30/10/2025

ARRÊT N° 512/2025

N° RG 25/00066 – N° Portalis DBVI-V-B7J-QXKE

SG/KM

Décision déférée du 08 Octobre 2024

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 9]

( 24/00748)

PLANES

S.A. [Adresse 8]

C/

[L] [Y]

INFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU TRENTE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE D’HLM agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social de la société.

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représentée par M^e Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIME

Monsieur [L] [Y]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représenté par M^e Nicolas JAMES-FOUCHER, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant S. GAUMET, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisanrt fonction de président

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : N.DIABY

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 10 juillet 2002, la SA [Adresse 8] a consenti à M. [L] [Y] un contrat de location portant sur un garage n°0245 situé [Adresse 7] à [Localité 10].

Ce bail a été conclu pour une durée de deux mois renouvelable par tacite reconduction pour une égale durée, à effet du 15 juillet 2002.

M. [Y] était par ailleurs locataire, auprès du même bailleur, de l’appartement N°214 sis [Adresse 2] [Localité 1]. Le 22 mars 2022, un incendie a détruit l’immeuble dans lequel le locataire avait sa résidence principale qu’il a dû quitter, continuant d’occuper le garage.

Par acte du 5 mars 2024, la SA Patrimoine Languedocienne d’HLM a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant total de 248,31 euros concernant les loyers dus pour le garage.

Par exploit de commissaire de justice du 5 avril 2024, la SA [Adresse 8] a fait assigner M. [L] [Y] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse au visa des articles 1225 et 1231-7 du code civil, en vue d’obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion du locataire et sa condamnation par provision au paiement de la somme de 248,31 euros selon décompte arrêté au 26 mars 2024 à parfaire à l’audience, ainsi que la fixation d’une indemnité d’occupation et la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’audience, la demande provisionnelle a été portée à la somme de 520,71 selon décompte arrêté au 08 août 2024 et celle formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile a été portée à la somme de 600 euros.

Par ordonnance contradictoire en date du 8 octobre 2024, le juge des référés a :

— débouté la SA Patrimoine Languedocienne d’HLM de l’ensemble de ses demandes en raison de l’existence d’une contestation sérieuse,

— condamné la SA [Adresse 8] à payer à M. [L] [Y] la somme de 600 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit,

— condamné la SA Patrimoine Languedocienne d’HLM aux entiers dépens.

Pour statuer ainsi, le premier juge a constaté que selon les décomptes produits par la société bailleresse, elle opérait une compensation entre les sommes dues au locataire pour la période ayant fait suite à l’incendie de l’immeuble entre le 22 mars et le 31 décembre 2022 au cours de laquelle il avait continué à verser les loyers sans occuper l’appartement, que ne contestant pas avoir perçu des sommes au titre des APL pour cette même période, elle indiquait les avoir déduites des échéances facturées sans justifier de la restitution des sommes perçues pour une période au cours de laquelle le locataire ne pouvait occuper le logement. Le premier juge a souligné qu’en faisant le choix de solder les comptes par le biais d’une compensation légale qui opérait une confusion des contrats du logement et du garage, le bailleur devait intégrer l’ensemble des imputations débitrices et des droits créditeurs incluant les aides au logement afin de pouvoir calculer s’il restait un solde locatif débiteur, ce qui n’était pas vérifiable en l’état. Il en a déduit l’existence d’une contestation sérieuse quant à la persistance d’un solde locatif dû par M. [Y].

Par déclaration en date du 9 janvier 2025, la SA [Adresse 8] a relevé appel de la décision en critiquant l’ensemble de ses dispositions.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La SA Patrimoine Languedocienne d’HLM dans ses dernières conclusions en date du 3 juin 2025, demande à la cour au visa de l’article L. 211-3 du code de l’organisation judiciaire, des articles 834 et 835 du code de procédure civile, et des articles 1235 et 1231-7 du code civil, de :

— infirmer l’ordonnance de référé du 08 octobre 2024 en ce qu’elle a débouté la SA [Adresse 8] de l’ensemble de ses demandes en raison d’une contestation sérieuse,

— l’infirmer en ce qu’elle a condamné la SA Patrimoine Languedocienne d’HLM à verser à M. [L] [Y] une somme de 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’infirmer en ce qu’elle a condamné la SA [Adresse 8] à supporter l’intégralité des dépens de la procédure,

Et statuant à nouveau

— prendre acte que la SA Patrimoine Languedocienne d’HLM renonce à son appel s’agissant de sa demande en constatation des effets de la clause résolutoire et de sa demande d’expulsion qui sont devenues sans objet puisque postérieurement à la déclaration d’appel M. [L] [Y] a restitué le garage et a ainsi quitté les lieux,

— débouter M. [L] [Y] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions telles que dirigées à l’encontre de la SA [Adresse 8],

— condamner M. [L] [Y] au paiement de la somme provisionnelle de 814,70 euros selon décompte définitif établi le 5 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en vertu des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil,

— condamner M. [L] [Y] à régler à la SA Patrimoine Languedocienne d’HLM la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût du commandement de payer.

La SA [Adresse 8] expose que postérieurement à l’incendie elle a, en date du 29 août 2023, procédé à la liquidation définitive du compte locataire de M. [Y] en prenant en compte les loyers dus jusqu’au 22 mars 2022 pour l’appartement, ceux dus pour le garage toujours occupé, ainsi que les règlements effectués par ce dernier après le sinistre, ce dont il est ressorti un solde créditeur de 73,89 euros au profit du locataire.

Elle indique que par la suite et bien qu’il ait continué d’occuper le garage, M. [Y] a cessé d’en payer le loyer. S’agissant de la contestation qui lui est opposée, elle soutient que si les allocations logement sont servies par la CAF dans l’intérêt exclusif du locataire, elles étaient versées directement au bailleur et seulement dans l’hypothèse dans laquelle le locataire était redevable d’un loyer. Elle ne conteste pas avoir pu continuer de percevoir de telles allocations postérieurement à l’incendie de l’appartement, mais fait valoir que M. [Y] ne peut prétendre à leur restitution à son profit, dans la mesure où un éventuel indû ne pourrait être restitué qu’à la CAF. Elle estime que le premier juge a rejeté sa demande de paiement par provision à l’issue d’un raisonnement erroné, puisque le versement de l’APL doit être comptablement neutre dans les rapports entre bailleur et locataire et ne peut avoir aucune incidence sur la dette de loyer concernant le garage.

En réponse aux contestations de M. [Y], la SA [Adresse 8] observe que celui-ci ne démontre pas avoir assumé la charge d’un loyer depuis l’incendie de l’immeuble ni qu’il aurait pu prétendre au versement d’APL, ni qu’elle l’aurait privé d’une telle aide.

La société bailleresse précise que M. [Y] a restitué le garage le 30 janvier 2025, ce dont il résulte que sa demande en résiliation et en expulsion est devenue sans objet. Elle maintient une demande en paiement provisionnel portant sur une créance définitive arrêtée au 05 mars 2025.

M. [L] [Y] dans ses dernières conclusions en date du 12 mai 2025, demande à la cour au visa des articles 1104, 1347, et 1343-5 du code civil et l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, de :

— donner acte à la SA Patrimoine Languedocienne d’HLM de ce qu’elle renonce à son appel s’agissant de sa demande en constatation des effets de la clause résolutoire et de sa demande d’expulsion, qui sont sans objet,

— confirmer dans l’ensemble de ses dispositions l’ordonnance de référé rendue entre les parties le 8 octobre 2024,

— débouter la SA [Adresse 8] de l’ensemble de son appel ainsi que de l’ensemble de ses fins et moyens du fait de la contestation sérieuse qui s’évince de l’absence de prise en compte du remboursement des APL dus par le bailleur pour la période allant du 22 mars au 31 décembre 2022,

À titre infiniment subsidiaire et compte tenu de la bonne foi de M. [L] [Y],

— allouer à M. [L] [Y] des délais de paiement sur 24 mois pour lui permettre de s’acquitter du règlement de l’éventuelle provision que la juridiction de céans viendrait à mettre à sa charge au titre de l’occupation du garage,

En tout état de cause,

— condamner la SA Patrimoine Languedocienne d’HLM à verser à M. [L] [Y] une indemnité supplémentaire en appel de 1 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SA [Adresse 8] au paiement des entiers dépens du référé et de l’appel, dont la distraction sera ordonnée au profit de M^e Nicolas James-Foucher, avocat inscrit au Barreau de Toulouse, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

M. [Y] souligne qu’au terme du décompte du 23 août 2023, la SA Patrimoine Languedocienne d’HLM a opéré une compensation entre les sommes qui lui étaient dues postérieurement à l’incendie et les loyers dus pour le garage qu’il a continué d’occuper de bonne foi en étant persuadé que le bailleur continuerait d’opérer une compensation avec les APL qu’il a continué à percevoir.

Il soutient que les demandes maintenues par la SA [Adresse 8] à hauteur d’appel se heurtent toujours à une contestation sérieuse dans la mesure où il justifie du fait que le versement de l’APL a été maintenu dans son intérêt exclusif et qu’il a été versé au bailleur la somme totale de 3 108,39 euros par la CAF pour la période du 22 mars 2022 au 31 décembre 2022. Il fait valoir que ces sommes étant supérieures à celles dues pour le loyer du garage, la clause résolutoire ne pouvait être acquise et qu’il a en outre été privé de cette aide, qu’il n’a pu à nouveau percevoir qu’à compter du 1er janvier 2023.

À titre infiniment subsidiaire, il sollicite des délais de paiement d’une durée de 24 mois.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, la cour observe que le litige entre les parties a évolué depuis que la décision entreprise a été rendue et qu’il ne porte plus que sur le montant de la dette locative afférente au garage qui a été restitué au bailleur suivant état des lieux contradictoire du 30 janvier 2025. Il n’y a pas lieu de répondre spécialement aux demandes tendant à voir 'donner acte’ ou 'prendre acte', qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application combinée des articles L. 821-2, L. 831-1 2° et R. 831-1 2° du code de la construction et de l’habitation, les aides personnelles au logement sont notamment accordées pour leur résidence principale aux personnes qui occupent un logement à usage locatif appartenant à des organismes d’habitations à loyer modéré ou gérés par eux.

Il découle de ces dispositions que les aides personnelles au logement sont de façon exclusive accordées pour la location d’un logement, de sorte qu’aucun local d’une autre nature ne peut donner lieu à leur versement.

En l’espèce, le décompte produit par la SA [Adresse 8], arrêté au 08 août 2024 (pièce N°5bis 2ème page) qui inclut la période du 22 mars au 31 décembre 2022 pour laquelle la comptabilisation des crédits et débits est litigieuse, fait apparaître qu’immédiatement après l’incendie ayant privé le locataire de l’usage du logement, le loyer et les charges ont été imputés, de même qu’ont été portés au crédit divers versements reçus par le bailleur au titre de l’APL, dont une régularisation a été portée au crédit du compte locataire le 30 juin 2022. Les versements d’allocations pris en compte correspondent exactement à ceux figurant sur les attestations de paiement produites par M. [Y] (pièce N°6), qui ne débutent toutefois qu’en juin 2022. Le 23 août 2023, la société bailleresse a établi la liquidation de la comptabilité afférente à l’appartement occupé par M. [Y] jusqu’à l’incendie, incluant notamment les loyers payés par M. [Y] alors que l’appartement était inoccupé, qui ont été extournés sur son compte locataire et les loyers dus pour le garage qui continuait d’être occupé. Cette opération a abouti à un solde créditeur non contesté de 73,89 euros en faveur du locataire.

Par la suite, le décompte en pièce 5bis démontre que seuls les loyers et charges dus pour le garage ont été imputés au débit du compte locataire.

Il est constant que durant l’exécution du bail d’habitation, les allocations personnelles au logement, versées dans l’intérêt du locataire, étaient perçues par le bailleur. L’hypothèse formulée par M. [Y] selon laquelle la SA Patrimoine Languedocienne d’HLM aurait conservé de telles aides alors que le logement n’était plus occupé après l’incendie n’intéresse que les rapports financiers entre le bailleur et la Caisse d’Allocations Familiales qui sert ces aides et M. [Y] ne pouvait en aucun cas prétendre à une compensation entre ces aides et les loyers dus pour le garage qui ne constitue pas un logement à usage locatif. Il n’est pas non plus démontré que le fait que le bailleur ait continué à percevoir ces aides après l’incendie aurait empêché M. [Y] de les percevoir pour la location d’un autre logement.

L’intimé n’est dès lors pas fondé à opposer une compensation entre les loyers facturés pour le garage et les aides au logement servies par la Caisse d’Allocations Familiales.

La demande provisionnelle en paiement de la SA [Adresse 8] repose sur un décompte de sortie arrêté au 05 mars 2025 (pièce N°13) qui fait apparaître un solde de 20,77 euros en faveur du locataire antérieurement au 31 octobre 2023, puis pour chacun des mois suivants et jusqu’au mois de janvier 2025, l’imputation du loyer et des charges dus au titre de la location du garage. À l’issue de la restitution des lieux loués, intervenue le 30 janvier 2025, le bailleur a établi un décompte de sortie, ne facturant le loyer de janvier 2025 qu’au prorata du temps d’occupation en remboursant 1,84 euros pour la journée du 31 janvier 2025 et déduisant le dépôt de garanti d’un montant de 38 euros.

Il s’ensuit que la somme de 814,70 euros qui résulte de ce décompte représente, sans contestation sérieuse possible, l’exacte dette de loyers de M. [Y] au titre de la location du garage.

Ainsi et par infirmation de la décision en ce qu’elle a débouté la SA Patrimoine Languedocienne d’HLM de sa demande de condamnation par provision, M. [Y] sera condamné à lui payer par provision la somme de 814,70 euros selon décompte définitif établi le 05 mars 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 248,31 euros à compter du 05 avril 2024, date de la délivrance de l’assignation et du présent arrêt pour le surplus.

L’accord de délais de paiement par le juge en application de l’article 1343-5 du code civil suppose qu le débiteur démontre qu’il serait en mesure de solder sa dette dans le délai sollicité. Or en l’espèce, M. [Y] ne verse aux débats aucun élément actuel relatif à ses ressources et charges qui viendrait démontrer qu’il serait en mesure de solder sa dette dans le délai de 24 mois, étant observé que les attestations de paiement établies par la CAF font apparaître qu’en 2022 ses revenus n’étaient composés que des minima sociaux. Sa demande de délais de paiement sera en conséquence rejetée.

M. [Y] étant la partie qui perd le procès, il supportera les dépens de première instance par voie d’infirmation de la décision, ainsi que ceux d’appel.

La décision entreprise sera encore infirmée en ce qu’elle a condamné la SA [Adresse 8] au paiement d’une somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et M. [Y] sera condamné sur ce fondement au paiement de la somme de 500 euros au titre des frais exposés en première instance et en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant dans les limites de sa saisine,

— Infirme l’ordonnance rendue le 08 octobre 2024 par le président du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé en ce qu’elle a :

* débouté la SA Patrimoine Languedocienne d’HLM de sa demande provisionnelle en paiement au titre des loyers dus pour la location du garage,

* condamné la SA [Adresse 8] aux dépens,

* condamné la SA Patrimoine Languedocienne d’HLM à payer à M. [L] [Y] la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

— Condamne M. [L] [Y] à payer à la SA [Adresse 8] la somme provisionnelle de 814,70 euros due au 05 mars 2025 au titre des loyers dus pour la location du garage, avec intérêts au taux légal sur la somme de 248,31 euros à compter du 05 avril 2024 et du présent arrêt pour le surplus,

— Rejette la demande de délais de paiement formée par M. [L] [Y],

— Condamne M. [L] [Y] aux dépens de première instance et d’appel,

— Condamne M. [L] [Y] à payer à la SA Patrimoine Languedocienne d’HLM la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés en première instance et en appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER E.VET