COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

AP

Code nac : 56B

12^e chambre section 2

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 29 SEPTEMBRE 2015

R.G. N° 14/05079

AFFAIRE :

XXX

C/

Société SACV DU VERT GALANT ET DES BETHUNES VARIABLE DU VERT GALANT ET DES BETHUNES

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 16 Mai 2014 par le Tribunal de Commerce de PONTOISE

N° Chambre : 02

N° Section :

N° RG : 2011F00647

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Charles-henri DE GAUDEMONT,

M^e Pierre GUTTIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT NEUF SEPTEMBRE DEUX MILLE QUINZE,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

XXX

N° SIRET : 477 658 892

XXX

XXX

Représentant : M^e Charles-henri DE GAUDEMONT, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 21 – N° du dossier 11058

APPELANTE

****************

Société SACV DU VERT GALANT ET DES BETHUNES VARIABLE DU VERT GALANT ET DES BETHUNES

N° SIRET : 300 203 700

XXX

XXX

XXX

Représentant : M^e Pierre GUTTIN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 623 – N° du dossier 14000290

Représentant : M^e Véronique HAMAMOUCHE, Plaidant, avocat au barreau de PONTOISE, vestiaire : 90

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 30 Juin 2015 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Alain PALAU, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Alain PALAU, Président,

Monsieur François LEPLAT, Conseiller,

Madame Hélène GUILLOU, Conseiller,

Greffier F.F., lors des débats : Monsieur James BOUTEMY,

La société anonyme coopérative à capital et personnel variable, SACV, du Vert Galant et des Béthunes a pour objet l’exploitation de services communs inter-entreprises sur les parcs d’activité du Vert Galant et des Béthunes à XXX (95) tel que l’a prévu l’établissement public d’aménagement de la ville nouvelle de Cergy – Pontoise.

Par acte du 30 juin 2004, la SCI Saint Vincent a acquis des lots dans un ensemble immobilier en copropriété situé XXX à XXX.

Par lettres des 22 mars 2010 et 10 septembre 2010, la SACV du Vert Galant et des Béthunes a réclamé à la SCI Saint Vincent le paiement des sommes de 2.469,98 euros au titre d’une « facture provisionnelle 2010 » puis de 5.125,10 euros compte tenu d’une seconde facture au titre de la « répartition des charges 2009 ».

La SCI a contesté devoir payer cette somme aux motifs qu’elle n’est pas associée de la coopérative et qu’elle n’a signé aucune convention avec elle.

Par acte du 14 septembre 2011, la SACV du Vert Galant et des Béthunes a fait assigner la SCI Saint Vincent devant le tribunal de commerce de Pontoise.

Par jugement du 16 mai 2014, assorti de l’exécution provisoire, le tribunal a rejeté la fin de non recevoir opposée par la SCI.

Il a condamné celle-ci à payer à la SACV les sommes de :

5.125,10 euros outre intérêts légaux à compter du 10 septembre 2010

2.712,53 euros outre intérêts légaux à compter du 14 septembre 2011

1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal a ordonné la capitalisation des intérêts.

Par déclaration du 3 juillet 2014, la SCI Saint Vincent a interjeté appel.

Dans ses dernières conclusions en date du 2 octobre 2014, la SCI Saint Vincent sollicite l’infirmation du jugement.

Elle conclut à l’irrecevabilité de la demande de la SACV et, subsidiairement, à son rejet.

Elle réclame le remboursement de la somme de 9.161,74 euros versée au titre de l’exécution provisoire.

Elle demande le paiement des sommes de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts et de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société déclare que son lot se trouve dans le parc d’activités des Béthunes et non dans celui du Vert Galant.

Elle soutient que la SACV n’a pas d’intérêt à agir.

Elle relève que, depuis 2004, aucune somme ne lui avait été réclamée par la SACV au titre de charges communes.

Elle fait valoir qu’elle n’est pas associée au sein de la SACV et qu’elle n’a jamais contracté avec elle.

Elle déclare que son titre de propriété ne fait état d’aucune obligation à l’égard de la SACV du Vert Galant et des Béthunes.

Elle affirme qu’il n’est pas établi que le cahier des charges invoqué a été régulièrement publié à la Conservation des hypothèques afin de le rendre opposable à tous les acquéreurs de lots. Elle excipe d’un arrêt de la cour d’appel de Douai ayant rejeté une action similaire de la SACV au motif qu’elle ne justifiait pas de la publication de ce cahier des charges. Elle précise que le tribunal n’a pas répondu à ce moyen.

Elle soutient que la SACV ne peut lui opposer, comme le prévoient ses statuts, une adhésion obligatoire et perpétuelle.

Elle rappelle qu’une telle obligation est illicite et contraire à l’ordre public.

Elle déclare que ce cahier des charges est contraire aux statuts de la SACV qui prévoient un droit de retrait des associés.

Enfin, elle estime que cette adhésion a pour conséquence que l’adhérent acquiert la qualité d’associé et oppose l’article 2 des statuts de la société aux termes duquel nul ne pourra devenir ou demeurer associé s’il n’exerce pas à titre professionnel son activité dans les parcs d’activités concernés. Elle souligne qu’il est donc nécessaire, pour devenir associé, d’exercer une activité professionnelle dans le parc d’activités et relève que tel n’est pas son cas. Elle en conclut qu’elle ne peut être associée de la SACV et, donc, bénéficier et participer aux prétendues charges communes.

Elle observe sur ce point qu’elle ne détient aucune part ou action du capital social et qu’elle n’a jamais été convoquée aux assemblées générales.

Elle ajoute que l’intimée ne verse aux débats ni les statuts signés par les propriétaires des lots lors de sa constitution ni un acte d’adhésion de sa part.

Elle soutient, par ailleurs, que l’établissement public d’aménagement de la ville nouvelle de Cergy- Pontoise a été dissous le 31 décembre 2002 à la suite de l’achèvement de la ville nouvelle de Cergy-Pontoise et que la ZAC des Béthunes a été supprimée lors de la dissolution de cet établissement. Elle en infère que le cahier des charges n’a aucun caractère réglementaire qui puisse lui être opposable.

Elle se prévaut d’un courrier de la directrice générale des services de la communauté d’agglomération de Cergy- Pontoise en date du 25 avril 2012 dans lequel celle-ci précise que la ZAC des Béthunes 1(ou nord) a été supprimée par délibération du 25 mai 2010.

Elle soutient que l’arrêt de la cour de cassation du 26 juin 2013 invoqué par la SACV n’est pas transposable car portant sur des faits antérieurs, à une époque où la ZAC existait sans doute et sur la base d’un cahier des charges qui n’est plus en vigueur.

Elle se prévaut, en réponse à la SACV qui invoque un cahier des charges de janvier 1985, du courrier précité en date du 25 avril 2012 qui fait état d’un cahier des charges de cession de terrain cadre, CCCT cadre, du 10 février 2009 et qui « confirme qu’aucune disposition du CCCT cadre ne porte obligation d’adhésion à la SACV ». Elle relève qu’il existe donc un cahier des charges de février 2009 qui ne comporte aucune obligation d’adhérer à la SACV. Elle reproche à l’intimée de ne pas s’être expliquée sur ce point.

Elle rappelle que la production d’une facture ne suffit pas à prouver l’existence d’un accord contractuel ou d’une obligation à sa charge. Elle en conclut que les factures et lettres invoquées sont insuffisantes à établir son accord.

Elle fait valoir à titre très subsidiaire que la SACV n’établit ni la réalité des prestations ni la méthode de répartition des charges et de leur imputation à elle-même. Elle en conclut qu’elle ne peut vérifier le bien fondé des sommes réclamées.

Elle invoque le caractère abusif de la procédure.

Dans ses dernières conclusions en date du 22 avril 2015, la SACV du Vert Galant et des Béthunes sollicite la confirmation du jugement et le paiement d’une somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que l’adhésion à la SACV des utilisateurs et propriétaires de lots est obligatoire.

Elle affirme que l’absence d’adhésion de la SCI résulte de sa propre carence, la SCI ayant été informée de l’existence de la SACV par le règlement de copropriété, les prestations de type sécurité, gardiennage, entretien des jardins assurées par elle et l’affichage.

Elle déclare que la SCI ne se situe pas dans la ZAC des Béthunes 1 qui aurait disparu et qu’en tout état de cause, la communauté d’agglomération de Cergy-Pontoise a succédé à l’établissement public d’aménagement et la ZAC des Béthunes existe toujours.

Elle affirme que l’appelante fait une lecture partielle du courrier du 25 avril 2012 et que la communauté d’agglomération lui laisse toujours le soin de gérer les services et équipements communs inter-entreprises de sorte que l’obligation d’adhérer à la SACV est toujours valable.

Elle précise que le propriétaire d’un bien immobilier n’est facturé qu’en l’absence de locataire ce qui explique que la SCI n’ait été facturée qu’à compter de 2009.

Elle fait valoir que le cahier des charges, conforme au décret du 3 février 1955, a un caractère règlementaire, s’impose donc et doit dès lors être respecté.

Elle se prévaut d’un arrêt de la cour de cassation du 26 juin 2013 et d’un arrêt de la cour d’appel de Paris du 6 novembre 2014 confirmant un jugement du tribunal d’instance de Paris 8 ème du 18 décembre 2012 relatif au cahier des charges litigieux. Elle en conclut que l’obligation d’adhérer est licite.

Elle déclare que le bien concerné est situé sur le parc du Vert Galant mais verse en tout état de cause le cahier des charges s’appliquant au parc des Béthunes.

Elle indique qu’elle a sommé la SCI de produire l’acte notarié complet par lequel elle a acquis le bien, le notaire l’ayant nécessairement informée des charges.

Elle ajoute que le règlement de copropriété qui régit l’ensemble immobilier a été publié et que le notaire a informé la SCI des obligations qui en résultent. Elle souligne qu’il résulte de l’acte notarié qu’en août 1974, a été établi par l’établissement public d’aménagement de la ville nouvelle de Cergy- Pontoise un cahier des charges applicable à la zone et transcrit dans le règlement de copropriété. Elle affirme qu’il ressort de ce règlement et du cahier des charges des Béthunes que c’est l’établissement public d’aménagement de la ville nouvelle- bénéficiaire d’une délégation de service public- qui a imposé l’adhésion à la SACV et non elle-même. Elle estime qu’il importe peu que l’établissement public d’aménagement ait été dissous en 2002 dans la mesure où la communauté d’agglomération de Cergy lui a succédé.

Elle relate le contenu de la partie du cahier des charges déclarant obligatoire l’ adhésion à l’association syndicale et reproche à la SCI de ne pas respecter le règlement de copropriété et le cahier des charges et d’avoir refusé d’adhérer à la SACV qui a succédé à celle-ci selon assemblée générale extraordinaire du 18 avril 1974.

Elle ajoute que la SACV des Béthunes a été absorbée en 2005 par la SACV du Vert Galant pour devenir SACV du Vert Galant et des Béthunes. Elle en conclut qu’elle peut opposer à la SCI le cahier des charges et le règlement intérieur. Elle excipe d’un arrêt de la cour d’appel de Versailles du 15 décembre 2014 condamnant une autre SCI à lui payer les charges.

Elle fait valoir que la seule acquisition du bien immobilier fait peser l’obligation d’adhérer à la SACV, cette obligation étant prévue par l’établissement public d’aménagement dont le cahier des charges comprend le cahier des charges de la SACV qui prévoit cette obligation d’adhérer. Elle ajoute que cette obligation ne résulte pas du statut des coopératives et que la faculté de se retirer de toute société à capital variable prévue par l’article L 231-6 du code de commerce est sans incidence compte tenu des dispositions spéciales contraires du statut de la coopérative concernée.

Elle affirme que le courrier du 25 avril 2012 ne fait état d’une absence d’obligation d’adhésion que pour les nouveaux acquéreurs de nouvelles parcelles bénéficiant du cahier des charges de 2009 soit les acquisitions en dehors des parcs d’activités c’est à dire les nouvelles zones urbaines, non aménagées et non construites. Elle excipe de l’arrêt du 6 novembre 2014. Elle ajoute que ce courrier ne peut avoir une force obligatoire supérieure à celle d’un acte authentique publié.

Elle souligne que la communauté d’agglomération n’a pas demandé sa dissolution et lui laisse le soin de gérer les servies et équipements communs.

Elle conclut que la SCI s’et engagée par acte notarié à respecter le cahier des charges de la zone et qu’elle est adhérente de plein droit à la SACV et donc tenue au paiement des charges dès lors qu’elle n’a plus de locataire, utilisateur du lot.

Elle conteste qu’il y ait une adhésion perpétuelle, celle-ci durant tant que l’acquéreur est propriétaire d’un lot dans la zone ce qui résulte de son propre choix.

Elle rappelle qu’elle a bénéficié de ses services, définis au cahier des charges. Elle déclare avoir ainsi adressé des factures pour les services de gardiennage et de sécurité et d’entretien des espaces verts dont la SCI a bénéficié. Elle affirme en justifier.

Elle fait valoir que, dans l’espèce soumise à la cour d’appel de Douai, le titre de propriété ne faisait état ni d’une association syndicale libre ni d’une SACV et qu’il n’existait donc pas d’engagement pris par acte notarié. Elle rappelle les arrêts précités des 26 juin 2013, 6 novembre 2014 et 15 décembre 2014 et des décisions antérieures.

Elle affirme justifier de sa créance au titre des trois factures adressées soit 2.655,12 euros, 2.469,98 euros et 2.712, 53 euros.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 mai 2015.

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Sur la qualité à agir

Considérant que l’Etablissement Public d’Aménagement de la ville nouvelle de Cergy- Pontoise a été créé le 16 avril 1969 ;

Considérant que cet établissement a établi courant août 1974 un cahier des charges applicable au secteur de la zone d’activité des Béthunes à Saint Ouen l’Aumône (2^e tranche) ;

Considérant que ce cahier des charges qui fixe les règles et servitudes et les obligations imposées à l’acquéreur des terrains prévoit la constitution d’une association syndicale entre la société civile immobilière Parc Moderne d’Industrie, propriétaire des terrains et de l’ensemble immobilier en cours de construction, et les autres propriétaires de lots de la zone d’activités ; qu’il énonce que l’adhésion à ladite association, dénommée association syndicale de la zone d’activités de XXX, est obligatoire pour tous les copropriétaires et qu’elle résulte du seul fait de la signature de l’acte de vente ;

Considérant que cette association a pour objet de gérer et entretenir les espaces communs privés, les voies et ouvrages privés d’intérêt collectif ;

Considérant qu’il résulte de ces énonciations que l’établissement public a imposé l’obligation d’adhérer à l’association ;

Considérant que le cahier des charges émanant d’un établissement public d’aménagement qui dispose d’une délégation de service public a un caractère réglementaire ; qu’il s’impose ainsi aux propriétaires ;

Considérant que l’obligation stipulée dans ce cahier des charges d’adhérer à la société a donc un caractère règlementaire;

Considérant que ce cahier des charges a été inséré dans l’état descriptif de division et dans le règlement de copropriété publiés le 27 juillet 1976 au bureau des hypothèques ;

Considérant que l’acte du 30 juin 2004 par lequel la SCI Saint Vincent a acquis ses lots renvoie expressément à ce règlement de copropriété ; que la SCI s’est engagée aux termes de l’acte du 30 juin à « exécuter le règlement de copropriété ci-dessus visé » ; que l’acte précise qu’une copie dudit règlement lui a été remise ;

Considérant qu’il est constant que la SACV des Béthunes, immatriculée le 29 septembre 1975, vient aux droits de l’association précitée ;

Considérant qu’en devenant propriétaire, l’acquéreur contracte donc l’obligation d’adhérer à la SACV ;

Considérant que la SCI Saint Vincent, a ainsi, eu connaissance, lors de son achat, de l’obligation pour elle d’adhérer à la SACV et s’est engagée à la respecter ;

Considérant que la SACV du Vert Galant a été immatriculée le 22 novembre 1972 afin d’exploiter les services communs inter-entreprises dans la zone d’activités du Vert Galant à Saint Ouen l’Aumône ; qu’elle a été créée dans les mêmes conditions ;

Considérant que ces sociétés ont fusionné par voie d’absorption de la SACV des Bethunes par la SACV du Vert Galant courant 2005, la nouvelle entité prenant le nom de SACV du Vert Galant et des Béthunes ; que les statuts de la nouvelle entité ont été adoptés le 30 juin 2005 ;

Considérant que la SCI Saint Vincent est, compte tenu de ces développements, tenue à adhérer à la SACV du Vert Galant et des Béthunes ;

Considérant que le cahier des charges de la SACV qui prévoit que chaque acquéreur et utilisateur de lots de la zone concernée doit adhérer à la SACV rappelle cette obligation ;

Considérant que le cahier des charges de celle-ci précisant que l’adhésion est obligatoire et perpétuelle n’est pas illicite, l’adhésion prenant fin avec la cession des biens ;

Considérant que le caractère obligatoire de l’adhésion résulte de l’acte règlementaire ; que la SCI ne peut donc utilement invoquer sa prétendue absence d’activité professionnelle pour se soustraire à cette obligation qui prend naissance dès son acquisition ;

Considérant que ce caractère règlementaire et obligatoire de l’adhésion résultant de sa qualité de propriétaire interdit également à la SCI de se prévaloir des clauses permettant à un associé de quitter la SACV ;

Considérant que l’absence de réclamation antérieure à 2010 s’explique par le fait que les charges litigieuses étaient payées par l’occupant de l’immeuble de la SCI ;

Considérant que l’absence de convocation de la SCI aux assemblées générales est justifiée par son refus réitéré de se soumettre à son obligation ;

Considérant, par conséquent, que la SCI Saint Vincent est, par l’effet de son acquisition, soumise aux obligations résultant de son adhésion à la SACV intimée ;

Considérant que l’établissement public d’aménagement de la ville nouvelle de Cergy-Pontoise a été dissous le 31 décembre 2002 compte tenu de l’achèvement de celle-ci ;

Mais considérant que, compte tenu de sa date, le cahier des charges n’est pas devenu caduc ; que, de même, il ne résulte d’aucune pièce que la communauté d’agglomération de Cergy- qui a succédé à l’établissement public- a décidé de mettre fin aux prestations fournies par la SACV ou de solliciter sa dissolution;

Considérant que, dès lors, la suppression de l’établissement public ne supprime pas l’obligation d’adhérer à la SACV ;

Considérant, en outre, que le nouveau cahier des charges de cession de terrain cadre, évoqué dans la lettre du 25 avril 2012, ne concerne que les nouveaux acquéreurs de nouvelles parcelles ;

Considérant que l’absence d’obligation pour ces acquéreurs d’adhérer à la SACV ou à une structure analogue ne peut donc s’appliquer aux acquéreurs de terrains qui, aux termes d’actes notariés d’acquisition s’imposant à eux, ont adhéré à la SACV en application d’un autre cahier des charges ;

Considérant que la SACV justifie donc de la recevabilité de sa demande ;

Sur le fond

Considérant que l’intimée verse aux débats des factures des services de gardiennage et d’entretien ; que ces prestations entrent dans le champ de son activité ;

Considérant qu’elle produit également la copie d’un tableau de gestion de l’exercice 2010, justifiant les charges à répartir, et la copie de tableaux et états comptables de l’exercice 2011 démontrant le bien fondé de sa réclamation ;

Considérant que la SCI sera donc condamnée à payer les sommes de 5.125,10 euros et de 2.712,53 euros soit la somme totale de 7.837,63 euros ; que le jugement sera confirmé sur ce point; qu’il le sera également du chef des intérêts et de leur capitalisation ;

Sur les autres demandes

Considérant que le jugement est confirmé en toutes ses dispositions ;

Considérant qu’en conséquence, les demandes formées par l’appelant au titre d’une procédure abusive et au visa de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées ;

Considérant que la SCI devra payer la somme de 3.000 euros à la SACV au titre de ses frais irrépétibles exposés en appel ;

PAR CES MOTIFS

Contradictoirement

Confirme le jugement prononcé le 16 mai 2014 par le tribunal de commerce de Pontoise en toutes ses dispositions,

Y ajoutant

Condamne la SCI Saint Vincent à payer à la SACV du Vert Galant et des Béthunes la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette les demandes plus amples ou contraires,

Condamne la SCI Saint Vincent aux dépens,

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Alain PALAU, Président et par Monsieur BOUTEMY, Faisant Fonction de Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier f.f., Le président,