COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72Z

4^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 13 FEVRIER 2012

R.G. N° 10/09011

AFFAIRE :

SDC DE LA RESIDENCE LES GERBOISES 1-4 RUE CESAR FRANCK A SAINT-GERMAIN-EN- LAYE (78100)

C/

Société OMNIUM DE GESTION IMMOBILIERE DE L’ILE DE FRANCE

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 28 Septembre 2010 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 7^e

N° RG : 10/09844

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

SCP LEFEVRE TARDY HONGRE BOYELDIEU

Maître Stéphane CHOUTEAU

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE TREIZE FEVRIER DEUX MILLE DOUZE,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE LES GERBOISES 1-4 RUE CESAR FRANCK A SAINT-GERMAIN -EN-LAYE (78100), représenté par son syndic le Cabinet MOISON

Ayant son siège XXX

XXX

XXX

lui-même pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représenté par la SCP LEFEVRE TARDY HONGRE BOYELDIEU avocats postulants du barreau de VERSAILLES

ayant pour avocat plaidant Maître Anne BONITEAU du barreau de PARIS -R 93-

APPELANT

****************

Société OMNIUM DE GESTION IMMOBILIERE DE L’ILE DE FRANCE 'OGIF'

Ayant son siège XXX

92594 LEVALLOIS-PERRET CEDEX

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Stéphane CHOUTEAU avocat postulant du barreau de VERSAILLES – N° du dossier 20110042

ayant pour avocat plaidant Maître X Y du barreau de PARIS -A 589-

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 09 Janvier 2012 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Loup CARRIERE, conseiller chargé du rapport et Monsieur Z A, conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie-Josèphe JACOMET, président,

Monsieur Jean-Loup CARRIERE, conseiller,

Monsieur Z A, conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Marie-Christine COLLET,

Vu le jugement contradictoire rendu le 28 septembre 2010 par le tribunal de grande instance de Nanterre (7^e chambre) ayant :

— débouté le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes,

— rejeté la demande de dommages et intérêts de la société OMNIUM DE GESTION IMMOBILIERE DE L’ILE DE FRANCE,

— condamné le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic le Cabinet MOISON à verser à la société OMNIUM DE GESTION IMMOBILIERE DE L’ILE DE FRANCE, la somme de 1.500 € au titre des frais irrépétibles,

— condamné le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic le Cabinet MOISON aux dépens avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au bénéfice de Maître X Y ;

Vu l’appel formé par le syndicat des copropriétaires en date du 2 décembre 2010,

Vu ses dernières conclusions signifiées le 4 novembre 2011, par lesquelles au visa des pièces versées aux débats, de l’article R 123-6 du code de la construction et 'de l’habitat', de l’article 81 de l’arrêté du 31 janvier 1986, de l’article CO 9 de l’arrêté du 25 juin 1980, des articles 1370 et 1382 du code civil, des articles 696, 699 et 700 et suivants du code de procédure civile, celui-ci demande à la cour de :

— le recevoir en son appel,

— infirmer le jugement rendu le 28 septembre 2010 par le tribunal de grande instance de Nanterre sauf en ce qu’il a débouté la société OMNIUM DE GESTION IMMOBILIERE DE L’ILE DE FRANCE sa demande de dommages et intérêts,

statuant à nouveau,

à titre principal,

— condamner la société OMNIUM DE GESTION IMMOBILIERE DE L’ILE DE FRANCE à lui payer la somme de 208.334,74 € correspondant à sa quote-part sur les travaux de désamiantage et de protection incendie à réaliser dans les parkings,

à titre subsidiaire,

— désigner un expert avec mission de :

— se rendre sur place,

— se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

— visiter les lieux,

— examiner les désordres allégués et en particulier ceux mentionnés dans l’assignation ainsi que les dommages,

— fournir tous éléments techniques et de fait, de nature à permettre à la juridiction 'éventuellement saisie’ de déterminer si l’actuel flocage amiante profitait à tous les niveaux de parkings en leur permettant d’être en conformité avec l’article CO 9 de l’arrêté du 25 juin 1980, et si par voie de conséquence, la société OMNIUM DE GESTION IMMOBILIERE DE L’ILE DE FRANCE doit participer aux travaux de désamiantage et de protection incendie,

— indiquer et évaluer les travaux éventuellement nécessaires à la réfection et chiffrer, le cas échéant, le coût des remises en état,

— en cas d’urgence reconnue par l’expert, l’autoriser à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert ; ces travaux étant dirigés par son maître d’oeuvre et par les entreprises qualifiées de son choix, sous le constat de bonne fin de l’expert, lequel, dans ce cas, déposera un pré-rapport précisant la nature et l’importance de ces travaux,

— donner son avis sur les comptes présentés par les parties ; et notamment sur la quote-part de travaux incombant à la société OMNIUM DE GESTION IMMOBILIERE DE L’ILE DE FRANCE,

— dire que l’expertise sera mise en 'uvre et que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du nouveau code de procédure civile et que, sauf conciliation des parties, il déposera son rapport au secrétariat du greffe de ce tribunal dans les six mois de sa saisine,

— fixer la provision à consigner au greffe, à titre d’avance sur les honoraires de l’expert, dans le délai qui sera imparti par 'l’ordonnance’ à intervenir,

en tout état de cause,

— condamner la société OMNIUM DE GESTION IMMOBILIERE DE L’ILE DE FRANCE à lui payer les sommes suivantes :

—  15.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  7.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel dont le montant sera recouvré par la SCP LEFEVRE TARDY HONGRE-BOYELDIEU, avoué à la cour, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les dernières conclusions signifiées le 5 décembre 2011, par lesquelles au visa de l’article R123-6 du code de la construction et de l’habitation, l’article CO 9 de l’arrêté du 25 juin 1980, les articles 1370 et 1382 du code civil, la société OMNIUM DE GESTION IMMOBILIERE DE L’ILE DE FRANCE, intimée ayant relevé appel incident, demande à la cour de :

— la recevoir en ses demandes, fins et conclusions, et l’y déclarer bien fondée,

à titre principal,

— confirmer le jugement rendu le 28 septembre 2010 par le tribunal de grande instance de Nanterre, en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande et de toutes fins qu’elle comporte,

— faisant droit à son appel incident,

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 15.000 € pour procédure abusive,

à titre subsidiaire, si la cour faisait droit à la demande d’expertise,

— dire que les frais d’expertise seront supportés par ledit syndicat,

en tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 8.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés par la SCP TUSET & CHOUTEAU, avoués, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 6 décembre 2011 ;

Considérant que la cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

Qu’il est rappelé que par acte notarié du 2 juillet 1971, la S.E.M. A.G.E.R a donné à bail emphytéotique divers terrains et notamment partie du tréfonds d’un terrain sis à Saint Germain-en-Laye ;

Que, par acte notarié du même jour, la S.E.M. A.G.E.R a vendu divers terrains et fraction du tréfonds du terrain ci-dessus ;

Que, par acte notarié en date des 2 septembre et 25 octobre 1974, la S.E.M. A.G.E.R a fait procéder à la rédaction de l’état descriptif de division des volumes à construire au lieudit XXX

Que, c’est ainsi que 5 lots ont été définis ;

Que la Ville de Saint Germain-en-Laye est propriétaire du rez de chaussée et du volume en élévation, que l’OMNIUM DE GESTION IMMOBILIERE DE L’ILE DE FRANCE est propriétaire du 3^e sous sol ; que le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Gerboises détient les 1^er et 2^e sous sols ;

Qu’il n’a pas été constitué de copropriété entre la société OMNIUM DE GESTION IMMOBILIERE DE L’ILE DE FRANCE et le syndicat des copropriétaires ;

Qu’au cours de l’année 2009, il est apparu que le flocage (amianté) en sous face de la dalle haute du 1^er niveau du parking souterrain se décollait ;

Que les travaux à réaliser, notamment du fait de la présence d’un établissement ouvert au public au dessus des parkings souterrains, se chiffrent à une somme de l’ordre de 565.000 € TTC ;

Que, par ordonnance en date du 18 juillet 2010, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic le Cabinet MOISON a été autorisé à assigner à jour fixe pour le 7 septembre 2010 la société OMNIUM DE GESTION IMMOBILIERE DE L’ILE DE FRANCE ;

Qu’aux termes de son acte, le syndicat des copropriétaires sollicitait au visa de l’article 1370 du code civil et de l’arrêté du 25 juin 1980 relatif à la protection incendie, la condamnation en paiement de la société OMNIUM DE GESTION IMMOBILIERE DE L’ILE DE FRANCE à lui verser la somme de 208.334,74 € au titre de travaux de désamiantage et celle de 10 .000 € à titre de dommages et intérêts ; qu’à titre subsidiaire, le syndicat des copropriétaires sollicitait la désignation d’un expert judiciaire ;

Que le syndicat des copropriétaires entendait que la société OMNIUM DE GESTION IMMOBILIERE DE L’ILE DE FRANCE propriétaire du niveau -3 des sous sols participe aux travaux de désamiantage et protection incendie du plafond haut du 1^er sous sol, au motif que 'les trois niveaux de parking ont une structure commune’ de sorte que l’ensemble des propriétaires doit répondre des règlements relatifs à la protection incendie d’un ouvrage recevant du public ;

Que, le 28 septembre 2010, le tribunal de grande instance de Nanterre a rendu le jugement susvisé aujourd’hui attaqué ;

CELA ÉTANT EXPOSÉ, LA COUR :

Considérant que les moyens soutenus par le syndicat des copropriétaires ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation ;

Qu’il convient seulement de souligner que les travaux pour lesquels le syndicat des copropriétaires demande à la société OMNIUM DE GESTION IMMOBILIÈRE DE L’ILE DE FRANCE de contribuer financièrement ont pour cause le mauvais état d’entretien des lots administrés par le syndicat des copropriétaires ; que les gaines électriques sont ouvertes à tout vent, que les groupes de ventilation mécanique sont hors d’état de fonctionnement ou jonchés de détritus en tout genre, que le système d’éclairage de secours n’est pas conforme, que le plancher séparatif entre le premier niveau de parking et l’école située au rez-de-chaussée ne présente pas la résistance au feu exigée par l’arrêté du 25 juin 1980 et qu’enfin le flocage amianté en sous-face de la dalle haute du premier niveau de parking se décolle ;

Qu’assez singulièrement, le syndicat des copropriétaires ne demande de participation financière aux travaux qu’à la société OMNIUM DE GESTION IMMOBILIÈRE DE L’ILE DE FRANCE, propriétaire du seul 3^e sous-sol alors que, pourtant, la ville de Saint-Germain-en-Laye, propriétaire du lot n° 2 (rez-de-chaussée) détient à ce titre les murs périmétriques et la couche mécanique d’étanchéité de la dalle supérieure du garage souterrain ;

Que les murs périmétriques, les dalles, poteaux, poutres et les ouvrages de fondation du garage souterrain sont la propriété de chaque lot dans la limite de son volume, ainsi que l’énonce l’état descriptif de division (page 11) qui précise que le propriétaire de chaque lot doit en assurer l’entretien ; que celui-ci reste seul propriétaire de tous revêtements qu’il jugerait bon de faire établir sur la dalle lui servant de sol ou de plafond et supportera seul les frais d’établissement, de réfection et de remplacement de ces revêtements (ibidem) ;

Qu’il en résulte que le syndicat des copropriétaires doit supporter seul le coût des travaux d’entretien du flocage du plafond haut du lot n°3 (sous-sol, niveau – 1) ;

Que le fait d’ester en justice ne constitue pas en soi un fait fautif susceptible de permettre d’allouer des dommages-intérêts à la société OMNIUM DE GESTION IMMOBILIÈRE DE L’ILE DE FRANCE ;

Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet des demandes de dommages-intérêts et d’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile formées par le syndicat des copropriétaires ;

Considérant qu’il convient d’indemniser la société OMNIUM DE GESTION IMMOBILIÈRE DE L’ILE DE FRANCE des frais non taxables qu’elle a dû engager devant la cour et ce à concurrence de la somme de 3.000 € à la charge du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence XXX à SAINT-GERMAIN-EN-LAYE aux dépens d’appel et à payer à la société OMNIUM DE GESTION IMMOBILIÈRE DE L’ILE DE FRANCE la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Admet à Maître CHOUTEAU, avocat postulant , au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Marie-Josèphe JACOMET, président et par Madame COLLET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRESIDENT,