Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRET DU 24 OCTOBRE 2018

(n°558 , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/07660 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B5P2H

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 20 Janvier 2017 -Tribunal de Grande Instance d’EVERY
- RG n° 16/01040

APPELANTE

SAS BONBONS SKENDY Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Charles-Hubert OLIVIER de la SCP LAGOURGUE & OLIVIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0029

Assistée par M^e Marc TEMINE , avocat au barreau de PARIS, toque : E1395

INTIMEE

SCI BONDOUFLE X

[…]

[…]

N° SIRET : 287 503 344

Représentée par M^e Jacques GOYET de la SCP BIGNON LEBRAY, avocat au barreau de PARIS, toque : P0370

Assistée par M^e Guillaume ROUSSEL, substituant M^e Jacques GOYET de la SCP BIGNON LEBRAY, avocat au barreau de PARIS, toque : P0370

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Septembre 2018, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Martine ROY-ZENATI, Première Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Martine ROY-ZENATI, Première Présidente de chambre

M^me Christina DIAS DA SILVA, Conseillère

M^me Sophie GRALL, Conseillère

Qui ont en délibéré,

Greffier, lors des débats : M^me Y Z

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Martine ROY-ZENATI, Première Présidente de chambre et par Y Z, Greffière.

Le 15 septembre 2009, la société Bondoufle-X a consenti à la société Clara France Bonbons Caramels Distribution, aux droits de laquelle se trouve la société Bonbons Skendy, un bail commercial moyennant un loyer annuel de 150.000€ HT, payable mensuellement et d’avance. A défaut de paiement des loyers échus, la société Bondoufle-X lui a notifié le 25 août 2016 un commandement de payer visant la clause résolutoire puis l’a assignée devant le juge des référés le 20 octobre 2016.

Par ordonnance du 20 janvier 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance d’Evry a :

— Constaté que la clause résolutoire insérée dans le bail est acquise,

— Ordonné l’expulsion de la société Bonbons Skendy et de tout occupant de son chef des lieux situés […] à Bondoufle (91 070) formant le lot section AH n°156 et le terrain du lot n°6, formant partie de la parcelle AH 143, et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, avec astreinte de 500 euros par jour de retard, à défaut d’avoir libérer les lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance,

— Dit, en cas de besoin, que les objets mobiliers se trouvant dans les lieux seront soumis aux dispositions de l’article L.433-1, 433-2, R.433-1 à R. 433- 5 du code des procédures civiles d’exécution,

— Condamné par provision la société Bonbons Skendy , à payer à la société Bondoufle-X la somme de 339.322,22 euros au titre du solde des loyers arrêtes au 6 décembre 2016,

— Condamné la société Bonbons Skendy , à verser à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges jusqu’à libération effective des lieux par la remise des clés ou l’expulsion,

— Rejeté les demandes de la société Bonbons Skendy,

— Condamné la société Bonbons Skendy à payer à la société Bondoufle-X la somme de 1.500 euros (mille cinq cents euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dit n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes,

— Condamné la société Bonbons Skendy aux entiers dépens.

Par déclaration du 1^er mars 2017, la société Bonbons Skendy a interjeté appel de cette ordonnance.

Par ordonnance du 28 mars 2017, la cour d’appel de Paris a prononcé la radiation de l’affaire (RG n°17/04472).

Par déclaration du 24 avril 2018, la société Bonbons Skendy a saisi la cour qui a autorisé le réenrôlement de l’affaire.

Par ses conclusions transmises le 13 août 2018, elle demande à la cour, au visa des articles 1103, 1104, 1219 et 1220 du code civil et de l’article L. 145-61 du code de commerce, de :

— Déclarer recevable l’appel régularisé à l’encontre de l’ordonnance du 27 janvier 2017 ;

— Infirmer l’ordonnance de référé en date du '27 janvier 2017" en toutes ses dispositions ;

— Constater l’existence de contestations sérieuses ;

— Dire et juger la société Bondoufle-X irrecevable ou, à tout le moins, mal fondée en ses demandes ;

— Débouter la société Bondoufle-X en raison de l’existence de contestations sérieuses tenant à la mauvaise foi du bailleur ;

— Condamner la société Bondoufle-X au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle fait valoir :

— Que la demande de reprise d’instance est recevable dès lors qu’aucune autorité de la chose jugée n’est opposable à son appel, l’arrêt du 14 février 2017 de la cour d’appel de Paris n’ayant statué que sur l’appel n° RG 17/08906 ;

— Que la société Bondoufle-X doit être déboutée de l’ensemble de ses demandes eu égard à l’existence de contestations sérieuses dès lors que :

— elle a mis en oeuvre la clause résolutoire de pure mauvaise foi, ce qui relève de l’appréciation du juge du fond,

— le droit de préemption du locataire contenu à l’article L. 145-46-1 du code de commerce n’a pas été mis en oeuvre,

— elle n’a pas notifié son intention de vendre à son locataire,

— elle a fait le choix de s’acquitter irrégulièrement des loyers au titre de l’exception d’inexécution considérant que des prérogatives afférentes à sa qualité de locataire avait été bafouées.

Par ses conclusions transmises le 3 juillet 2018, la société Bondoufle-X demande à la cour de :

A titre principal, si par extraordinaire la cour ordonnait la reprise de l’instance :

— Constater l’absence de contestations sérieuse tenant à sa prétendue mauvaise foi ;

— Juger la société Bonbons Skendy mal fondée en son appel et rejeter ses demandes, fins et conclusions ;

— Confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a :

* rejeté l’intégralité des demandes de la société Bonbons Skendy ;

* constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 15 septembre 2009 sur le fondement du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 25 août 2016 ;

* ordonné l’expulsion de la société Bonbons Skendy du local commercial loué par la société Bondoufle X ;

* assorti l’expulsion ordonnée d’une astreinte de 500 euros par jour de retard, à défaut d’avoir libéré les lieux dans le mois suivant la signification de l’ordonnance;

* condamné la société Bonbons Skendy à lui payer par provision la somme de 339.322,22€ T.T.C. au titre de son arriéré locatif, en ce inclus l’échéance du mois de décembre 2016 ;

* condamné la société Bonbons Skendy à verser, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges jusqu’à libération effective des lieux par la remise des clés ou l’expulsion;

* condamné la société Bonbons Skendy à payer la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

A titre reconventionnel :

— Constater au regard du maintien dans les lieux de la société Bonbons Skendy que la créance du Bailleur s’élève désormais à la somme totale de 874.969,77 € T.T.C se décomposant de la manière suivante :

o 284.647,55 € T.T.C au titre de l’indemnité d’occupation pour la période allant du 1^er janvier 2017 au 31 juillet 2018 ;

o 339.322,22 € T.T.C au titre du montant des loyers dus au 31 décembre 2016 ;

o 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

o 249.500 € T.T.C au titre du paiement de l’astreinte depuis la signification de l’ordonnance de référé jusqu’au 3 juillet 2018.

— Condamner la société Bonbons Skendy à payer la somme de 874.969,77 € T.T.C. au titre des sommes dues en application de l’ordonnance de référé ;

En tout état de cause :

— Condamner la société Bonbons Skendy à lui payer la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle fait valoir :

— Que la cour doit confirmer l’ordonnance et constater l’absence de contestations sérieuses dès lors que :

— l’article L. 145-46-1 du code de commerce ne s’applique pas aux faits de l’espèce puisqu’il n’existe aucun droit légal de préemption au profit du locataire commercial dans le cadre d’une cession des parts de la société civile immobilière propriétaire du local commercial,

— la société Bonbons Skendy est de mauvaise foi puisqu’elle occulte le fait que le bailleur lui a proposé d’acheter les locaux objets du bail, ce qu’elle a refusé,

— la concluante a délivré de bonne foi le commandement de payer visant la clause résolutoire,

— la locataire ne produit aucune preuve à l’appui de sa prétendue exception d’inexécution ;

— Que la cour doit constater que la société Bonbons Skendy est redevable de la somme totale de 874.969,77€ TTC dès lors qu’elle se maintient dans les lieux sans lui payer la moindre somme.

MOTIFS DE LA DECISION

Considérant que l’arrêt rendu le 14 février 2018 par la présente chambre de la cour n’a d’effet qu’à l’égard de la recevabilité de l’appel interjeté le 28 avril 2017 par la SASU Bonbons Skendy à l’encontre de la même décision ;

Que s’agissant de l’appel interjeté en premier lieu par la société Bonbons Skendy le 1^er mars 2017, il doit être relevé que la société Bondoufle-X ne soulève pas la nullité de la déclaration d’appel comme ne répondant pas aux exigences des articles 58 et 901 du code de procédure civile ; que l’intimé a constitué avocat dans ce dossier le 4 juin 2018 de sorte qu’aucun grief est né de l’absence d’indication dans l’acte de saisine de l’identité de la partie intimée ; que dès lors la réinscription de l’affaire au rôle de la cour est justifiée ;

Considérant qu’aux termes de l’article 809 du code de procédure civile 'Le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire’ ;

Considérant que l’article L. 145-41 du code de commerce dispose que ' Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues (Ord. no 2016-131 du 10 févr. 2016, art. 6-III, en vigueur le 1^er oct. 2016) à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge’ ;

Considérant que, faute d’avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au contrat du bail, le locataire ne peut remettre en cause l’acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer ; que l’existence de cette mauvaise foi doit s’apprécier lors de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci ;

Considérant que l’article L. 145-46-1 du code de commerce dispose :

' Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois' ;

Considérant que la société bailleresse le 19 décembre 2014, les consorts X ont cédé l’intégralité des parts sociales qu’ils détenaient au sein de la SCI Bondoufle – X au profit de la SCI Taillefer ; que pour autant aucune cession du local à usage commercial n’est intervenue ouvrant droit au droit de préemption auquel la société preneuse prétend en application de l’article précité ; qu’elle ne peut dès lors prétendre s’être dispensée de l’exécution de son obligation de s’acquitter de la contre partie de son occupation de manière justifiée ; que la mauvaise foi du bailleur n’est ainsi pas démontrée, et pas davantage par le fait que le commandement de payer aurait été délivré un mois après la transmission de nouvelles factures 'avec les montants exacts', ce qui ne ressort d’aucun élément factuel produit par l’appelante ;

Considérant que le commandement de payer a été délivré le 8 juillet 2016 pour une dette locative échue au mois de mai 2016 inclus d’un montant de 213 209,67 euros TTC ; qu’il n’est pas contesté qu’elle n’a pas été régularisée dans le délai imparti ; que dès lors doit être confirmée l’ordonnance qui a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et ordonné les effets subséquents, étant relevé que la bailleresse en demande confirmation y compris sur le montant de l’indemnité d’occupation fixée ;

Considérant que le décompte actualisé de la dette locative fait ressortir un montant de 623 969,77 euros pour les loyers et indemnités d’occupation échus au 31 juillet 2018 ; que l’ordonnance sera infirmée sur le montant de la provision allouée ; que par contre, le premier juge ne s’étant pas réservé la liquidation de l’astreinte il ne sera pas statué de ce chef ;

Considérant que le sort des dépens et de l’indemnité de procédure a été exactement réglé par le premier juge ;

Qu’à hauteur de cour, il convient d’accorder à la société intimée, contrainte d’exposer de nouveaux frais pour se défendre, une indemnité complémentaire sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile dans les conditions précisées au dispositif ci-après;

Que partie perdante, la société appelante ne peut prétendre à l’allocation d’une indemnité de procédure et supportera les dépens d’appel ;

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise sauf sur le montant de la provision allouée ;

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne la SAS Bonbons Skendy à payer à la société civile Bondoufle-X la somme provisionnelle de 623 969,77 euros TTC au titre des loyers et indemnités d’occupation échues au 31 juillet 2018 ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la liquidation de l’astreinte ;

Condamne SAS Bonbons Skendy à verser à la société civile Bondoufle-X la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne SAS Bonbons Skendy aux dépens.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE