COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION A

FJ

ARRÊT DU : 10 MAI 2011

(Rédacteur : BJ-Paule LAFON, président,)

N° de rôle : 09/05839

DA-BP FF AK

ET BJ EV EW EX épouse AK

c/

DA EJ EN C

CX CY CZ épouse C

EP EQ ER B

EE BP EG EH épouse B

DD CB-CC épouse AN

DI CB CC épouse AI

Nellie AS veuve T

BZ T divorcée AV

ET AUTRES

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avoués

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 29 septembre 2009 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX (chambre : 7°, RG : 03/8641) suivant déclaration d’appel du 14 octobre 2009

APPELANTS :

DA-BP FF AK

né le XXX à XXX

XXX

ET BJ EV EW EX épouse AK

née le XXX à XXX

sans profession

XXX

représentés par la SCP RIVEL-COMBEAUD, avoués à la Cour, et assistés de Maître DA-BX MORLON, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

DA EJ EN C

né le XXX à XXX

profession : informaticien

XXX

CX CY CZ épouse C

née le XXX à XXX

sans profession

XXX

représentés par la SCP BOYREAU Luc & MONROUX Raphael, avoués à la Cour, et assistés de Maître Nicolas ROUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

EP EQ ER B

né le XXX à XXX

de nationalité française

XXX – XXX

EE BP EG EH épouse B

née le XXX à XXX

de nationalité française

XXX – XXX

représentés par la SCP TAILLARD Annie JANOUEIX Valérie, avoués à la Cour, et assistés de Maître Armand LECHEVALLIER, avocat au barreau de BORDEAUX

Nellie AS veuve T

née le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

BZ T, prise en sa qualité d’héritière de Monsieur BP T

née le XXX à XXX

de nationalité française

XXX – XXX

BN T, pris en sa qualité d’héritier de Monsieur BP T

né le XXX à XXX

de nationalité française

demeurant Chez Madame Nellie T – 18 avenue de Tourville

XXX

DA DB O

né le XXX à XXX

de nationalité française

retraité

XXX

Georgette Raymonde BJ O veuve AL

née le XXX à XXX

de nationalité française

retraité

XXX

BV D veuve N

née le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

DQ DR L

né le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

BJ-DZ EA épouse L

née le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

CL S

né le XXX à CB EJ (97120)

XXX

BJ BK épouse S

née le XXX à XXX

XXX

BR A

né le XXX à XXX

XXX

BJ EZ FA FB FC épouse J

née le XXX à XXX

XXX

Flavie J épouse AR

née le XXX à XXX

XXX

SCI P, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis XXX

Raphaëlle J épouse BA

née le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

représentés par la SCP TOUTON PINEAU ET FIGEROU, avoués à la Cour, et assistés de Maître BJ-CX BU, avocat au barreau de BORDEAUX

CR CS épouse AD

XXX

SCI Z, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis XXX

SCI AH, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis XXX

CP AD épouse AA

demeurant 2 rue ER Boubès – 33700 MERIGNAC

DN DO AD

XXX

BP AD

XXX

représentés par la SCP FOURNIER, avoués à la Cour, et assistés de Maître Fabien DUCOS-ADER, avocat au barreau de BORDEAUX

BX BE

né le XXX à CB ETIENNE (42000)

XXX

BJ BE épouse E

née le XXX à XXX

XXX

XXX veuve V

née le XXX à XXX

XXX

CN V ès qualités de tutrice de DA-EJ V

née le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

représentés par la SCP TOUTON PINEAU ET FIGEROU, avoués à la Cour, et assistés de Maître BJ-CX BU, avocat au barreau de BORDEAUX

INTERVENANTS VOLONTAIRES :

BP AB

né le XXX à XXX

profession : directeur contrôle de gestion

XXX

BT BU épouse AB

née le XXX à XXX

profession : responsable ressources humaine

XXX

DD CB CC épouse AN, venant aux droits de M. et M^me DB CB CC en vertu d’un acte de donation en date du 27 janvier 2010 publié au 3^e bureau des hypothèques de Bordeaux le 12 mars 2010

née le XXX à LUBBON

XXX

DI CB CC épouse AI, venant aux droits de M. et M^me DB CB CC en vertu d’un acte de donation en date du 27 janvier 2010 publié au 3^e bureau des hypothèques de Bordeaux le 12 mars 2010

née le XXX à MONT-DE-MARSAN

XXX

représentés par la SCP GAUTIER FONROUGE, avoués à la Cour, et assistés de Maître Bénédicte DE BOUSSAC DI PACE, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 07 mars 2011 en audience publique, devant la cour composée de :

BJ-Paule LAFON, président,

DA-EJ SABRON, conseiller,

Thierry LIPPMANN, conseiller, ,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Annick BOULVAIS

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

Faits et Procédure antérieure :

Les époux B étaient propriétaires d’une parcelle cadastrée XXX formant le lot numéro 51 du lotissement de la Pointe aux chevaux situé dans un site de la commune de Lèche Cap Ferret en Gironde, ayant fait l’objet d’une inscription au Répertoire des Sites suivant arrêté ministériel du 16 avril 1943. Suivant procès-verbal du cadastre numéro 21 225 publié au troisième bureau de la conservation des hypothèques de Bordeaux le 23 février 1995 (volume 1995 et numéro 2265), ils ont divisé leur fonds en deux lots, le lot A cadastré section DO 455 et le lot B cadastré section XXX.

Suivant un acte authentique du 12 janvier 1996, les époux B ont vendu aux époux AK la parcelle DO 455 constituant le lot A sur laquelle ces derniers ont fait édifier un immeuble à usage d’habitation.

A la suite d’une assignation délivrée par les consorts T, M et l’association des propriétaires de la Pointe aux chevaux ,la cour d’appel de Bordeaux, par un arrêt du 2 4 mars 2003 réformant un jugement du 2 mai 2000 du tribunal de grande instance de Bordeaux, a condamné les époux AK à démolir leur maison sous astreinte en application du cahier des charges du lotissement au motif que ce cahier avait conservé son caractère contractuel entre colotis même après l’expiration d’un délai de 10 ans à compter de l’autorisation de lotir. Les époux AK ont par la suite fait assigner les propriétaires des différents lots du lotissement par trois actes initiaux des 7,8 et 13 août 2003, sollicitant du tribunal de grande instance de Bordeaux qu’il ordonne la démolition des constructions non conformes au cahier des charges sous astreinte et leur alloue des dommages et intérêts le tout avec l’exécution provisoire.

Par un jugement avant de dire droit en date du 25 janvier 2005, le tribunal de grande instance de Bordeaux a dit que :

— l’assignation était valable au regard du moyen invoqué de la violation du cahier des charges.

— les époux AK étaient recevables en qualité de copropriétaires au sein du lotissement et dès lors que le but poursuivi par cette action ne constitue pas une condition de recevabilité

— ils étaient recevables à demander la démolition des habitations construites il y a moins de 30 ans et irrecevables pour celle construites il y a plus de 30 ans

— le constat établi par M^e LANDREAU, huissier de justice, le 6 juin 2003 constitue un commencement de la preuve de l’existence de certaines non-conformités de nature à justifier la démolition des ouvrages non conformes sur le fondement de l’article 1143 du Code civil.

Le tribunal a en conséquence ordonné le sursis à statuer sur les demandes en démolition et désigné M. AC en qualité d’expert avec pour mission de prendre connaissance du cahier des charges du lotissement de la Pointe aux chevaux et de vérifier pour les constructions et aménagement ayant moins de 30 ans au jour des assignations délivrées par les époux AK s’il existe des violations du cahier des charges.

Parallèlement les époux AK ont attrait les époux B, le notaire, le géomètre et l’agent immobilier en réparation des dommages consécutifs à la démolition de leur habitation ainsi que du préjudice résultant d’un vice caché du fait de l’impossibilité de construire sur le terrain acquis, devant le tribunal de grande instance de Bordeaux.

Par un arrêt en date du 17 juin 2009, la Cour de Cassation a cassé l’arrêt de la cour d’appel de Bordeaux du 10 mars 2008 intervenu dans le cadre de cette instance, en ce que cette décision a condamné in solidum avec les époux B les notaires à indemniser les époux AK du préjudice subi du fait de l’inconstructibilité du terrain et dit que la dette garantie incombe aux époux B, les notaires solidaires étant subrogés

dans les droits des époux AK à l’encontre des époux B. Les parties ont été renvoyées devant la cour d’appel de Bordeaux autrement composée.

Devant le tribunal, les époux F, M^me J, Madame X, M^me AG et M. AT sont intervenus volontairement à l’instance, alors que l’extinction de l’instance a été constatée à l’égard des consorts X, AG et AT par ordonnance du juge de la mise en état en date du 29 septembre 2006.

M^me AP et les époux R ont demandé au tribunal de constater l’irrecevabilité des demandes dirigées à leur rencontre en se prévalant de la prescription trentenaire.

Les époux C et AF ont demandé que les époux AK soient déboutés de leur demande et qu’il soit jugé que leur construction était conforme au cahier des charges.

La société civile immobilière AH, la société civile immobilière Z, les consorts AD ont sollicité du tribunal que les demandes des consorts AK soient déclarées irrecevables dès lors qu’ils se prévalaient du cahier des charges uniquement applicable sur la zone deux alors que leur habitation se situe en zone un.

Les époux B demandent au tribunal de constater que la date de construction des immeubles leur appartenant est antérieure à celle de la constitution de la servitude non aedificandi insérée au cahier des charges.

Les époux O, les époux S, M. V, la société civile immobilière P, M. BE, M^me E, les consorts AS, les consorts T ont notamment soulevé l’irrecevabilité des demandes des époux AK pour défaut de qualité à agir en ce qu’ils ne sont propriétaires que d’une partie du lot 51 du lotissement deuxième zone à concurrence de 800 m2, la division des lots étant de surcroît prohibée par le cahier des charges.

Les époux CB-CC ont soulevé leur irrecevabilité pour défaut d’intérêt légitime à agir dès lors que les époux AK ne résident plus dans le lotissement.

M^me D, les époux L, les consorts J, M^me J, M^me BA et M. A ont rappelé qu’ils étaient propriétaires d’un lot dans la troisième zone du lotissement et que le titre des demandeurs concerne le lotissement deuxième zone ce qui les rend irrecevables à demander le respect du cahier des charges.

Par jugement en date du 29 septembre 2009, le tribunal de grande instance de Bordeaux a :

— déclaré recevables les consorts T en leur intervention volontaire

— déclarée irrecevables les époux AK en leur action à l’encontre de M. BP T du fait de la reprise d’instance par ses héritiers et à l’encontre de M^me AS veuve T

— dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande de sursis à statuer au regard de la communication en cours de délibéré de l’arrêt prononcé le 17 juin 2009 par la Cour de Cassation

— déclaré les époux AK irrecevables en leur action pour défaut de qualité à agir

— débouté l’ensemble des défendeurs de leur demande de dommages et intérêts

— condamné les époux AK a régler au titre des frais irrépetibles une indemnité de :

*2500 € à M^me AP

*2500 € aux époux R

*2500 € aux époux C

*2000 € à la société civile immobilière AH, à la société civile immobilière Z, aux consorts BI

*2500 € au époux O

*2500 € aux époux CB CC

*2500 € aux époux T

*2500 € aux consorts S, AQ, la société civile immobilière P, les consorts BE

* 2500 € aux consorts N, L, AM et M. A – condamné les consorts AK aux entiers dépens.

Procédure devant la cour d’appel :

Par déclaration en date du 14 octobre 2009, les époux AK ont relevé appel de ce jugement dans des conditions de régularité qui ne sont pas contestées. À l’appui de leur appel, ils soutiennent que :

— le jugement entrepris à déclaré leur action irrecevable pour défaut de qualité à agir alors qu’il avait précédemment jugé le contraire

— pour dépasser cette contradiction, le tribunal a estimé que l’arrêt de la Cour de Cassation en date du 17 juin 2009 constitue un fait postérieur modifiant les faits sur lesquels il a jugé antérieurement de telle sorte que le premier jugement n’aurait plus autorité de la chose jugée, alors qu’un tel raisonnement n’est pas admissible eu égard au principe de concentration des moyens

— de surcroît le jugement entrepris fait une lecture erronée de l’arrêt de la Cour de Cassation du 17 juin 2009 qui n’emporte qu’une cassation partielle portant essentiellement sur le droit à indemnisation des débiteurs

— seule la cour de renvoi a compétence pour définir la portée de cet arrêt de cassation

— surtout le tribunal s’est prononcé sur ce point en violation du principe du contradictoire en ce qu’il l’a fait d’ office en cours de délibéré en se fondant sur une note en délibéré non sollicitée par le président et sans même provoquer la réouverture des débats

— en toute hypothèse ils sont recevables à agir en ce qu’ils sont non seulement propriétaires d’un terrain en zone deux mais aussi d’un immeuble en zone un du même lotissement

— le jugement entrepris sera donc annulé ou réformé et les parties seront renvoyées devant le tribunal de grande instance pour conclure au fond de telle sorte que le principe du double degré de juridiction soit respecté

— si par hypothèse elles n’étaient pas renvoyées devant le tribunal de grande instance, il peut d’ores et déjà être exposé que les divers bâtiments construits sur le site à l’initiative des parties assignées initialement sont en infraction directe avec les dispositions des cahiers des charges dont l’opposabilité a été confirmée par la cour d’appel

— ces infractions ont été relevées par l’expert judiciaire dont le rapport n’a fait l’objet d’aucun dire de contestation de la part des intimés sur ce point

Ils sont donc fondés à solliciter la réformation du jugement entrepris et en conséquence :

*la démolition de la clôture de l’immeuble de M. A ainsi que de trois façades de sa villa en raison de leur non-conformité à l’article sept du cahier des charges.

*l’exécution de travaux de régularisation des non-conformités du toit terrasse de l’immeuble des consorts V-CU

*la modification ou la destruction du mur de clôture, de l’empiétement de l’immeuble sur la zone non aedifcandi, des toitures des extensions, de la véranda et de l’abri séparé de l’immeuble des époux L

*l’enlèvement de la brande et du grillage de la clôture des époux O

*la démolition de la plus grande partie de la terrasse des époux C réalisée dans le prolongement du premier étage de l’immeuble dès lors qu’elle contrevient clairement au cahier des charges et qu’ils opposent vainement la mise en concordance du cahier des charges avec l’arrêté préfectoral du 10 février 1982 qu’il n’a pas modifié le contenu de ce dernier avec rejet de leurs demandes reconventionnelles tendant à obtenir la somme de 25 000 €en réparation de leur préjudice

*la démolition de l’immeuble des consorts T avec possibilité éventuelle d’une reconstruction conformément au cahier des charges et démolition de l’abri de jardin

*la démolition des immeubles A et C appartenant aux époux B réalisés en zone non aedificandi, les clauses du cahier des charges ayant été jugées imprescriptibles

*la démolition de l’atelier des époux S avec condamnation de ces derniers à replanter trois arbres trentenaires en application de l’article 22 du cahier des charges

*la modification de la clôture, de la terrasse et du toit de l’immeuble des consorts J

*la condamnation des époux AB aux droits des époux CB CC à faire couler une chape de béton pour respecter la hauteur en sous-sol avec démolition de l’angle de la terrasse pour respecter la distance nécessaire avec la voie publique et la modification de la verrière

*la modification de la hauteur de l’immeuble appartenant à la société civile immobilière P avec démolition du premier étage

*la démolition de l’immeuble appartenant à la société civile immobilière Z, à la société civile immobilière AH et aux consorts AD en raison des nombreuses infractions relevées et de l’impossibilité pour ces derniers de prétendre que l’expertise judiciaire leur est inopposable dès lors qu’ils ont volontairement refusé d’intervenir tout au long de son déroulement

*la condamnation des colotis à leur payer au surplus la somme de 30 000 €à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance qu’ils ont subi.

Les consorts T, O, N, L, Y, A, J, la société civile immobilière P, M. BE, M^me E, les consorts V répliquent que :

— les appelants sont mal fondés à invoquer la violation du principe du contradictoire dès lors qu’ils ont eux-mêmes transmis l’arrêt de la Cour de Cassation en date du 19 juin 2900 au tribunal par une note en délibéré sans prendre le soin d’en transmettre une copie aux parties adverses

— la portée de cet arrêt à venir avait été contradictoirement débattue à l’audience de plaidoirie entre les parties

— l’autorité de la chose jugée par le jugement en date du 25 janvier 2005 n’est que partiellement opposable dès lors que les demandes des époux AK avaient été déclarés irrecevables vis-à-vis notamment des colotis du lotissement zone première de zone trois de la pointe aux chevaux

— dans l’hypothèse où la cour annulerait le jugement, c’est à bon droit que les consorts S, V, la société civile immobilière P exposeraient que :

*les époux AK sont irrecevables à agir dès lors qu’ils relèvent de la zone 2 du cahier des charges afférent à celle-ci alors qu’eux-mêmes relèvent de la zone l

*ils le sont encore dès lors que leur titre de propriété n’est pas valable puisqu’il résulte d’un partage de lot prohibé par le cahier des charges :

*l’expert judiciaire a outrepassé sa mission dès lors qu’il a examiné les biens des intimés à l’aune du cahier des charges mais aussi du programme d’aménagement de la commune de LA TESTE DE BUCH ce qui ne faisait pas partie de sa mission

*il n’était pas davantage misionné pour aborder la question de l’abattage des pins:

*la toiture terrasse de M^me V sera qualifiée de toiture dès lors qu’elle est dotée d’une pente de 15 % et elle ne saurait donc être condamnée par mesure de sécurité à ramener la cave à 2 mètres sous poutre

*en laissant les consorts S édifier leur atelier à proximité de leur villa, les appelants ont renoncé à la servitude non aedificandi

*la toiture terrasse de l’immeuble de la société civile immobilière P sera jugée conforme au cahier des charges qui ne prohibe pas cet élément dont l’utilisation était au demeurant courante dans les constructions du fondateur du lotissement

*les hauteurs et les niveaux apparents des maisons ne sauraient être critiqués eu égard au relief accidenté de la zone.

M^me N, les époux L, les consorts J et M. A ajoutent que :

— l’expert judiciaire a failli dans sa mission en ce qu’il a établi son rapport sans prendre connaissance du plan approuvé par le cahier des charges de la troisième zone et que certaines mesures qu’il a prises sont erronées

— l’édification d’un château d’eau à partir de 1960 telle qu’elle est attestée par le titre de propriété de M^me N, éteint toute servitude sur le lot 111

— à défaut de mesures exactes, aucun empiètement ne saurait être retenu s’agissant de l’immeuble des époux L, de même qu’aucune servitude de pente ne saurait leur être opposée depuis 1998 :

— s’agissant de la maison de M. A, l’expert confond marge de reculement et zone non aedificandi

Les consorts AM soulignent en outre que la terrasse de leur immeuble ne saurait être remise en cause dès lors qu’elle existait dès l’origine.

Les consorts T et M^me AS soutiennent au surplus que l’expert judiciaire a procédé à son examen de l’immeuble de M^me T sans tenir compte du principe du contradictoire.

M. O expose que la clôture était existante depuis plus de 30 ans et qu’elle ne saurait donc être remise en cause.

Chacun des intimés précités sollicite l’allocation d’une somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société civile immobilière AH, la société civile immobilière Z et les consorts AD répliquent que :

— l’action des époux AK est irrecevable dès lors que leur lot se situe en zone 2 alors que le lot des intimés se situe en zone un, chaque zone ayant un cahier des charges distinct

— les appelants ne peuvent opposer avoir acquis en cours d’instance un lot en zone l, la qualité d’une partie étant établie pour toute la procédure

— le jugement en date du 25 janvier 2005 ne saurait leur être opposé en ce qu’ils n’étaient alors pas parties à l’instance

— la portée de l’arrêt à venir en date du 17 juin 2009 de la Cour de Cassation a été largement discutée durant l’audience de telle sorte qu’il est soutenu à tort par les appelants que le principe du contradictoire n’a pas été respecté

— si par hypothèse la cour annulait le jugement entrepris, elle statuerait aux fond en application de l’article 562 du code de procédure civile

— le rapport de l’expert judiciaire leur est inopposable dès lors qu’ils n’ont pas été mis en cause dans le cadre des opérations d’expertise

— en toute hypothèse, la clôture de l’immeuble ne saurait être démolie dès lors qu’elle date des années 1950

— à défaut de se prévaloir d’un préjudice qui leur est propre, les appelants ne sauraient exiger qu’il soit fait application d’une règle d’urbanisme tendant à la démolition de bâtiments prétendument non conformes à un cahier des charges

— de surcroît l’article 2C4 bis du programme d’aménagement permet une surélévation par rapport aux dunes afin de pouvoir bénéficier d’une vue sur le bassin

— la terrasse ne saurait être démolie au motif qu’elle ne respecterait pas la distance mentionnée au cahier des charges dès lors que cette distance établie pour protéger le littoral et non les colotis a une valeur réglementaire et non contractuelle

— l’emprise du sol autorisée par le cahier des charges est parfaitement respectée

— les appelants ne justifiant d’aucun préjudice causé par l’immeuble des intimés qui est hors de la vue de celui des appelants, leur demandes en paiement de dommages et intérêts sera rejetée

— les appelants seront condamnés au paiement de la somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile .

Les époux C répliquent que :

— le jugement entrepris n’a pas porté atteinte au principe de l’autorité de la chose jugée dès lors que le défaut de qualité à agir des époux AK a été retenu en raison du fait qu’ils étaient seulement propriétaires d’un lot dans la zone numéro un est qu’à ce titre il ne pouvait pas se prévaloir de manquement au cahier des charges accessoires à la zone numéro deux, ce qui n’avait pas été retenu par le jugement en date du 25 janvier 2005

— la portée de l’arrêt de cassation a été largement débattue en audience et les appelants ont eux-mêmes transmis cet arrêt au tribunal en cours de délibéré

— si la cour devait annuler le jugement entrepris, il serait fait application de l’article 562 du code de procédure civile de sorte qu’elle se saisirait du litige au fond puisque le premier juge a été valablement saisi

— dès lors qu’il a été repris par l’arrêté préfectoral en date du 10 février 1982, le cahier des charges ne saurait être opposé par les époux AK sans qu’il soit fait référence à cet arrêté en raison de la nature désormais réglementaire du cahier des charges

— l’expert judiciaire qui n’est pas architecte a opéré une fausse appréciation de la notion de sous-sol et de rez de chaussée

— le cahier des charges n’interdit pas la réalisation d’une terrasse dans le prolongement du rez de chaussée surélevé

— il n’a pas été sérieusement démontré que la terrasse n’aurait pas été construite il y a 30 ans

— ils subissent une procédure visant à satisfaire la vengeance des époux AK alors qu’ils n’étaient pas parties au litige ayant abouti à la décision de démolir la maison de ces derniers, cette situation les empêchant injustement de jouir paisiblement de leur résidence secondaire ce qui justifie que les époux AK soient condamnés à leur verser la somme de 25 000 € en réparation du préjudice de jouissance qu’ils ont subi

— les époux AK seront aussi condamnés au paiement de la somme de 4500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les consorts CB CC, les époux AB intervenants volontaires et les époux CB CC soutiennent que :

— le principe du contradictoire n’a pas été violé dès lors que les appelants ont eux-mêmes transmis l’arrêt de la Cour de Cassation au tribunal

— les éléments de solution apportés par cet arrêt de la Cour de Cassation doivent être considérés comme des faits nouveaux de telle sorte que l’autorité de la chose jugée s’attachant au jugement du 25 janvier 2005 ne soit plus opposable au jugement rendu postérieurement

— si par hypothèse le jugement entrepris était annulé, la cour se saisirait de l’entière procédure en application de l’article 562 du code de procédure civile

— en application du principe « nemo auditur », les appelants ayant eux- mêmes violé l’article 10 du cahier des charges applicable seront déclarées irrecevables à agir en violation de ce dernier

— aucune violation du cahier des charges ne peut être retenue à l’encontre des époux AB venant au droit des époux CB CC dès lors que le certificat de conformité a été régulièrement délivré dans la stricte application du règlement du lotissement approuvé le 26 janvier 1978

— les époux CB-CC ont spontanément déposé le 20 décembre 2005 une demande de permis de démolir et de construire pour leur terrasse

— la demande des époux AK relative à la chape de béton de 35 cm au sous-sol de la villa est inutile compte tenu de la finalité du cahier des charges qui est de préserver l’harmonie du lotissement avec le site

— le plan de masse dément l’affirmation selon laquelle leur immeuble serait construit sur la zone « non aedificandi »

— dès lors que les époux AK ne résident plus dans le lotissement en raison de la démolition de leur maison, ils n’ont plus aucun intérêt légitime à agir à leur rencontre

— en raison du préjudice subi, les époux AK verseront au titre des réparations la somme de 15 000 € aux consorts CB CC et 10 000 € aux époux AB en application de l’article 1382 du Code civil

— les époux AK seront condamnés au paiement de la somme de 4000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux B soutiennent que:

— le jugement du 25 janvier 2005 ne leur ayant pas été signifié n’ a pas acquis autorité de la chose jugée à leur égard

— ils sont fondés à se prévaloir de la prescription trentenaire en application des dispositions des articles 544 et 545 du code de procédure civile, 2262 du code civi1, 706 et 707 du code de procédure civile

— les demandes dirigées à leur encontre seront donc rejetées

— il leur sera alloué la somme de 10000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre 5000 € pour procédure abusive.

Motifs :

Sur la demande en annulation du jugement entrepris et ses conséquences :

Il apparaît que les débats ayant conduit au prononcé du jugement entrepris se sont déroulés à l’audience du 16 juin 2009 antérieurement au prononcé de l’arrêt de la cour de cassation en date du 17 juin 2009 sur lequel s’est largement fondé le tribunal de grande instance de Bordeaux pour motiver sa décision au titre des dispositions relatives à l’irrecevabilité de l’action des AK qu’il a prononcée en dépit des termes de son précédent jugement du 25 janvier 2005 qui revêtant une nature mixte avait d’ores et déjà déclaré ces derniers recevable à agir.

En conséquence ne pouvant connaître la teneur et la portée de cet arrêt de cassation partielle lors de l’audience, le tribunal qui n’avait manifestement pu émettre que des hypothèses sur son contenu futur, ne pouvait en admettre la communication dont aucun élément n’établit qu’il l’avait sollicitée après clôture des débats et se fonder sur ses dispositions pour statuer sans inviter les parties à s’expliquer sur son incidence à l’égard de la présente instance à tout le moins en sollicitant une note en délibéré conformément aux dispositions de l’article 442 du code de procédure civile et plus sûrement en ordonnant la réouverture des débats dès lors qu’aux termes des conclusions écrites qu’elles avaient échangées les parties n’avaient pas évoqué celle-ci.

Dès lors, il y a lieu de considérer que la décision entreprise dont la motivation est fondée pour une part importante sur l’arrêt de la cour de cassation du 16 juin 2009 est constitutive d’une violation du principe du contradictoire qui doit entraîner sa nullité en application des articles 15 et 16 du code de procédure civile ainsi que des dispositions des articles 442 et 444 du code de procédure civile. Elle sera donc annulée.

Il n’en demeure pas moins que dès lors que l’appel porte sur la nullité du jugement, la cour d’appel saisie de l’entier litige par l’effet dévolutif de la voie de recours est tenue de statuer sur le fond quelle que soit sa décision sur la nullité et le contenu des écritures prises sur le fond par l’appelant. Il y a donc lieu de rejeter la demande des époux AK sollicitant le renvoi de l’instance devant le tribunal.

Sur la recevabilité des demandes des époux AK :

Il résulte des dispositions du jugement du 25 janvier 2005 dont la nature mixte est avérée, que l’action des époux AK a été déclarée recevable à l’égard de divers défendeurs à l’instance. Elles ont acquis autorité de la chose jugée.

Certes il n’y a pas autorité de la chose jugée lorsqu’un fait ou un acte postérieur à la décision dont l’autorité est invoquée, modifie la situation antérieurement reconnue en justice et la cause de la demande.

Néanmoins il convient de relever que l’arrêt de la cour de cassation du 17 juin 2009 intervenu dans une instance distincte opposant des parties qui ne sont pas strictement identiques n’a opéré qu’une cassation partielle limitée aussi bien quant à sa portée qu’au regard des parties qu’elle concerne.

Il apparaît en effet que la cassation de l’arrêt de la cour d’appel de Bordeaux du 10 mars 2008 n’est intervenue qu’au seul titre du fait qu’il a condamné in solidum les époux B, Maître AE et la SCP Dutour Sarrazy à indemniser les époux AK du préjudice subi du fait de l’inconstructibilité du terrain et dit que la dette de garantie incombe aux époux B, les notaires solidaires étant subrogés dans les droits des époux AK à l’encontre des époux B.

En revanche, le rejet du moyen présenté par les colotis tendant à l’annulation de la vente du terrain consentie par les époux B aux époux AK tel qu’il a été opéré par l’arrêt de la cour d’appel de Bordeaux du 10 mars 2008 n’a fait l’objet d’aucune censure par la cour de cassation.

En conséquence les époux AK qui demeurent propriétaires d’un terrain formant le lot n°51 du lotissement de la Pointe aux Chevaux situé commune de Lège Cap Ferret sont incontestablement recevables à agir à l’encontre des colotis susceptibles d’avoir enfreint les dispositions des cahiers des charges relatifs au lotissement pour obtenir la suppression des mesures contraires à ces dernières ou la remise en état des lieux sans avoir à justifier d’un préjudice.

C’est d’ailleurs ce qu’aux termes de ses dispositions revêtues de l’autorité de la chose jugée le tribunal avait retenu dans son jugement du 25 janvier 2005 en considérant que l’action en exécution des dispositions du cahier des charges appartenait à tout propriétaire au sein du lotissement et notamment aux époux AK dès lors que la vente du terrain dont ils ont bénéficié n’avait pas été annulée et n’avait pas créé d’indivision entre leurs vendeurs les époux B et eux même (page 14 du jugement paragraphe 1).

Par ailleurs aux termes de ses dispositions définitives le précédent jugement a également déclaré recevable l’action des époux AK à l’encontre de :

— Madame de CB CC

— époux S

— époux O

— M. L

— consorts V-CU

— époux R

— M^me K

— consorts J

— époux N

— M^me AD

— M. A

— époux B

— époux AF

— époux C

— consorts BD

— SCI P

au titre de la non acquisition de la prescription trentenaire.

Néanmoins l’autorité de la chose jugée s’attachant à cette décision n’interdit pas aux parties d’invoquer des moyens d’irrecevabilité nouveaux découverts postérieurement audit jugement qui ne peuvent se heurter au principe de la concentration des griefs.

Il apparaît des écritures mêmes des époux AK que pour établir leur qualité de colotis ils se prévalent de leur droit de propriété subsistant sur la parcelle DO 450 lot n°51 située dans la deuxième zone du lotissement résultant d’un acte d’acquisition du 12 janvier 1996 mais également de l’acquisition postérieure par acte authentique en date du 29 juin 2009 portant sur une parcelle située dans la première zone du lotissement.

Chacune de ces zones étant régies par un cahier des charges spécifique, ce dernier ne peut être invoqué au titre de son caractère contractuel qu’entre les colotis propriétaires d’immeubles situés dans chaque zone spécifique.

Egalement le droit de propriété des colotis qui fonde leur qualité à agir droit être apprécié à la date d’introduction de l’instance. En conséquence les époux AK ne doivent être considérés comme recevables à agir qu’en leur qualité de propriétaires de l’immeuble situé dans la deuxième zone du lotissement acquis par acte authentique du 12 janvier 1996 à l’égard des seuls colotis propriétaires dans la même zone, étant souligné que cet acte demeure opposable à leur égard, en son principe même après sanction des infractions au cahier des charges du lotissement qu’il a induites.

En conséquence l’action des époux AK dirigée à l’encontre de colotis propriétaires dans la première zone du lotissement au sein de laquelle ils ne justifient d’aucun droit de propriété lors de l’introduction de la présente instance ne saurait être déclarée recevable au titre d’infractions relatives au cahier des charges applicable à ladite zone. Il en va ainsi de l’action introduite à l’encontre des époux S, des consorts V, de la SCI P.

L’action des époux AK doit également être déclarée irrecevable à l’égard des colotis propriétaires dans la troisième zone du lotissement dès lors qu’ils ne disposent d’aucun droit de propriété opposable dans cette zone. Leur action sera donc de ce fait déclarée également irrecevable à l’encontre de Madame D veuve N, des époux L, des consorts J et de Monsieur BR A.

Sur le fond du litige :

Il est établi que le lotissement de la Pointe aux Chevaux qui est situé dans le site de la Pointe aux chevaux inscrit au Répertoire des sites selon l’arrêté du 1^er juin 1943 est régi par :

— un cahier des charges première zone approuvé par un arrêté préfectoral du 21 mars 1951

— un cahier des charges deuxième zone approuvé par un arrêté préfectoral du 9 décembre 1953

— un cahier des charges troisième zone.

Il ne peut être contesté qu’aux termes de son jugement définitif du 25 janvier 2005 le tribunal de grande instance de Bordeaux a envisagé l’ensemble de ces cahiers des charges puisqu’il a retenu que 'le cahier des charges du lotissement stipule pour chaque zone une stricte réglementation des constructions à réaliser en un article 7 qu’il convient de retranscrire dans son intégralité :

« Le lotissement se situant dans un »site classé" ou à ses abords, l’acquéreur devra choisir un type ou un mode de construction en dur en harmonie avec le site et l’intérêt des lieux avoisinants.

Dans le cas contraire, le « Permis de Construire » devra lui être refusé par application de la présente clause et de l’article 5 de l’ordonnance du 27 octobre 1945.

Les bâtiments autorisés, une seule construction par lot comprenant outre l’habitation, toutes les annexes, devront présenter une unité d’architecture, d’aspect et de matériaux, une simplicité de volume, compatibles avec la bonne économie de la construction, la tenue générale de l’agglomération et du paysage.

Sont interdits tous pastiches d’architecture archaïque ou étrangère à la région.

Les matériaux fabriqués en vue d’être recouverts d’un parement, d’un enduit tels que carreaux de plâtre, briques creuses, agglomérés, etc. ne peuvent être laissés apparents sur les parements de la construction extérieure, ni sur les clôtures, visibles ou non des lieux publics.

Sont interdits toutes imitations de matériaux, telles que faux moellons, faux pans de bois, faux marbre, fausses briques, etc.

Les façades secondaires seront montées avec le même soin que la façade principale.

Les constructions ne pourront comprendre qu’un rez-de-chaussée qui pourra être surélevé sur un sous-sol de deux mètres de hauteur maximum sous poutre (voir Art. 2-C 4 bis du programme d’aménagement joint).

Les garages pourront être édifiés à l’alignement de la voie dans le seul cas où la pente du terrain au droits de ceux-ci serait supérieur à 20 %.

Des dispositions spéciales peuvent être prises pour que les lots, confrontant au C.D. n° 106 comportent une construction affectée au commerce de détail sans toutefois masquer la visibilité dans les virages. En tous cas, ces constructions ne devront pas porter atteinte au caractère du lotissement (voir extrait du programme d’aménagement de LA TESTE DE BUCH ci-joint).

Les constructions seront édifiées en tenant compte des zones non aedificandi indiquées au plan approuvé, soit 12 mètres au moins des façades sur voies publiques, 4 mètres minimum des limites mitoyennes latérales et 4 mètres en fond de parcelle.

Pour les lots en façade sur le Bassin d’Arcachon, la marge d’isolement est portée à 5 mètres.

La surface bâtie est limitée au maximum à 20 % de la surface de la parcelle.

Les communs étables, porcheries, poulaillers et constructions légères, même constitués par des caisses, planches, tôles, etc. sont formellement interdits, soit en matériaux légers même enduits, soit en matériaux durs.

Sont formellement prohibées toutes habitations constituées par des wagons, autobus, caisses de voitures, véhicules déclassés, tous baraquements de récupération ou chalets en matériaux légers dits fabriqués, même enduits.

Les couvertures des constructions ne pourront être faites qu’ en tuiles canal ou rondes similaires, à l’ exclusion de tous autres modes de couverture".

S’il est certes indéniable que par arrêté préfectoral du 8 février 1982 les cahiers des charges du lotissement ont été mis en concordance avec les dispositions de la zone UD du POS de la Teste en application de l’article L315-4 du code de l’urbanisme, il apparaît à la lecture de ce dernier que les modifications apportées se sont bornées à rendre plus restrictives certaines normes de construction relatives aux annexes ainsi qu’aux clôtures et limites séparatives mais ont laissé subsister pour l’essentiel les autres dispositions desdits cahiers des charges.

Dès lors seront examinés successivement au regard des dispositions des cahiers des charges, de l’arrêté préfectoral du 8 février 1982 et des constatations de l’expert judiciaire les divers griefs invoqués par les époux AK à l’égard des colotis et les contestations de ces derniers.

— Sur l’immeuble des consorts BD

En préambule il sera noté que si les époux AK antérieurement dirigeaient leurs demandes à l’encontre des époux BD alors que le mari est décédé et que la femme ne dispose d’aucun droit sur l’immeuble, il est établi que dans le dernier état de leurs écritures signifiées le 4 mars 2011, ils dirigent leur action contre les consorts BD actuels propriétaires du lot 52 qu’ils désignent nommément individuellement. Ils sont donc fondés à agir contre ceux-ci.

Devant la cour, les consorts BD contestent les conditions de respect du contradictoire dans lesquelles se sont déroulées les opérations d’expertise à leur égard. Néanmoins ils n’apportent aucun élément de preuve de nature à étayer leurs allégations à ce titre dont le bien fondé ne saurait se déduire du seul fait que les époux AK n’apportent aucun démenti. Par ailleurs alors que l’expert a déposé un pré-rapport et qu’ils n’ont pas hésité à faire déposer un dire par leur conseil, ils n’ont jamais opéré la moindre contestation à ce titre (page 191 du rapport). Ils seront donc déboutés de leur demande tendant à voir déclarer irrecevables les conclusions du rapport d’expertise à leur égard.

Par ailleurs les critiques de fond présentées par les consorts BD à l’égard des conclusions de l’expert judiciaire Monsieur BC n’apparaissent pas fondées dès lors qu’il est établi à l’évidence que :

— l’existence d’une toiture-terrasse située au dessus du garage contrevient au dernier alinéa de l’article 7 du cahier des charges qui définit le mode de couverture (tuiles rondes)

— l’emprise de la zone non aedificandi soit 12 mètres à partir de l’alignement de la voie publique est parfaitement connue et dès lors l’angle nord du bâtiment et le soutènement à proximité empiètent incontestablement sur cette dernière aux termes des mesures opérées par l’expert qui ne peuvent être remises en cause par les critiques formulées par les consorts BD aux termes de simples assertions qui sont rejetées par l’expert judiciaire (page 191 du rapport)

— l’abri de jardin contrevient au quatorzième alinéa de l’article 7 du cahier des charges et au 3^e alinéa du même article qui respectivement interdit la mise en place de constructions légères et n’autorise qu’une seule construction par lot.

Il y a donc lieu d’accueillir les époux AK en leurs demandes tendant à voir substituer une toiture à pente en tuiles à la toiture terrasse et à voir supprimer l’empiétement de l’immeuble sur la zone non aedificandi ainsi que l’abri de jardin sous astreinte de 500 € par jour de retard à l’expiration du délai d’un an à compter de la signification du présent arrêt.

En revanche la demande de replantation d’un arbre trentenaire abattu en 1997 n’étant justifiée par aucun élément, sera rejetée.

— Sur l’immeuble appartenant aux consorts C :

Il est certes indéniable que l’immeuble appartenant aux époux C ayant été construit en 1958, le non respect des prescriptions du cahier des charges l’affectant est atteint par la prescription trentenaire.

Il n’en demeure pas moins que dans le cadre de ses investigations, l’expert judiciaire a relevé que des travaux récents de rénovation des façades et de la couverture ainsi que la construction d’une terrasse avaient été entrepris par les consorts C qui manifestement ne pouvaient bénéficier de la prescription trentenaire.

Aux termes de ses investigations minutieuses l’expert judiciaire a relevé que la plus grande partie de la terrasse telle qu’elle résulte de l’aménagement le plus récent contrevient au cahier des charges en ce qu’elle constitue le prolongement d’un premier étage alors que ne peut être autorisée que la construction d’un rez de chaussée sur un éventuel sous-sol. Il souligne qu’il ne pourra être remédié à cette infraction qu’en ordonnant la démolition de la partie de terrasse concernée même si cela aura une incidence sur les pièces du niveau supérieur.

L’expert a pris soin d’établir un plan distinguant la partie de la terrasse construite en 1958 et celle postérieure de manière suffisamment précise.

Par ailleurs, s’il est indéniable que les travaux ont été entrepris postérieurement à l’arrêté préfectoral du 29 juin 1982 ayant intégré certaines dispositions du plan d’occupation des sols de Lège Cap Ferret dans le cahier des charges du lotissement, la lecture de cet arrêté révèle que la portée de cette intégration est limitée et que pour l’essentiel les autres dispositions dudit cahier des charges sont maintenues notamment celles relatives au 8^e alinéa de l’article 7 qui prohibent toute construction d’un premier étage.

La qualification de rez de chaussée surélevé invoquée par les consorts H ne peut être retenue dès lors que dans sa configuration actuelle parfaitement décrite par l’expert judiciaire le niveau inférieur de l’immeuble est incontestablement un rez de chaussée et se trouve augmenté d’un étage au niveau duquel a été édifiée la terrasse litigieuse.

Dès lors, les époux AK sont fondés à solliciter la démolition de la partie de la terrasse construite au niveau du premier étage en infraction avec le cahier des charges dans le délai d’un an à compter de la signification du présent arrêt. La condamnation prononcée à ce titre sera assortie d’une astreinte de 500 € par jour de retard à l’expiration d’un délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt.

— Sur l’immeuble des consorts CB CC vendu aux époux AB :

En ce qui concerne cet immeuble, l’expert judiciaire a constaté qu’il avait été achevé en 1980 et contrevenait à diverses dispositions du cahier des charges :

— la hauteur en sous sol de l’immeuble n’est pas conforme au cahier des charges puisqu’elle excède de 35 centimètres la hauteur maximale de deux mètres imposée par l’alinéa 8 de l’article 7

— la distance insuffisante de l’immeuble par rapport à la voie publique qui prévoit une zone non aedificandi de 12 mètres

— la verrière sur façade couchant contrevient aux dispositions du cahier des charges en raison de sa pente insuffisante et du matériau qui la constitue.

Il ne peut être contesté que la seule existence de ces infractions dont la réalité ne peut être contestée au regard des investigations circonstanciées de l’expert qui ne sont pas utilement remises en cause, justifie le bien fondé de l’action des époux AK en leur qualité de colotis qui ont vocation à obtenir leur suppression.

Dès lors il y a lieu de faire droit à la demande de condamnation des époux AB actuels propriétaires à réaliser sous astreinte dans le délai d’un an à compter de la signification du présent arrêt :

— une chape en béton de 35 centimètres d’épaisseur au sous-sol

— la démolition de l’angle de la terrasse et du sous-sol qui devront être aménagés en pan coupé conformément au schéma de l’expert

— l’abaissement de la pente de la verrière et sa couverture en tuiles canal.

— Sur l’immeuble des époux B :

Les trois bâtiments construits sur leur lot par les époux B ont été réalisés il y a plus de trente ans sans contestation possible. Ces derniers sont donc fondés à se prévaloir de la prescription trentenaire au titre des infractions au règlement du lotissement qui les affectent ainsi que l’admettent d’ailleurs les époux AK.

Il n’en demeure pas moins que si la construction dénommée B par l’expert n’a connu aucune modification depuis son édification, des terrasses sous auvent ont complété la construction B et la construction C à usage de garage a été surélevée d’un étage pour être transformée en habitation. La terrasse sur rez de chaussée située au couchant du bâtiment C ainsi que le petit balcon au levant du même bâtiment n’existaient pas au moment de la vente en 1988 et pas davantage l’abri à bois et l’abri à vélo.

L’expert judiciaire conclut à l’existence d’une extension au couchant et de la construction d’une terrasse sous auvent réalisées il y a moins de trente ans et indique qu’elles sont situées dans la zone non aedificandi en contravention avec le cahier des charges du lotissement. Il en va de même pour l’abri à vélo et l’abri à bois.

Les tuiles des constructions A et C ne sont pas conformes au cahier des charges.

La zone non aedificandi à laquelle il a été manifestement porté atteinte par des adjonctions intervenues il y a moins de trente ans, ne peut être assimilée à une servitude au sens des articles 706 et 707 du code civil susceptible d’extinction par un non-usage trentenaire, dès lors qu’en l’espèce elle est déterminée par le cahier des charges du lotissement et revêt une nature conventionnelle qui subsiste et doit continuer à recevoir application.

Dès lors l’existence des infractions précitées au cahier des charges du lotissement ne pouvant être contestée et ne pouvant être considérée comme prescrite, il y a lieu de considérer que les époux AK justifient d’un intérêt légitime en leur qualité de colotis en l’absence de toute considération de préjudice personnel pour obtenir la condamnation des époux B à procéder à la démolition des extensions de leurs immeubles bâtiments A et C construits en zone non aedificandi dans le délai d’un an à compter de la signification du présent arrêt et passé ce délai sous astreinte provisoire de 1.000 € par jour de retard.

— Sur l’immeuble appartenant aux époux O :

L’expert judiciaire a relevé que diverses extensions réalisées sur leur immeuble en contravention avec le cahier des charges bénéficient de la prescription trentenaire ainsi que l’admettent d’ailleurs les époux AK.

Il apparaît toutefois que la brande et le grillage installés en clôture constituent des accessoires rapportés depuis moins de trente ans à cette dernière et dès lors qu’ils contreviennent aux dispositions du 3^e alinéa de l’article 6 du cahier des charges, les époux AK sont fondés à en solliciter la dépose en leur qualité de colotis dans le délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt et passé ce délai sous astreinte de 200 € par jour de retard.

— Sur les immeubles appartenant aux SCI AH et Z :

Il apparaît certes qu’aux termes de son précédent jugement en date du 25 janvier 2005, le tribunal de grande instance de Bordeaux, alors même que Madame CR CS épouse AD n’avait pas comparu, a déclaré recevable l’action dirigée à son encontre par les époux AK.

Cependant il est établi et non contesté par les parties que l’immeuble au titre duquel les époux AK fondent leurs demandes à son encontre, appartient exclusivement aux sociétés civiles immobilières AH et Z à l’égard desquelles il n’est justifié de l’existence d’aucun lien existant avec Madame AD notamment d’exercice des fonctions de gérante.

Par ailleurs en cours d’expertise l’expert après vérification des matrices cadastrales a constaté que l’immeuble litigieux avait été édifié sur les parcelles 437 propriété de la SCI Z et 438 propriété de la SCI AH qui n’ont jamais été appelées aux opérations d’expertise.

Dès lors, les conclusions du rapport d’expertise relatives à l’immeuble constitué par les parcelles précitées ne sont manifestement pas opposables aux deux sociétés civiles immobilières propriétaires de ces dernières qui n’ont pu participer auxdites opérations d’expertise et intervenir pour déposer des dires dans un contexte complexe.

Par ailleurs les investigations de l’expert du fait que les deux sociétés civiles immobilières n’ont pas été appelées aux opérations d’expertise, n’a pu pénétrer sur leur propriété de telle sorte que manifestement les investigations qu’il a pu opérer uniquement à partir des plans annexés au permis de construire et quelques mesurages effectués depuis le sentier public ne peuvent constituer des éléments de preuve suffisants pour étayer les allégations des époux AK relatives à l’existence d’infractions à l’égard du cahier des charges du lotissement.

Dès lors que les époux AK se fondent exclusivement sur les conclusions de ce rapport, ils ne pourront qu’être déboutés de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre des deux SCI et des consorts AD qui en ce qui les concerne ne sont pas propriétaires des immeubles litigieux.

Sur les demandes de dommages et intérêts :

Les époux AK, compte tenu du caractère limité des infractions au cahier des charges du lotissement dont ils justifient de manière fondée, et dès lors qu’ils n’apportent pas d’éléments de preuve établissant que celles-ci aient un quelconque retentissement sur la parcelle demeurant leur propriété dépourvue de construction, ne pourront qu’être déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts dès lors qu’ils ne justifient d’aucun préjudice spécifique complémentaire, les mesures de démolition et de remise en état constituant une réparation suffisante et adaptée.

En revanche l’équité commande de leur allouer la somme de 5.000 € qui incombera in solidum à l’ensemble des parties ayant fait l’objet d’une condamnation dans le cadre du présent arrêt.

Ces dernières seront également condamnées in solidum aux dépens d’instance et d’appel.

Il sera en revanche mis à la charge des époux AK tenus solidairement les indemnités suivantes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile :

—  500 € au profit des consorts AD et des sociétés civiles immobilières AH et Z

—  150 € chacun au profit de Madame D veuve N, des époux L, des consorts J, de Monsieur BR A, des époux S, des consorts V, de la SCI P.

Ces derniers toutefois ne justifiant d’aucun préjudice complémentaire seront déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1382 du code civil, la poursuite de la présente instance à leur encontre relevant du droit d’ester en justice qui ne peut être considéré en l’espèce comme ayant dégénéré en un abus de droit.

Par ces motifs

La Cour,

Prononce l’annulation du jugement entrepris.

Rejette la demande des époux AK tendant au renvoi de l’instance devant le tribunal de grande instance de Bordeaux.

Evoquant

Déclare irrecevables les demandes des époux AK dirigées à l’encontre de Madame D veuve N, des époux L, des consorts J, de Monsieur BR A, des époux S, des consorts V, de la SCI P.

Rejette les demandes des époux AK dirigées à l’encontre des consorts AD, de la SCI AH et de la SCI Z.

Condamne les consorts BD in solidum à substituer une toiture à pente en tuiles à la toiture terrasse de leur immeuble et à supprimer l’empiétement de l’immeuble sur la zone non aedificandi ansi que l’abri de jardin dans un délai d’un an à compter de la signification du présent arrêt et passé ce délai sous astreinte provisoire de 500 € par jour de retard pendant un délai de six mois au-delà duquel il sera éventuellement de nouveau statué.

Condamne les consorts C in solidum à procéder à la démolition de la partie de la terrasse de leur immeuble construite au niveau du premier étage en infraction avec le cahier des charges dans un délai de un an à compter de la signification du présent arrêt et passé ce délai sous astreinte de 500 € par jour de retard pendant un délai de six mois au-delà duquel il sera éventuellement de nouveau statué.

Condamne les époux AB solidairement à réaliser dans le délai d’un an à compter de la signification du présent arrêt :

— une chape en béton de 35 centimètres d’épaisseur au sous-sol

— la démolition de l’angle de la terrasse et du sous-sol qui devront être aménagés en pan coupé conformément au schéma de l’expert judiciaire

— l’abaissement de la pente de la verrière et sa couverture en tuiles canal,

et passé ce délai sous astreinte de 500 € par jour de retard pendant un délai de six mois au-delà duquel il sera éventuellement de nouveau statué,

Condamne solidairement les époux B à procéder à la démolition des extensions de leurs immeubles bâtiments A et C construits en zone non aedificandi dans le délai d’un an à compter de la signification du présent arrêt et passé ce délai sous astreinte de 500 € par jour de retard pendant un délai de six mois au-delà duquel il sera éventuellement de nouveau statué,

Condamne solidairement les époux O à procéder à la dépose de la brande et du grillage installés dans la clôture de leur immeuble dans un délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt et passé ce délai sous astreinte provisoire de 200 € par jour de retard pendant un délai de six mois au-delà duquel il sera éventuellement de nouveau statué,

Condamne in solidum les consorts BD, les consorts C, les époux AB, les époux B, les époux O au paiement d’une somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, au profit des époux AK

Condamne solidairement les époux AK à payer en application de l’article 700 du code de procédure civile :

— la somme de 500 € aux consorts AD, à la SCI AH et à la SCI Z

— la somme de 150 € chacun au profit de Madame D veuve N, des époux I, des consorts J, de Monsieur BR A, des époux S, des consorts V, de la SCI P.

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires tant principales que reconventionnelles.

Condamne in solidum les consorts BD, les consorts C, les époux AB, les époux B, les époux O aux dépens d’instance et d’appel et en accorde distraction à la SCP Rivel et Combeaud avoué et à la SCP Fournier avoué en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame BJ-Paule Lafon, président, et par Madame Annick Boulvais, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.