COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 62B

13^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 06 SEPTEMBRE 2012

R.G. N° 11/08231

AFFAIRE :

SARL PAULI IMMEUBLE SOCIETE FONCIERE ET FINANCIERE 'SOFI'

C/

Société SHELL venant aux droits de 'SHELL DIRECT'

Décision déférée à la cour : Arrêt rendu le 15 Décembre 2010 par le Cour de Cassation

N° Chambre : 3

N° Section :

N° RG : G09-70-538

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 06.09.12

à :

SCP Melina PEDROLETTI

M^e Pierre GUTTIN

TC VERSAILLES

CA VERSAILLES 12^e Chambre

C.CASSATION

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE SIX SEPTEMBRE DEUX MILLE DOUZE,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE devant la cour d’appel de Versailles saisie comme cour de renvoi, en exécution d’un arrêt de la Cour de cassation du 15.12.10 cassant et annulant l’arrêt rendu par la cour d’appel de VERSAILLES le 15.10.09

SARL PAULI IMMEUBLE SOCIETE FONCIERE ET FINANCIERE 'SOFI'

XXX

XXX

Représenté par la SCP Melina PEDROLETTI, avocats postulanyts au barreau de VERSAILLES – N° du dossier 21378 et par Maître A.SPITZA, avocat plaidant au barreau de STRASBOURG

****************

DEFENDERESSE DEVANT LA COUR DE RENVOI

Société SHELL venant aux droits de 'SHELL DIRECT'

XXX

XXX

Représentée par Maître Pierre GUTTIN, avocat postulant au barreau de VERSAILLES – N° du dossier 12000229 et par Maître D.LASSERRE, avocat plaidant au barreau de BORDEAUX

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 29 Mai 2012 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Annie VAISSETTE, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jean BESSE, Conseiller faisant fonction de président,

Monsieur Claude TESTUT, Conseiller,

Madame Annie VAISSETTE, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Monsieur Jean-François MONASSIER,

Le 13 septembre 1973, alors que la société Copitherm exploitait un

dépôt de liquides inflammables et d’hydrocarbures sur un terrain dont elle était locataire, est survenu le débordement d’un réservoir de fuel domestique enfoui qui a occasionné la pollution du terrain environnant.

Le 19 octobre 1992, la société Copitherm a déclaré à la DRIRE qu’elle cessait d’exploiter le dépôt d’hydrocarbures et a restitué le terrain à ses propriétaires, les consorts X qui l’ont vendu à la société Coprim Résidence, laquelle a entrepris la construction d’un groupe d’immeubles avant de le vendre en état futur d’achèvement à la société civile immobilière Immoret (la SCI), le 10 décembre 1993. La déclaration d’achèvement des travaux a été effectuée le 13 juin 1995.

Un arrêté préfectoral du 6 avril 1998 a mis en demeure la société Thermo Confort, venue aux droits de la société Copitherm, de respecter les dispositions d’un arrêté de prescriptions spéciales du 6 octobre 1997 imposant à la société Copitherm, dernièreexploitante, de mettre en oeuvre les mesures de décontamination du terrain rendues nécessaires par l’accident de 1973. Un protocole d’accord a été signé le 17 juillet 2003 entre la société Immoret et la société Shell Direct, venue aux droits de la société Thermo Confort, sur les opérations de décontamination à mener. Le protocole a été prorogé par un avenant du 27 février 2004 afin de prendre en compte la réalisation de travaux complémentaires. La fin des travaux était prévue pour le 31 mars 2004 avec une fin de pompage des hydrocarbures au 14 novembre suivant ainsi qu’une remise en état du site et de ses abords fin janvier 2005, le protocole prévoyant en outre une somme de 150 euros par jour de retard.

Par acte notarié du 7 mai 2004, la SCI a vendu le groupe d’immeubles comprenant deux bâtiments à la société Pauli Immeubles – Société Foncière et financière (société Pauli), l’acte stipulant que l’acquéreur déclarait faire son affaire personnelle de la situation de l’immeuble au regard de la pollution, sans recours contre le vendeur, aux droits duquel ce dernier le subrogeait expressément.

Un arrêté préfectoral du 8 février 2005 a mis en demeure la société Shell Direct de respecter les dispositions de l’arrêté du 20 septembre 2004 en retirant la terre polluée accessible et en édifiant la barrière hydraulique prescrite.

Enfin, et eu égard aux difficultés techniques résultant de l’implantation d’un bâtiment sur le site pollué rendant impossible l’excavation des terres souillées, un dernier arrêté préfectoral du 30 octobre 2007 a abrogé l’arrêté du 20 septembre 2004 et prévu des travaux de confinement par des parois verticales ainsi qu’une surveillance du site. Les travaux prescrits ont été achevés le 10 juin 2008.

Le 29 juin 2005, la société Pauli a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Strasbourg la société Shell Direct afin qu’il lui soit ordonné, sous astreinte, de procéder à la dépollution immédiate du site et en paiement de dommages- intérêts ainsi que d’une provision. Ce tribunal s’est déclaré incompétent au profit du tribunal de commerce de Versailles lequel , par jugement du 18 juin 2008 , a déclaré irrecevable la demande de la société Pauli tendant à la condamnation de la société Shell Direct à procéder à la dépollution du site et l’a déboutée de sa demande en paiement de dommages-intérêts.

La cour d’appel de Versailles, par arrêt du 15 octobre 2009 (RG n° 08/05847), a confirmé le jugement et, y ajoutant, a débouté la société Pauli de sa demande en paiement d’une provision sur le montant de l’astreinte conventionnelle.

Cet arrêt a été cassé en toutes ses dispositions par dcision de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 15 décembre 2010 (n° 09-70.538) qui a renvoyé l’affaire devant cette cour autrement composée.

La société Pauli a saisi la cour de renvoi par déclaration au greffe du 21 novembre 2011.

Aux termes de ses dernières écritures signifiées le 15 mai 2012, elle demande à la cour de :

— infirmer le jugement,

— constater que la société Pauli a acquis le 7 mai 2004 un terrain avéré pollué par le fait fautif de la société des Pétroles Shell, responsable du fait de ses auteurs, en sa qualité de dernier exploitant,

— constater que la société Pauli vient aux droits de la SCI Immoret,

— constater que la société des Pétroles Shell s’est engagée à l’égard de la SCI Immoret selon protocole d’accord du 17 juillet 2003 puis selon avenant du 27 février 2004 à dépolluer le site avant la fin 2003 puis la fin 2004,

— juger que la société des Pétroles Shell devait immédiatement la dépollution totale du sous-sol de l’immeuble, conformément aux exigences formulées par l’Administration et aux obligations ressortant de la mise en oeuvre des dispositions de l’article 1382 du code civil,

— juger la pollution et la lenteur du processus de dépollution fautifs et dommageables,

— condamner la société des Pétroles Shell à réparer l’ensemble des préjudices financiers et d’image subis par la société Pauli du fait de la pollution du sous-sol de l’immeuble et des conséquences subies en termes d’image et de commercialisation,

— désigner un expert à fin de chiffrage complet et précis de l’ensemble des préjudices subis et à subir, ceci après dépollution,

— condamner la société des Pétroles Shell à payer à la société Pauli une provision de 1 100 000 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent arrêt à valoir sur les dommages-intérêts,

— condamner la société des Pétroles Shell à payer à la société Pauli d’une provision à valoir sur dommages-intérêts d’un montant d’astreinte conventionnelle liquidée à 219 000 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’arrêt,

— condamner la société des Pétroles Shell , après dépôt du rapport d’expertise, à réparer les entiers préjudices de la société Pauli,

— condamner la société des Pétroles Shell à payer à la société Pauli une somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et troubles commercial et financier avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’arrêt,

---

condamner la société des Pétroles Shell à payer à la société Pauli la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

La société Pauli fait essentiellement valoir :

— qu’elle s’est portée acquéreur d’un immeuble dont elle était certaine qu’il serait dépollué et que le non-respect par la société des Pétroles Shell de son engagement contractuel à l’égard de la SCI Immoret lui permet de rechercher sa responsabilité quasi-délictuelle,

— que tout dépassement de délai oblige un promoteur vendeur en état futur d’achèvement à indemniser ses clients acquéreurs,

— que l’évolution de l’Administration sur le processus de dépollution ne saurait influer sur le responsabilité civile incombant au dernier exploitant du site aux droits duquel se trouve la société des Pétroles Shell,

— que les stipulations contenues dans l’acte d’acquisition du 7 mai 2004 sont sans effet sur la responsabilité de la société des Pétroles Shell puisque la société Pauli n’a pas acheté l’immeuble à cette dernière mais à la SCI Immoret,

— qu’elle agit sur un plan quasi-délictuel à l’encontre du pollueur du terrain dont elle n’est pas l’ayant-droit contractuel,

— que, subrogée dans les droits de la SCI Immoret, il allait de soi pour elle que le pollueur respectât les dispositions relatives aux installations classées, et notamment les dispositions de l’article L. 514-4 du code de l’environnement, ainsi que l’obligation de remise en état de l’article 34-1 du décret du 21 septembre 1977 dans sa rédaction issue du décret du 23 avril 1987, indépendamment même des prescriptions de l’Administration,

— qu’une dépollution s’étalant sur une période de dix années, en raison d’une passivité prolongée de la société des Pétroles Shell, doit emporter une obligation de réparer les dommages causés aux victimes de la pollution,

— que la commercialisation a été rendue difficile par la situation illégale de pollution, la société Pauli ayant acquis le bien au prix du marché n’a pu le revendre qu’avec retard pour de nombreux lots et à des conditions financièrement non satisfaisantes.

La société des Pétroles Shell a conclu en dernier lieu le 3 mai 2012 pour demander :

— la confirmation du jugement en toutes es dispositions,

— le débouté des demandes de la société Pauli en les déclarant irrecevables ou subsidiairement mal fondées,

— sa condamnation à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle soutient en résumé :

— que la société Pauli fonde désormais son action exclusivement sur les articles 1382 et suivants du code civil et sur l’article 34-1 du décret du 21 septembre 1977 et qu’elle ne rapporte aucune des preuves exigées, à savoir celles d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité,

— que la société des Pétroles Shell n’a commis aucun manquement aux prescriptions de police administrative,

— que la mise en sécurité du site exigée par l’article 34-1 précité en vigueur à l’époque a été réalisée en 1992, l’exploitant n’étant pas tenu d’une dépollution totale du site comme le prétend la société Pauli,

— qu’en 1992, aucune prescription n’a été prise à l’encontre de l’exploitant par l’Administration puisque les premières demandes de celle-ci datent de 1997,

— que désormais, l’ensemble des obligations administratives a été respecté par l’exploitant,

— que la prétendue tardiveté de la dépollution ne constitue pas une faute puisque dès lors que les arrêtés administratifs pris ont été exécutés, une faute ne peut résulter du temps d’une procédure administrative complexe dont la fixation des délais et les prescriptions échappent à la compétence du juge judiciaire civil,

— que la société Pauli ne peut invoquer un préjudice né d’une prétendue faute antérieure à son acquisition, d’autant que celle-ci a été faite en connaissance de cause après avoir bénéficié d’une information complète sur l’état environnemental du site dont la remise en état était en cours,

— que, s’agissant du préjudice allégué, la société Pauli n’a pas d’intérêt à agir puisqu’elle n’est à ce jour qu’un copropriétaire parmi d’autres qui ne peut se plaindre que d’un dommage à ses parties privatives qui n’est ni argué ni prouvé,

— qu’aucun dépassement de délais pour la vente des appartements n’est démontré, non plus que les conséquences pécuniaires pour la société Pauli,

— que le prix d’acquisition de l’immeuble par la société Pauli tenait compte de l’état environnemental du site et explique le prix particulièrement bas et que la moins-value attestée par l’expert-comptable de la société Pauli résulte de la baisse du marché immobilier et n’est pas imputable à la société des Pétroles Shell,

— que la société Pauli a réalisé une opération rentable et ne démontre aucun préjudice en lien avec la faute invoquée contre la société des Pétroles Shell,

— qu’une expertise ne saurait être ordonnée pour pallier la carence de la société Pauli dans l’administration de la preuve de son préjudice.

DISCUSSION ET MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur l’intérêt à agir de la société Pauli

La société des Pétroles Shell, constatant que la société Pauli, n’est à ce jour

qu’un copropriétaire de l’immeuble parmi d’autres , lesquels n’exercent aucune action, soutient qu’elle ne peut se plaindre que de dommages affectant ses parties privatives qu’elle n’invoque ni ne démontre, de sorte qu’elle n’aurait aucun intérêt à agir.

Mais, comme l’objecte la société Pauli, elle ne réclame pas l’indemnisation de dommages qui affecteraient à ce jour les lots dont elle demeure propriétaire, mais demande réparation du préjudice subi en sa qualité de propriétaire qui a acquis l’immeuble pour le revendre par lots et qui a rencontré des difficultés dans la commercialisation des appartements en raison de la pollution subsistante.

Son intérêt à agir est ainsi démontré et son action est recevable.

— Sur le fondement de l’action et la faute invoquée de l’exploitant du site

En l’état de la procédure, et les écritures des parties sont concordantes sur ce point, il est acquis que la société Pauli fonde son action à l’encontre de la société des Pétroles Shell sur les dispositions des articles 1382 et 1383 du code civil ensemble l’article 34-1 du décret du 21 septembre 1977.

Il est constant qu’en 1973, alors que la société Copitherm exploitait le dépôt d’hydrocarbures, une cuve a débordé occasionnant une pollution du site (sur le terrain de l’exploitation et sur une propriété voisine). Il est également établi qu’en 1992, lorsque la société Copitherm a cessé l’exploitation, elle n’a pas procédé à la remise en état du site par sa dépollution.

L’article 34-1 du décret du 21 septembre 1977 prévoyait, dans sa version applicable lors de la cessation de l’exploitation du site par Copitherm, que lorsqu’une installation classée est mise à l’arrêt définitif, son exploitant remet son site dans un état tel qu’il ne s’y manifeste aucun des dangers ou inconvénients mentionnés à l’article 1^er de la loi du 19 juillet 1976.

Et l’article 1^er de ladite loi vise les installations qui peuvent présenter des dangers ou des inconvénients soit pour la commodité du voisinage, soit pour la santé, la sécurité, la salubrité publiques, soit pour l’agriculture, soit pour la protection de la nature et de l’environnement, soit pour la conservation des sites et des monuments.

La société Copitherm n’a pris aucune mesure de remise en état conforme aux textes précités lors de sa cessation d’activité en 1992 et la responsabilité de l’exploitant pollueur est engagée à l’égard des tiers même en l’absence d’injonction administrative de remise en état du terrain lors de la déclaration de la cessation de l’exploitation. La société des Pétroles Shell n’apporte aucun élément de preuve à l’appui de l’affirmation selon laquelle la société Copitherm aurait procédé à la mise en sécurité du site en 1992 et, en tout état de cause, une telle mesure minimale n’aurait pas répondu aux exigences des textes précités, ce que la succession des arrêtés et mises en demeure administratives à compter de 1997 démontre amplement.

La société des Pétroles Shell, ayant droit de la société Copitherm dernier exploitant, doit en conséquence répondre de la faute de cette dernière vis à vis de la société Pauli.

Et la société des Pétroles Shell ne peut s’exonérer de la responsabilité délictuelle qui lui incombe en sa qualité d’ayant droit de la société Copitherm au motif qu’elle-même n’aurait commis aucune faute ou qu’elle aurait respecté les prescriptions administratives successives et contradictoires.

En effet, les vicissitudes des prescriptions administratives et le retard de leur mise en oeuvre sont inopposables à la société Pauli qui, en sa qualité de tiers propriétaire de l’immeuble qu’elle a acquis le 7 mai 2004, a subi les conséquences de l’absence de remise en état du site en 1992 qui se sont notamment traduites par des difficultés techniques rencontrées pour évacuer les terres polluées, après la construction de deux bâtiments sur le terrain auparavant exploité , difficultés qui expliquent le retard mis par la société des Pétroles Shell pour exécuter les arrêtés préfectoraux et qui ont finalement été contournées par une solution de confinement des terres polluées, adoptée par le dernier arrêté préfectoral du 30 octobre 2007 abrogeant le précédent et qui a donné lieu à des travaux achevés le 10 juin 2008.

La société des Pétroles Shell ne peut davantage invoquer, pour se décharger de sa responsabilité, la clause de l’acte d’acquisition de l’immeuble par la société Pauli le 7 mai 2004 par laquelle l’acquéreur déclare faire son affaire personnelle de la situation de l’immeuble au regard de la pollution, sans recours contre le vendeur, aux droits duquel ce dernier la subrogeait expressément. En effet, cette clause n’a d’effet que dans les relations contractuelles entre la SCI venderesse Immoret et la société Pauli mais reste sans conséquence sur l’action en responsabilité délictuelle que cette dernière exerce contre l’ayant droit du dernier exploitant.

Et il peut être ajouté, comme le souligne la société Pauli, que cette dernière, s’il est acquis qu’elle connaissait l’état de pollution du site, pouvait légitimement croire en acquérant l’immeuble qu’il serait rapidement dépollué puisqu’un protocole d’accord en ce sens, signé le 17 juillet 2003, engageait la société des Pétroles Shell vis à vis de la SCI propriétaire, aux droits de laquelle elle est venue, à y procéder au plus tard pour la fin janvier 2005.

— Sur le préjudice et le lien de causalité

La société Pauli fait valoir qu’elle a été retardée dans la commercialisation de l’immeuble, qu’il lui a été difficile de trouver des acquéreurs et qu’elle a en outre vendu au-dessous du prix du marché et subi un préjudice commercial et d’image lié à des campagnes de presse et sur internet en raison de la pollution du site. Elle se prévaut ainsi d’un préjudice économique correspondant à une perte de chiffre d’affaires de 1 042 560 euros, y ajoute un coût en agios de 50 000 euros pour la seule année 2007 consécutif au portage décalé de l’opération et indique que l’astreinte journalière de 150 euros par jour de février 2005 à février 2009 représente un montant de 219 000 euros.

La société des Pétroles Shell souligne qu’aucun dépassement de délais obligeant le promoteur à indemniser les clients acquéreurs en état futur d’achèvement n’est établi au dossier, que la société Pauli a acquis l’immeuble pour un prix particulièrement bas en raison de l’état environnemental du site et ne verse aucune pièce justifiant d’une perte quelconque sur l’opération. Elle ajoute que la moins-value retenue par l’expert-comptable de la société Pauli est imputable à la chute de l’immobilier et non à la société des Pétroles Shell et insiste sur le fait que le prix d’acquisition de l’immeuble notoirement inférieur au marché a conduit la société Pauli à réaliser une plus-value dont les éléments versés par le promoteur montrent qu’elle a été de 1 000 000 euros.

Elle soutient encore que, s’agissant d’une action délictuelle, la société Pauli ne peut demander la liquidation d’une astreinte résultant d’un document contractuel auquel elle n’était pas partie et fait valoir que le lien de causalité entre la perte financière prétendue et l’état environnemental du site n’est pas démontré.

'Sur ce :

L’acte d’acquisition de l’immeuble par la société Pauli en date du 7 mai 2004 établit que le prix d’achat était de 2 450 000 euros pour l’ensemble immobilier situé XXX qui comportait déjà les deux bâtiments édifiés divisés en appartement occupés par des locataires, selon un état annexé à la vente (mais non produit aux débats).

Il résulte des pièces versées au dossier par la société Pauli qu’à l’initiative de certains locataires opposés à la vente de l’immeuble 'à la découpe', des articles de presse ont dénoncé l’attitude de cette société , notamment quant à l’état de pollution du site caché aux locataires auxquels la vente de leur appartement était proposée comme aux candidats-acquéreurs extérieurs (articles de janvier 2006). Elle établit également la création d’un site internet dénonçant la situation et l’apposition d’affiches sur les lieux du site informant les éventuels futurs acquéreurs de la pollution du site et de son incidence sur la valeur des appartements en vente.

La société Pauli produit cinq séries de pièces concernant des propositions d’achat d’appartements reçue en octobre et novembre 2004 dont elle affirme qu’elles n’ont pas eu de suite, sans toutefois justifier de la forme prise par l’abandon des projets d’acquisition ni des raisons précises ayant motivé ces renonciations , même s’il peut être considéré que l’état de pollution du site a nécessairement joué un rôle dans ces abandons.

Elle justifie également qu’elle demeurait propriétaire de 3 appartements, de trois caves et de 5 parkings au 18 janvier 2008. Mais aucun élément n’est fourni pour établir les raisons de cette situation et elle ne produit pas d’éléments tangibles pour établir que l’absence de vente de ces lots est directement liée à l’état environnemental du site.

Elle fournit également un tableau récapitulatif des ventes effectivement conclues étayé par la production des actes ou des attestations notariés relatant les transactions en cause.

Il en résulte que sur une superficie de l’immeuble de 1 026, 10 m², elle avait vendu, en 2008, une superficie de 856, 80 euros , pour un prix total de 3 475 200 euros , les transactions s’échelonnant entre 2005 (393, 10 m²), 2006 (199, 60 m²) et 2007 (264, 10 m²) pour un prix au m² variant entre 3 792 euros et 4 360 euros, avec une moyenne de 4222 euros au m².

Par une lettre du 5 juin 2009, l’expert-comptable de la société Pauli, sur le fondement de ces informations, constate que le prix moyen de vente en 2005/2006 a été de 4 023 euros arrondi à 4000 euros , tandis que le prix du marché 'actuel’ attesté par un agent immobilier du Chesnay le 4 juin 2009 se situe dans le secteur considéré entre 3 000 et 3 200 euros le m² et en déduit que la perte subie au m² en moyenne a été de 900 euros , soit un manque à gagner au vu des 169, 30 m² invendus de 152 370 euros TTC , soit 127 400 euros HT.

Il résulte de ces éléments que la société Pauli a acquis le 7 mai 2004 l’immeuble pour un prix au m² de l’ordre de 2387 euros et l’a revendu, pour une part très importante , à un prix moyen de 4 222 euros par m² . L’acte de vente du 7 mai 2004 fait une large place à la question de la pollution du site de l’immeuble et aux contraintes et inconvénients liés à cette situation non encore résolue qui a nécessairement pesé sur le prix de vente négocié entre la SCI Immoret et la société Pauli, professionnelle de l’immobilier.

En conséquence, si la société Pauli établit suffisamment avoir subi une atteinte à son image commerciale, notamment en subissant une campagne de presse et par internet , et avoir éprouvé des difficultés pour commercialiser rapidement et au meilleur prix les appartements qu’elle avait acquis pour les revendre, elle ne peut, sur la base des éléments produits devant la cour, se prévaloir d’un préjudice évalué provisionnellement à 1 100 000 euros, ni se prévaloir d’un prix de revente 'inférieur d’au moins 30 % à la valeur marchande théorique’ sans donner la moindre justification d’une telle affirmation.

Outre la minoration du prix d’acquisition de l’immeuble qui lui a bénéficié, il y a lieu de tenir compte de la situation locative des appartements lors de l’acquisition de l’immeuble par la société Pauli qui a nécessairement induit une plus grande difficulté de réalisation des lots loués, ainsi qu’une moins-value lors de leur revente. D’ailleurs, la société Pauli ne donne en réalité aucun élément tangible démontrant qu’elle a revendu les appartements au-dessous du prix du marché et le raisonnement de son expert-comptable ne peut être suivi lorsqu’il calcule une moins-value sur les surfaces restantes début 2009 en fonction du prix du marché supposé de juin 2009. En effet, aucune indication n’est donnée sur la situation actuelle de ces lots invendus en 2009 et la société Pauli ne précise pas si elle en est encore propriétaire, s’ils sont encore loués ou si elle les a vendus et à quel prix, de sorte qu’aucune 'moins-value’ n’est établie en l’état des preuves fournies à la cour.

La société Pauli invoque également vainement un coût en agios de 50 000 euros pour l’année 2007 dont elle ne fournit pas le commencement d’une justification.

Et il n’y a pas lieu de la suivre dans sa demande d’expertise dans la mesure où une telle mesure d’instruction ne peut avoir pour objet de suppléer sa carence dans l’administration précise et complète de la preuve son préjudice. En outre, la société Pauli ne précise pas en quoi pourrait consister la mission de l’expert se contentant d’indiquer que l’expertise aurait pour but d’opérer un chiffrage complet et précis du quantum de l’ensemble des préjudicies subis et à subir.

Finalement, seules les atteintes à son image et les retards et difficultés de revente de lots acquis peuvent être retenus en lien avec l’état de pollution du site dont la société des Pétroles Shell ne peut sérieusement soutenir qu’il n’a pas exercé d’influence sur la commercialisation de l’immeuble. Et, au vu des éléments dont dispose la cour, l’ensemble de ces préjudices sera justement réparé par l’allocation de la somme de 100 000 euros à titre de dommages-intérêts

Quant à la demande en paiement de la somme de 219 000 euros représentant le montant entre février 2005 et février 2009 de l’astreinte journalière stipulée dans le protocole d’accord du 17 mars 2003 et l’avenant du 27 février 2004 conclus entre la SCI Immoret et la société des Pétroles Shell, elle ne peut aboutir.

La société Pauli fonde en effet son action devant la cour sur la responsabilité délictuelle de la société des Pétroles Shell et agit en qualité de tiers victime de l’absence de dépollution du site par le dernier exploitant, comme cela a déjà été exposé. Elle ne peut en conséquence au soutien de sa demande de dommages-intérêts , se prévaloir de sa subrogation dans les droits de la SCI Immoret au titre de l’exécution du protocole et de l’avenant précités pour solliciter l’allocation du montant de l’astreinte conventionnelle, indépendamment en outre de tout débat sur les conditions d’exécution de ce protocole, eu égard aux difficultés techniques rencontrées par la société des Pétroles Shell pour mener à bien les opérations de dépollution et au changement au final de la technique de remise en état du site préconisée par l’Administration, en raison de la présence de constructions à usage d’habitation .

Et, à supposer que la société Pauli fonde cette demande sur la faute délictuelle de la société société des Pétroles Shell à l’égard d’un tiers consistant à ne pas avoir exécuté les obligations qui résultent des contrats conclus avec la SCI Immoret, il demeure qu’une telle faute n’est pas établie pour les raisons précitées et que la société Pauli ne rapporte en tout état de cause pas la preuve d’un préjudice excédant le montant de dommages-intérêts de 100 000 euros évalué par la cour.

Enfin la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive formée par la société Pauli n’est pas justifiée, aucun abus de la société des Pétroles Shell dans l’exercice des droits de sa défense n’étant caractérisé . Quant à la demande au titre du trouble commercial et financier, elle est prise en considération par la cour dans l’allocation de dommages-intérêts déjà décidée.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement,

Vu l’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 15 décembre 2010 (n° 09-70.538),

Infirme le jugement prononcé par le tribunal de commerce de Versailles le 18 juin 2008, sauf en ce qu’il a dit n’y avoir lieu de désigner un expert et en ce qu’il a rejeté la demande de dommages-intérêts de la société Pauli pour résistance abusive,

Statuant à nouveau pour le surplus,

Déclare la société des Pétroles Shell responsable, en sa qualité d’ayant droit du dernier exploitant, du préjudice causé à la société Pauli immeuble SOFI du fait de la pollution du site du XXX,

Condamne en conséquence la société des Pétroles Shell à payer à la société Pauli immeuble SOFI la somme de 100 000 euros à titre de dommages-intérêts,

Déboute la société Pauli immeuble SOFI du surplus de ses demandes de dommages-intérêts et de provisions,

Condamne la société des Pétroles Shell à payer à la société Pauli immeuble SOFI la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société des Pétroles Shell aux dépens qui seront recouvrés par la SCP Pedrolett, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Jean BESSE, Conseiller faisant fonction de président et par Monsieur MONASSIER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRESIDENT,