13/11/2025

ARRÊT N° 535/2025

N° RG 23/02699 – N° Portalis DBVI-V-B7H-PTNB

PB/KM

Décision déférée du 12 Juin 2023

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 12]

( 22/01688)

[W]

[E] [M]

C/

[R] [H]

[X] [H]

[V] [J]

INFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU TREIZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANT

Monsieur [E] [M]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Gilles SOREL, avocat postulant au barreau de TOULOUSE par M^e Anne MARIN de la SELARL MARIN AVOCATS, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Madame [R] [H]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Représentée par M^e Lyse FESCOURT, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Marwan HATOUM, avocat plaidant au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Monsieur [X] [H]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Lyse FESCOURT, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Marwan HATOUM, avocat plaidant au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Madame [V] [J]

[Adresse 3]

[Adresse 11]

[Localité 10] (MARTINIQUE)

Représentée par M^e Lyse FESCOURT, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Marwan HATOUM, avocat plaidant au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant P. BALISTA, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : K. MOKHTARI

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par K. MOKHTARI, greffier de chambre

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 6 mars 2015 avec effet au 15 avril 2015, M. [E] [M] a donné à bail, par l’intermédiaire de l’agence immobilière Grand Sud Immobilier, à Mme [R] [H] et M. [X] [H], une villa de type T5 sise [Adresse 9] pour un loyer mensuel de 1300 euros charges comprises.

Mme [V] [J] et M. [L] [H] se sont portés cautions solidaires pour le paiement du loyer et charges.

Mme [R] [H] y a résidé avec ses trois enfants et son compagnon M. [Y] [T].

En avril 2021, un important dégât des eaux est survenu dans la maison.

M. [E] [M] a proposé à ses locataires de réaliser des travaux de remise en état de la maison durant leurs vacances.

A leur retour de vacances, Mme [R] [H] et M. [Y] [T] ont constaté que leur logement était inhabitable, les travaux n’étant pas terminés.

Un commandement de payer les loyers a été délivré aux locataires en février 2022.

Par acte du 2 mai 2022, Mme [R] [H] et M. [X] [H] ont fait assigner M. [E] [M] par devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de :

— prononcer la nullité du commandement de payer délivré le 1er février 2022,

— condamner M. [E] [M] à procéder aux travaux visant les désordres suivants :

*vaisselle peinte au pistolet,

*lustres abîmés,

*tableaux d’art déchirés,

*2 placards du couloir à assainir (remplis de moisissures),

*pourrissement du réfrigérateur dû au débranchement pendant les travaux,

*deux meubles encadrant le réfrigérateur ont été imbibés d’eau croupie,

*dalles des marches menant à la maison à poser,

*fissures à combler sur toute la façade,

*store extérieur à remplacer,

*plusieurs ouvertures à boucher (dans le garage, dans le placard, sous la baignoire et sur le mur extérieur de la maison),

*réparation des volets roulants,

*salle d’eau à refaire,

*réparation du tableau électrique (défectueux depuis le retour de vacances de Mme [R] [H] et M. [Y] [T] ),

d’une manière générale, la remise en état du logement,

— prononcer une astreinte de 200 euros par jour de retard d’exécution de la décision à intervenir,

— condamner M. [E] [M] à verser à Mme [R] [H] et M. [X] [H] la somme de 7 680 euros à titre de dommages et intérêts, cette somme portant intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure du 7 février 2022,

— condamner M. [E] [M] aux dépens, et à verser à Mme [R] [H] et M. [X] [H] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire ne pas y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par acte du 16 novembre 2022, M. [M] a fait appeler en cause Mme [V] [J] et M. [L] [H], cautions, devant Ie tribunal judiciaire de Toulouse.

Par jugement en date du 12 juin 2023, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

— ordonné la jonction des dossiers RG n° 22/01688 et RG n° 22/03937 et dit que l’affaire sera enregistrée sous le numéro unique RG n° 22/01688,

— reçu l’appel en cause de Mme [V] [J] et M. [L] [H] en leur qualité de caution solidaire,

— pris acte du désistement de la demande de M. [E] [M] à l’encontre de M. [L] [H],

— prononcé la nullité du commandement de payer délivré le 1er février 2022,

— débouté M. [E] [M] de sa demande à titre principal de constatation de la résiliation de plein droit du bail signé le 6 mars 2015 avec effet au 15 avril 2015 avec Mme [R] [H] et M. [X] [H] par application de la clause résolutoire à la suite du commandement de payer délivré le 1er février 2022,

— débouté M. [E] [M] de sa demande à titre subsidiaire de la résiliation judiciaire du bail d’habitation signé le 6 mars 2015 avec effet au 15 avril 2015 avec Mme [R] [H] et M. [X] [H] et portant sur la maison sise [Adresse 9],

— condamné solidairement Mme [R] [H], M. [X] [H], et Mme [V] [J], caution solidaire, à payer à M. [E] [M] la somme de 21 054,40 euros au titre des loyers et charges impayés réclamés pour la période de juin 2021 à novembre 2022 inclus outre intérêts légal à compter du présent jugement,

— condamné M. [E] [M] a payer a Mme [R] [H] et M. [X] [H] la somme de 1 677,26 euros de dommages et intérêts au titre de leur préjudice de jouissance avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure du 7 février 2022,

— condamné M. [E] [M] à payer à Mme [R] [H] et M. [X] [H] la somme de 300 euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,

— condamné M. [E] [M] à procéder, pour réparer les désordres, aux travaux suivants :

*assainir deux placards du couloir (remplis de moisissures), refaire une salle d’eau,

*réparer le tableau électrique (défectueux depuis le retour de vacances de Mme [R] [H] et M. [Y] [T]), dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement,

*passé ce délai d’un mois, M. [E] [M] sera condamné au versement pendant un mois d’une astreinte de 50 euros par jour de retard calendaire à compter du 31ème jour suivant la date de signification du jugement par commissaire de justice, à charge pour lui d’en faire la preuve,

— dit que l’astreinte sera liquidée par le juge de l’exécution,

— condamné M. [E] [M] à payer à Mme [R] [H] et M. [X] [H] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [E] [M] aux dépens de l’instance,

— rejeté toutes demandes plus amples ou contraires,

— rappelé que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration en date du 25 juillet 2023, M. [E] [M] a relevé appel de la décision.

M. [E] [M], dans ses dernières conclusions en date du 8 avril 2024, demande à la cour, au visa des articles 1103, 1225 et 1728 du code civil, des articles L631-7 et L631-7-4 du code de la construction et de l’habitation et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, de :

— réformer le jugement en date du 12 juin 2023 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse en ce qu’il :

*prononce la nullité du commandement de payer délivré le 1er février 2022,

*déboute M. [E] [M] de sa demande à titre principal de constatation de la résiliation de plein droit du bail signé le 6 mars 2015 avec effet au 15 avril 2015 avec Mme [R] [H] et M. [X] [H] par application de la clause résolutoire à la suite du commandement de payer délivré le 1er février 2022,

*déboute M. [E] [M] de sa demande à titre subsidiaire de la résiliation judiciaire du bail d’habitation signé le 6 mars 2015 avec effet au 15 avril 2015 avec Mme [R] [H] et M. [X] [H] et portant sur la maison sise [Adresse 9],

*condamne solidairement Mme [R] [H], M. [X] [H], et Mme [V] [J], caution solidaire, à payer à M. [E] [M] la somme de 21 054,40 euros au titre des loyers et charges impayés réclamés pour la période de juin 2021 à novembre 2022 inclus outre intérêts légal à compter du présent jugement,

*condamne M. [E] [M] à payer à Mme [R] [H] et M. [X] [H] la somme de 1 677,26 euros de dommages et intérêts au titre de leur préjudice de jouissance avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure du 7 février 2022,

*condamne M. [E] [M] à payer à Mme [R] [H] et M. [X] [H] la somme de 300 euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,

*condamne M. [E] [M] à procéder, pour réparer les désordres, aux travaux suivants :

**assainir deux placards du couloir (remplis de moisissures), refaire une salle d’eau,

**réparer le tableau électrique (défectueux depuis le retour de vacances de Mme [R] [H] et M. [Y] [T]), dans le délai d’un mois à compter de la signi’cation du présent jugement,

**passé ce délai d’un mois, M. [E] [M] sera condamné au versement pendant un mois d’une astreinte de 50 euros par jour de retard calendaire à compter du 31ème jour suivant la date de signification du jugement par commissaire de justice, à charge pour lui d’en faire la preuve,

*dit que l’astreinte sera liquidée par le juge de l’exécution,

*condamne M. [E] [M] à payer à Mme [R] [H] et M. [X] [H] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

*condamne M. [E] [M] aux dépens de l’instance,

*rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

à titre principal,

— constater la résiliation de plein droit du bail par application de la clause résolutoire suite au commandement de payer délivré le 3 février 2022,

— dire et juger que Mme [R] [H], M. [X] [H] sont des occupants sans droit ni titre depuis le 3 avril 2021,

— condamner solidairement Mme [R] [H] et M. [X] [H], Mme [V] [J] à payer à M. [E] [M] sans délai la somme de 10 527,2 euros au titre des loyers et charges impayées arrêtée au 3 avril 2021,

— fixer l’indemnité d’occupation jusqu’à libération des lieux à hauteur du loyer et charges contractuels soit 1315,90 euros par mois et condamner solidairement Mme [R] [H], M. [X] [H], et Mme [V] [J] au paiement de la somme de 35.529,30 euros au titre de l’occupation sans droit ni titre du 3 avril 2021 au mois de juin 2024,

à titre subsidiaire,

— constater que M. et Mme [H] sont des occupants sans droit ni titre depuis le 31 mars 2024 en raison du congé délivré,

— condamner solidairement Mme [R] [H], M. [X] [H], Mme [V] [J] à payer à M. [E] [M] sans délai la somme de 46.056,50 euros au titre des loyers et chargées impayées arrêtés au mois de juin 2024,

— fixer l’indemnité d’occupation jusqu’à libération des lieux à hauteur du loyer et charges contractuels soit 1315,90 euros par mois et condamner solidairement Mme [R] [H], M. [X] [H] , Mme [V] [J] au paiement,

à titre infiniment subsidiaire,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail d’habitation portant sur la maison sise [Adresse 8],

— condamner solidairement Mme [R] [H], M. [X] [H], et Mme [V] [J] à payer à M. [E] [M] sans délai la somme de 46.056,50 euros au titre des loyers et chargées impayées arrêtés au mois de juin 2024,

— fixer l’indemnité d’occupation jusqu’à libération des lieux à hauteur du loyer et charges contractuels soit 1315,90 euros par mois et condamner solidairement Mme [R] [H], M. [X] [H] , Mme [V] [J] au paiement,

en tout état de cause,

— ordonner l’expulsion de M. et Mme [H], ainsi que celle de tous occupants et biens de leur chef, avec si nécessaire le concours de la force publique sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir et jusqu’à libération effective des lieux,

— autoriser M. [M], en cas d’abandon du logement par M. et Mme [H], à effectuer l’inventaire des meubles meublant le logement initialement loué, de les faire entreposer dans tel local qu’il lui plaira aux frais des expulsés,

— débouter les consorts [H] de l’intégralité de leurs demandes,

— condamner solidairement, Mme [R] [H], M. [X] [H], et Mme [V] [J] à payer à M. [M] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris les coûts des commandements et du constat d’huissier.

Mme [R] [H], M. [X] [H], et Mme [V] [J], dans leurs dernières conclusions en date du 12 janvier 2024, demandent à la cour, au visa de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1231-6 et 1350 du code civil, de :

— confirmer le jugement du 12 juin 2023 en ce qu’il a prononcé la nullité du commandement de payer délivré le 1er février 2022,

— confirmer le jugement du 12 juin 2023 en ce qu’il a débouté M. [E] [M] de ses demandes tendant à constater la résiliation du bail signé le 6 mars 2015,

— réformer le jugement du 12 juin 2023 en ce qu’il a condamné M. [E] [M] à payer à Mme [R] [H] et M. [X] [H] la somme de 1 677,26 euros de dommages et intérêts au titre de leur préjudice de jouissance avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure du 7 février 2022, condamné M. [E] [M] à payer à Mme [R] [H] et M. [X] [H] la somme de 300 euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral, condamné M. [E] [M] à procéder, pour réparer les désordres, aux travaux suivants : assainir deux placards du couloir (remplis de moisissures), refaire une salle d’eau, réparer le tableau électrique (défectueux depuis le retour de vacances de Mme [R] [H] et M. [Y] [T]), dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, passé ce délai d’un mois, M. [E] [M] sera condamné au versement pendant un mois d’une astreinte de 50 euros par jour de retard calendaire à compter du 31ème jour suivant la date de signification du jugement par commissaire de justice, à charge pour lui d’en faire la preuve,

statuant à nouveau sur ce point :

— condamner M. [E] [M] à procéder aux travaux visant les désordres suivants :

*vaisselle peinte au pistolet,

*lustres abîmés,

*tableaux d’arts déchirés,

*2 placards du couloir à assainir (remplis de moisissures)

*pourrissement du réfrigérateur dû au débranchement pendant les travaux,

*deux meubles encadrant le réfrigérateur ont été imbibés d’eau croupie,

*dalles des marches menant à la maison à poser,

*fissures à combler sur toute la façade,

*store extérieur à remplacer,

*plusieurs ouvertures à boucher (dans le garage, dans le placard, sous la baignoire et

sur le mur extérieur de la maison),

*réparation des volets roulants,

*salle d’eau à refaire,

*réparation du tableau électrique (défectueux depuis le retour de vacances de M. [T] et Mme [H]),

*de manière générale, la remise en état du logement,

— prononcer une astreinte de 200 euros par jour de retard d’exécution de la décision à intervenir,

— condamner M. [E] [M] à verser à M. et à Mme [H] la somme de 7680 euros à titre des dommages et intérêts, cette somme portant intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure du 7 février 2022,

— condamner M. [E] [M] aux dépens et à verser à M. et à Mme [H] la somme de 3000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 28 avril 2025.

Une réouverture des débats a été ordonnée pour l’audience du 5 novembre 2025, pour un changement de composition de la juridiction, l’affaire étant mise en délibéré au 13 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, la cour constatera que M. [X] [H], sans qu’il ait donné congé, ne demeure plus dans les lieux loués, étant acquis qu’à la date de réalisation des travaux, en août 2021, Mme [H] résidait déjà dans le logement avec M. [T], son compagnon.

Elle constatera également que le commandement de payer qui fonde la demande en résolution du bail est du 3 février 2022 et non du 1er février 2022, comme indiqué par le premier juge.

Sur le constat de la résiliation du bail et la résiliation judiciaire

Le premier juge a considéré que, bien que les causes du commandement de payer du 3 février 2022 n’aient pas été réglées, le bailleur avait consenti à une remise de dette motif pris des travaux décidés dans la maison, remise dont il n’avait pas tenu compte dans les sommes sollicitées dans ce commandement.

Il a en déduit la nullité de ce commandement et le rejet de la demande visant au constat de la résiliation du bail.

Il a poursuivi en indiquant que, hors les causes de ce commandement, les locataires n’avaient eu qu’un incident de paiement en 2019, régularisé depuis, de sorte que la résiliation judiciaire n’était pas justifiée.

L’appelant fait valoir que, même en tenant compte d’une remise partielle de dette, un commandement de payer visant la clause résolutoire demeure valable pour la partie non contestable de cette dette de sorte que cette clause résolutoire a valablement joué, que les travaux effectués dans le logement pris à bail avait été terminés le 10 septembre 2021 alors qu’aucun paiement n’était intervenu depuis.

Il expose qu’un congé a, en outre, été délivré par le bailleur le 26 septembre 2023 à effet du 31 mars 2024, pour motifs légitimes et sérieux, de sorte que Mme [H] ne justifie plus d’un titre d’occupation depuis cette date.

Il ajoute que le logement est habitable depuis la fin des travaux qui date de septembre 2021 et que le défaut de paiement du loyer, au regard de son montant, est suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail, d’autant que s’y ajoute l’exercice illégal, car non autorisé, d’une activité commerciale dans les lieux loués, et le refus par Mme [H] de laisser les artisans effectuer les travaux auxquels le bailleur a été condamné par la décision de première instance.

Il indique enfin que l’exception d’inexécution suppose une proportionnalité entre les obligations respectives des parties, que le constat établi par l’huissier produit par la partie adverse pour établir l’absence d’achévement des travaux le 21 septembre 2021 ne démontre qu’une absence de rangement et non l’absence de réalisation des travaux, plus aucun outil n’étant visible à cette date.

Les consorts [H] exposent que le bailleur avait consenti à la remise des loyers tant que les travaux n’étaient pas terminés, que ceux-ci n’étaient pas terminés les 25 août, 1er septembre et 20 septembre 2021, dates de trois constats d’huissier réalisés.

Ils ajoutent que ces constats ont établi que les chambres étaient inutilisables, que des éclaboussures de peinture étaient visibles ainsi que des traces de moisissures, que le logement était affecté depuis le début d’un problème d’humidité, que le bailleur avait fait changer une serrure sans autorisation, que l’activité commerciale de la locataire s’exerçait dans un lieu différent du logement.

Ils font valoir qu’un changement de serrure a empêché l’accès à la maison le 1er septembre 2021, comme établi par le constat d’un huissier.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir ; (…)

e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris.

En l’espèce, il est constant que des gros travaux, suite à un dégât des eaux, pour un montant de 26 139,10 €, ont été effectués au domicile de la locataire, avec son accord, durant l’été 2021 et que le bailleur avait, suivant courriel produit aux débats (pièce n°3 de la locataire), indiqué : 'à partir du mois d’août 2021 ainsi que le ou les mois suivants ne seront pas à régler tant que les travaux effectués dans la maison ne seront pas terminés’ et pour les trois mois de mai, juin, juillet 'j’accepte que les trois mois de loyer soient payés pour moitié'.

Il s’en déduit une remise de la dette de loyer jusqu’à l’achèvement des travaux.

Un huissier a constaté le 25 août 2021, que le logement, encore en chantier, était 'absolument inhabitable’ et le 20 septembre 2021 que les travaux avaient été terminés, aux termes des déclarations de la locataire à l’huissier, sans que les ouvriers ne procédent au rangement du mobilier, entassé dans les pièces.

À cette dernière date, l’officier ministériel a encore constaté quelques éclaboussures de peinture sur le sol et les plinthes, l’absence de peinture sur un des placards qui présentait par ailleurs des traces de moisissures.

Le 24 septembre 2021, soit quatre jours plus tard, Mme [H] a refusé à un huissier l’accès aux lieux loués pour permettre d’établir un constat.

Il s’en déduit que les travaux étaient terminés le 20 septembre 2021, sous la réserve du rangement du mobilier et de la pose d’une peinture sur un des placards, ce qui est corroboré par le courriel reçu le 17 septembre 2021 par la locataire, émis par M. [O], mandataire du bailleur, demandant simplement à Mme [H] de prendre attache avec la société [Localité 12] Tous Travaux Bâtiment pour 'les travaux d’embelissement de la salle d’eau située dans la première chambre à droite'.

Concernant le changement de serrure, il est acquis que ce changement n’a pas empêché une réinstallation rapide de la locataire qui était présente dans le logement pour faire constater par l’huissier le 20 septembre 2021 l’état dudit logement.

Par ailleurs, dès lors que la locataire a refusé tout constat ultérieur par l’huissier mandaté par le bailleur, elle ne peut se plaindre que les meubles meublant n’aient pas été remis à leur emplacement initial par les ouvriers pour motiver une absence de paiement des loyers depuis septembre 2021, les dégradations ou vols de certains éléments dont elle fait état ne ressortant pas des constats qu’elle produit ou de toute autre pièce.

C’est donc à bon droit que le premier juge a considéré que le paiement du loyer devait reprendre le 20 septembre 2021.

L’exception d’inexécution ne peut utilement être invoquée alors qu’elle suppose une impossibilité totale de jouir du logement, ce qui n’était pas le cas à partir du 20 septembre 2021.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire du 3 février 2022 (pièce n°8 du bailleur) demeurant valable à hauteur de la partie non contestable de la dette, étant acquis que, sans même l’inclusion à tort dans le décompte accompagnant le commandement des mois de juillet 2021 pour moitié (657,95 €), d’août 2021 (1315,90 €), et de septembre 2021 jusqu’au 20 du mois (soit prorata temporis 2/3 de 1315,90 ou 881,65 €), la locataire restait redevable de la somme de 7013,74 € (9869,25 € – 2855,5 €) visée dans le commandement qui n’a fait l’objet depuis d’aucune régularisation.

Par voie d’infirmation, la cour constatera l’application de la clause résolutoire deux mois après délivrance du commandement, soit le 4 avril 2022, et ordonnera l’expulsion dans les conditions énoncées au dispositif, sans qu’il y ait lieu de prononcer une astreinte, les dispositions du Code des procédures civiles d’exécution régissant l’expulsion d’un tel logement.

La demande d’autorisation d’entreposer les meubles sera écartée, pour le même motif, le Code des procédures civiles d’exécution régissant le sort des meubles.

Le montant de l’indemnité d’occupation sera fixé au montant du loyer et des charges soit 1315,90 € par mois.

Sur la condamnation à des travaux sous astreinte

Dès lors que la locataire est occupante sans droit ni titre depuis le 4 avril 2022, elle ne peut demander la condamnation sous astreinte du bailleur à effectuer des travaux dans le logement, sachant qu’elle ne justifie pas avoir pris attache avec la société [Localité 12] Tous Travaux Bâtiment pour les travaux d’embelissement de la salle d’eau, qu’elle a refusé tout constat ultérieur, et qu’elle ne justifie pas de la défectuosité du tableau électrique ni des autres éléments qu’elle allègue (vaisselle et tableaux abîmés, stores à remplacer, pourissement du réfrigérateur, volets roulants à remplacer, fissures à combler).

Par voie d’infirmation, la cour déboutera la locataire, devenue occupante sans droit ni titre, ainsi que son mari, qui ne réside plus dans les lieux, de la demande de condamnation à des travaux sous astreinte.

Sur le décompte locatif et le préjudice de jouissance

Le décompte établi par le bailleur mentionne un arriéré locatif de 46 056,50 € jusqu’à juin 2024 inclus en ce compris les indemnités d’occupation échues, étant constant que plus aucun paiement n’est intervenu depuis la réalisation des travaux en août 2021.

Ce décompte est justifié, sauf à déduire du loyer de septembre 2021 la période de loyer où les travaux n’étaient pas terminés, soit 881,65 €.

Il s’en déduit que la locataire, Mme [H], ainsi que son mari, M. [H],qui n’a jamais donné congé, et la caution, Mme [J], sont redevables de la somme de 45 174,85 € jusqu’à juin 2024 inclus.

Le premier juge a retenu un préjudice de jouissance de la locataire qu’il a fixé au montant du loyer jusqu’au 20 septembre 2021 pour le mois en question et de 40 € par mois pour la salle d’eau et le placard non utilisable à compter d’octobre 2021 et jusqu’en mai 2023, date de la mise en délibéré de l’affaire.

Il y a ajouté un préjudice moral de 300 € au titre du caractère inhabitable des pièces et du rangement des meubles imposés à la locataire.

Dès lors qu’il a été déduit de la condamnation des consorts [H] au paiement de l’arriéré locatif la période pendant laquelle le logement n’a pu être utilisé le préjudice de jouissance ne peut être fixé au montant d’un loyer que les locataires ne sont pas condamnés à payer.

Et dès lors qu’il n’a pu être constaté le caractère inhabitable du logement ou l’absence de rangement des meubles par suite du refus de la locataire de laisser entrer l’huissier mandaté par la partie adverse postérieurement au constat qu’elle a elle même fait effectuer, la cour, par voie d’infirmation, déboutera les intimés de leur condamnation pour préjudice de jouissance ou préjudice moral.

Sur les demandes annexes

Parties perdantes, les intimés supporteront les dépens de première instance et d’appel.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de M. [E] [M] les frais irrépétibles qu’il a exposés.

Il lui sera alloué de ce chef, par voie d’infirmation, une somme de 2000 €, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les intimés ne peuvent prétendre à une somme sur ce fondement alors qu’ils succombent dans leurs prétentions.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant dans les limites de sa saisine,

Infirme le jugement du 17 juin 2023 du tribunal judiciaire de Toulouse dans toutes ses dispositions soumises à appel.

Statuant à nouveau,

Constate la résiliation de plein droit du bail au 4 avril 2022, par application de la clause résolutoire, suite au commandement de payer délivré le 3 février 2022.

Ordonne en conséquence à M. [X] [H] et Mme [R] [H] ainsi qu’à tous occupants de leur chef de libérer les lieux sis [Adresse 7] à [Localité 12].

Dit qu’à défaut de libération, et deux mois après un commandement de libérer les lieux, il pourra être procédé à leur expulsion, ainsi que de tous occupants ou biens de leur chef, avec si nécessaire le concours de la force publique.

Déboute M. [E] [M] de ses demandes de condamnation sous astreinte et d’autorisation d’entreposer les meubles.

Condamne solidairement M. [X] [H], Mmes [R] [H] et [V] [J] à payer à M. [E] [M] la somme de 45 174,85 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus jusqu’à juin 2024 inclus.

Condamne solidairement M. [X] [H], Mmes [R] [H] et [V] [J] à payer à M. [E] [M] une indemnité d’occupation mensuelle de 1315,90 € par mois à compter de juillet 2024 et jusqu’à libération des lieux.

Déboute M. [X] [H], Mmes [R] [H] et [V] [J] de leur demande de condamnation pour préjudice de jouissance et préjudice moral.

Condamne M. [X] [H], Mmes [R] [H] et [V] [J] aux dépens de première instance et d’appel.

Condamne solidairement M. [X] [H], Mmes [R] [H] et [V] [J] à payer à M. [E] [M] la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés.

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

K.MOKHTARI E.VET