16/04/2026

ARRÊT N° 156/2026

N° RG 25/02673 – N° Portalis DBVI-V-B7J-REHL

EV/KM

Décision déférée du 04 Juillet 2025

Juge des contentieux de la protection de [Localité 1]

( 25/00941)

[E]

[R] [J] [T]

C/

[K] [B], [C] [Q]

[Z] [A] épouse [P]

[L], [M] [M] [P]

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU SEIZE AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANTE

Madame [R] [J] [T]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par M^e Benjamin MEKHFI, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2025-17382 du 07/10/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

INTIMES

Monsieur [K] [B], [C] [Q]

[Adresse 3]

[Adresse 2]

[Localité 2]

assigné le 18/09/2025 (article 659 code de procédure civile), sans avocat constitué

Madame [Z] [A] épouse [P]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Océane DESBOEUFS, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [L], [M] [M] [P]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représenté par M^e Océane DESBOEUFS, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Février 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant E. VET, Conseiller faisant fonction de président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, président

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : K. MOKHTARI

ARRET :

— défaut

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par K. MOKHTARI, greffier de chambre

EXPOSÉ DU LITIGE ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 15 février 2017, M. [L] [P] et Mme [Z] [A] épouse [P] ont donné à bail à M. [K] [Q] et Mme [R] [T] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 3], moyennant un loyer de 860 € et une provision sur charges de 70 €.

Le 17 octobre 2024, les loyers n’ayant pas été régulièrement réglés, un commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance, visant la clause résolutoire, a été délivré, en vain.

Par acte du 13 mars 2025, dénoncé le 14 mars 2025 par voie électronique avec accusé de réception au préfet de la Haute-Garonne, les époux [P] ont fait assigner M. [Q] et Mme [S], devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins d’obtenir :

— la constatation de la résiliation du bail,

— l’expulsion des locataires,

— le paiement solidaire et à titre provisionnel, de la somme de 1 122,56 € représentant l’arriéré de loyers arrêté au 17 octobre 2024,

— la fixation d’une indemnité d’occupation à la somme de 930 € jusqu’à la libération des lieux,

— la condamnation des locataires aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Par ordonnance du 4 juillet 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse a :

— constaté la résiliation du bail à compter du 17 novembre 2024,

— condamné solidairement, à titre provisionnel, M. [K] [Q] et Mme [R] [T] à payer à M. [L] [P] et Mme [Z] [A] épouse [P] la somme de 1 122,56 € représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation arrêté au 13 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

— à compter du 17 novembre 2024, fixé au montant du loyer et de la provision pour charges, l’indemnité d’occupation versée à M. [L] [P] et Mme [Z] [A] épouse [P] par M. [K] [Q] et Mme [R] [T] et les y a condamnés solidairement jusqu’au départ des lieux des occupants, sopus déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,

— ordonné l’expulsion de M. [K] [Q] et Mme [R] [T] et celle de tout occupant de leur chef, des lieux loués situés [Adresse 6] -

[Adresse 7] à [Localité 4], et ce au besoin, avec l’assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux,

— condamné solidairement M. [K] [Q] et Mme [R] [T] à payer à M. [L] [P] et Mme [Z] [F] épouse [P] la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement M. [K] [Q] et Mme [R] [T] aux dépens qui comprendront les frais du commandement de payer,

— rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Par déclaration du 4 août 2025, Mme [T] a relevé de cette ordonnance.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 30 janvier 2026, Mme [R] [T], appelante, demande à la cour, au visa de l’article 24V de la loi du 6 juillet 1989 n°89-462 et des articles L. 412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, de :

— rejeter toutes conclusions contraires comme injustes ou mal fondées,

— infirmer l’ordonnance rendue par le juge des contentieux et de la protection près le tribunal judiciaire de Toulouse, en date du 4 juillet 2025, en ses dispositions suivantes :

' constaté la résiliation du bail à compter du 17 novembre 2024,

' ordonné l’expulsion de M. [K] [Q] et Mme [R] [T] et celle de tout occupant de leur chef, des lieux loués situés [Adresse 8] à [Localité 4], et ce au besoin, avec l’assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

' condamné solidairement M. [K] [Q] et Mme [R] [T] à payer à M. [L] [P] et Mme [Z] [F] épouse [P] la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamné solidairement M. [K] [Q] et Mme [R] [T] aux dépens qui comprendront les frais du commandement de payer,

— statuer à nouveau concernant les dispositions litigieuses,

— constater la bonne foi de Mme [T],

À titre principal,

— prononcer la suspension de la clause résolutoire du contrat de bail,

— accorder en conséquence à Mme [T] des délais de paiements les plus larges, à l’idéal dans la limite de 15 mois,

À titre subsidiaire,

— accorder à la locataire un délai pour quitter le logement, délai qui ne saurait être inférieur à 12 mois en cas de résiliation du bail,

En tout état de cause,

— rejeter toutes autres demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre de Mme [T],

— juger ne pas avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 26 décembre 2025, Mme [Z] [P] et M. [L] [P], intimés, demandent à la cour de :

Rejetant toutes conclusions comme étant injustes ou à tout le moins mal fondées,

— débouter Mme [R] [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— confirmer l’ordonnance de référé du 4 juillet 2025 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— condamner Mme [R] [T] et M. [K] [Q] à régler à Mme [Z] [A] épouse [P] et M. [L] [P] de 1 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et le condamner à régler les entiers dépens de l’instance y compris ceux engagés en cause d’appel.

M. [K] [Q], intimé, n’a pas constitué avocat, et a régulièrement reçu signification de la déclaration d’appel le 18 septembre 2025, par procès verbal de recherches infructueuses.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 février 2026. L’affaire a été examinée à l’audience du 9 février 2026.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence à la décision déférée ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS

Mme [T] explique avoir été victime de violences conjugales de la part de M. [Q] et s’être trouvée dans l’impossibilité de s’acquitter de l’ensemble de ses charges et notamment de son loyer, alors qu’elle est sans emploi.

Cependant, elle souligne que depuis la séparation d’avec M. [Q] elle bénéficie de prestations sociales élevées puisqu’elle est considérée comme parent élevant seul ses enfants ce qui lui a permis de reprendre en 2025 le paiement du loyer courant.

Elle rappelle enfin vivre seule avec ses deux enfants désormais âgés de 12 et 7 ans.

Les époux [P] opposent que la locataire est à l’origine de sa propre situation alors qu’elle a omis de répondre aux messages et courriers qui lui étaient adressés empêchant les parties de trouver une solution amiable. Par ailleurs, si elle justifie avoir effectuer des versements à hauteur de 443 € par mois correspondant un montant supérieur au solde de l’indemnité d’occupation déduction faite des APL , ce montant complémentaire reste insuffisant.

Ils expliquent que suite à un dégât des eaux chez les voisins du dessous de l’appartement objet du litige l’expert a déploré une grande quantité d’urine canine dans la salle de bains et a conclu que les désordres provenaient d’une infiltration de la colonne des eaux usées, préconisant des travaux mais que les locataires ont refusé tout accès au logement.

Ils s’opposent enfin à l’octroi d’un délai pour quitter les lieux au regard de leur inquiétude quant au délabrement de leur bien.

Sur ce

La cour relève que M. [Q] a quitté les lieux objet du litige et que la déclaration d’appel lui a été signifiée selon procès-verbal de recherches infructueuses.

1. Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Il résulte de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Selon l’article 24, I. de la loi précitée, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation du bail, de plein droit, en cas notamment de défaut de paiement des loyers ou charges échus. Par ailleurs,les bailleurs ont fait commandement aux locataires le 17 octobre 2024 d’avoir à payer les loyers impayés, à hauteur de 1122,56 €.

La locataire, qui n’allègue pas avoir soldé les causes du commandement, ne développe aucun moyen au soutien de sa demande d’infirmation de la résiliation du bail.

Par conséquent, en l’absence de tout paiement dans le délai de deux mois prévu au commandement, c’est à bon droit que le juge des référés a constaté la résiliation du bail au 18 décembre 2024 et l’ordonnance sera confirmée de ce chef. Il en sera de même de l’expulsion et du sort des meubles décidés par le premier juge, ainsi que de la condamnation des locataires au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer des charges.

L’article 24V de la loi du 6 juillet 1989 dispose : «Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

En l’espèce, les parties n’ont pas estimé utile de produire un décompte actualisé depuis le commandement de payer qui a été délivré le 17 octobre 2024 et permettant la cour d’actualiser le montant des sommes dues.

Cependant, la locataire affirme sans être contredite avoir repris le paiement du solde du loyer dont elle est redevable, déduction faite de l’allocation logement dont elle bénéficie et majoré d’un certain montant.

De plus, Mme [T], qui a deux enfants à charge justifie percevoir la somme de 1477,91 € en ce incluse l’allocation logement de 492 €, alors que l’arriéré déploré dans le commandement était un montant de 1122,56 € qui a diminué compte tenu des versements faits par la locataire, laquelle ne sollicite pas le bénéfice du maximum légal de 36 mois pour apurer le solde de sa dette mais limite sa demande à 15 mois.

Enfin, les considérations des bailleurs sur le logement sont sans incidence, alors qu’ils ont fait le choix d’agir exclusivement sur le fondement, en référé, du non-paiement du loyer par les locataires, et que les pièces qu’ils produisent à propos d’un second litige remontent à octobre 2024.

Au regard de ces éléments, il sera fait droit à la demande de la locataire et la suspension de la clause résolutoire sera ordonnée selon des modalités prévues au dispositif de la présente décision et dans la limite de 15 mois, le non-paiement d’une seule échéance ou du loyer courant entraînant la déchéance du terme et le jeu de la clause résolutoire, le surloyer imposé à la locataire devant être payé en plus du loyer courant et à la date prévue pour le paiement du loyer étant fixé à 70 €.

Sur les demandes accessoires

La suspension des effets de la clause résolutoire et les délais de paiement étant prononcés dans l’intérêt de la locataire, elle doit être considérée comme étant partie perdant le procès en appel et condamnée à ce titre à en supporter les dépens, lesquels ne pourront inclure le coût des sommations de faire qui ont été délivrés le 17 octobre 2024 qui ne concernent pas le présent litige.

La décision déférée sera confirmée sur l’article 700 du code de procédure civile et la demande des intimés à ce titre en cause d’appel sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant dans les limites de sa saisine,

Confirme l’ordonnance rendue le 4 juin 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant en référés,

Y ajoutant :

Autorise Mme [R] [T], à se libérer de son arriéré locatif en 14 versements mensuels de 70 € en plus du loyer courant, le 15e devant solder sa dette locative s’il y a lieu, à compter du mois suivant la signification du présent arrêt,

Suspend les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect de cet échéancier par Mme [R] [T] et du paiement régulier et à date exacte des loyers courants,

Dit qu’en cas de paiement intégral de l’arriéré à l’issue de ce délai et si les loyers courants et charges sont régulièrement payés pendant toute la durée du délai de grâce, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et le contrat de bail sera poursuivi,

Dit qu’en cas de défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets de plein droit, notamment quant à la résiliation du contrat de bail et l’expulsion des locataires,

Ordonne en ce cas l’expulsion des locataires et de tout occupant de leur chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, faute de libération volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir libérer les locaux,

Condamne Mme [R] [T] aux dépens d’appel en ce qui exclues les sommations de faire produite du 17 octobre 2024,

Déboute M. [L] [P] et Mme [Z] [A] épouse [P] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

K.MOKHTARI E.VET