18/12/2025

ARRÊT N°636/2025

N° RG 23/03967 – N° Portalis DBVI-V-B7H-P2DT

SG/KM

Décision déférée du 20 Octobre 2023

Président du TJ de [Localité 24]

( 23/00667)

MICHEL

[B] [F]

C/

Syndic. de copro. [Adresse 19]

S.C.P. [O]-[J]-[P]

S.A.R.L. DOMICIA IMMOBILIER EXERÇANT SOUS L’ENSEIGNE DOMICI A

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU DIX HUIT DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

Madame [B] [F]

[Adresse 9]

[Localité 7]

Représentée par M^e Laurana MINCHER, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2023-8927 du 02/11/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 24])

INTIMES

Syndic. de copro. RÉSIDENCE '[Adresse 17] représenté par Mme [X] [D] [Adresse 3], es quaité d’administrateur judiciaire désignée par ordonnance du président du Tribunal Judiciaire de Toulouse du 26/8/2025

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Florence VAYSSE-AXISA de la SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA, avocat au barreau de TOULOUSE

S.C.P. [O]-[J]-[P] es-qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 18] LE [Adresse 14]

Administrateurs Judiciaires [Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Florence VAYSSE-AXISA de la SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA, avocat au barreau de TOULOUSE

La société DOMICIA IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne DOMICIA, SARL immatriculée au RCS de [Localité 24] sous le n° 902 163 534, dont le siège social se situe au [Adresse 5], prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège ;

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représentée par M^e Emmanuel HILAIRE, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant S. GAUMET, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par K.MOKHTARI, greffier de chambre

FAITS ET PROCEDURE

Mme [B] [F] est propriétaire d’un appartement dans la résidence Le [Localité 13] sise [Adresse 1] (71) et soumise au statut de la copropriété.

La SARL Domicia Immobilier a été désignée en qualité de syndic aux termes d’une assemblée extraordinaire en date du 29 décembre 2021.

Le 3 août 2022, le syndic a présenté au président du tribunal judiciaire de Toulouse une requête en désignation d’un administrateur provisoire, sur le fondement de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 au motif que l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires était gravement compromis.

Par ordonnance en date du 26 septembre 2022, la première vice-présidente du tribunal judiciaire de Toulouse a désigné pour une durée de 12 mois la SCP CBF [O] [J] Fourquié en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de la résidence [15] située [Adresse 11] avec pour mission de :

— se faire remettre l’ensemble des documents, archives et fonds disponibles du syndicat nécessaire à l’exécution de la mission,

— administrer et représenter la copropriété dans les conditions prévues par les articles 18 et suivants de la loi du 10 juillet 1995,

— prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété susvisée.

Par acte d’huissier du 04 mai 2023, Mme [F] a fait assigner le [Adresse 23], la SARL Domicia et la société SCP CBF Associés en référé-rétractation afin de solliciter la nullité et la rétractation de l’ordonnance du 26 septembre 2022. Ses demandes ont été rejetées par ordonnance du 12 mars 2024 dont Mme [F] a relevé appel par déclaration du 10 avril 2024, sur laquelle la cour d’appel a statué par arrêt infirmatif du 26 juin 2025. Mme [X] [D] a été désignée en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires par ordonnance rendue par le président du tribunal judiciaire de Toulouse le 26 août 2025.

Parallèlement et par ordonnance en date du 7 décembre 2022, rendue sur requête du 8 novembre 2022, la mission de l’administrateur provisoire de la SCP CBF [O] [J] Fourquié a été complétée comme suit :

— prendre toutes les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété avec tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit à compter de sa désignation et tous les pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires à l’exception de ceux prévus au a et b de l’article 26 et les pouvoirs du conseil syndical,

— dans un délai de deux mois à compter de sa nomination procéder à des mesures de publicité pour permettre aux créanciers de produire les éléments nécessaires à l’évaluation du montant de leurs créances,

— d’exécuter personnellement la mission qui lui a été confiée en ayant la possibilité de se faire assister par un tiers désigné par le juge sur sa proposition et rétribué sur sa rémunération,

— de rendre un premier rapport déposé au greffe de la juridiction au plus tard à l’issue des six premiers mois de sa mission présentant les mesures à adopter pour redresser la situation financière du syndicat,

— d’établir un plan d’apurement des dettes conformément à l’article 29-5 de la loi du 10 juillet 1965,

— de rendre un pré-rapport puis un rapport final avec compte-rendu de fin de mission en joignant les annexes comptables prévues par le décret du 14 mars 2015.

Par actes en date du 5 avril 2023, Mme [B] [F] a fait assigner en référé-rétractation le syndicat des copropriétaires de la résidence [15] sise [Adresse 10] représenté par l’administrateur provisoire dudit syndicat, la SCP CBF [O] [J] Fourquié, la SARL Domicia Immobilier prise en sa qualité d’ancien syndic de la copropriété et la SCP CBF [O] [J] Fourquié, en sa qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires, devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé aux fins de voir prononcer la nullité de la requête en extension de mission du 08 novembre 2022 et donc la nullité subséquente de l’ordonnance du 07 décembre 2022, et subsidiairement d’en obtenir la rétractation.

Par ordonnance contradictoire en date du 20 octobre 2023, le juge des resquêtes statuant en référé-rétractation, a :

— au principal, renvoyé les parties à se pourvoir au fond comme elles aviseront, mais dès à présent,

— mis hors de cause la SARL Domicia Immobilier,

— débouté Mme [B] [F] de sa demande de nullité de la requête en extension de mission du 8 novembre 2022 et donc de nullité subséquente de l’ordonnance du 7 décembre 2022,

— débouté Mme [B] [F] de sa demande en rétractation de l’ordonnance du 7 décembre 2022,

— rejeté les demandes de la SARL Domicia Immobilier du syndicat des copropriétaires [Adresse 20] et de la SCP CBF [O] [J] Fourquié sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [B] [F] aux dépens.

Par déclaration en date du 15 novembre 2023, Mme [B] [F] a relevé appel de la décision en toutes ses dépositions (sauf en ce qu’elle a rejeté les demandes de la SARL Domicia Immobilier, du syndicat des copropriétaires [Adresse 20] et de la SCP CBF [O] [J] Fourquié sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile).

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Mme [B] [F] dans ses dernières conclusions en date du 1er septembre 2025 demande à la cour, au visa du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, des articles 117, 378, 493 et suivants du code de procédure civile, de :

— infirmer et annuler l’ordonnance du 20 octobre 2023 RG n°23/00667 en ce qu’elle a :

* mis hors de cause la SARL Domicia Immobilier,

* débouté Mme [B] [F] de sa demande de nullité de la requête en extension de mission du 8 novembre 2022 et donc de nullité subséquente de l’ordonnance du 7 décembre 2022,

* débouté Mme [B] [F] de sa demande en rétractation de l’ordonnance du 7 décembre 2022,

* condamné Mme [B] [F] aux dépens,

Statuant à nouveau,

À titre principal,

— constater l’annulation de l’ordonnance du 07 décembre 2022 par l’effet de l’arrêt du 26 juin 2025 rendu par la Cour d’appel de Toulouse, ayant rétracté l’ordonnance initiale du 26 septembre 2022,

— annuler par voie de conséquence les mesures prises en exécution de l’ordonnance du 07 décembre 2022,

À titre subsidiaire,

— prononcer la rétractation de l’ordonnance du 07 décembre 2022 rendue par le juge des requêtes du tribunal judiciaire de Toulouse,

— annuler par voie de conséquence les mesures prises en exécution de l’ordonnance du 07 décembre 2022,

En tout état de cause,

— débouter le syndicat des Copropriétaires de la Résidence [15] située [Adresse 12], la SCP CBF [O] [J] Fourquié et la SARL Domicia Immobilier de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner la SARL Domicia Immobilier à payer à Mme [F] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 1240 du code civil,

— dispenser Mme [F] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en vertu de l’article 10-1, cinquième alinéa, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

— condamner in solidum la SCP CBF [O] [J] Fourquié et la SARL Domicia Immobilier à payer à Maître Laura Mincher, avocat au barreau de Toulouse, la somme globale de 2 500 euros en application de l’article 37 de la loi 91- 647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique,

— condamner in solidum la SCP CBF [O] [J] Fourquié et la SARL Domicia Immobilier aux entiers dépens de la procédure.

Le [Adresse 23], représenté par Mme [X] [D], et la SCP CBF [O] [J] Fourquié, en qualité d’ancien administrateur judiciaire du [Adresse 23], dans leurs dernières conclusions en date du 09 octobre 2025 demandent à la cour de :

— statuer ce que de droit sur la demande de rétractation de l’ordonnance du 07/12/2022, le syndicat des copropriétaires s’en remettant à justice,

— dire irrecevables les prétentions de Mme [F] à l’encontre de la SCP CBF [O] [J] Fourquié en qualité d’administrateur judiciaire provisoire du syndicat,

— à titre subsidiaire, débouter Mme [F] de ses prétentions à l’encontre de la SCP CBF [O] [J] Fourquié en qualité d’administrateur judiciaire provisoire du syndicat,

— dispenser le syndicat des copropriétaires du remboursement au Trésor public des sommes exposées par l’Etat au titre de l’aide juridictionnelle.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 08 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la mise hors de cause de la SARL Domicia Immobilier

Le premier juge a estimé que la SARL Domicia Immobilier n’était pas partie à la procédure dont il était saisi et qu’il y avait lieu de la mettre hors de cause au motif que Mme [F] demandait la nullité et subsidiairement la rétractation de l’ordonnance du 07 décembre 2022 portant extension de mission de l’administrateur provisoire, mais qu’à cette date, la SARL Domicia Immobilier ne représentait plus le [Adresse 21] [Adresse 16], la SCP CBF ayant été désignée ès-qualités par ordonnance du 26 septembre précédent et qu’elle n’était pas l’auteur de la requête en extension.

Pour conclure à l’infirmation de la décision sur ce point, Mme [F] soutient que la SARL Domicia Immobilier doit rester dans la cause dans la mesure où elle est à l’origine de la demande illégitime de désignation du mandataire dont découle la demande d’extension de mandat, raison pour laquelle il est nécessaire que la décision sur ce dernier point lui soit opposable selon elle.

La SARL Domicia Immobilier conclut à la confirmation de la décision entreprise pour les motifs retenus par le premier juge. Elle ajoute que dans l’hypothèse d’une annulation ou d’une rétractation de l’ordonnance d’extension, les actes accomplis par l’administrateur ne sont pas susceptibles d’engager sa responsabilité.

Le [Adresse 21] [Adresse 16] et la SCP [O] [J] Fourquié ne concluent pas sur ce point.

La cour observe que la demande de 'mise hors de cause’ d’une partie concerne l’intérêt à agir à son encontre, ainsi que l’intérêt de celle-ci à se défendre. La désignation d’un administrateur provisoire et l’extension de sa mission apparaissent toutefois indissociables l’une de l’autre, quand bien même la désignation de la SCP CBF aurait mis fin aux pouvoirs de la SARL Domicia Immobilier de représenter le [Adresse 21] [Adresse 16] en qualité de syndic.

Dès lors que la SARL Domicia Immobilier était à l’origine de la demande de désignation d’un administrateur de laquelle l’extension de mission est indissociable, il n’y a pas lieu de prononcer la mise hors de cause de cette société.

La décision entreprise sera en conséquence infirmée de ce chef.

2. Sur l’extension de mission de l’administrateur provisoire

Lorsque le premier juge a statué sur la requête en extension de mission présentée par l’administrateur, à laquelle il a fait droit suivant ordonnance du 07 décembre 2022, puis lorsqu’il a statué dans le cadre de l’ordonnance du 20 octobre 2023 déférée à la cour sur les demandes en nullité de la requête en extension de mission et subséquemment de l’ordonnance du 07 décembre 2022, ainsi que sur la demande de rétractation de ladite ordonnance formées par Mme [F], la SCP CBF occupait les fonctions d’administrateur provisoire de la copropriété le Cadeac.

Les écritures de Mme [F] d’une part, du [Adresse 22] [Adresse 14] et de la SCP CBF d’autre part sont concordantes quant au fait que l’ordonnance du 20 octobre 2023 a fait l’objet d’une rétractation par arrêt rendu par cette cour le 26 juin 2025.

Dans le cadre de cet arrêt infirmatif désormais définitif, rendu en application des articles 29-1 III de la loi du 10 juillet 1965, 61-1-2 et 62-2 du décret du 17 mars 1967 et L. 811-2 alinéa 6 du code de commerce, il a été jugé que la désignation litigieuse devait être rétractée aux motifs qu’il n’avait pas été désigné une personne physique au sein de la SCP CBF pour représenter cette société ès-qualités et d’une absence de consultation régulière du conseil syndical quant à cette désignation.

Mme [F] soutient contre le libellé de l’arrêt rendu le 26 juin 2025 que l’ordonnance du 07 décembre 2022 aurait été annulée, seules les mesures prises en exécution de cette ordonnance l’ayant été. Elle ne développe par ailleurs aucun moyen d’annulation intrinsèque de l’ordonnance de rétractation rendue le 20 octobre 2023.

En revanche, l’appelante observe à juste titre et sans être contredite par les autres parties au présent litige que la mission de l’administrateur se trouve privée d’effet en raison de la rétractation de l’ordonnance l’ayant désigné, de sorte que la décision ayant décidé de l’extension de sa mission doit également être rétractée.

Il s’ensuit que par voie d’infirmation de la décision entreprise, il y a lieu de rejeter la demande de constat d’annulation de l’ordonnance du 7 décembre 2022 par l’effet de

l’arrêt du 26 juin 2025 rendu par la Cour d’appel de Toulouse, ayant rétracté l’ordonnance initiale du 26 septembre 2022 formée par Mme [F], de prononcer la rétractation de ladite ordonnance et d’annuler par voie de conséquence les mesures prises en exécution de cette ordonnance.

3. Sur la demande indemnitaire formée par Mme [F] à l’encontre de la SARL Domicia Immobilier

Pour solliciter la condamnation de la SARL Domicia Immobilier à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil, Mme [F] soutient que celle-ci a manqué à ses obligations en s’abstenant de consulter le conseil syndical préalablement à la saisine du juge des requêtes aux fins de désignation d’un administrateur provisoire et que cette carence a entraîné la désignation injustifiée d’un administrateur laquelle a engendré des frais lourds pour l’ensemble des copropriétaires, aggravés par l’extension de la mission de l’administrateur provisoire. Elle ajoute que la copropriété s’est trouvée de façon rétroactive privée de syndic. Elle fait valoir qu’elle a personnellement subi un préjudice direct et certain résultant de cette nomination irrégulière.

Pour conclure au rejet de cette prétention, la SARL Domicia Immobilier soutient que l’appelante opère une confusion entre les procédures dans la mesure où la présente instance ne concerne que l’extension de mission à l’origine de laquelle elle ne se trouve pas. Elle conteste toute faute en indiquant que les copropriétaires de la résidence ont été avisés de son intention de solliciter la désignation d’un administrateur provisoire. Elle conteste également que sa responsabilité soit engagée pour des actes que la SCP CBF aurait effectués en exécution de l’extension de sa mission à laquelle elle est elle-même étrangère.

La cour observe que si la SARL Domicia Immobilier a sollicité la désignation d’un administrateur judiciaire de la copropriété [Adresse 16] lorsqu’elle en était le syndic, elle souligne à juste titre qu’elle n’est pas à l’origine de la demande d’extension de mission de l’administrateur.

En outre, l’appréciation d’une éventuelle responsabilité de la SARL Domicia Immobilier échappe au pouvoir du juge des référés lequel ne saurait au surplus être saisi d’une demande indemnitaire autre qu’une provision non sollicitée en l’espèce.

La demande de dommages et intérêts formée par Mme [F] sera en conséquence rejetée.

4. Sur les demandes accessoires

La SCP CBF soutient qu’aucune demande de condamnation aux dépens ou sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile formée à son égard par Mme [F] n’est recevable en faisant valoir qu’elle n’a plus la qualité d’administrateur judiciaire provisoire du syndicat des copropriétaires. Elle ajoute ne pas être responsable de l’absence de désignation d’une personne physique par le tribunal judiciaire et l’irrégularité de la consultation initiale du conseil syndical.

La cour observe que dès lors que la rétractation de l’extension de la mission de la SCP CBF ne résulte que de la présente décision, celle-ci est partie à l’instance et à elle seule cette qualité rend recevables les demandes formées à son encontre par Mme [F].

La rétractation prononcée par la présente décision impose d’infirmer la décision entreprise également en ce qu’elle a condamné Mme [F] aux dépens de première instance.

La cour statuant à nouveau condamnera le seul [Adresse 21] [Adresse 16] aux dépens de première instance et d’appel.

Par application de l’article 10-1 alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965, Mme [F], dont la prétention est partiellement fondée, sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

L’équité commande de laisser à chacune des parties la charge des frais qu’elle a exposés en appel. La SARL Domicia Immobilier sera déboutée de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et Me [N] [E] sera déboutée de sa demande formée en application des mêmes dispositions et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— Infirme l’ordonnance rendue le 20 octobre 2023 par le juge des requêtes du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé-rétractation, sauf en ce qu’elle a rejeté les demandes de la SARL Domicia Immobilier, du syndicat des copropriétaires [Adresse 20] et de la SCP CBF [O] [J] Fourquié formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau des chefs infirmés :

— Rejette la demande formée par Mme [B] [F] aux fins de constat d’annulation de l’ordonnance du 7 décembre 2022 par l’effet de l’arrêt du 26 juin 2025 rendu par la Cour d’appel de Toulouse, ayant rétracté l’ordonnance initiale du 26 septembre 2022,

— Prononce la rétractation de l’ordonnance rendue le 07 décembre 2022 par le juge des requêtes du Tribunal judiciaire de Toulouse,

— Annule par voie de conséquence les mesures prises en exécution de l’ordonnance du 07 décembre 2022,

Y ajoutant :

— Rejette la demande de dommages et intérêts formée par Mme [B] [F] à l’encontre de la SARL Domicia Immobilier,

— Déclare recevables les demandes formées par Mme [B] [F] à l’encontre de la SCP CBF [J] [O] Fourquié,

— Condamne le [Adresse 21] [Adresse 16], représenté par Mme [X] [D] en qualité d’administrateur judiciaire, aux dépens de première instance et d’appel,

— Dispense Mme [B] [F] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

— Déboute la SARL Domicia Immobilier de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Déboute Me [N] [E] de sa demande formée sur les fondements de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

K.MOKHTARI E.VET