifie pas préjudice de jouissance justifiant d’une indemnisation autre que la suppression du montant du loyer qui lui a été accordée, sa demande sera donc rejetée de ce chef.

S’agissant du préjudice médical dont elle réclame réparation, Mme [S] produit la concernant un certificat établi par le docteur [D] le 21 septembre 2020, c’est-à-dire après réfection de l’appartement, évoquant une toux depuis deux mois, récidive d’un épisode similaire depuis 2015, sans qu’il en soit précisé la date alors que Mme [S] est entrée dans l’appartement litigieux en juin 2015 et n’a déploré de désordres qu’en 2016. Aucun lien n’est donc établi entre ses problèmes médicaux et l’état de l’appartement justifiant l’octroi de dommages-intérêts.

Il résulte des pièces produites par la bailleresse que son enfant, [K], née le 16 août 2018, a été hospitalisée dans le service de pneumologie au CHU du 7 au 8 janvier 2019 pour une bronchiolite.

De plus, selon certificat établi par le docteur [D] le 22 octobre 2019 l’enfant a présenté des épisodes de bronchiolites à répétition « en rapport certainement avec des problèmes d’humidité dans l’appartement ».

Cependant, la locataire n’a alerté la bailleresse que le 6 octobre 2019 dès lors les pathologies de l’enfant antérieures à cette date ne peuvent être imputées à l’état de l’appartement et d’autre part il n’est pas justifié précisément en des dates de récidive de cette pathologie.

En conséquence, il ne peut être déduit des différentes pièces médicales produites un lien direct et certain entre les problèmes de santé qu’ont pu connaître Mme [S] et sa fille et l’état de l’appartement.

La demande de Mme [S] au titre d’un préjudice de santé sera donc rejetée.

Enfin, Mme [S], qui sollicite une indemnisation de son préjudice moral indique avoir été affectée par la situation qui lui a généré un important stress et qu’elle a dû continuellement informer et relancer l’agence immobilière sans que des travaux pérennes soient jamais effectués.

Cependant, Mme [S] ne produit aucune pièce confirmant le préjudice moral qu’elle aurait subi, les simples relances qu’elle a dû effectuer suite aux désordres ayant, s’agissant des travaux de plomberie, été suivies d’effet par l’agence immobilière. Par ailleurs, s’agissant des travaux de reprise, elle ne justifie d’aucun message ou réclamations les concernant.

En conséquence, il convient de rejeter la demande présentée par Mme [S] au titre de son préjudice moral.

Mme [S] et M. [E] ne contestent pas le solde réclamé au titre des loyers de 4003,90 €.

Au regard des sommes allouées au titre de l’exception d’inexécution la créance de la bailleresse pour ce poste de préjudice s’élève à :

4003,90 – 2666,98 = 1336,92 €,

La bailleresse réclame par ailleurs la condamnation de M. [E] au paiement de la somme de 2238 € au titre des réparations locatives.

Elle souligne que le bien a été donné neuf et que la vétusté appliquée par le premier juge est excessive.

M. [E] oppose au vu de l’état du logement qui a contraint la locataire à quitter les lieux que la bailleresse doit être considérée comme responsable des dégradations qui relèvent de sa seule responsabilité.

Sur ce :

L’article 1730 du code civil prévoit que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, ce dernier doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté de ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure.

En l’espèce, les lieux ont été donnés neufs, ont subi des désordres résultant des dégâts des eaux qui ont été repris le 8 avril 2020. Enfin, la locataire a quitté les lieux le 2 avril 2021 un état des lieux de sortie signé par les parties mentionnant :

— salon : cinq carreaux fissurés et un carreau comportant un très gros éclat, joints noircis, ensemble des murs à repeindre traces, impacts est trous, plafond traces sur l’ensemble, à repeindre,

— cuisine : filtre de la hotte a changé, plan de travail très usé beaucoup de traces de décoloration, meuble sous évier en très mauvais état et étagères abîmées,

— chambre : portant très mauvais état à changer, très gros trous, mur à repeindre trace sur l’ensemble, mur du placard ancien papier peint arraché, ampoule retirée, barre métallique du placard n’est plus fixée,

— salle de bains : une ampoule HS, un impact sur le lavabo, un impact sur la porte et trous sous les WC, la saleté est relevée,

— terrasse : traces sur le sol et les murs, lumière HS.

La bailleresse produit un simple devis non détaillé établi par la société Loco Design qui mentionne : « préparation et mise de deux couches de peinture mat blanc pour : 1100 € », sans préciser les pièces et mètres carrés concernés. Cependant, il résulte de l’état des lieux d’entrée établi avec un nouveau locataire le 23 juin 2021 que la plupart des désordres relevés à la sortie de Mme [S] ont été repris, les postes de l’état des lieux mentionnant pour la plupart en bon état (sauf la persistante dans la salle de bains d’un trou sous les WC).

En l’absence de facture, il appartient à la cour d’évaluer le coût des travaux au regard des désordres déplorés, de la vétusté et des prix habituellement pratiqués.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la décision déférée doit être infirmée et il sera fait droit à la demande de la bailleresse à hauteur de 1000 €.

Enfin, la bailleresse sollicite la somme de 408,84 € correspondant à une perte de loyer pendant une période de 23 jours, faisant valoir que la locataire est partie le 2 avril 2021 et que la société Loco Design a effectué les travaux le 25 avril 2021qu’elle a donc subi un préjudice résultant de la perte de loyer durant la période nécessaire à la réalisation des travaux de reprise.

Dans ses conclusions elle précise que les travaux ont été réalisés par la société Loco Design le 25 avril 2021 « selon facture du même jour » renvoyant à sa pièce 13. Cependant, cette pièce correspond à un message adressé le 30 octobre 2019 par Climex Gestion demandant à l’entreprise Legendre Plomberie d’intervenir conformément à la validation d’un devis et , aucune facture de la société Loco Design n’est produite.

En conséquence, la durée des travaux n’est pas démontrée. Enfin, la bailleresse ne justifie pas de la date de proposition à la location de son bien.

En conséquence, elle ne démontre pas le préjudice qu’elle aurait subi et la décision déférée doit être confirmée en ce qu’elle a rejeté cette demande.

— sur les demandes annexes :

L’article 1343-5 du Code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [S], qui sollicite des délais de paiement ne justifie pas de ses ressources actuelles, le bénéfice de l’aide juridictionnelle totale lui ayant été octroyé sur la base de ses revenus 2021.

En conséquence, sa demande sera rejetée.

Les dépens de première instance seront confirmés et chaque partie gardera la charge des dépens d’appel par elle engagés.

Enfin, l’équité commande de confirmer la décision déférée sur l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter les demandes présentées par les parties en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS:

La cour,

Statuant dans les limites de sa saisine:

Déclare recevables les conclusions au fond du 4 avril 2025 de la Sci Les Demoiselles à l’égard de M. [J] [E],

Déclare irrecevables les demandes de M. [J] [E] en condamnation de la Sci Les Demoiselles en paiement de sommes pour préjudice de jouissance, préjudice moral et préjudice de santé,

Confirme la décision déférée en ce qu’elle a :

— rejeté la demande concernant la perte de loyers de 408,84 €,

— condamné solidairement Mme [M] [S] et M. [J] [E] ès qualités de caution à la somme de 400 € au titre du code de procédure civile,

— condamné solidairement Mme [M] [S] et M. [J] [E] ès qualités de caution aux dépens,

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant:

Déboute Mme [M] [S] de ses demandes en indemnisation de son préjudice moral, son préjudice médical et son préjudice de jouissance,

Condamne M. [J] [E], solidairement avec Mme [M] [S] à verser à la Sci Les Demoiselles la somme de 1336,92 € au titre des loyers,

Condamne M. [J] [E], solidairement avec Mme [M] [S] à verser à la Sci Les Demoiselles la somme de 1000 € au titre des réparations locatives,

Rejette la demande de délai de paiement formée par Mme [M] [S],

Rejette les demandes présentées en cause d’appel au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que chaque partie gardera la charge des dépens par elle engagés.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER E.VET