COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

4^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 29 MAI 2012

R.G. N° 11/04944

AFFAIRE :

M. Y, B X

C/

SDC DE LA RESIDENCE LES LEVRIERS 19-41 RUE DES LEVRIERS A A (95360)

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 17 Mai 2011 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE

N° Chambre : 1^re

N° RG : 09/08787

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Claire RICARD

M^e Emmanuel JULLIEN

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE VINGT NEUF MAI DEUX MILLE DOUZE,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur Y, B X

XXX

95360 A

représenté par Maître Claire RICARD avocat postulant du barreau de VERSAILLES – N° du dossier 2011396

ayant pour avocat plaidant Maître Sylvie CUBELLS du barreau de PONTOISE -C 188-

bénéficiant d’une aide juridictionnelle totale numéro 78646/ 002/ 2011/

007053 du 12-09-2011 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de VERSAILLES

APPELANT

****************

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE LES LEVRIERS 19-41 RUE DES LEVRIERS A A (95360) représenté par son syndic la société SAGEFRANCE

Ayant son siège XXX

XXX

elle-même prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représenté par Maître Emmanuel JULLIEN avocat postulant du barreau de VERSAILLES – N° du dossier 20120064

ayant pour avocat plaidant Maître Bruno ADANI du barreau de PONTOISE

INTIME

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 02 Avril 2012 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Josèphe JACOMET, président chargé du rapport et Monsieur Jean-Loups CARRIERE, conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie-Josèphe JACOMET, président,

Monsieur Jean-Loup CARRIERE, conseiller,

Monsieur André DELANNE, conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Marie-Christine COLLET,

FAITS ET PROCEDURE,

M. X est copropriétaire dans un ensemble immobilier de la résidence LES LÉVRIERS 19-41 rue des Lévriers à A.

Soutenant qu’il ne paie pas les charges dont il est redevable et que sa carence cause un préjudice à la copropriété, le syndicat des copropriétaires a, par acte du 24 novembre 2009, assigné M. X aux fins de le voir condamner à payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, diverses sommes au titre de l’arriéré de charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire du 17 mai 2011, le tribunal de grande instance de Pontoise (1^re chambre), a :

— condamné M. X à payer au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice la SAS SAGEFRANCE, la somme de 12.161,85 € au titre d’un arriéré de charges de copropriété dû selon décompte arrêté au 6 octobre 2009 (appel de fonds du mois de septembre 2009 inclus), augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 24 novembre 2009,

— autorisé M. X à s’acquitter de ce montant par mensualités de 506,74 € le premier de chaque mois et pour la première fois le premier du mois suivant la signification de la présente décision,

— dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et le syndicat des copropriétaires pourra en poursuivre le paiement par toutes voies d’exécution sans autre formalités,

— rejeté les demandes de dommages et intérêts ainsi que celles fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la partie succombante, soit M. X, aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle,

— ordonné l’exécution provisoire.

M. X a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 24 juin 2011.

La procédure devant la cour a été clôturée le 6 mars 2012.

PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Vu les conclusions en date du 17 janvier 2012, suivant lesquelles, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, plus particulièrement des articles 10 et 42 de la loi, 9 et 63 du décret, M. X demande à la cour de :

— dire et juger nulles les assemblées générales invoquées à l’appui de la demande,

— rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence LES LÉVRIERS,

— le condamner à lui payer la somme de 1.500 € pour procédure abusive,

— le condamner aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Claire RICARD, avocat, conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle ;

Vu les conclusions en date du 18 novembre 2011, suivant lesquelles le syndicat des copropriétaires de la résidence LES LÉVRIERS, intimé, demande à la cour de :

— déclarer M. X mal fondé en son appel,

subséquemment,

— confirmer la décision entreprise du chef de la condamnation au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 6 octobre 2009,

y ajoutant,

— condamner M. X à lui payer la somme de 4.661,16 € au titre des charges de copropriété impayées du 1^er octobre 2009 au 7 octobre 2011, des frais nécessaires et des honoraires majorés des intérêts de retard calculés au taux légal à compter de la date de l’arrêt à intervenir,

— le condamner à lui payer la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts en application des dispositions de l’article 1153 du code civil, pour résistance abusive,

— le condamner à lui payer la somme de 2.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux entiers dépens, dont recouvrement au profit de Maître Jean-Pierre BINOCHE, avoué aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

CELA ETANT EXPOSE, LA COUR :

Considérant que le syndicat des copropriétaires sollicite en premier lieu la condamnation de M. Y, B X à lui régler ses charges de copropriété pour la période du 1^er avril 2005 au 1^er mai 2007, correspondant à l’époque où le cabinet Z était le syndic de l’immeuble, soit une somme de 5.120,75 € ;

Que, cependant, le syndicat des copropriétaires ne verse aux débats, au soutien de sa demande, qu’un récapitulatif des mouvements du compte syndical de M. Y, B X entre le 1^er avril 2005 et le 1^er octobre 2006 ainsi que les appels de fonds postérieurs jusqu’à l’appel du 1^er mai 2007 ;

Que les procès-verbaux des assemblées générales statuant sur les comptes des exercices clos des années 2005 et 2006 ne sont pas versés aux débats et qu’il n’est donc pas justifié que ces comptes aient été approuvés en leur temps ; que, par contre, les copropriétaires ont approuvé lors de leur assemblée générale du 21 mai 2008 les comptes de l’exercice 2007 ;

Que le syndicat des copropriétaires ne peut donc qu’être débouté de sa demande portant sur la période du 1^er avril 2005 au 31 décembre 2006 ;

Qu’il n’est pas justifié que le procès-verbal de l’assemblée générale du 21 mai 2008 ait été notifié à M. Y, B X ; que ce dernier n’est donc pas forclos pour contester cette assemblée ;

Que M. Y, B X allègue que sa convocation à l’assemblée générale du 21 mai 2008 est irrégulière puisqu’elle lui a été adressée à son ancien domicile alors que, dès le 10 juin 2007, il avait averti par lettre simple le syndic de son changement d’adresse ;

Que le syndic prétend n’avoir jamais reçu l’avis de changement de domicile de M. Y, B X ; que celui-ci se devait de notifier son changement d’adresse par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ; que le copropriétaire qui n’a pas régulièrement notifié sa nouvelle adresse au syndic est valablement convoqué pour une assemblée générale à son ancien domicile ; qu’il n’appartient pas au syndic de rechercher l’adresse réelle du copropriétaire en présence d’un avis postal mentionnant que celui-ci n’habite plus à l’adresse indiquée ;

Que le syndicat des copropriétaires produit la convocation adressée à M. Y, B X, retournée par les services postaux avec la mention 'n’habite pas à l’adresse indiquée’ ;

Que la demande d’annulation de l’assemblée générale du 21 mai 2008 formée par M. Y, B X doit donc être rejetée, comme l’ont décidé les premiers juges ;

Que la contestation de M. Y, B X, s’agissant des comptes de l’exercice comptable 2007, porte en réalité non sur les comptes généraux de la copropriété mais sur le calcul de sa propre quote-part ;

Qu’il critique l’arriéré de charges dit 'balance Z’ (5.120,75 €) qui est débité de son compte syndical ; que, mis à part les sommes afférentes à la période du 1^er avril 2005 au 31 décembre 2006 que la cour ne retient pas, les autres écritures figurant sur son compte , à l’exception des 'frais nécessaires’ dont la pertinence sera examinée ci-après, apparaissent régulières et justifiées ;

Que le syndicat des copropriétaires produit aux débats l’intégralité des appels de charges de l’année 2007 (les appels de charges du syndic Z du 1^er janvier 2007 au 1^er mai 2007 ainsi que les appels de charges du cabinet SMP IMMOBILIER pour la période postérieure jusqu’ au 31 décembre 2007) et justifie de l’approbation des comptes généraux de l’exercice ;

Que M. Y, B X s’étonne de voir son compte débité de la somme de 2.007,24 € au titre de l’apurement des charges 2007 ; qu’en réalité cette somme doit être mise en regard de l’inscription au crédit de son compte à la même date de celle de 2.864,08 € qui représente les provisions pour charges d’un montant supérieur aux charges finalement dues ; que M. Y, B X relève encore le montant excessif à ses yeux de ses dépenses d’eau chaude et d’eau froide ; que ce montant s’explique par le fait que sa facture d’eau chaude porte sur dix mois (soit 7,10 € par mois) et celle d’eau froide sur 23 mois (soit 3,93 € par mois) ;

Que M. Y, B X demande aussi l’annulation des assemblées générales des 3 décembre 2007, 15 septembre 2008 et 17 juin 2009 toujours au motif que sa convocation à ces assemblées générales est irrégulière ; que, là encore, à l’exception de l’assemblée générale du 17 juin 2009, il n’est pas justifié que le procès-verbal de ces assemblées générales lui ait été notifié et qu’il n’est donc pas forclos dans sa contestation des deux assemblées générales des 3 décembre 2007 et 15 septembre 2008 ;

Que, cependant, le syndicat des copropriétaires produit, pour chacune de ces assemblées générales la convocation adressée en temps utile à M. Y, B X et retournée par les services postaux avec la mention 'n’habite pas à l’adresse indiquée’ ; que la demande d’annulation de ces assemblées générales ne peut donc prospérer, ainsi que l’a jugé la décision entreprise ;

Que ni l’assemblée générale du 3 décembre 2007 ni celle du 15 septembre 2008 n’ont eu à examiner les comptes du syndicat ; que M. Y, B X n’invoque aucun autre motif d’annulation que celui, rejeté, de l’irrégularité de sa convocation ;

Que le procès-verbal de l’assemblée générale du 17 juin 2009 a été régulièrement notifié à M. Y, B X mais que la lettre recommandée contenant cette notification a été retournée au syndic par les services postaux avec la mention 'n’habite pas à l’adresse indiquée’ ; que M. Y, B X est donc forclos dans sa demande d’annulation de cette assemblée générale ;

Que cette assemblée générale a approuvé les comptes de l’exercice comptable 2008 ; que M. Y, B X invoque comme seule irrégularité la passation au débit de son compte syndical des sommes de 2 € (frais de relance) et 119,60 € (honoraires de procédure) ; que sa contestation porte donc sur le calcul de sa quote-part s’agissant des 'frais nécessaires’ qui seront examinés infra ;

Que les comptes des exercices 2009 et 2010 ont été approuvés par les copropriétaires présents (dont M. Y, B X ) et représentés lors de l’assemblée générale du 16 mai 2011 (résolutions n° 5 et 6) ; que la même assemblée a voté le réajustement du budget prévisionnel de 2011 et le budget prévisionnel de 2012 (résolutions n° 10 et 11) ; que les contestations de M. Y, B X ne portent, concernant ces années, que sur les seuls frais nécessaires ;

Que le syndicat des copropriétaires sollicite l’actualisation de sa créance pour la période du 1^er octobre 2009 au 1^er octobre 2011 inclus (comptes arrêtés au 7 octobre 2011) ; qu’il verse aux débats l’ensemble des appels de charges de cette nouvelle période, s’ajoutant à ceux de la période s’étendant du 1^er janvier 2007 au 30 septembre 2009, un état synthétique et récapitulatif des mouvements du compte syndical de M. Y, B X et la justification de l’approbation des comptes des exercices comptables concernés, ainsi que l’approbation du budget prévisionnel de l’exercice en cours ; qu’il convient de faire droit à sa demande ;

Qu’ainsi, la dette de M. Y, B X est justifiée au principal pour la période du 1^er janvier 2007 au 1^er octobre 2011 ; qu’elle est d’un montant de 1.396,48 € ( du 1^er janvier 2007 au 31 mai 2007) + 7.279,03 € (du 1^er juin 2007 au 30 septembre 2009) + 2.186,17 € (du 1^er octobre 2009 au 1^er octobre 2011) = 10.861,68 € ;

Que les intérêts légaux doivent commencer à courir à partir de l’assignation du 24 novembre 2009 sur la somme de 8.675,51 € (1.396,48 € + 7.279,03 €) et à compter du présent arrêt pour le surplus ;

Qu’en ce qui concerne les 'frais nécessaires’ que le syndicat des copropriétaires entend ajouter à cette somme, il convient de les écarter dans leur intégralité ;

Que les premiers juges ont retranché à bon droit du compte syndical de M. Y, B X les frais de relance antérieurs à toute mise en demeure , les honoraires 'de procédure’ les frais de 'suivi de dossier d’impayé’et les frais d’avocat ;

Qu’en effet, il résulte des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que les seuls frais de relance à prendre en compte au titre des frais nécessaires pour le recouvrement d’une créance justifiée sont ceux postérieurs à la mise en demeure ;

Que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base ; que ces frais ne sont pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu’ils ne pourraient être pris en considération que s’ils sortaient de la gestion courante du syndic et traduisaient des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant ;

Qu’en l’espèce, les syndics successifs, constatant que le courrier recommandé adressé à M. Y, B X aux Antilles leur revenait avec la mention 'n’habite pas à l’adresse indiquée', alors que l’appartement de celui-ci était visiblement occupé eu égard aux notes d’eau chaude et froide (M. Y, B X prétend avoir quitté les Antilles pour occuper son appartement de A au cours du mois de juin 2007 ; cependant, les factures d’eau englobent dix mois de l’année 2007, s’agissant de l’eau chaude, un mois en 2006 et toute l’année 2007 en ce qui concerne l’eau froide), n’ont pas cherché à savoir qui occupait cet appartement ni à s’enquérir auprès de l’occupant de la nouvelle adresse de son propriétaire ; qu’ils ne peuvent donc se prévaloir de diligences exceptionnelles leur ouvrant droit à rémunération ;

Que les frais d’avocat sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile et ceux d’avoué relèvent de l’article 699 du code de procédure civile ;

Qu’il en résulte qu’il convient de déduire du compte syndical de M. Y, B X les sommes de 179,40 € (honoraires procédure), 2 € (frais relance), 119,60 € (honoraires procédure), 580,59 € (avocat), 119,60 € (honoraires procédure), 87,75 ( frais suivi d’impayé), 271,49 € (avocat), 89,12 € (suivi dossier impayé), 89,12 € (suivi dossier impayé), 610 € (avocat), 538,20 € (avoué) et 89,12 € ( suivi dossier impayé) soit un total de 2.775,99 € ;

Que cette somme n’est donc pas prise en compte par la cour en sus de la créance en principal du syndicat des copropriétaires ;

Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet de la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive formée par M. Y, B X ;

Considérant que la cour ayant réduit dans une notable proportion la créance alléguée par le syndicat des copropriétaires (10.861,68 € accordés au lieu de 16.823,01 € sollicités), l’appel de M. Y, B X ne peut être considéré comme abusif et que le syndicat des copropriétaires doit être débouté en conséquence de sa demande de dommages-intérêts de ce chef ;

Considérant, par contre, qu’il convient d’indemniser le syndicat des copropriétaires des frais non taxables qu’il a dû engager pour faire valoir ses droits, même si sa demande n’a été que partiellement accueillie, et ce à concurrence de la somme de 2.000 € à la charge de M. Y, B X sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qui concerne le montant de la dette syndicale de M. Y, B X ;

Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant,

Condamne M. Y, B X à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence XXX à A la somme de 10.861,68 € au titre de ses charges de copropriété demeurées impayées pour la période du 1^er janvier 2007 au 1^er octobre 2011 inclus (comptes arrêtés au 7 octobre 2011), avec intérêts légaux à compter de l’assignation du 24 novembre 2009 sur la somme de 8.675,51 € et à partir du présent arrêt pour le surplus ;

Rejette toutes conclusions autres, plus amples ou contraires, notamment en ce qui concerne la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence XXX à A de voir condamner M. Y, B X à lui payer des charges de copropriété pour la période du 1^er avril 2005 au 31 décembre 2006 ;

Condamne M. Y, B X aux dépens d’appel et à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence XXX à A la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Admet Maître Emmanuel JULLIEN, avocat postulant, au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Marie-Josèphe JACOMET, président et par Madame Marie-Christine COLLET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRESIDENT,