ARRÊT N°

AC/CB

COUR D’APPEL DE BESANÇON

—  172 501 116 00013 -

ARRÊT DU 26 MAI 2020

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

Contradictoire

Audience publique

du 10 mars 2020

N° de rôle : N° RG 18/01439 – N° Portalis DBVG-V-B7C-D7XO

S/appel d’une décision

du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BESANCON

en date du 12 juin 2018 [RG N° 14/02204]

Code affaire : 71F

Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

[V] [G], [X] [P] C/ Syndicat des copropriétaires SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE LE CAPI TOLE, Association AFUL CAPITOLE-CARNOT NOT’ (AFUL)

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur [V] [G]

né le [Date naissance 6] 1945 à [Localité 10] – de nationalité française, demeurant [Adresse 1]

Monsieur [X] [P]

né le [Date naissance 4] 1949 à [Localité 11]

de nationalité française, demeurant [Adresse 3]

APPELANTS

Représentés par M^e Germain PERREY de la SELARL GERMAIN PERREY, avocat au barreau de BESANCON et par M^e Jean-michel ECONOMOU, avocat au barreau de BESANCON

ET :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE LE CAPITOLE représenté par son syndic en exercice, la S.A. SOGEPRIM,

RCS LONS LE SAUNIER N° 326818762 dont le siège social est [Adresse 8] à [Localité 9]

Sis [Adresse 5]

Association AFUL CAPITOLE-CARNOT ASSOCIATION FONCIERE URBAINE LIBRE AFUL CAPITOLE CARNOT

Ayant pour président en exercice Monsieur [E] [L], demeurant [Adresse 7]

dont le siège est sis [Adresse 2]

INTIMÉS

Représentés par M^e Florence ROBERT de la SELARL ROBERT & MORDEFROY, avocat au barreau de BESANCON

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors des débats :

PRÉSIDENT : Monsieur Edouard MAZARIN, Président de chambre.

ASSESSEURS : Madame A. CHIARADIA (magistrat rapporteur) et Madame

B. MANTEAUX, Conseillers.

GREFFIER : Madame D. BOROWSKI, Greffier.

lors du délibéré :

PRÉSIDENT : Monsieur Edouard MAZARIN, Président de chambre

ASSESSEURS : Madame A. CHIARADIA et Madame B. MANTEAUX, Conseillers.

L’affaire, plaidée à l’audience du 10 mars 2020 a été mise en délibéré au 14 avril 2020 et prorogée au 26 mai 2020 pour un plus ample délibéré . Les parties ont été avisées qu’à cette date l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe.

**************

Faits et prétentions des parties

La société Sogerim a construit en 1991, à [Localité 9], un ensemble immobilier complexe composé de plusieurs bâtiments qui a fait l’objet d’une division en huit volumes selon un état descriptif établi le 31 juillet 1991 par Me [I], notaire.

Un acte modificatif de cet état descriptif de division est intervenu le 9 avril 1992, le volume 2 destiné initialement à accueillir un bâtiment collectif d’habitation, de bureaux et de commerces et annexes diverses y étant supprimé pour être subdivisé en quatre volumes (V9 à V12).

Parmi les onze volumes ainsi constitués, la plupart ont fait l’objet d’une division en lots soumis au statut de la copropriété tel qu’il résulte de la loi du 10 juillet 1965, tandis que les volumes 10, 11 et 12 sont chacun détenus en pleine propriété, M. [G] étant propriétaire du V11 et M. [P] du V12, ceux-ci étant, par ailleurs, copropriétaires dans l’immeuble Le Capitole des lots n° 111 pour le premier et n° 106 et 146 pour le second.

Selon acte authentique en date du 31 juillet 1991, un cahier des charges et des servitudes régissant l’ensemble immobilier complexe a été établi et une Association Foncière Urbaine Libre (AFUL), dite Capitole-Carnot a été créée, dont l’unique vocation était de gérer les services collectifs que comportait l’ensemble immobilier, soit d’importants espaces verts et une piscine, ceux-ci bénéficiant aux propriétaires des différents volumes ou à ceux de quotes-parts de ces volumes, l’AFUL ayant, par ailleurs, recueilli à titre gratuit des espaces libres de l’ensemble immobilier, c’est-à-dire ceux qui n’étaient pas attribués à l’un ou l’autre des volumes.

Les appelants exposent que l’AFUL a essentiellement assumé l’entretien des espaces verts et le fonctionnement et l’entretien de la piscine jusqu’en 2010, année à partir de laquelle, l’AFUL a commencé à se comporter comme un syndicat des copropriétaires, les volumes étant assimilés à des lots de copropriété contrairement à l’esprit de la division en volumes.

Par exploit d’huissier délivré le 16 septembre 2014, MM [V] [G] et [X] [P] ont saisi le tribunal de grande instance de Besançon d’une demande dirigée contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Capitole (le syndicat) et l’AFUL Capitole-Carnot aux fins d’obtenir principalement l’annulation des résolutions :

—  13 a approbation des comptes financiers clos au 31 mars 2014 et quitus,

—  13 b approbation du budget prévisionnel du 1er avril 2014 au 31 mars 2015,

de l’assemblée générale de la copropriété Le Capitole du 25 juin 2014,

—  6 approbation des comptes financiers clos au 31 mars 2014 et quitus,

—  7 approbation du budget prévisionnel 2014/ 2015,

de l’ assemblée générale de l’AFUL du 30 juin 2014.

Suivant jugement rendu le 12 juin 2018, le tribunal de grande instance de Besançon a :

— débouté MM [G] et [P] de leurs prétentions,

— condamné M. [G] à payer à l’AFUL la somme de 12 714,15 euros,

— condamné M. [P] à payer à l’AFUL celle de 20 449,15 euros,

— condamné MM [G] et [P] à payer chacun au syndicat et à l’AFUL la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens avec distraction au profit de la SELARL Robert & Mordefroy.

MM [G] et [P] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration reçue au greffe le 31 juillet 2018 et, aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 17 février 2020, ils en sollicitent l’infirmation dans toutes ses dispositions et demandent à la cour de :

— constater que les résolutions 13 a approbation des comptes financiers clos au 31 mars 2014 et quitus, 13 b approbation du budget prévisionnel du 1er avril 2014 au 31 mars 2015 de l’assemblée générale du syndicat du 25 juin 2014'ont été adoptées en violation des statuts de l’AFUL dont le syndicat est membre et de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965,

— constater que les résolutions 6 approbation des comptes financiers clos au 31 mars 2014 et quitus, 7 approbation du budget prévisionnel 2014/ 2015 de l’ assemblée générale de l’AFUL du 30 juin 2014, puis consécutivement l’ensemble des résolutions financières ou budgétaires des assemblées générales successives de l’AFUL, ont été adoptées en violation des dispositions des statuts de l’AFUL,

— annuler, en conséquence, l’ensemble des délibérations susmentionnées tant de l’assemblée générale du syndicat que des assemblées générales de l’AFUL,

— « constater que l’AFUL ne démontre pas qu’elle dispose de la capacité d’ester en justice »,

— « déclarer en conséquence irrecevables les demandes reconventionnelles qu’elle a formées pour défaut de qualité à agir »,

— « déclarer irrecevables parce que prescrites, et en tout cas non fondées en l’absence de toute preuve de l’existence d’une créance, les demandes reconventionnelles de l’AFUL et du syndicat des copropriétaires »,

— « en conséquence, [les] en débouter »,

— « dispenser, en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, MM [G] et [P] de toute participation aux frais engagés par le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Capitole dans le cadre de la présente instance »,

— condamner « solidairement » l’AFUL et le syndicat des copropriétaires au paiement d’une somme globale de 10 000 euros qui sera répartie par moitié entre eux en réparation de leur « préjudice moral et matériel » induit par l’attitude vexatoire des intimés,

— condamner les mêmes au paiement d’une somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction pour ces derniers au profit de M. Economou, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Selon écritures déposées le 14 février 2020, l’AFUL et le syndicat concluent :

— à la confirmation du jugement entrepris,

— à la condamnation de M. [G] à payer à l’AFUL la somme de 6 097,95 euros au titre des charges dues pour la période 2016 ' 2020,

— à la condamnation de M. [P] à payer à l’AFUL la somme de 7 912,72 euros au titre des charges dues pour la période 2016 ' 2020,

— au débouté des appelants de leurs demandes nouvelles,

— à la condamnation de M [G] et [P] à leur payer, chacun, la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens d’appel.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions ci-dessus rappelées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 février 2020.

Motifs de la décision

— Sur les contestations de MM [G] et [P],

Au soutien de leur appel, MM [G] et [P] font, en substance, valoir que :

— alors que la copropriété institue un régime d’indivision forcée s’agissant des parties communes, la division en volumes implique qu’il n’existe aucune partie commune, quand bien même les volumes seraient imbriqués entre eux,

— des servitudes réciproques sont cependant créées, via un cahier des charges, pour harmoniser les relations entre les volumes et permettre le fonctionnement de l’ensemble immobilier et il est généralement constitué une AFUL, ou une association syndicale libre (ASL), qui échappe au régime de la copropriété, pour gérer d’éventuels services communs ou des espace non attribués à un volume,

— l’AFUL se limite à assurer la gestion des biens dont elle est propriétaire et/ou des services communs prévus dans ses statuts.

S’agissant du cas d’espèce, le cahier des charges dresse l’état des servitudes créées et met à la charge des propriétaires des volumes l’entretien et la réparation des éléments de structure situés dans leur volumes, tels piliers, poutres, dalle de couverture des parkings et de leurs voies de dessertes, étanchéité de la dalle de couverture.

Or, les appelants font valoir que, à compter de l’année 2010, l’AFUL a voulu obtenir une « refonte » de son fonctionnement pour parvenir à une gestion, selon elle « plus équitable », en faisant supporter aux propriétaires privatifs de volumes un montant de charges plus important, et ce, avec la volonté de reprendre en main la gestion de l’ensemble immobilier dans le but de réaliser des économies d’échelle.

Selon eux, l’AFUL a d’abord tenté d’imputer aux propriétaires des volumes V10 à V12 des charges de copropriété en soutenant qu’il existerait des parties communes, à propos de quoi le CRIDON, consulté, a rendu, le 8 juin 2011, l’avis suivant :

— « si ces trois derniers volumes participent à l’entretien de la piscine au travers de l’AFUL dont leurs propriétaires semblent être membres, il n’en est rien pour ce qui concerne les charges de copropriété du Capitole, alors qu’ils sont imbriqués dans cette résidence. Vous nous demandez comment parvenir à ce qu’ils y participent »,

— réponse : « il n’existe aucun moyen légal de contraindre les voisins à participer à l’entretien de portions de bâtiment sur lesquels ils n’ont aucun droit ».

Ils ajoutent qu’en 2012, l’AFUL a tenté d’obtenir la suppression des volumes V10 à V12 et leur rattachement au V9 en qualité de lot de copropriété.

Devant ces difficultés, l’AFUL apparaît avoir opté, comme cela résulte du rapport moral de son président en vue de l’assemblée générale de 2013, pour un transfert des charges du Capitole et de l’espace Carnot à l’AFUL, de sorte qu’il a été présenté à l’assemblée générale un projet de budget qui intégrait les charges de copropriété des syndicats des copropriétaires Le Capitole et Carnot, le budget de l’AFUL étant porté de 29 000 euros en 2012 à 159 000 euros en 2013, les budgets des deux syndicats de copropriétaires étant fusionnés avec celui de l’AFUL qui se comportait ainsi en « super » syndicat de copropriétaires répartissant, en fonction des tantièmes de copropriété, les charges globales.

Cela s’étant reproduit l’année suivante en 2014, ainsi qu’en 2015, 2016, 2017 et 2018, les appelants demandent l’annulation des résolutions correspondantes relatives au budget de l’AFUL et à la répartition des charges qui en découlent.

Ils font valoir que ces résolutions violent les statuts de l’AFUL et l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que la modification de la répartition des charges au sein d’une copropriété ne peut être adoptée qu’à l’unanimité.

Les intimés affirment au contraire que les charges réclamées sont réparties conformément au règlement de copropriété et aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 (art. 8 et 10) pour la copropriété et conformément aux statuts pour l’AFUL.

Ils opposent à l’analyse susmentionnée du CRIDON que celui-ci a dû considérer que l’ensemble immobilier présentait un volume horizontal et non pas vertical comme en l’occurrence. Ils soutiennent que les parties communes aux copropriétaires et aux propriétaires de volumes sont par exemple la toiture de l’immeuble, la terrasse du rez-de-chaussée, les murs de gros-'uvre, l’étanchéité, les canalisations et des équipements tels que passages, alimentation en eau sanitaire, gaines électriques, téléphoniques, câbles… et ce malgré l’entrée indépendante dont bénéficient MM [G] et [P].

Ils estiment donc que ces derniers doivent participer à l’entretien des divers équipements susmentionnés et des services communs tels que ménage, ordures ménagères, syndic, assurance de l’immeuble… dont ils bénéficient du fait de la situation de leurs volumes respectifs à l’intérieur même de l’immeuble.

Néanmoins, l’objet même de la convention opérant la division en volumes consiste à écarter, en ce qui concerne ceux-ci, l’existence de parties communes et par conséquent les charges correspondantes.

Ainsi, en l’espèce, lors de la division en volumes, les volumes 10 à 12 ont été exclus des charges de copropriété, les seules charges pesant sur l’AFUL résultant de l’entretien et de la réparation des équipements communs, de l’assurance de la responsabilité de ses membres et des équipements communs qu’elle gère, ainsi que des volumes résiduels dont elle est propriétaire et de ses propres frais de gestion.

Dès lors, la division en volumes étant irréversible sauf accord des propriétaires concernés, il ne peut qu’être fait droit aux demandes formées par MM [G] et [P] tendant à l’annulation :

— des résolutions de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Capitole 13A approbation des comptes financiers clos au 31 mars 2014 et quitus et 13 b approbation du budget prévisionnel du 1er avril 2014 au 31 mars 2015, adoptées en violation des statuts de l’AFUL dont le syndicat est membre et de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965,

— des résolutions 6 approbation des comptes financiers clos au 31 mars 2014 et quitus, 7 approbation du budget prévisionnel 2014/ 2015 de l’assemblée générale de l’AFUL du 30 juin 2014, adoptées en violation des statuts de l’AFUL,

— puis, consécutivement, de l’ensemble des résolutions financières ou budgétaires des assemblées générales successives de l’AFUL, soit délibérations 6,7 et 9 de l’assemblée générale du 22 juin 2015, 4, 6,7 et 8 de l’assemblée générale du 29 juin 2016, 4, 5,6 et 8 de l’assemblée générale du 17 novembre 2017 ainsi que 4, 6,7 et 8 de l’assemblée générale du 19 octobre 2018, adoptées en violation des statuts de l’AFUL, les prétentions de cette dernière et du syndicat étant, par ailleurs, rejetées.

Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu’il a écarté celles de MM [G] et [P] et a fait droit aux demandes en paiement de l’AFUL et du syndicat à leur encontre.

— Sur les demandes accessoires,

MM [G] et [P] présentent en cause d’appel une demande nouvelle en dommages et intérêts en réparation d’un « préjudice moral et matériel » qui doit être déclarée irrecevable par application de l’article 564 du code de procédure civile.

Il serait, en revanche, inéquitable de laisser à leur charge la totalité des frais qu’ils ont dû engager pour défendre leurs intérêts. L’AFUL et le syndicat seront donc condamnés in solidum à leur payer une indemnité de procédure globale de 5 000 euros, répartie par moitié entre eux.

Succombant, l’AFUL et le syndicat seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel, les dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance étant, par ailleurs, infirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Infirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance de Besançon en date du 12 juin 2018.

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Annule les résolutions de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Capitole adoptées en violation des statuts de l’AFUL Capitole-Carnot dont le syndicat des copropriétaires est membre et de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965':

—  13A approbation des comptes financiers clos au 31 mars 2014 et quitus,

—  13 b approbation du budget prévisionnel du 1er avril 2014 au 31 mars 2015.

Annule les résolutions de l’assemblée générale de l’AFUL Capitole-Carnot, adoptées en violation des statuts de ladite AFUL :

—  6, approbation des comptes financiers clos au 31 mars 2014 et quitus,

—  7, approbation du budget prévisionnel 2014/2015,

—  6,7 et 9 de l’assemblée générale du 22 juin 2015,

—  4, 6, 7 et 8 de l’assemblée générale du 29 juin 2016,

—  4, 5, 6 et 8 de l’assemblée générale du 17 novembre 2017,

—  4, 6, 7 et 8 de l’assemblée générale du 19 octobre 2018.

Déboute l’AFUL Capitole-Carnot et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Capitole de leurs demandes en paiement.

Déclare irrecevable la demande en dommages et intérêts formée pour la première fois en cause d’appel par MM [V] [G] et [X] [P].

Condamne in solidum l’AFUL Capitole-Carnot et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Capitole à payer, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à MM [G] et [P] une somme globale de cinq mille (5 000) euros qui sera répartie par moitié entre eux.

Condamne in solidum l’AFUL Capitole-Carnot et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Capitole aux dépens de première instance et d’appel, dont distraction pour ces derniers au profit de M. Economou, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dispense, en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, MM [G] et [P] de toute participation aux frais engagés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Capitole dans le cadre de la présente instance.

Ledit arrêt a été signé par Monsieur Edouard Mazarin, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par Madame Dominique Borowski, greffier.

Le greffier,le président de chambre