COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

4^e chambre

ARRET N°

PAR DEFAUT

DU 05 SEPTEMBRE 2011

R.G. N° 10/03043

AFFAIRE :

XXX

A FONTENAY-AUX-ROSES (92260)

C/

M. X Y

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 21 Janvier 2010 par le Tribunal d’Instance d’ANTONY

N° RG : 11-09-001249

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

SCP FIEVET LAFON

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE CINQ SEPTEMBRE DEUX MILLE ONZE,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE RESIDENCE LES EGLANTINES 132, RUE BOUCICAUT & 19, RUE PIERRE BROSSOLETTE A FONTENAY-AUX-ROSES (92260) représenté par son syndic la société FONCIA EFIMO

Ayant son siège XXX

XXX

92340 BOURG-LA-REINE

elle-même prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représenté par la SCP FIEVET LAFON, avoués – N° du dossier 20100387

ayant pour avocat Maître Frédérique LAHANQUE du barreau de PARIS

APPELANT

****************

Monsieur X Y

XXX

XXX

92260 FONTENAY-AUX-ROSES

assigné en l’étude de l’huissier de justice

INTIME DEFAILLANT

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 23 Mai 2011, Monsieur Jean-Pierre MARCUS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Jean-Pierre MARCUS, président,

Monsieur Jean-Loup CARRIERE, conseiller,

Monsieur André DELANNE, conseiller,

qui en ont délibéré,

greffier, lors des débats : Madame Marie-Christine COLLET

Vu le jugement réputé contradictoire rendu le 21 janvier 2010 par le tribunal d’instance d’Antony qui a :

— condamné Monsieur X Y à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence les Eglantines situé XXX à Fontenay-aux-Roses (Hauts-de-Seine) la somme de 1.518,05 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1^er octobre 2009, appel du 4^e trimestre 2009 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2009 pour la somme de 983,69 € et à compter du 21 octobre 2009 pour le surplus,

— condamné Monsieur X Y à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 € à titre de dommages et intérêts,

— rejeté toute demande plus ample ou contraire,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné Monsieur X Y à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Monsieur X Y aux dépens ;

Vu l’appel de ce jugement formé par le syndicat des copropriétaires le 21 avril 2010 ;

Vu les dernières conclusions signifiées le 25 février 2011, suivant lesquelles, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 35 du décret du 17 mars 1967, 1382 et suivants du code civil ce syndicat demande à la cour de :

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a limité la condamnation au titre des charges arriérées à la somme de 1.518,05 € et la condamnation au titre des dommages et intérêts à la somme de 300 €,

statuant à nouveau,

— condamner Monsieur X Y à lui payer la somme de 6.184,12 € arrêtée au 1^er juillet 2010 représentant :

— le solde des charges de l’exercice 2008 à hauteur de 484,81 €,

— les charges de l’année 2009 à hauteur de 1.323,84 €,

— les charges de l’année 2010 à hauteur de 1.055,73 €,

— l’appel provisionnel du 1^er trimestre 2011 à hauteur de 256,19 €,

— les appels pour travaux de mise en conformité des ascenseurs à hauteur de 2.698,29 €,

— l’appel pour travaux d’étanchéité des balcons à hauteur de 178,53 €,

— les frais exposés par le syndic à hauteur de 902,24 €,

soit un total de 6.899,63 €,

— outre les intérêts au taux légal sur la somme sus-indiquée à compter du commandement de payer du 28 mai 2009,

— condamner Monsieur X Y à lui payer la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts,

— le condamner à lui payer la somme de 2.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux entiers dépens dont 'distraction’ au profit de la SCP FIEVET LAFON avoués, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les assignation et réassignation devant la cour à la requête du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence les Eglantines délivrées à Monsieur X Y le 28 juillet 2010 et le 3 mars 2011, en l’étude de l’huissier, étant indiqué que Monsieur X Y n’a pas constitué avoué ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 5 avril 2011 ;

Considérant que la cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

Qu’il suffit de rappeler que Monsieur X Y est propriétaire des lots n° 67 (appartement) et 91 (garage), dépendant de la copropriété de l’immeuble dénommé Résidence les Eglantines situé XXX à Fontenay-aux-Roses (Hauts-de-Seine) ;

Que par acte d’huissier en date du 21 octobre 2009, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la société FONCIA EFIMO, a assigné Monsieur X Y devant le tribunal d’instance d’Antony pour qu’il soit condamné, avec exécution provisoire, à lui payer les sommes de :

—  3.999,50 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 9 octobre 2009, avec intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2009,

—  1.500 € à titre de dommages et intérêts,

—  1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Qu’assigné en l’étude de l’huissier, Monsieur X Y n’a pas comparu et que le jugement aujourd’hui attaqué a dans ces circonstances été rendu ;

CELA ÉTANT EXPOSÉ, LA COUR :

Considérant qu’en cause d’appel, le syndicat des copropriétaires justifie du principal de sa créance par le versement aux débats de l’ensemble des appels de charges et de fonds relatifs au solde de l’exercice 2008, aux charges des années 2009 et 2010, à l’appel provisionnel du 1^er trimestre 2011, aux travaux de mise en conformité des ascenseurs et aux travaux d’étanchéité des balcons ainsi que des procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes des exercices clos et votant le budget prévisionnel de l’exercice en cours ;

Que la dette syndicale de Monsieur X Y pour la période dont il s’agit est, en principal, de 5.997,39 € ; que le commandement de payer du 28 mai 2009 fait partir les intérêts au taux légal de cette date pour la somme alors due de 1.818,33 € ; que l’assignation du 21 octobre 2009 les fait courir de cette dernière date pour la somme due entre le 28 mai 2009 et le 21 octobre 2009, soit 1478,76 € et que pour le surplus ces intérêts sont à calculer à compter de la date du présent arrêt ;

Que le premier juge a estimé que l’appel de fonds pour la mise en conformité de l’ascenseur du 2 janvier 2009 d’un montant de 809,49 € ne pouvait être retenu, à défaut de preuve de son approbation par l’assemblée générale ; que, devant la cour, le syndicat des copropriétaires apporte cette justification ;

Que, de même, le premier juge n’a pas retenu la somme de 25,15 € correspondant aux frais de retour d’un prélèvement impayé ; que cette somme a été à bon droit portée en débit au compte syndical de Monsieur X Y ;

Que c’est donc bien une somme de 1.818,33 € qui était due au 28 mai 2009 et non celle de 983,69 € retenue par le jugement entrepris ;

Que le syndicat des copropriétaires sollicite, sur le fondement des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le remboursement des frais qu’il a exposés pour un montant de 902,24 € ;

Que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base ; que ces frais ne sont pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu’ils ne pourraient être pris en compte que s’ils sortaient de la gestion courante du syndic et traduisaient des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant ;

Qu’il y a donc lieu de retrancher de la somme demandée par le syndicat des copropriétaires les frais de 'transmission du dossier à l’huissier’ et les frais de 'transmission du dossier à l’avocat’ qui ne sont pas justifiés par de telles diligences et de ne retenir que les frais de mise en demeure et les droits et émoluments des actes d’huissier pour une somme totale de 348,96 € ;

Qu’ainsi que le relève le premier juge, Monsieur X Y a déjà fait l’objet d’une condamnation à payer un arriéré de charges de copropriété pour un montant de 1.854,12 € par un jugement du juge de proximité d’Antony du 7 mars 2006 ;

Qu’en dépit de l’exécution provisoire ordonnée par le jugement entrepris, Monsieur X Y n’a pas versé la moindre somme au syndicat des copropriétaires depuis le 31 décembre 2008 ;

Que ses manquements à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée une fois de plus d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;

Qu’il y a lieu, dans ces conditions, de confirmer dans son principe la décision du premier juge d’allouer des dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires mais d’en porter le montant à 1.500 € ;

Qu’il convient d’indemniser le syndicat des copropriétaires des frais non taxables qu’il a dû engager devant la cour pour justifier de sa créance et ce à concurrence de la somme de 2.000 € à la charge de Monsieur X Y sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Statuant par défaut,

Réforme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a condamné Monsieur X Y aux dépens de première instance ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne Monsieur X Y à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence 'les Eglantines’ XXX à Fontenay-aux-Roses (Hauts-de-Seine) la somme de 5.997,39 € augmentée des intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2009 sur la somme de 1.818,33 €, à compter du 21 octobre 2009 sur la somme de 1.478,76 € et à compter du présent arrêt pour le surplus, au titre de ses charges de copropriété non réglées pour la période du 31 décembre 2008 au 1^er trimestre 2011 ;

Condamne Monsieur X Y à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence 'les Eglantines’ XXX à Fontenay-aux-Roses (Hauts-de-Seine) la somme de 1.500 € à titre de dommages-intérêts ;

Condamne Monsieur X Y aux dépens d’appel et à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence 'les Eglantines’ XXX à Fontenay-aux-Roses (Hauts-de-Seine) la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Admet la S.C.P. FIEVET-LAFON, titulaire d’un office d’avoué, au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Jean-Loup CARRIERE, conseiller, en l’empêchement du président, et par Madame Marie-Christine COLLET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRESIDENT,