COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51B

1^re chambre 2^e section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 13 JANVIER 2015

R.G. N° 13/08856

AFFAIRE :

C X

C/

E Z épouse Y

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 30 Septembre 2013 par le Tribunal d’Instance de XXX

N° Chambre :

N° Section :

N° RG :

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Aliénor DE BROISSIA

M^e Elvis LEFEVRE,

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE TREIZE JANVIER DEUX MILLE QUINZE,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur C X

de nationalité Française

XXX

XXX

Représenté par M^e Aliénor DE BROISSIA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 407 – N° du dossier 13-47

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2013/015240 du 06/01/2014 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de VERSAILLES)

APPELANT

****************

Madame E Z épouse Y

de nationalité Française

XXX

XXX

Représentée par M^e Elvis LEFEVRE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 076 – N° du dossier Y

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 16 Septembre 2014 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Serge PORTELLI Président et Madame Claire MORICE, conseiller, chargée du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Serge PORTELLI, Président,

M^me Claire MORICE, Conseiller,

Madame Sylvie DAUNIS, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Marie-Pierre QUINCY,

FAITS ET PROCEDURE,

Le 1^er janvier 2008, E Z épouse Y a donné à bail à C X un logement d’habitation sis XXX à XXX moyennant un loyer mensuel charges comprises de 510 €.

Elle a fait délivrer à ce dernier le XXX un commandement visant la clause résolutoire de payer la somme de 1 693,04 €, resté sans effet.

Elle a ensuite fait assigner C X le 9 avril 2013 aux fins de :

— constater la résiliation du bail,

— l’autoriser à faire procéder à l’expulsion immédiate du preneur ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique,

— condamner le preneur à lui payer la somme de 2 597,09 € correspondant à la dette locative arrêtée au 28 mars 2013 et une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, et ce à compter du 1^er avril 2013 jusqu’à la libération effective des lieux, le tout avec exécution provisoire,

— condamner le preneur au paiement de la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’assignation a été notifiée au Préfet des Yvelines par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 avril 2013.

Par jugement du 30 septembre 2013, le tribunal d’instance de XXX a:

— constaté la résiliation du bail au 11 février 2013, par application de la clause résolutoire,

— ordonné l’expulsion de C X ainsi que de tous occupants de son chef, dans les deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux délivré en application des articles 61 et suivants de la loi du 9 juillet 1991, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— autorisé le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement, aux conditions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991,

— condamné C X à payer à E Z épouse Y la somme de 2 597,09 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 11 février 2013, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, jusqu’à la libération effective des lieux,

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté chacune des parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement,

— ordonné la notification de la décision au Préfet des Yvelines par les soins du secrétariat greffe du tribunal d’instance,

— condamné C X aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

C X a relevé appel de ce jugement le 2 décembre 2013. .

Dans ses dernières conclusions du 14 août 2014, il demande à la cour de:

A titre principal

— infirmer le jugement rendu par le tribunal d’instance de MANTES-LA-JOLIE du 30 septembre 2013,

— constater l’inexistence de la clause résolutoire,

— renvoyer la bailleresse à mieux se pourvoir,

A titre subsidiaire

— infirmer le jugement entrepris,

— suspendre l’acquisition de la clause résolutoire,

— dire que la dette s’élève à 1 081,59 €,

— lui octroyer un délai de 24 mois en vue de l’apurement total de la dette et ce à raison de 45,10¿ par mois,

— déclarer E Z épouse Y irrecevable en ses demandes au titre de la résiliation judiciaire,

Dans ses dernières conclusions du 18 juin 2014, E Z épouse Y demande à la cour de:

— débouter C X de l’ensemble de ses demandes,

À titre principal,

— constater la résiliation du bail au 11 février 2013, par application de la clause résolutoire,

À titre subsidiaire,

— constater que le bailleur a fait délivrer au preneur un congé avec offre de vente en date du 9 avril 2013 à échéance du 1^er janvier 2014 et que C X est devenu occupant sans droit ni titre à compter du 1^er janvier 2014,

À titre infiniment subsidiaire,

— condamner C X à lui payer la somme de 10.145,46 € au titre des loyers et charges arrêtée au 5 mai 2014 ainsi qu’à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au montant du dernier loyer augmenté des charges jusqu’à libération effective des lieux,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu le 1^er janvier 2008,

— ordonner l’expulsion de C X ainsi que de tous occupants de son chef, dans les deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux délivré en application des articles 61 et suivants de la loi du 9 juillet 1991, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement, aux conditions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991,

— condamner C X au paiement de la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

MOTIFS

Sur la demande de nullité du jugement

A l’appui de sa demande d’infirmation, C X, appelant, soulève, dans les motifs de ses conclusions, la nullité du jugement entrepris, indiquant qu’étant malade, il avait demandé au tribunal le renvoi de l’affaire, en envoyant une télécopie le 26 août 2013.

L’intimée fait valoir qu’il n’apporte pas la preuve que les courriers dont il fait état sont bien ceux qu’il aurait expédiés.

En appel, C X produit:

— une lettre du 23 septembre 2013 à l’attention de la présidente du tribunal déclarant lui adresser «ce jour par fax un certificat médical de 30 jours, car je ne peux assister à l’audience du 06/09/2013»,

— un morceau de papier de télécopie du 26 août 2013 déchiré intitulé «sending report» d’une page par la mention «1», puis «OK» en «result»,

— un «certificat médical de repos» du 20 août 2013 au 18 septembre 2013 de Khemisset du Docteur I J,

— une lettre de Rabat du 23 septembre 2013 adressée à Maître A B, huissier de justice, lui signalant qu’il ne pourra pas être présent à l’audience du 06/09/2013, «car je me trouve à l’étranger et je ne peux pas prendre l’avion où rentré en France. Je vous transmis l’arrêt de maladie de 30 jours».

Force est d’ores et déjà de constater que la demande de C X ne repose sur aucun autre fondement que celui du rejet d’une demande de renvoi. En réalité, il ne s’agit pas même de remettre en cause la force probante du jugement pour erreur de droit ou violation d’un principe fondamental de la procédure, par exemple, mais simplement de critiquer la décision du premier juge rejetant sa demande de renvoi. Or cette décision est une mesure d’administration judiciaire non susceptible de recours, en application de l’article 537 du code de procédure civile.

Force est, au surplus, de constater, au vu de ces pièces, que la lettre de demande de report est postérieure à l’audience qui s’est tenue le 6 septembre 2013 et que, s’il y a eu l’envoi d’une page, comme l’atteste la mention «sending report» la preuve de réception de cette page n’est pas rapportée, à défaut d’accusé de réception. La preuve de la réception de ce certificat médical, à supposer qu’il ait été envoyé, n’est donc, en tout état de cause, pas établie.

Force est, enfin, de constater qu’informé par l’assignation de la date d’audience, cinq mois avant sa tenue et de la nature du litige qui l’opposait à sa bailleresse, faute de paiement du loyer, il était loisible, à C X, s’il se trouvait dans l’impossibilité matérielle de revenir en France pour l’audience, de se faire représenter par un avocat ou encore par la personne de son choix munie d’un pouvoir, comme cela était mentionné dans l’assignation. Or C X, qui a disposé d’un délai suffisant pour préparer sa défense, a, malgré ces circonstances, choisi de ne pas se faire représenter à l’audience, comme il ressort du jugement.

Dans ces conditions, il y a lieu de débouter C X de sa demande aux fins de nullité du jugement entrepris.

Sur l’existence de la clause résolutoire visée au commandement

C X conteste l’existence même d’une clause résolutoire dans le bail.

Pourtant, le contrat de bail du 1^er janvier 2008, conclu entre lui et E Z épouse Y moyennant un loyer mensuel charges comprises de 510 € prévoit en son chapitre VIII intitulé: CLAUSE RESOLUTOIRE ET CLAUSES PENALES que: «Le présent contrat sera RESILIE IMMEDIATEMENT ET DE PLEIN DROIT deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées ou en cas de non versement du dépôt de garantie,éventuellement prévu au contrat.»

La demande de C X tendant à faire constater que le bail ne contient pas la clause résolutoire visée au commandement, ce qui est parfaitement contraire à la réalité, est, par conséquent, rejetée.

Sur la résiliation par constatation de l’acquisition de la clause résolutoire

Le commandement visant la clause résolutoire a été délivré par E Z épouse Y à C X le XXX, pour avoir paiement de la somme de 1 693,04 €.

C X, qui n’a pas saisi le juge d’une demande de délai, dans les deux mois, à compter du commandement, conteste le montant des sommes demandées en produisant diverses pièces.

Il convient de relever que le commandement de payer litigieux, s’il précise bien l’origine de la dette (un bail conclu sous seing privé le 1^er janvier 2008) et le montant de celle-ci, ne comporte pas de décompte. Il n’est ainsi pas possible de déterminer la date à laquelle le compte a été arrêté précisément, ni de connaître la nature exacte de la créance alléguée (loyer, charges).

Même non suivi d’effet dans le délai de deux mois, ce commandement est, de ce fait, inopérant et la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire doit donc être rejetée.

E Z épouse Y doit être déboutée de sa demande de résiliation par constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, faute de décompte joint au commandement.

Le jugement entrepris est donc infirmé, en ce que le premier juge a prononcé la résiliation du bail sur la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Par voie de conséquence, la demande de C X tendant à obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire ne peut prospérer, car elle est sans objet.

***

A titre subsidiaire, E Z épouse Y demande à la Cour, tout d’abord, de constater que C X se trouve occupant sans droit ni titre après le congé qu’elle lui a fait délivrer le 9 avril 2013 avec effet au 1^er janvier 2014 et, ensuite, de prononcer la résiliation du bail, pour non paiement de loyers, la dette locative s’élevant à 10 145, 46 € au 5 mai 2014.

Sur la demande de constatation suite au congé

C X conclut au rejet de la demande de constatation qu’il serait sans droit ni titre depuis un congé délivré par la bailleresse le 9 avril 2013, faisant valoir qu’E Z épouse Y ne justifie pas des suites données au congé et de la réalité de l’intention de vendre le bien.

A défaut de ne produire que le congé, il n’est pas établi que la validité de ce dernier n’ait pas été remise en cause dans le cadre d’une procédure de contestation du congé. Il convient donc de débouter E Z épouse Y de sa demande de constatation sur ce point.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation du bail

C X soulève l’irrecevabilité de la demande de résiliation du bail, présentée pour la première fois en appel par E Z épouse Y.

«A peine d’irrecevabilité relevée d’office», selon l’article 564 du code de procédure civile, «les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions, si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait».

En l’espèce, la demande de résiliation judiciaire formée par E Z épouse Y n’est pas nouvelle, puisqu’elle tend aux mêmes fins que celle soumise au premier juge, sur le fondement de l’acquisition de la clause résolutoire, dans les deux cas, le but étant d’obtenir la résiliation du bail.

Il y a lieu, dès lors, de décider que cette demande est bien recevable, en application de l’article 565 du même code, et de rejeter la demande d’ irrecevabilité de C X.

Sur le montant de la dette locative

C X, en vertu du bail du 1^er janvier 2008, doit payer un loyer mensuel charges comprises de 510 € à E Z épouse Y pour la location d’un logement au XXX à XXX. Celle-ci demande la condamnation de C X à lui payer la somme de 10 145,46 € au titre des loyers et charges arrêtée au 5 mai 2014.

C X, tout en reconnaissant le principe d’une dette envers la bailleresse, conteste le montant réclamé et ne s’estime redevable que d’une somme de 1 082, 59 € au 31 décembre 2013.

Selon l’article 1315 du code civil, la charge de la preuve du débiteur qui se prétend libéré de l’exécution d’une obligation pèse sur celui-ci. Il lui incombe de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, C X produit des talons de chèque qui, agrafés sur cinq pages, sont censés représenter le paiement de loyers par chèques qu’il aurait effectués à E Z épouse Y en 2009, 2010, 2011, 2012 et quatre mois en 2013 ainsi que des relevés de compte postal de 2011, 2012 et 2013.

Il en ressort que, pour l’année 2011, des virements correspondant à ces talons de chèque existent pour les mois de janvier à juillet, d’un montant de 250 € jusqu’en mai, puis de 211, 63 € et pour l’année 2012, des virements d’un montant de 211, 63 €, sauf pour les mois de janvier 2012, de juillet et septembre 2012. Le nom du bénéficiaire a été rajouté à la main par C X.

Par ailleurs, il résulte d’une attestation de la Caisse d’allocation familiales des Yvelines que C X a été bénéficiaire d’allocations d’un montant mensuel de 690, 95 € en 2008 qui est passé à 719, 29 € en 2012, se composant d’une part, d’une allocation logement et d’autre part, d’un revenu minimum d’insertion, devenu de solidarité active. A partir de janvier 2013, C X n’a plus été allocataire de l’allocation logement.

Selon le décompte produit par la bailleresse, C X lui était redevable de 1693,04 € au moment du commandement, puis de 2 597, 09 € au 11 février 2013, date d’effet du commandement, puis de la somme de 10 145,46 € au 5 mai 2014.

Il ressort des pièces produites et de l’historique du décompte que C X, bien que percevant l’allocation logement, ne s’est pas acquitté régulièrement du paiement de son loyer auprès de sa bailleresse et que, lorsqu’il l’a fait, l’a fait de façon partielle, alors que le montant du loyer est de 510 € charges comprises et qu’il a laissé s’accumuler l’arriéré locatif au fil des années, sans faire de démarches pour tâcher de résoudre cette situation.

Au vu de ces éléments, il convient d’évaluer la dette dont est redevable C D à l’égard de E Z épouse Y à la somme de 10 145,46 €, loyer et charges comprises, somme arrêtée au 5 mai 2014 et de condamner C X à payer à E Z épouse Y ladite somme.

Sur la résiliation du bail et la demande d’expulsion

Il incombe au locataire, aux termes de l’article 7-a de la loi du 6 juillet 1989 de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

C X a cessé de verser son loyer depuis plusieurs années, sans au surplus fournir d’explication sur ce point. Ce faisant, il n’a pas respecté une des obligations essentielle du contrat de bail. Compte tenu de ces manquements répétés, il convient de prononcer la résiliation du bail. Il y a lieu de noter que ce dernier considérant la demande irrecevable n’a formé aucune demande au fond.

Il convient, en outre:

— d’ordonner l’expulsion de C X ainsi que de tous occupants de son chef, dans les deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux délivré en application des articles 61 et suivants de la loi du 9 juillet 1991, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— et de dire que le sort des meubles se trouvant sur les lieux sera réglé conformément aux dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991 et des articles 200 et suivants du décret du 31 juillet 1992,

— de condamner C D, occupant sans droit ni titre, à payer à E Z épouse Y, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges, jusqu’à la libération effective des lieux,

Le jugement sera infirmé sur la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, mais confirmé sur les mesures d’expulsion et la condamnation de C X au paiement de l’indemnité d’occupation y afférente.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il y a lieu d’infirmer le jugement sur les dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais irrépétibles de première instance et de le confirmer sur la condamnation de C X aux dépens comprenant le coût du commandement.

C X est condamné à payer à E Z épouse Y au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais irrépétibles que cette dernière a du exposer pour faire valoir ses droits en justice la somme de 400 € pour l’instance de premier degré et celle de 800 € pour l’instance d’appel. C X est condamné, en outre, aux dépens en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement,

Déboute C X de ses demandes de nullité du jugement entrepris, de constatation de l’inexistence d’une clause résolutoire et d’irrecevabilité de la demande de résiliation d’E Z épouse Y,

Confirme le jugement du 30 septembre 2013 du tribunal d’instance de XXX en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, sauf à actualiser le montant de la dette locative et sauf en ce qui concerne les frais irrépétibles de première instance,

Statuant à nouveau,

Condamne C X à payer à E Z épouse Y la somme de 10 145,46 € au titre des loyers et charges, arrêtée au 5 mai 2014,

Déboute E Z épouse Y de sa demande de résiliation par constatation de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que la demande de C X tendant à obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire est devenue sans objet,

Condamne C X à payer à E Z épouse Y la somme de 400 € au titre des frais irrépétibles de première instance, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Y ajoutant,

Déboute E Z épouse Y de sa demande de constatation que C X est devenu occupant sans droit ni titre à compter du 1^er janvier 2014, suite à un congé pour vente du 9 avril 2013,

Déclare E Z épouse Y recevable en sa demande de résiliation de bail,

Prononce la résiliation du bail du 1^er janvier 2008,

Condamne C X à payer à E Z épouse Y la somme de 800¿ au titre des frais irrépétibles en cause d’appel, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne C X aux dépens d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Serge PORTELLI, Président et par Madame QUINCY, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,