16/10/2025

ARRÊT N° 502/2025

N° RG 25/00132 – N° Portalis DBVI-V-B7J-QX2I

SG/KM

Décision déférée du 12 Décembre 2024

Juge des contentieux de la protection de [Localité 8]

( 24/02722)

MOREL

[N] [O]

C/

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU SEIZE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANT

Monsieur [N] [O]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Jonathan BOMSTAIN, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée par M^e Diane DUPEYRON, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant S. GAUMET,, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, président

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : N.DIABY

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

Par actes des 2, 3 et 23 septembre 2021, la SA CDC Habitat Social a donné en location à M. [N] [O] un appartement de type 3 à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 9], ainsi qu’un emplacement de stationnement porte 11, moyennant un loyer actuel de 639,26 euros provision sur charges comprises et un montant de 472,05 euros une fois déduites les aides au logement.

Des loyers sont demeurés impayés à compter du mois d’août 2023.

Par acte de commissaire de justice du 14 mars 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à M. [N] [J], portant sur la somme de 1 556,02 euros en loyers et charges impayés.

Par exploit de commissaire de justice du 26 juin 2024, dénoncé le 1er juillet 2024 par voie électronique avec accusé de réception au préfet de la Haute-Garonne, la SA CDC Habitat Social a fait assigner M. [N] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé aux fins d’obtenir :

— le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire,

— le paiement à titre provisionnel, de la somme de 2 357,64 euros, représentant l’arriéré de loyers arrêté au 31 mai 2024,

— l’expulsion des occupants,

— la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer mensuel,

— l’allocation de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et la condamnation du locataire aux dépens comprenant le commandement de payer.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 12 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection statuant en référé a :

— constaté la résiliation du bail à compter du 14 mai 2024,

— condamné M. [N] [O] à payer à la SA CDC Habitat Social la somme de 4 204,84 euros représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 30 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

— à compter du 14 mai 2024, fixé au montant du loyer et de la provision pour charges, l’indemnité d’occupation versée à la SA CDC Habitat Social par M. [N] [O] et l’y a condamné, jusqu’au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,

— ordonné l’expulsion de M. [N] [O] et celle de tout occupant de son chef, des lieux loués et de l’emplacement de stationnement porte 11 situés [Adresse 3] à [Adresse 7] [Localité 1], et ce au besoin, avec l’assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— ordonné que le sort des meubles soit réglé conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L451-1 et R 451-1 au cas d’abandon des lieux,

— condamné M. [N] [O] à payer à la SA CDC Habitat Social la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [N] [O] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer,

— rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Par déclaration en date du 14 janvier 2025, M. [N] [J] a relevé appel de la décision en critiquant l’ensemble de ses dispositions.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

M. [N] [J] dans ses dernières conclusions en date du 5 juin 2025, demande à la cour au visa de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de :

— infirmer l’ordonnance de référé rendue le 12 décembre 2024 par le Tribunal Judiciaire de Toulouse en ce qu’elle :

* constate la résiliation du bail à compter du 14 mai 2024,

* condamne M. [N] [O] à payer à la SA CDC Habitat Social la somme de 4 204,84 euros représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 30 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

* à compter du 14 mai 2024, fixe au montant du loyer et de la provision pour charges, l’indemnité d’occupation versée à la SA CDC Habitat Social par M. [N] [O] et l’y condamne, jusqu’au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,

* ordonne l’expulsion de M. [N] [O] et celle de tout occupant de son chef, des lieux loués et de l’emplacement de stationnement porte 11 situés [Adresse 3] à [Adresse 7] [Localité 1], et ce au besoin, avec l’assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

* ordonne que le sort des meubles soit réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux,

* condamne M. [N] [O] à payer à la SA CDC Habitat Social la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamne M. [N] [O] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer,

statuant à nouveau,

— fixer que la dette de M. [N] [O] s’élève à la somme de 2 379,56 euros représentant l’arriéré des loyers et l’y condamner à la rembourser à la SA CDC Habitat Social,

— ordonner l’échelonnement de la dette pour un montant de 118 euros par mois,

— dire que les sommes ainsi échelonnées ne produiront intérêt qu’à taux réduit,

— ordonner par voie de conséquence la suspension des effets de la clause résolutoire,

— laisser à chacune des parties la charge des frais et dépens qu’elle a engagés dans la présente instance.

La SA CDC Habitat Social dans ses dernières conclusions en date du 13 juin 2025, demande à la cour au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

— prononcer le rabat de l’ordonnance de clôture et accueillir les présentes,

— confirmer l’ordonnance dont appel sauf à actualiser la condamnation au paiement de la provision à valoir sur les loyers et charges à la somme de 4 398,93 euros au 13 juin 2025,

et par conséquent,

— constater le jeu de la clause résolutoire et la résiliation des baux liant M. [N] [O] à la SA CDC Habitat Social,

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— fixer la provision sur l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges conventionnels et le condamner au paiement d’une telle provision jusqu’à la reprise effective des lieux,

— le condamner à payer à la SA CDC Habitat Social la somme de 150 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en première instance,

— le condamner à payer à la SA CDC Habitat Social la somme de 4 398,93 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 13 juin 2025 , mois de mai inclus et le tout assorti des intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance, somme à parfaire au jour de l’audience,

— débouter M. [N] [O] de ses demandes,

— le condamner à payer à la SA CDC Habitat Social la somme de 800 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— le condamner en tous les entiers dépens d’appel et première instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’ordonnance de clôture du 10 juin 2025 a été révoquée à l’audience du 16 juin 2025 afin que les dernières écritures de la SAS CDC Habitat Social soient prises en considération et une nouvelle clôture a été prononcée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la résiliation du bail et ses conséquences

L’article 24 I. de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur jusqu’au 26 juillet 2023 applicable au cas d’espèce au regard de la date de conclusion du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; […].

En l’espèce, les baux conclus entre les parties contiennent chacun une clause prévoyant leur résiliation de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux s’agissant du bail d’habitation (art. 7 des conditions particulières) et un mois après un tel commandement s’agissant du bail portant sur l’emplacement de parking (art. 5 des conditions particulières).

Au commandement de payer délivré le 14 mars 2024 à l’initiative de la société bailleresse et qui portait sur la somme de 1 556,02 euros en loyers et charges, était annexé un décompte courant pour la période du 22 août 2023 au 29 février 2024 incluant le loyer de l’appartement et celui de l’emplacement de stationnement. M. [O] ne démontre ni ne prétend en avoir soldé les causes. Il ressort des décomptes postérieurs produits par la SA CDC Habitat Social qu’au 14 mai 2024, la dette locative s’élevait à la somme de 2 051,58 euros et l’appelant ne fait valoir au soutien de sa demande d’infirmation de la décision entreprise aucun moyen de droit qui démontrerait que la résiliation du bail a été constatée à tort.

Il s’ensuit que c’est à bon droit que le premier juge a constaté la résiliation du bail à compter du 14 mai 2024, qu’il a subséquemment ordonné l’expulsion de M. [O] et de tous occupants de son chef, réglé le sort des meubles et fixé une indemnité d’occupation. La décision sera confirmée de ces chefs.

2. Sur le montant de la dette locative et la demande de délais de paiement

L’article 24 de la loi précitée prévoit en son V. que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Au VII. de la même loi, il est prévu que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il découle de ces dispositions que pour obtenir des délais de paiement portant sur une dette locative, le locataire doit démontrer qu’il dispose de revenus ou d’un capital suffisant le mettant en mesure de régler la dette en plus du loyer courant, dont il doit également avoir repris le paiement intégral avant la date de l’audience.

En l’espèce, pour solliciter des délais de paiement et une suspension des effets de la clause résolutoire, M. [O] fait état de 8 paiements effectués entre le 1er janvier et le 05 juin 2025, pour un montant total de 4 114 euros et soutient qu’il reste redevable de la somme de 2 379,59 euros auprès de la SA CDC Habitat Social, laquelle oppose que montant de la dette s’élève désormais à la somme de 4 398,93 euros auquel elle demande que la condamnation soit actualisée.

Le décompte le plus récent produit par la société intimée, arrêté au 05 juin 2025, soit la veille de l’audience, inclut les indemnités d’occupation du mois de mai 2025. Il fait apparaître un solde locatif débiteur d’un montant égal à la somme sollicitée par la SA CDC Habitat Social, hors frais de contentieux. Son analyse permet de vérifier que les paiements mis en avant par l’appelant ont tous été pris en considération par la SAS CDC Habitat Social et que depuis la décision de première instance, les sommes portées au débit du locataire n’ont été constituées que de loyers et indemnités d’occupation courants, charges et régularisations de charges favorables au locataire. Le versement d’allocations logement ainsi que l’imputation initiale d’un surloyer ont été déduits. Le décompte apparaît ainsi parfaitement régulier.

Il en ressort que les paiements effectués par M. [O] ne peuvent s’analyser en une reprise du paiement des loyers courants, puisque la dette locative a augmenté depuis que le premier juge a statué. Ces paiements ne démontrent pas non plus que malgré un nouvel emploi M. [O] serait en mesure de solder la dette tout en réglant sans faille le loyer courant.

La cour, actualisant le montant de la dette à la somme sollicitée par la SA CDC Habitat Social rejettera en conséquence les demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire formées par M. [O]. Les paiements effectués par M. [O] s’étant imputés sur les loyers restés impayés, les intérêts courront à compter du 13 juin 2025, date des dernières conclusions de la SA CDC Habitat Social valant demande.

3. Sur les mesures accessoires

Partie perdant le procès en appel, M. [O] en supportera les dépens.

Compte tenu de la situation économique respective des parties, il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de la SA CDC Habitat Social les frais qu’elle a exposés pour sa défense et sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— Confirme l’ordonnance rendue le 12 décembre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé, sauf à actualiser le montant de la condamnation au paiement de la dette locative à la somme de 4 398,93 euros hors frais de contentieux, arrêtée au 05 juin 2025, incluant les indemnités d’occupation dues pour le mois de mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2025,

Y ajoutant :

— Rejette les demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire formées par M. [N] [O],

— Condamne M. [N] [O] aux dépens d’appel,

— Rejette la demande de la SAS CDC Habtitat Social formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER E.VET