10/09/2025

ARRÊT N° 25/305

N° RG 23/00702

N° Portalis DBVI-V-B7H-PI5K

NA – SC

Décision déférée du 26 Janvier 2023

TJ de [Localité 18] – 20/04366

A. KINOO

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le 10/09/2025

à

M^e Gregory VEIGA

M^e Etienne DURAND-RAUCHER

M^e Manuel FURET

M^e Jean FABRY

M^e Nicolas DALMAYRAC

M^e Michel BARTHET

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU DIX SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

Madame [T] [K]

[Adresse 1]

[Localité 12]

(Intimée dans dossier RG 23.00799 joint le 23.03.2023)

Représentée par M^e Gregory VEIGA de la SELARL ARCANTHE, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

S.A.R.L. RCV, représentée par son mandataire liquidateur la S.E.L.A.R.L. BDR & ASSOCIES, pris en la prersonne de Maître [A]

[Adresse 8]

[Localité 11]

(Appelante dans dossier RG 23.00799 joint le 23.03.2023)

Représentée par M^e Etienne DURAND-RAUCHER de la SCP CABINET MERCIE – SCP D’AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

[Adresse 9]

[Localité 15]

Représentée par M^e Manuel FURET de la SELARL CLF, avocat au barreau de TOULOUSE

S.A.R.L. LE PYRENEEN

[Adresse 8]

[Localité 11]

Représentée par M^e Jean FABRY de la SELARL DUCO-FABRY, avocat au barreau de TOULOUSE

S.C.I. LES MONTAGNARDS

[Adresse 14]

[Localité 11]

Représentée par M^e Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SITUE [Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 11]

GROUPAMA D’OC,

en qualité d’assureur du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SITUE [Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 13]

Représentés par M^e Michel BARTHET, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 30 juin 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant AM. ROBERT, Présidente et N. ASSELAIN, Conseillère, chargées du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

A.M ROBERT, présidente

S. LECLERCQ, conseillère

N. ASSELAIN, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par A.M ROBERT, présidente et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSE DU LITIGE ET PROCEDURE

L’immeuble situé [Adresse 4] (31) est soumis au statut de la copropriété. Les copropriétaires sont Mme [T] [K], qui détient 682 des 1000 tantièmes et la société civile immobilière (Sci) Les Montagnards qui détient 318 des 1000 tantièmes.

Mme [T] [K] exerce les fonctions de syndic bénévole.

La société à responsabilité limitée (Sarl) Le Pyrénéen exploite un fonds de commerce de restaurant sous l’enseigne 'Le Pyrénéen’ dans des locaux en rez-de-chaussée appartenant à la Sci Les Montagnards, qui les lui loue suivant bail commercial du 5 juillet 2016.

A l’entresol étage de l’immeuble, la société à responsabilité limitée (Sarl) Rcv exploite également un restaurant sous l’enseigne 'Eau de Folles', dans des locaux appartenant à Mme [T] [K], mis à sa disposition suivant bail commercial du 29 janvier 1993 et renouvelé le 1er décembre 2011. Ce bail porte sur les lots suivants :

— à l’entresol : lot n°3, salle de restaurant ; lot n°4, une cuisine située à l’entresol attenante au lot précédent; lot n°5, un WC et lot n°6, un petit local à usage de réserve,

— au premier étage : lot n°7, un studio.

Le sol du lot n°4, loué par la Sarl Rcv qui y a établi sa cuisine, est constitué d’une partie carrelée sur dalle en béton armé, et d’une partie en pavés de verre, située au-dessus de l’arrière salle du restaurant exploité par la Sarl le Pyrénéen.

Au cours de l’été 2017, le gérant de la Sarl Le Pyrénéen a constaté une infiltration d’eau au plafond du restaurant constitué de carreaux de verre provenant du premier étage, à l’endroit de la cuisine du restaurant exploité par la Sarl Rcv.

Au début du mois de janvier 2018, le gérant de la Sarl Le Pyrénéen a alerté la Sarl Rcv sur les dommages causés au plafond du restaurant, des carreaux de verre du plafond se détachant par endroits et tombant sur les tables du restaurant. Un constat a été dressé par Me [F], huissier de justice, le 2 février 2018.

Une déclaration de sinistre a été adressée le 23 février 2018 à la société Groupama d’Oc, assureur du syndicat des copropriétaires.

La société Groupama d’Oc a mandaté le cabinet Polyexpert aux fins d’expertise non judiciaire, dont les opérations se sont tenues le 6 avril 2018 en présence notamment de Mme [T] [K] et du gérant de la Sarl Rcv.

Par ordonnance du 22 janvier 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Toulouse a :

— d’une part, jugé prématurée la demande de la société Le Pyrénéen aux fins de condamnation de la Sarl Rcv et de Mme [K] à procéder aux réparations nécessaires pour mettre fin aux infiltrations,

— d’autre part, ordonné une mesure d’expertise judiciaire et désigné pour y procéder M.[X] [W].

L’expert a déposé son rapport le 6 septembre 2019.

Mme [K] et la société Les Montagnards ont financé la réfection du plancher-plafond au prorata de leurs tantièmes.

Par ordonnance du 13 octobre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse, saisi d’une demande de provision de 17.886,26 euros par la Sci Les Montagnards, a notamment :

— condamné Mme [K] à lui payer une provision de 7.500 euros,

— accordé à Mme [K] des délais de paiement sur douze mois.

Par actes d’huissiers des 16 et 19 octobre 2020, la Sarl Le Pyrénéen a fait assigner Mme [K] et la Sarl Rcv devant le tribunal judiciaire de Toulouse pour obtenir réparation de son préjudice d’exploitation sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

Par acte d’huissier du 27 novembre 2020, Mme [K] a appelé en cause la Sci Les Montagnards.

Par actes d’huissier des 9 et 17 décembre 2020, la société Rcv a fait appeler en cause son assureur, la société Mma Iard Assurances Mutuelles, ainsi que le syndicat des copropriétaires et son assureur, la société Groupama d’Oc.

Par actes d’huissier du 14 janvier 2021, la Sci Les Montagnards a également fait appeler en cause le syndicat des copropriétaires ainsi que son assureur la société Groupama d’Oc.

Par jugement du 26 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

— débouté Mme [T] [K] de sa demande d’annulation du rapport d’expertise judiciaire déposé le 6 septembre 2019 par M. [W],

— condamné in solidum Mme [T] [K] et la Sarl Rcv à verser à la Sarl Le Pyrénéen la somme de 40.000 euros HT en réparation des pertes d’exploitation,

— condamné in solidum Mme [T] [K] et la Sarl Rcv à verser à la Sci Les Montagnards la somme de 11.443,04 euros HT en réparation de son préjudice,

— dit que la provision de 7.500 euros versée par Mme [T] [K] à la Sci Les Montagnards viendra en déduction de ladite somme,

— débouté Mme [T] [K] de sa demande tendant au remboursement de la provision de 7.500 euros versée par elle à la Sci Les Montagnards,

— condamné la Sa Mma Assurances Iard à garantir son assurée la Sarl Rcv, dans les termes et limites de la police souscrite,

— rejeté le recours de la Sarl Rcv à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4],

— dit que dans les rapports entre co-obligés, la charge finale de la dette, incluant la provision de 7.500 euros déjà versée par Mme [T] [K] à la Sci Les Montagnards, sera supportée dans les proportions ci-dessous fixées dans lesquelles il est fait droit aux recours :

' Mme [K] 80%,

' la Sarl Rcv et la Sa Mma Iard Assurances Mutuelles 20%,

— condamné in solidum la Sarl Rcv et la Sa Mma Iard Assurances Mutuelles à verser à Mme [T] [K] la somme de 3.898,33 euros toutes taxes comprises au titre du préfinancement des travaux de reprise,

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des travaux de reprise,

— débouté la Sarl Rcv de sa demande de réparation des préjudices consécutifs aux travaux de remplacement du plancher en pavés de verre de la cuisine du restaurant et à la fermeture du restaurant pendant lesdits travaux,

— débouté Mme [T] [K] de sa demande de délais de paiement,

— condamné in solidum Mme [T] [K], la Sarl Rcv et la Sa Mma Iard Assurances Mutuelles aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire et de sapiteur,

— admis les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamné in solidum Mme [T] [K], la Sarl Rcv et la Sa Mma Iard Assurances Mutuelles à verser à la Sarl Le Pyrénéen la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum Mme [T] [K], la Sarl Rcv et la Sa Mma Iard Assurances Mutuelles à verser à la Sci Les Montagnards la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la Sarl Rcv à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic Mme [T] [K], et son assureur la société Groupama d’Oc la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toute autre demande sur ce fondement,

— dit que la charge finale des dépens et celle des frais irrépétibles seront réparties au prorata des responsabilités retenues ci-dessus,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ou prétentions.

Par déclarations des 27 et 28 février 2023 (RG 23.702 et RG 23.737), Mme [T] [K] a relevé appel du jugement du 26 janvier 2023, en faisant intimer la société Rcv et son assureur la société Mma Iard Assurances Mutuelles, en ce que ce jugement a :

— condamné in solidum Mme [T] [K] et la Sarl Rcv, elle-même garantie par son assureur la Sa Mma Iard assurances mutuelles, à verser à la Sarl Le Pyrénéen la somme de 40.000 euros hors taxes en réparation des pertes d’exploitation;

— condamné in solidum Mme [T] [K] et la Sarl Rcv, elle-même garantie par son assureur la Sa Mma Iard assurances mutuelles, à verser à la Sci Les Montagnards la somme de 11.443,04 euros hors taxes en réparation de son préjudice;

— dit que la provision de 7.500 euros versée par Mme [T] [K] à la Sci Les Montagnards viendra en déduction de ladite somme;

— débouté Mme [T] [K] de sa demande de remboursement de la provision de 7.500 euros versée par elle à la Sci Les Montagnards;

— dit que dans les rapports entre co-obligés, la charge finale de la dette, incluant la provision de 7.500 euros déjà versée par Mme [T] [K] à la Sci Les Montagnards, sera supportée dans les proportions ci-dessous fixées dans lesquelles il est fait droit au recours : Mme [K] : 80 % ; la Sarl Rcv et la Sa Mma Iard assurances mutuelles : 20 %;

— débouté Mme [T] [K] de sa demande de délais de paiement;

— condamné in solidum Mme [T] [K] et la Sarl Rcv, elle-même garantie par son assureur la Sa Mma Iard assurances mutuelles, à verser à la Sarl Le Pyrénéen la somme de 5.000 euros hors taxes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamné in solidum Mme [T] [K] et la Sarl Rcv, elle-même garantie par son assureur la Sa Mma Iard assurances mutuelles, à verser à la Sci Les Montagnards la somme de 4.000 euros hors taxes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamné in solidum Mme [T] [K] et la Sarl Rcv, elle-même garantie par son assureur la Sa Mma Iard assurances mutuelles, aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire et de sapiteur.

— dit que la charge finale des dépens et celle des frais irrépétibles sera répartie au prorata des responsabilités retenues ci-dessus.

Par déclaration du 6 mars 2023 (RG 23.799), la Sarl Rcv a relevé appel du jugement du 26 janvier 2023, en faisant intimer son assureur la société Mma Iard Assurances Mutuelles, la société Le Pyrénéen, le syndicat des copropriétaires et son assureur la société Groupama d’Oc, Mme [K] et la société Les Montagnards, en ce que ce jugement a:

— condamné in solidum Mme [T] [K] et la Sarl Rcv à verser à la Sarl Le Pyrénéen la somme de 40.000 euros hors taxes en réparation des pertes d’exploitation,

— condamné in solidum Mme [T] [K] et la Sarl Rcv à verser à la Sci Les Montagnards la somme de 11.443,04 euros hors taxes en réparation de son préjudice,

— rejeté le recours de la Sarl Rcv à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4],

— dit que dans les rapports entre co-obligés, la charge finale de la dette, incluant la provision de 7.500 euros déjà versée par Mme [T] [K] à la Sci Les Montagnards sera supportée dans les proportions ci-dessous fixées dans lesquelles il est fait droit aux recours : Mme [T] [K] 80 % et la Sarl Rcv et la Sa Mma Iard assurances mutuelles 20 %,

— condamné in solidum la Sarl Rcv et la Sa Mma Iard assurances mutuelles à verser à Mme [T] [K] la somme de 3.898,33 euros toutes taxes comprises au titre du préfinancement des travaux de reprise,

— débouté la Sarl Rcv de sa demande de réparation des préjudices consécutifs aux travaux de remplacement du plancher en pavés de verre de la cuisine du restaurant et à la fermeture du restaurant pendant lesdits travaux,

— condamné in solildum Mme [T] [K], la Sarl Rcv et la Sa Mma Iard assurances mutuelles aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire et de sapiteur,

— condamné in solidum Mme [T] [K], la Sarl Rcv et la Sa Mma Iard assurances mutuelles à verser à la Sarl Le Pyrénéen la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum Mme [T] [K], la Sarl Rcv et la Sa Mma Iard assurances mutuelles à verser à la Sci Les Montagnards la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la Sarl Rcv à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 18] représenté par son syndic Mme [T] [K] et son assureur la société Groupama d’Oc la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté tout autre demande sur ce fondement,

— dit que la charge finale des dépens et celle des frais irrépétibles seront réparties au prorata des responsabilités retenues ci-dessus,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ou prétentions.

Les affaires suivies sous les numéros RG 23.702, RG 23.737 et RG 23.799 ont été jointes et appelées sous le seul numéro RG 23.702.

Par jugement du 8 juin 2023, le tribunal de commerce de Toulouse a placé la Sarl Rcv en liquidation judiciaire. La société Les Montagnards a fait appeler en cause la société Bdr et associés, en sa qualité de mandataire liquidateur de la société Rcv, par acte d’huissier du 4 août 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 8 septembre 2023, Mme [T] [K], appelante, demande à la cour, au visa de l’article 1103 du Code civil, de :

— réformer le jugement attaqué,

— constater que la Sarl Rcv, prise en la personne de son liquidateur, ne formule demande à l’encontre de Mme [T] [K] prise à titre personnel,

— condamner la Mma Iard assurances mutuelles, assureur de la Sarl Rcv, à verser à Mme [T] [K] la somme de 19.491,65 euros au titre du préfinancement des travaux de reprise,

— condamner la Mma Iard assurances mutuelles, assureur de la Sarl Rcv, à verser à Mme [T] [K] la somme de 7.500 euros au titre de la provision versée à la Sci Les Montagnards,

— condamner la Mma Iard assurances mutuelles, assureur de la Sarl Rcv, à relever et garantir Mme [T] [K] de l’ensemble des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre.

Subsidiairement,

— condamner la Mma Iard assurances mutuelles, assureur de la Sarl Rcv, à relever et garantir Mme [T] [K] de l’essentiel desdites condamnations, à hauteur d’au moins 95 %.

— débouter la Sarl Rcv, prise en la personne de son liquidateur, de l’ensemble de ses demandes,

— débouter la Mma Iard assurances mutuelles de l’ensemble de ses demandes,

— débouter la Sci Les Montagnards de l’ensemble de ses demandes.

Subsidiairement,

— ramener l’éventuelle indemnisation de la Sci Les Montagnards à de justes proportions,

— débouter la Sarl Le Pyrénéen de l’ensemble de ses demandes,

Subsidiairement,

— ramener l’éventuelle indemnisation de la Sarl Le Pyrénéen à de justes proportions,

— débouter le syndicat de coproprietaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 6] et la compagnie Groupama d’Oc de l’ensemble de leurs demandes.

En tout état de cause,

— condamner la Mma Iard assurances mutuelles, assureur de la Sarl Rcv, à relever et garantir Mme [T] [K] de l’intégralité ou, subsidiairement, de l’essentiel desdites condamnations, à hauteur d’au moins 95 %,

— fixer la créance de Mme [T] [K] au passif de la Sarl Rcv à la somme de 144.682,91 euros hors taxes.

En toute hypothèse,

— condamner la Sarl Rcv, prise en la personne de son liquidateur, ainsi que la Mma Iard assurances mutuelles, assureur de la Sarl Rcv – et au-delà toute partie succombant -, à verser à Mme [T] [K] une somme de 15.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la Sarl Rcv, prise en la personne de son liquidateur, ainsi que la Mma Iard assurances mutuelles, assureur de la Sarl Rcv, aux entiers dépens, en ce compris l’intégralité des frais d’expertise, dont distraction au profit de la Selarl Arcanthe en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 28 août 2023, la Sarl Rcv, appelante, représentée par son mandataire liquidateur, la Selarl Bdr et associés, prise en la personne de Me [A], demande à la cour, au visa des articles 1719 du code civil, 14 de la loi du 10 juillet 1965 et 544 et suivants du code de procédure civile, de :

— confirmer le jugement prononcé par le tribunal judiciaire de Toulouse le 26 janvier 2023 en ce qu’il a :

— débouté Mme [T] [K] de sa demande d’annulation du rapport d’expertise judiciaire déposé le 6 septembre 2019 par M. [W],

— débouté Mme [T] [K] de sa demande tendant au remboursement de la provision de 7.500,00 euros versée par elle à la Sci Les Montagnards,

— condamné la Sa Mma assurances Iard à garantir son assurée la Sarl Rcv, dans les termes et limites de la police souscrite,

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des travaux de reprise,

— débouté Mme [T] [K] de sa demande de délais de paiement,

— infirmer le jugement prononcé par le tribunal judiciaire de Toulouse le 26 janvier 2023 en toutes ses autres dispositions;

Et, statuant à nouveau,

— débouter la Sarl Le Pyrénéen, la Sci Les Montagnards et toute autre partie de l’intégralité des demandes formées contre la Sarl Rcv.

' titre subsidiaire,

— condamner solidairement le syndicat des coproprietaires de la copropriété [Adresse 16] [Localité 18], la compagnie Groupama d’Oc ainsi que la compagnie Mma à relever et garantir la Sarl Rcv de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre;

En toute hypothèse et à titre reconventionnel,

— condamner solidairement le syndicat des coproprietaires de la copropriété [Adresse 17] et la compagnie Groupama d’Oc à payer à Me [U] [A], en qualité de mandataire liquidateur de la Sarl Rcv la somme de 46.504,64 euros en réparation des préjudices consécutifs aux travaux de remplacement du plancher en pavés de verre de la cuisine du restaurant et à la fermeture du restaurant pendant lesdits travaux,

— condamner toute partie succombante à payer à Me [J] [Z] [A], en qualité de mandataire liquidateur de la Sarl Rcv somme de 5.000 euros au titre des frais de première instance et 5.000 euros au titre des frais d’appel en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner toute partie succombante aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Durand-Raucher sur son affirmation de droit, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 10 août 2023, la société Mma Iard Assurances Mutuelles, intimée et appelante à titre incident, demande à la cour, au visa des articles 1240, 1713 et suivants du code civil, de :

' titre principal

— confirmer le jugement prononcé par le tribunal judiciaire de Toulouse le 26 janvier 2023 en ce qu’il a :

— débouté Mme [T] [K] de sa demande d’annulation du rapport d’expertise judiciaire déposé le 6 septembre 2019 par M. [W],

— débouté Mme [T] [K] de sa demande tendant au remboursement de la provision de 7.500 euros versée par elle à la Sci Les Montagnards,

— condamné la Sa Mma assurances Iard à garantir son assurée la Sarl Rcv, dans les termes et limites de la police souscrite,

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des travaux de reprise,

— débouté Mme [T] [K] de sa demande de délais de paiement,

— infirmer le jugement prononcé par le tribunal judiciaire de Toulouse le 26 janvier 2023 en toutes ses autres dispositions.

Et, statuant à nouveau,

— débouter la Sarl Le Pyrénéen, la Sci Les Montagnards et toute autre partie de l’intégralité des demandes formées contre la Sarl Rcv.

' titre subsidiaire

— débouter Mme [K] et la Sci Les Montagnards de leurs demandes tendant à la réformation du jugement,

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— dit que dans les rapports entre co-obligés, la charge finale de la dette, incluant la provision de 7.500 euros déjà versée par Mme [T] [K] à la Sci Les Montagnards, sera supportée dans les proportions ci-dessous fixées dans lesquelles il est fait droit au recours : Mme [K] : 80 % ; la Sarl Rcv et la Sa Mma Iard assurances mutuelles : 20 %,

— dit que la charge finale des dépens et celle des frais irrépétibles sera répartie au prorata des responsabilités retenues ci-dessus;

Statuant à nouveau,

— condamner Mme [K] à avoir à supporter la charge finale de la dette à hauteur de 95 % des condamnations prononcées in solidum à l’encontre d’elle et de la Sarl Rcv,

— confirmer le jugement entrepris dans toutes ses autres dispositions;

' titre infiniment subsidiaire

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— condamner Mme [K] à verser à la compagnie d’assurance Mma Assurances Mutuelles la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 23 août 2023, la Sarl Le Pyrénéen, intimée et appelante à titre incident, demande à la cour, au visa des articles 1240 et suivants du code civil, 14 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, de :

— confirmer le jugement du 26 janvier 2023 en ce qu’il a :

— débouté Mme [T] [K] de sa demande d’annulation du rapport d’expertise judiciaire déposé le 6 septembre 2019 par M. [W],

— condamné la Sa Mma assurances Iard à garantir son assurée la Sarl Rcv, dans les termes et limites de la police souscrite;

— le confirmer en ce qu’il a retenu la responsabilité de Mme [T] [K] et de la Sarl Rcv au plan délictuel à l’égard de la concluante et ce faisant les a condamnées in solidum à l’égard de la Sarl Le Pyrénéen;

— pour le surplus, le réformer;

Statuant à nouveau au plan du montant de l’indemnité sollicitée par la concluante: – condamner in solidum Mme [T] [K] et la Sarl Rcv à payer à la Sarl Le Pyrénéen la somme de 62.469, 99 euros hors taxes en indemnisation de son entier préjudice constitué de pertes d’exploitation du fait du désordre comme leur étant imputable;

Y ajoutant :

— condamner tous succombants à payer à la Sarl Le Pyrénéen la somme de 10.000 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 28 août 2023, la Sci Les Montagnards, intimée et appelante à titre incident, demande à la cour, au visa de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 1103 du code civil, et de la théorie prétorienne selon laquelle 'Nul ne doit excéder les inconvénients normaux du voisinage', de :

— réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse en ce qu’il devait :

— condamner in solidum Mme [T] [K] et la Sarl Rcv à verser à la Sci Les Montagnards la somme de 11.443,04 euros hors taxes en réparation de son préjudice,

— dire que la provision de 7.500 euros versée par Mme [T] [K] à la Sci Les Montagnards viendra en déduction de ladite somme,

— condamner in solidum Mme [T] [K], la Sarl Rcv et la Sa Mma Iard Assurances Mutuelles aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire et de sapiteur,

— condamner in solidum Mme [T] [K], la Sarl Rcv et la Sa Mma Iard Assurances Mutuelles à verser à la Sci Les Montagnards la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau :

— condamner Mme [T] [K] in solidum avec la Mma Iard assurances mutuelles prise en sa qualité d’assureur RC de la société Rcv à payer à la Sci Les Montagnards la somme de 13.694,71 euros outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure officielle du 19 décembre 2019 et anatocisme après déduction de la somme de 2.700 euros réglée à titre provisionnel par Mme [T] [K] ,

— condamner Mme [T] [K] in solidum avec la Mma Iard assurances mutuelles prise en sa qualité d’assureur reponsabilité civile de la Sarl Rcv à payer à la Sci Les Montagnards la somme de 14.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [T] [K] in solidum avec la Mma Iard assurances mutuelles prise en sa qualité d’assureur responsabilité civile de la société Rcv à payer à la Sci Les Montagnards la somme de 3.030,75 euros au titre des frais et honoraires de l’expert judiciaire et du sapiteur préfinancés par la Sci Les Montagnards;

Si mieux n’aime la cour,

— juger que les parties susvisées devront régler au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 5] le montant des frais et honoraires de l’expert M. [W];

— juger que le montant global des condamnations susvisées sera inscrit au passif de la procédure de liquidation judiciaire de la Sarl Rcv;

En tout état de cause,

— juger que le montant global sera inscrit au passif de la procédure de la liquidation judiciaire de la Sarl Rcv.

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 12 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 6] et son assureur, la société Groupama d’Oc, intimés, demandent à la cour, de:

— confirmer le jugement déféré,

— débouter quiconque de l’ensemble de ses demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires et de Groupama d’Oc en qualité d’assureur du syndicat;

Si par impossible une condamnation était prononcée contre le syndicat et Groupama d’Oc,

— condamner in solidum Mme [T] [K] et la société Rcv solidairement avec les Mma, à relever et garantir indemne les concluants de toutes condamnations y compris dépens, frais de référé, d’expertise et article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [T] [K] et Rcv solidairement avec les Mma, à payer au syndicat des copropriétaires le montant des travaux réalisés soit (19.491,65 + 6.250,04) 25.741,69 euros, à défaut d’indemnisation directe des copropriétaires ;

— fixer la créance du concluant à l’égard de la société Rcv au montant de ces condamnations.

— condamner tout succombant à leur payer 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens incluant frais de référé, d’expertise, d’instance et d’appel

MOTIFS

* Sur les demandes de la société Le Pyrénéen et de la société Les Montagnards

— obligation à la dette

Invité à préciser les éléments techniques et de fait propres à déterminer les responsabilités encourues, l’expert judiciaire indique les éléments suivants :

' – il a donc été loué à la Sté RCV une salle de restaurant (lot 3) et une cuisine de

restaurant (lot 4).

— or, la cuisine de restaurant (lot 4) objet du bail du 29.01.1993, renouvelé le 01.12.2011, comportait un plancher en pavés de verre dont la capacité portante était insuffisante et inadaptée à l’exploitation d’une cuisine de restaurant (Ies charges d’exploitation d’une cuisine de restaurant devant être de 500 daN/m2, alors que la surcharge d’exploitation dudit plancher sans désordre n’est que de 150 kg/m2).

— cette cuisine a donc été exploitée par la Sté RCV en qualité de 'cuisine de restaurant', ce qui a engendré, du fait de l’appui et du poids du mobilier et matériel de cuisine, appareils électroménagers, du poinçonnement des pieds des équipements de cuisine sur Ies pavés de verre, du stationnement et de la circulation du personnel (cuisiniers, serveurs, livreurs …), du nettoyage quotidien, voire bi-quotidien de ce local, jumelé au vieillissement de l’ouvrage (plancher qui existait le 29.01.1993 et certainement beaucoup plus ancien), un endommagement des pavés de verre (éclatements du verre des pavés, chutes de morceaux de verre en provenance desdits pavés), une fragilisation des joints entre pavés (friabilité excessive avec chutes de particules), une corrosion des armatures, accroissant l’inadaptation originelle du plancher à ce type d’exploitation'.

Au regard de ces éléments, le tribunal a retenu que Mme [K] et la société Rcv étaient obligées à réparation tant à l’égard de la société Le Pyrénéen, exploitant le restaurant situé sous le local occupé à l’étage par la société Rcv et appartenant à Mme [K], qu’à l’égard de la société Les Montagnards, propriétaire des locaux loués à la société Le Pyrénéen:

— sur le fondement d’un trouble anormal du voisinage à l’égard de la société Les Montagnards,

— et sur le fondement de la responsabilité extra-contractuelle à l’égard de la société Le Pyrénéen.

Mme [K], appelante à titre principal qui critique essentiellement la répartition de la charge définitive de la dette, ne conteste pas le principe de son obligation, ni à l’égard de la société Le Pyrénéen ni à l’égard de la société Les Montagnards.

La société Rcv, également appelante à titre principal, soutient que seule la responsabilité de son bailleur, Mme [K], est engagée, pour manquement à son obligation de délivrer des locaux conformes à la destination convenue, et conteste toute faute de sa part à l’origine du préjudice.

Le tribunal a cependant retenu à juste titre, à l’égard de la société Les Montagnards, que cette société a subi un trouble anormal du voisinage, du fait des dégradations du plafond engendrées par l’exploitation d’un restaurant, par la société Rcv, dans les locaux appartenant à Mme [K]: l’utilisation par la société locataire, de l’espace dont le sol est en pavés de verres comme partie intégrante de la cuisine a en effet entraîné des contraintes (poids du matériel, humidité, lavages fréquents et abondants) qui ont provoqué la dégradation du sol et mis en cause la solidité de l’ouvrage.

La société Rcv, dont l’activité est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage, comme Mme [K] qui doit répondre des agissements de son locataire, sont responsables de plein droit du dommage qui résulte de ce trouble, sans que leur obligation à réparation soit subordonnée à la démonstration d’une faute.

A l’égard de la société Le Pyrénéen, le tribunal a dûment caractérisé les fautes de Mme [K] et de la société Rcv à l’origine des préjudices subis par cette société, après avoir rappelé que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

Il est établi que Mme [K] a loué à la société Le Pyrénéen des locaux à usage de restaurant, comportant une cuisine dont le sol est constitué d’une partie carrelée sur dalle en béton armé, et d’une partie en pavés de verre. Mme [K] précise, sans être contredite, que les équipements de cuisine, notamment les fourneaux et la plonge, ont toujours été positionnés sur la zone carrelée sur dalle en béton armé, et que la zone en pavés de verre ne servait qu’au passage du personnel avant l’arrivée de la Sarl Rcv.

Elle soutient qu’en cours de bail et sans demander une quelconque autorisation à ce titre, la Sarl Rcv a décidé de placer des équipements supplémentaires sur le plancher en carreaux de verre, notamment des réfrigérateurs, alors que ces équipements étaient auparavant positionnés dans d’autres pièces du premier étage, comme l’était aussi la chambre froide.

Cependant, Mme [K] a en toute hypothèse commis une faute en louant à la société Le Pyrénéen des locaux à usage de restaurant, comportant une cuisine, sans restriction et sans mettre en garde sa locataire sur l’inaptitude de la partie du plancher en pavés de verre à supporter le poids d’un mobilier et matériel de cuisine professionnelle, alors même que la zone en pavés de verre représente les deux tiers de la superficie de la cuisine. L’impropriété partielle des lieux à leur destination est caractérisée.

En cours d’expertise, il a été constaté l’installation sur les pavés de verre de différents appareils électroménagers (deux réfrigérateurs, un bac pour glaces, un congélateur coffre, un lave-vaisselle professionnel), la présence de pavés de verre fendus et cassés sous le congélateur coffre, l’état des pavés de verre situés sous les autres appareils n’ayant pu être vérifié, et un poinçonnement des pieds des équipements de cuisine sur les pavés de verre.

Or la société Rcv, malgré la configuration et la structure apparente des lieux, qu’elle a acceptés en souscrivant le bail, et alors que le plancher était pour partie constitué de pavés de verre dont la moindre résistance est manifeste, ne s’est pas enquis auprès de son bailleur de la possibilité d’installer des équipements lourds sur la zone constituée de pavés de verre, et a occasionné des dégradations dans les lieux loués. Le tribunal a également relevé que la locataire n’avait pas modifié les conditions de son exploitation, malgré un premier dégât des eaux survenu en août 2017, et malgré les dégradations apparentes des pavés de verre, dont certains étaient fendus ou cassés, causées par les équipements de cuisine . La faute de la société Rcv est ainsi caractérisée.

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a retenu l’obligation, in solidum, de Mme [K] et de la société Rcv, sous la garantie de son assureur, à réparer les préjudices subis par la société Le Pyrénéen et la société Les Montagnards, étant rappelé qu’aucune de ces sociétés ne recherche la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

La cour précise qu’à l’égard de de la société Rcv, en liquidation judiciaire, les demandes ne peuvent se traduire que par une inscription au passif de la liquidation.

— contribution à la dette

Il résulte du rapport d’expertise:

— d’une part que l’ouvrage en pavés de verre était inadapté dès l’origine à l’exploitation d’une cuisine de restaurant,

— et d’autre part qu’une surcharge d’exploitation par la société Rcv a contribué à un 'endommagement des pavés de verre', une 'fragilisation des joints entre pavés', et une 'corrosion des armatures', 'accroissant l’inadaptation originelle du plancher'.

En considération de la nature et de l’incidence des fautes respectives de Mme [K] et la société Rcv, telles qu’elles sont décrites plus haut, il doit être considéré qu’elles ont contribué de façon équivalente à la production des dommages.

La charge définitive de la dette doit donc être partagée par moitié entre Mme [K] d’une part, et la société Rcv et son assureur la société Mma Iard Assurances Mutuelles d’autre part.

Il est rappelé que ni la société Le Pyrénéen, ni la société Les Montagnards ne recherchent, au stade de l’obligation à la dette, la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

La société Rcv ne peut utilement, au stade de la contribution à la dette, exercer un recours à l’encontre du syndicat des copropriétaires, qui n’a commis aucune faute à l’origine des dommages. La charge définitive de la réparation ne doit peser que sur ceux dont les manquements sont directement à l’origine des préjudices subis.

Il résulte du rapport d’expertise que seule l’utilisation des lieux, dans des conditions incompatibles avec la structure des parties communes, par les fautes conjuguées de Mme [K] et la société Rcv, est la cause des dommages, de sorte que la société Rcv ne peut invoquer, au stade de la contribution à la dette, l’application des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Si le syndicat des copropriétaires peut, sur le fondement de ce texte, être responsable des dommages ayant leur origine dans les parties communes, il conserve toujours la faculté d’exercer des recours, pour le tout, à l’encontre des auteurs réels du préjudice.

La cour, infirmant le jugement quant aux parts de responsabilité respectives de Mme [K] et de la société Rcv, dit que la charge définitive de la réparation des préjudices subis par la société Le Pyrénéen et la société Les Montagnards doit être partagée par moitié entre Mme [K] d’une part, et la société Rcv et son assureur la société Mma Iard Assurances Mutuelles d’autre part.

— évaluation des préjudices de la société Le Pyrénéen

Le tribunal a évalué le préjudice subi par la société Le Pyrénéen au titre de ses pertes d’exploitation à la somme de 40.000 euros HT, pour la période du 3 septembre 2018, date des mises en demeure de réaliser les travaux adressées à Mme [K] et à la Sarl Rcv, au 31 août 2019, date de fin des travaux de reprise.

La société Le Pyrénéen, appelante à titre incident, reprend sa demande initiale tendant au paiement de la somme de 62.469,99 euros HT en réparation de ses pertes d’exploitation, somme décomposée comme suit :

—  30.719, 99 € HT pour la période du 3 septembre 2018 au 25 février 2019, à raison de la neutralisation de deux tables de restaurant situées au droit du plafond endoMmagé ;

—  10.114 € HT au titre de la perte de marge subie durant la période du 26 février 2019 au 18 avril 2019, durant laquelle, sur instructions de l’expert, elle a été contrainte de cesser l’exploitation de la salle du fond du restaurant ;

—  14.776 € HT durant la période du 19 avril 2019 au 30 juin 2019, durant laquelle l’exploitation a été gênée par l’étaiement provisoire du plafond ;

—  6.860 € HT à partir du 1er juillet 2019 jusqu’au 31 août 2019, période de fermeture pour cause de travaux de reprise.

Mme [K], qui initialement n’avait pas relevé appel du jugement à l’encontre de la société Le Pyrénéen, conclut à titre incident au rejet des demandes de la société Le Pyrénéen, ou subsidiairement à leur diminution à de plus justes proportions. Elle soutient que de septembre 2018 à mars 2019, les désordres, circonscrits à la deuxième salle du restaurant Le Pyrénéen, puis le commencement des opérations d’expertise, n’ont eu aucune incidence sur l’activité du restaurant exploité par la société Le Pyrénéen. Elle fait valoir que la salle principale a été utilisée sans interruption, et que des mouvements sociaux ont fortement impacté l’activité du centre-ville de [Localité 18] chaque week-end pendant cette période, de novembre 2018 à l’été 2019 ('Gilets Jaunes').

Ni la société Rcv, ni son assureur la société Mma Iard Assurances Mutuelles ne présentent d’observations sur l’évaluation du préjudice subi par la société Le Pyrénéen.

Les attestations de l’expert-comptable de la société Le Pyrénéen établissent la différence exacte entre la marge réalisée du 26 février 2018 au 31 août 2018, et la marge effectivement réalisée du 26 février 2019 au 31 août 2019.

Cette perte de marge est essentiellement imputable aux désordres et à leur répercussion sur l’exploitation de la deuxième salle du restaurant, dont l’usage a été suspendu du 26 février au 18 avril 2019 sur instructions de l’expert, puis du 1er juillet au 31 août 2019 pendant les travaux de reprise, et dont l’exploitation a été gênée du 19 avril au 30 juin 2019 par l’étaiement provisoire du plafond.

En revanche, il n’est pas justifié de la perte de marge exacte subie par la société Le Pyrénéen pendant la période antérieure du 3 septembre 2018 au 25 février 2019, pendant laquelle la société Le Pyrénéen indique avoir dû neutraliser deux tables de restaurant situées au droit du plafond endommagé. Si le principe même d’un préjudice d’exploitation subi par la société Le Pyrénéen pendant cette période, du fait de la chute de morceaux de verre provenant du plafond de cette salle de restaurant, n’est pas contestable, il ne peut être évalué à la somme réclamée par la société Le Pyrénéen, mais doit être analysé comme la perte d’une chance d’encaissements et de marges complémentaires, devant être estimée au regard d’un ticket moyen justifié d’une valeur de 33,88 euros HT par repas.

En considération de ces éléments, et de l’impact certain des mouvements sociaux pendant la période considérée, le préjudice subi par la société Le Pyrénéen a été justement évalué par le tribunal à la somme de 40.000 euros HT.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a retenu l’obligation in solidum de Mme [K] et de la société Rcv, sous la garantie de son assureur la société Mma Iard Assurances Mutuelles, au paiement de cette somme, sauf à préciser qu’elle doit être inscrite au passif de la société Rcv, en liquidation judiciaire.

Au stade de la contribution à la dette, la charge définitive de la somme de 40.000 euros sera partagée par moitié entre Mme [K] d’une part, et la société Mma Iard Assurances Mutuelles d’autre part.

— évaluation des préjudices de la société Les Montagnards

Le tribunal a évalué le préjudice subi par la société Les Montagnards à la somme de 6.250 euros HT au titre des travaux de reprise du plancher qu’elle a financés à hauteur de ses tantièmes, et à la somme de 5.193 euros HT au titre des reprises de second oeuvre, sauf à déduire la provision de 7.500 euros déjà versée par Mme [K].

La société Les Montagnards, appelante à titre incident, indique que Mme [K] n’a réglé la provision mise à sa charge qu’à hauteur de 2.700 euros. Elle expose que même si elle est assujettie à la TVA, elle a réglé les appels de fonds correspondant aux travaux de reprise structurelle sans pouvoir récupérer la TVA, ces appels de fonds n’étant pas soumis à la TVA dès lors que le syndicat des copropriétaires ne l’est pas. Concernant les travaux de second oeuvre, elle conclut qu’il n’y a pas lieu d’en exclure les travaux d’électricité. Elle demande donc paiement par Mme [K] et la société Mma Iard Assurances Mutuelles d’une somme gobale de 13.694,71 euros (7.850,71 euros TTC au titre des appels de fonds et 5.844 euros HT au titre des travaux de second oeuvre), et inscription de cette somme au passif de la société Rcv.

Mme [K], qui initialement n’avait pas relevé appel du jugement à l’encontre de la société Les Montagnards, conclut à titre incident au rejet des demandes de la société Les Montagnards, ou subsidiairement à leur diminution à de plus justes proportions. Elle soutient que la société Les Montagnards ne peut demander que des sommes hors taxe, et indique que les travaux d’embellissement n’ont fait l’objet d’aucun examen contradictoire et que la démonstration de leur caractère indispensable n’est pas rapportée.

Ni la société Rcv, ni son assureur la société Mma Iard Assurances Mutuelles ne présentent d’observations sur l’évaluation du préjudice subi par la société Les Montagnards.

En ce qui concerne le remboursement des appels de fonds du syndicat des copropriétaires, correspondant au coût des travaux de reprise du plancher, la société Les Montagnards, assujettie à la TVA, ne démontre pas qu’elle ait été dans l’impossibilité de déduire le montant de la TVA inclus dans les sommes réglées. Elle ne justifie pas davantage que la somme de 38,16 euros correspondant à la pose d’une jauge, non retenue par le tribunal, ait un lien avec le litige. Le tribunal a donc justement évalué le préjudice subi par la société Les Montagnards du fait des travaux de reprise du plancher, partie commune, à la somme de 6.250 euros HT.

En ce qui concerne les travaux de second oeuvre, le tribunal a retenu à juste titre que les travaux de démolition et de reconstruction du plancher ont impliqué, en suite du démontage nécessaire des éléments de second oeuvre, la repise des lambris, la fourniture et la pose des miroirs, des reprises de plâtrerie et peinture et la fixation du ventilateur au plafond, pour un montant de 5.193 euros HT. Ce montant doit être majoré de la somme de 651 euros HT correspondant à la reprise de l’installation électrique, notamment en plafond, consécutive aux travaux de reprise de la structure, de sorte qu’il est dû à la société Les Montagnards une somme de 5.844 euros HT au titre des travaux de reprise de second oeuvre.

Le préjudice subi par la société Les Montagnards doit donc être évalué à la somme globale de 12.094 euros HT.

La cour, infirmant le jugement, condamne in solidum Mme [K] et la société Mma Iard Assurances Mutuelles, qui ne conteste pas sa garantie, en sa qualité d’assureur de la société Rcv, à payer à la société Les Montagnards la somme de 12.094 euros, sauf à déduire la provision déjà versée par Mme [K], et fixe au même montant la créance de la société Les Montagnards au passif de la liquidation de la société Rcv.

Les intérêts au taux légal de cette somme doivent courir à compter du jugement du 26 janvier 2023, conformément au principe posé par l’article 1231-7 du code civil, et les intérêts dus pour une année entière produiront eux-mêmes intérêt, conformément à la demande.

Au stade de la contribution à la dette, la charge définitive de la somme de 12.094 euros sera partagée par moitié entre Mme [K] d’une part, et la société Mma Iard Assurances Mutuelles d’autre part.

* Sur les demandes de Mme [K]

Le tribunal a condamné in solidum la société Rcv et son assureur la société Mma Iard Assurances Mutuelles à payer à Mme [K] la somme de 3.898,33 euros, au titre des travaux de reprise du plancher que Mme [K] a préfinancés à hauteur de ses tantièmes. Il a constaté que Mme [K] avait contribué à ces travaux à hauteur de la somme de 19.491,65 euros, et mis à la charge de la société Rcv 20% de cette somme, conformément au partage de responsabilité qu’il avait arrêté.

Dès lors que la cour a retenu que les fautes respectives de Mme [K] et de la société Rcv ont contribué dans une même mesure aux dommages, Mme [K] est en droit de recourir à l’encontre de la société Rcv et de son assureur la société Mma Iard Assurances Mutuelles à hauteur de la moitié des sommes qu’elle a payées au titre des travaux de reprise du plancher, soit à hauteur de 9.745,82 euros.

La société Mma Iard Assurances Mutuelles est donc condamnée à payer à Mme [K] la somme de 9.745,82 euros, et la créance de Mme [K] au passif de la liquidation judiciaire de la société Rcv est fixée à la même somme.

Le jugement est infirmé en ce sens.

* Sur les demandes de la société Rcv

Le tribunal a rejeté la demande reconventionnelle de la société Rcv tendant à la réparation, par le syndicat des copropriétaires et son assureur la société Groupama d’Oc, des préjudices consécutifs aux travaux de remplacement du plancher en pavés de verre de la cuisine du restaurant (travaux de nettoyage, reprise des dégradations du parquet du restaurant et constat d’huissier) et à la fermeture du restaurant pendant lesdits travaux (pertes d’exploitation), à hauteur de la somme de 46.504,64 euros.

La société Rcv, appelante à titre incident, maintient cette demande devant la cour d’appel, en indiquant que des travaux de remplacement du plancher en pavés de verre ont été réalisés à l’initiative du syndicat des copropriétaires du 29 juillet 2019 au 16 septembre 2019, période pendant laquelle la cuisine du restaurant Eaux de Folles a été inutilisable, ce qui a entraîné la fermeture du restaurant, qui n’a rouvert que le 27 septembre 2019, après remise en place et en marche de la cuisine. Elle invoque les préjudices suivants:

— frais de nettoyage: 450 € HT

— remise en état du parquet après déménagement et stockage du mobilier dans la salle de restaurant: 2.758,40 € HT (devis)

— constats d’huissier: 545,12 € HT

— pertes d’exploitation: 42.751,12 € HT

Le syndicat des copropriétaires et son assureur la société Groupama d’Oc concluent à la confirmation du jugement, en faisant valoir que c’est l’affectation de l’espace dont le sol est en pavés de verre à l’usage de cuisine de restaurant auquel il n’était pas destiné, qui est la cause directe et unique des dégradations constatées, alors que le sol en pavés de verre constituait un puits de jour, et qu’il était solide et parfaitement adapté à un usage normal tel que le simple passage. Ils soutiennent que le syndicat des copropriétaires doit être exonéré de toute responsabilité dès lors que le plancher en pavé de verres n’est pas la cause du sinistre, et que les fautes commises par le bailleur et le locataire exonèrent la copropriété de toute responsabilité. Ils ajoutent que les travaux ont débuté le 29 juillet pour se dérouler au mois d’août 2019, soit pendant la période de fermeture annuelle du restaurant.

Mme [K] fait également valoir que les travaux ont été réalisés en août, pendant la période de fermeture annuelle du restaurant exploité par la société Rcv, et indique que c’est la société Rcv qui a décidé de ne rouvrir que fin septembre 2019.

Le plancher en pavés de verre constitue une partie commune de l’immeuble.

Le syndicat est responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires, par application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 30 octobre 2019. Toutefois, la faute de la victime et celle d’un tiers permettent au syndicat des copropriétaires de s’exonérer de sa responsabilité.

En l’espèce, il a été retenu que les dommages, bien qu’ils trouvent leur origine immédiate dans une partie commune, ne procèdent que de l’usage qui a été fait des parties privatives appartenant à Mme [K] et louées à la société Rcv, Mme [K] ayant loué des locaux partiellement impropres à l’usage auxquel ils étaient destinés, et la société Rcv ayant dégradé les lieux loués en installant du matériel professionnel lourd sur un plancher en pavés de verre manifestement impropre à le supporter.

Les fautes respectives de Mme [K] et de la société Rcv, seules à l’origine des dommages, exonèrent le syndicat des copropriétaires de toute responsabilité à l’égard de la société Rcv, qui ne présente par ailleurs aucune demande d’indemnisation à l’égard de Mme [K].

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes de la société Rcv à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

* Sur les demandes du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires n’a pas supporté les dépenses liées aux travaux de reprise du plancher, qui ont été pré-financés par les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes.

Dès lors que les demandes de la société Rcv à l’encontre du syndicat des copropriétaires sont rejetées, il n’y a pas lieu de statuer sur l’action récursoire du syndicat à l’encontre de Mme [K].

* Sur les demandes accessoires

Le jugement est confirmé en ce qu’il a mis à la charge de Mme [K], de la société Rcv et de la société Mma Iard Assurances Mutuelles les dépens de première instance et les frais de l’expertise judiciaire ordonnée en référé, outre une indemnité allouée à la société Le Pyrénéen et la société Les Montagnards au titre des frais irrépétibles de première instance, sauf à préciser que les créances de ces chefs doivent être fixée au passif de la société Rcv, en liquidation judiciaire.

La charge définitive de ces dépens de première instance, frais d’expertise judiciaire et frais irrépétible de première instance doit suivre celle du principal, et par conséquent être partagée par moitié entre Mme [K] d’une part, et la société Rcv et son assureur la société Mma Iard Assurances Mutuelles d’autre part.

La société Rcv et son assureur la société Mma Iard Assurances Mutuelles, qui perdent leur procès en appel, doivent également supporter les dépens d’appel, et régler à Mme [K], à la société Le Pyrénéen et à la société Les Montagnards une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel, par inscription au passif en ce qui concerne la société Rcv, en liquidation judiciaire.

Une créance de 3.000 euros du syndicat des copropriétaires, au titre des frais irrépétibles d’appel, doit également être fixée au passif de la société Rcv, qui a seule présenté des demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Statuant dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement rendu le 26 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Toulouse, sauf à préciser que les sommes mises à la charge de la société Rcv au titre de la réparation du préjudice subi par la société Le Pyrénéen, des dépens et des frais irrépétbles de première instance, sont fixées au passif de la liquidation de la société Rcv, et sauf en ce que le jugement a :

— condamné in solidum Mme [T] [K] et la Sarl Rcv à verser à la Sci Les Montagnards la somme de 11.443,04 euros HT en réparation de son préjudice,

— dit que la provision de 7.500 euros versée par Mme [T] [K] à la Sci Les Montagnards viendra en déduction de ladite somme,

— dit que dans les rapports entre co-obligés, la charge finale de la dette, incluant la provision de 7.500 euros déjà versée par Mme [T] [K] à la Sci Les Montagnards, sera supportée dans les proportions ci-dessous fixées dans lesquelles il est fait droit aux recours :

— Mme [K] 80%,

— la Sarl Rcv et la Sa Mma Iard Assurances Mutuelles 20%,

— condamné la Sarl Rcv et la Sa Mma Iard Assurances Mutuelles à verser à Mme [T] [K] la somme de 3.898,33 euros TTC au titre du préfinancement des travaux de reprise,

— dit que la charge finale des dépens et celle des frais irrépétibles seront réparties au prorata des responsabilités retenues ci-dessus ;

Statuant à nouveau sur ces chefs de décision infirmés et y ajoutant,

Condamne in solidum Mme [T] [K] et la société Mma Iard Assurances Mutuelles, en sa qualité d’assureur de la Sarl Rcv, à verser à la Sci Les Montagnards la somme de 12.094 euros HT en réparation de son préjudice, sous déduction de la provision effectivement versée par Mme [K] en exécution de l’ordonnance de référé du 13 octobre 2020, et majorée des intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2023 ;

Dit que le intérêts dus pour une année entière produiront eux-mêmes intérêt ;

Fixe la créance de la société Les Montagnards au passif de la liquidation de la société Rcv à la somme de 12.094 euros HT, sous déduction de la provision effectivement versée en exécution de l’ordonnance de référé du 13 octobre 2020, et majorée des intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2023 ;

Dit que dans les rapports entre co-obligés, la charge finale de la dette de 40.000 euros HT à l’égard de la société Le Pyrénéen, et de 12.094 euros HT à l’égard de la société Les Montagnards, incluant la provision déjà versée par Mme [T] [K] à la Sci Les Montagnards, sera supportée dans les proportions ci-dessous fixées dans lesquelles il est fait droit aux recours :

— Mme [K] 50%,

— la Sarl Rcv et la société Mma Iard Assurances Mutuelles 50% ;

Condamne la société Mma Iard Assurances Mutuelles à verser à Mme [T] [K] la somme de 9.745,82 euros TTC au titre du préfinancement des travaux de reprise ;

Fixe la créance de Mme [K] au passif de la liquidation de la société Rcv à la somme de 9.745,82 euros TTC au titre du préfinancement des travaux de reprise ;

Dit que la charge définitive des dépens de première instance, des frais d’expertise judiciaire et des frais irrépétibles de première instance doit partagée par moitié entre Mme [K] d’une part, et la société Rcv et son assureur la société Mma Iard Assurances Mutuelles d’autre part ;

Condamne la société Mma Iard Assurances Mutuelles aux dépens d’appel, et dit que ceux-ci pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par la Selarl Arcanthe et M^e Durand-Raucher, qui en font la demande ;

Condamne la société Mma Iard Assurances Mutuelles à payer, au titre des frais irrépétibles d’appel:

—  3.000 euros à Mme [K],

—  3.000 euros à la société Le Pyrénéen,

—  3.000 euros à la société Les Montagnards ;

Fixe au passif de la liquidation de la société Rcv :

— les dépens d’appel,

— la créance de Mme [K] de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel,

— la créance de la société Le Pyrénéen de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel,

— la créance de la société Les Montagnards de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel,

— la créance du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 6] de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

La greffière La présidente

M. POZZOBON A.M ROBERT

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