COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50G

3^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 11 FEVRIER 2010

R.G. N° 08/09417

AFFAIRE :

S.A.R.L. TECHTONIQUE

C/

C D E F X

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 14 Novembre 2008 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 2

N° RG : 08/2496

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

— SCP KEIME GUTTIN JARRY

— M^e C-D BINOCHE

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE ONZE FEVRIER DEUX MILLE DIX,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.R.L. TECHTONIQUE

XXX

XXX

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par la SCP KEIME GUTTIN JARRY, avoués – N° du dossier 08000919

plaidant par M^e SOLANET, avocat au barreau de VERSAILLES

APPELANTE

****************

1/ Monsieur C-D E F X

Demeurant ci-devant

XXX

XXX

et actuellement

XXX

XXX

2/ Madame A B Y épouse X

Demeurant ci-devant

XXX

XXX

et actuellement

XXX

XXX

représentés par M^e C-D BINOCHE, avoué – N° du dossier 685/08

plaidant par M^e Sophonie GANTSOU OSSEBI substituant M^e ZEITOUN, avocat au barreau de VERSAILLES

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 11 Décembre 2009 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-José VALANTIN, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie-José VALANTIN, Président,

Monsieur Marc REGIMBEAU, Conseiller,

Madame Marie-Claude CALOT, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Marie-Claire THEODOSE,

Par acte sous seing privé du 21 février 2007, M. X et M^me X née Y ont signé avec la S.A.R.L. TECHTONIQUE une promesse synallagmatique de vente portant sur leur maison d’habitation située à XXX, XXX pour le prix de 295.000 euros, sur lequel, la société a versé la somme de 16.000 euros, séquestrée entre les mains du notaire.

L’acte stipulait notamment la condition suspensive de l’obtention d’un permis de construire au plus tard le 10 juin 2007. L’acte de vente devait être signé le 15 juin 2007 et il était inséré une clause pénale, d’un montant de 10 % du prix de vente, pour le cas où l’une des parties refuserait de signer l’acte authentique dans les délais 'sauf à justifier de l’existence d’une condition suspensive'. L’autre partie pouvant à son choix prendre acte du refus et invoquer la résolution du contrat.

Le permis de construire n’ayant pas été obtenu pour l’échéance stipulée, et ayant été refusé courant juillet 2007, M. et M^me X, avisés le 1^er août de ce refus, ont mis en demeure la S.A.R.L. TECHTONIQUE de leur verser la somme de 16.000 euros. Puis, par acte du 8 février 2008, ont assigné la société au paiement de cette somme avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure sur le fondement de l’article 1178 du code civil.

La S.A.R.L. TECHTONIQUE a opposé la non réalisation de la condition suspensive de l’obtention du permis de construire, le caducité de la vente et a demandé la restitution de la somme de 16.000 euros avec intérêts au taux légal à la charge de M. et M^me X.

Par jugement rendu le 14 novembre 2008, le tribunal de grande instance de Versailles a condamné la S.A.R.L. TECHTONIQUE à payer à M. X et à M^me Y la somme de 29.500 euros au titre de la clause pénale avec intérêt au taux légal à compter du jugement ;

dit que sur notification du jugement à la SCP Z & BAIL notaires, la somme séquestrée de 16.000 euros devra être restituée par cet office notarial à M. X et à M^me Y et s’imputera sur la somme de 29.500 euros ;

Il a débouté la S.A.R.L. TECHTONIQUE de sa demande reconventionnelle et l’a condamnée à payer à M. X et à M^me Y la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Le tribunal a considéré que la condition suspensive d’obtention du permis de construire n’était pas remplie en raison de la négligence fautive de la société en ce qu’elle avait déposé sa demande de permis de construire tardivement et que le refus de permis de construire ne résultait pas de difficultés techniques d’interprétation du plan d’occupation des sols et qu’en conséquence, la condition suspensive n’ayant pas été remplie par la faute de la S.A.R.L. TECHTONIQUE, la clause pénale était due pour le montant entier prévu à l’acte ;

Appelante, la S.A.R.L. TECHTONIQUE demande de réformer le jugement et de :

— débouter M. X et M^me Y de toutes leurs demandes,

— ordonner la restitution de la somme de 16.000 euros, séquestrée entre les mains de la SCP Z &BAIL avec ses accessoires,

— condamner solidairement M. X et M^me Y à lui payer les intérêts légaux sur la somme de 16.000 euros à compter du 10 juin 2007,

— condamner solidairement M. X et M^me Y au paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts pour le retard mis à la restitution, de 3.000 euros pour procédure abusive, 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

M. X et M^me Y concluent à la confirmation du jugement en toutes ses dispositions et demandent d’ajouter la condamnation de la S.A.R.L. TECHTONIQUE au paiement de la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens d’appel.

SUR CE,

Considérant que selon l’acte signé 'la vente se réalise sous réserve de l’obtention d’un permis de construire conforme au plan d’occupation des sols au plus tard le 10 juin 2007' ;

Qu’aux termes de cette condition suspensive, la S.A.R.L. TECHTONIQUE devait avoir obtenu un permis de construire conforme au POS avant le 10 juin 2007 ;

Considérant qu’au soutien de sa demande d’infirmation de la décision, la S.A.R.L. TECHTONIQUE fait valoir que la vente, signée le 21 février 2007, est caduque, la condition suspensive n’ayant pas été remplie le 10 juin 2007 ; que cette condition ne peut être réputée remplie par application de l’article 1178 du code civil à raison d’un comportement fautif de sa part ;

Considérant que selon l’article 1178 code civil en effet 'la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement’ ;

Considérant que l’obtention du permis de construire dépendait d’une démarche de la S.A.R.L. TECHTONIQUE ; que cette dernière fait valoir que le refus du permis de construire est dû à la décision administrative ;

Considérant qu’il ressort du dossier que la S.A.R.L. TECHTONIQUE, qui avait signé la promesse synallagmatique le 21 février 2007 contenant la condition suspensive, a déposé une demande de permis de construire avec une demande de permis de démolir deux mois plus tard, le 13 avril 2007, après avoir demandé la délimitation de la propriété qu’elle a sollicitée après réception du courrier du notaire en date du 20 mars 2007 ;

Que les deux demandes de permis de démolir et de construire étaient incomplètes ; qu’elle a réexpédié la demande de permis de démolir le 14 mai 2007 et a renvoyé la demande de permis de construire modifiée le 8 juin alors que le délai pour la signature expirait le 10 juin ;

Considérant que le 10 juin 2007, il y avait seulement l’accord de l’architecte des bâtiments de France pour démolir (donné pour le département le 7 juin) ;

Considérant que le permis de construire a été refusé par la commune le 6 juillet 2007 ; que le refus avait pour motif que 'le projet de garage implanté à 1,26 m de la limite séparative ne respecte pas l’article U A 87 du plan d’occupation des sols qui prescrit que les constructions non implantées en limite séparative devront s’implanter à plus de 4 mètres de cette limite’ ;

Considérant que le refus administratif du permis de construire a pour motif le non respect du POS dans la présentation du projet ; qu’à cet égard, qu’il n’est pas démontré qu’il était impossible de respecter ce plan d’occupation des sols ;

Que dans ces conditions, la défaillance de la condition tient d’une part, à l’absence de diligence de la S.A.R.L. TECTONIQUE à instruire la demande de permis de construire, puisqu’elle avait accepté un délai de moins de quatre mois pour la réalisation de la condition alors qu’en sa qualité de professionnelle, qu’elle n’avait pris aucune mesure pour déposer immédiatement une demande de permis de construire et qu’il ressort du dossier que la mairie de Guyancourt a répondu dans le mois du dépôt du dossier complet ;

Que d’autre part, la société n’a pas présenté un projet conforme au POS et ne démontre pas que la présentation d’un tel projet était impossible eu égard aux exigences posées par rapport au POS ; que l’Administration ne pouvait que refuser un projet présenté qui n’était pas conforme ;

Considérant que la S.A.R.L. TECHTONIQUE ne démontre pas avoir mis en oeuvre tous les moyens pour obtenir un permis de construire conforme au POS dans le délai qu’elle avait accepté ; que l’ensemble de la situation démontre un comportement empreint de légèreté fautive par rapport à l’engagement souscrit qui a conduit à l’échec de la condition suspensive qui doit être réputée acquise ;

Que l’acte authentique de vente n’ayant pas été signé du fait de la S.A.R.L. TECHTONIQUE, les vendeurs sont fondés à obtenir l’application de la clause pénale de 10 % du prix de vente dont le montant de 29.500 euros n’est pas manifestement excessif au regard des conséquences préjudiciables subies du fait de l’absence de réitération de la vente à la période prévue avec la S.A.R.L. TECHTONIQUE, compte tenu de ce qu’ils étaient en instance de divorce et qu’ils ont dû exposer des frais de location (pour M. X handicapé) ou supporter une indemnité d’occupation (pour M^me Y) dans l’attente de la vente de leur immeuble intervenue en septembre 2008 ;

Considérant que la vente n’ayant pas eu lieu, les vendeurs doivent restituer l’acompte de 16.000 euros avec intérêts à compter du jugement ;

Qu’en conséquence, compte tenu de la somme de 16.000 euros versée par la S.A.R.L. TECHTONIQUE et séquestrée chez le notaire, la cour ne peut que conformer la décision du premier juge de faire remettre cette somme par le notaire à M. X et à M^me Y ce, à valoir sur la somme de 29.500 euros que leur doit la S.A.R.L. TECHTONIQUE au titre de la clause pénale ;

Considérant que la S.A.R.L. TECHTONIQUE, ne justifiant d’aucun préjudice distinct du retard dans la restitution des sommes à partir de la décision l’ordonnant, sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts en application de l’article 1153 alinéa 4 du code civil ;

Qu’elle sera également déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive dans la mesure où l’exercice d’une action en justice n’est abusive que si elle est engagée de mauvaise foi ou avec l’intention de nuire ce qui n’est pas prouvée en l’espèce ;

Considérant que la S.A.R.L. TECHTONIQUE devra leur verser une indemnité pour frais non répétibles ;

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Ajoutant,

Déboute la S.A.R.L. TECHTONIQUE de sa demande de dommages-intérêts fondée sur l’article 1153 alinéa 4 du code civil et pour procédure abusive,

Condamne la S.A.R.L. TECHTONIQUE à payer à M. X et à M^me Y ensemble la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la S.A.R.L. TECHTONIQUE aux dépens d’appel avec droit pour maître BINOCHE, avoué, recouvrer directement les dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marie-José VALANTIN, Président et par Madame Marie-Claire THEODOSE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRESIDENT,