COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50D

3^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 03 MARS 2016

R.G. N° 14/01463

AFFAIRE :

SARL AGENCE CHRIS IMMO

C/

X Y

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 16 Janvier 2014 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 02

N° RG : 11/10655

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Claire RICARD

M^e Laetitia LEROY

M^e Patricia MINAULT de la SELARL MINAULT PATRICIA

M^e Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE-

FLICHY-MAIGNE-

DASTE & ASSOCIÉS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TROIS MARS DEUX MILLE SEIZE,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SARL AGENCE CHRIS IMMO

XXX

XXX

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Claire RICARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 622 – N° du dossier 2014089

Représentant : M^e SCHEIDECKER, Plaidant, avocat au barreau de PARIS (P.156)

APPELANTE

****************

1/ Monsieur X Y

né le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

XXX

Représentant : M^e Laetitia LEROY, Postulant, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 527

Représentant : M^e Tiphaine AUZIERE, Plaidant, avocat au barreau de BOULOGNE SUR MER

INTIME AU PRINCIPAL – APPELANT INCIDEMMENT

XXX

N° SIRET : 483 396 826

XXX

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Patricia MINAULT de la SELARL MINAULT PATRICIA, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 619 – N° du dossier 20140190

Représentant : M^e GHEBALI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE AU PRINCIPAL – APPELANTE INCIDEMMENT

3/ SCP GIROD HERRNBERGER MUNOS DELMAS GREFF, GMH Notaires

XXX

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE-FLICHY-MAIGNE-DASTE & ASSOCIÉS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 52 – N° du dossier 017073

Représentant : M^e Valérie DE HAUTECLOCQUE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS (toque D.848)

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 18 Janvier 2016 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Françoise BAZET, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Véronique BOISSELET, Président,

Madame Françoise BAZET, Conseiller,

Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,

Greffier en pré-affectation, lors des débats : Madame Maguelone PELLETERET

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FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte notarié du 6 octobre 2010, reçu par M^e Girod, notaire au sein de la SCP GMH Notaires, X Y a fait l’acquisition auprès de la SCI Nextimmo d’un ensemble immobilier situé XXX à Montrouge pour un prix de 209 000 euros, par l’intermédiaire de l’agence immobilière Chris Immo.

Se prévalant d’une surface du bien inférieure à celle mentionnée à l’acte notarié, X Y a fait assigner, par acte d’huissier de justice délivré le 17 août 2011, la société Nextimmo devant le tribunal de grande instance de Nanterre en diminution du prix.

Par acte d’huissier de justice délivré le 19 avril 2012, la société Nextimmo a mis en cause l’agence immobilière Chris Immo ainsi que la SCP Girod Herrnberger Munos Delmas Greff (la SCP GMH Notaires).

Par ordonnance du 12 juin 2012, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux instances.

Par le jugement entrepris, le tribunal a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— condamné la société Nextimmo à payer à X Y la somme de 28 080 euros en diminution du prix de vente, avec intérêts au taux légal à compter du 2 février 2011,

— condamné l’agence Chris Immo à garantir la société Nextimmo à hauteur d’un tiers des condamnations prononcées à son encontre,

— débouté les parties de leurs autres demandes,

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Nextimmo aux dépens avec recouvrement direct.

La société Chris Immo a interjeté appel le 24 février 2014.

Dans ses conclusions signifiées le 6 janvier 2016, elle demande à la cour de :

— réformer le jugement en ce qu’il l’a déclarée responsable pour partie du préjudice lié à la diminution du prix de vente et la restitution à l’acquéreur d’une partie de celui-ci, pour déficit de superficie,

— rejeter toutes demandes dirigées à son encontre,

Dans l’hypothèse contraire,

— faire droit à la demande en indemnisation du préjudice qui pourrait résulter d’un éventuel maintien d’une condamnation contre elle,

— condamner la société Nextimmo à lui rembourser toutes sommes indues suite à la réformation du jugement avec intérêts légaux courus depuis le paiement, ainsi qu’au paiement de la somme de 3 500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— rejeter l’appel incident comme non fondé dans son principe et le quantum de la demande formée,

— rejeter l’appel incident de X Y en ce qu’il est dirigé à tort contre la société Chris Immo,

— condamner la société Nextimmo à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions signifiées le 6 janvier 2016, la société Nextimmo demande à la cour de :

A titre principal,

— débouter X Y, l’agence Chris Immo et la SCP GMH Notaires de l’ensemble de leurs moyens, fins et conclusions,

En conséquence,

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il l’a condamnée à verser à X Y la somme de 28 080 euros ainsi qu’aux dépens,

Subsidiairement,

— juger que l’agence Chris Immo et la SCP GMH Notaires ont engagé leur responsabilité à l’égard de la société Nextimmo,

En conséquence,

— condamner in solidum la société Chris Immo et la SCP GMH Notaires à lui payer la somme de 25 080 euros, outre celle de 1 429,18 euros à titre de dommages-intérêts,

En tout état de cause,

— condamner in solidum X Y, la société Chris Immo et la SCP GMH Notaires à lui verser la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions signifiées le 6 janvier 2016, la SCP GMH Notaires demande à la cour de :

— la juger recevable et bien fondée en ses conclusions,

— confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et notamment en ce qu’il a débouté la société Nextimmo de sa demande en garantie à son encontre,

— débouter la société Nextimmo, d’une part, et X Y, d’autre part, de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner la partie qui succombera au paiement d’une somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens avec recouvrement direct.

Dans ses conclusions signifiées le 11 juillet 2014, X Y demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré recevable et fondée son action en révision du prix de vente et a condamné le vendeur à lui régler la somme de 28 080 euros avec intérêts au taux légal à compter du 2 février 2011, et a consacré la responsabilité de la société Chris Immo,

Y ajoutant,

— juger que la société Chris Immo et la SCP GMH Notaires ont engagé leur responsabilité délictuelle, en ne s’assurant pas de la conformité de la surface mentionnée tant dans le compromis de vente que dans l’acte authentique de vente,

En conséquence,

— condamner in solidum la société Nextimmo, avec l’agence Chris Immo et la SCP GMH Notaires, à lui verser la somme de 28 080 euros au titre de la révision du prix de vente du bien immobilier, assortie des intérêts au taux légal à compter du 2 février 2011, date de la première mise en demeure,

— constater la résistance abusive de la société Nextimmo et la condamner au paiement d’une somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner in solidum la société Nextimmo avec l’agence Chris Immo et la SCP GMH Notaires à lui verser la somme de 4 500 euros au titre des frais irrépétibles, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner sous la même condition de solidarité aux entiers dépens.

Pour l’exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions notifiées aux dates mentionnées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 7 janvier 2016.

SUR QUOI, LA COUR

Le tribunal a retenu que la différence existant entre la superficie annoncée et la superficie réelle du bien vendu justifiait l’action en réduction de prix de l’acquéreur, peu important que celui-ci ait visité le bien à plusieurs reprises. Il a jugé que la société Chris Immo n’avait pas fait preuve de rigueur en s’abstenant de procéder aux vérifications minimales et en se contentant de la seule déclaration du vendeur. S’agissant du notaire, il a jugé que celui-ci n’avait commis aucun manquement caractérisé.

La société Nextimmo fait essentiellement valoir que X Y était informé de ce que la superficie était de 50 m² et non de 57 m² et c’est d’ailleurs pour cette raison qu’il a obtenu une baisse significative du prix de vente. Elle affirme que ses demandes détournent la loi de sa finalité qui vise à protéger les acquéreurs des erreurs de mesurage. Elle affirme que c’est la société Chris Immo qui a pris l’initiative d’indiquer la superficie erronée et qui aurait du solliciter les documents qui faisaient défaut. La société Nextimmo souligne qu’elle n’a pas demandé au tribunal de condamner l’agence à la garantir des condamnations prononcées à son encontre mais l’allocation de dommages-intérêts l’indemnisant de la perte de chance de vendre le bien au prix escompté. S’agissant du notaire, la société Nextimmo affirme qu’il disposait des éléments suffisants pour constater qu’il existait une difficulté quant à la surface déclarée.

X Y affirme pour sa part qu’il a été délibérément trompé par son vendeur et que ce n’est que le 20 octobre 2010 qu’il a eu connaissance de la superficie réelle de son bien. Il soutient que le défaut de vérification de l’agent immobilier était fautif et a contribué à l’induire en erreur. Il en va de même, selon lui, du notaire.

La société Chris Immo affirme qu’elle ne peut être tenue à garantie pour ce qui concerne l’action en restitution du prix. S’agissant de la demande en dommages-intérêts, elle soutient que la société Nextimmo est défaillante dans l’administration de la preuve d’une faute qui lui serait imputable au regard du mandat qui lui était confié alors qu’il incombait au vendeur de faire procéder au métrage par un professionnel et de lui transmettre l’attestation de surface qu’elle avait obtenue lors de l’acquisition du bien en septembre 2005. La société Chris Immo fait valoir que la société Nextimmo est un professionnel de l’immobilier et qu’elle ne peut affirmer ne pas avoir saisi le sens de son engagement quant à la déclaration de contenance du bien vendu. Enfin, la société Chris Immo souligne que le notaire n’a pas averti les parties du risque encouru du fait de l’absence de mesurage par un professionnel.

Quant à la SCP GMH Notaires, elle plaide que la déclaration de superficie relève de la seule responsabilité du vendeur et qu’elle a pour sa part respecté ses obligations d’information et d’alerte.

* * *

Aux termes de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance.

Par application de l’article 4-3 du décret du 17 mars 1967, le jour de la signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, le notaire remet aux parties, contre émargement ou récépissé, une copie simple de l’acte signé ou un certificat reproduisant la clause de l’acte mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction du lot vendu, ainsi qu’une copie des dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque ces dispositions ne sont pas reprises intégralement dans l’acte ou le certificat.

Il est constant que l’acte notarié du 6 octobre 2010 mentionne expressément que la superficie de la partie privative du bien vendu est de 57 m², superficie mentionnée au compromis de vente du 20 mai 2010. Aucune partie ne conteste que la superficie réelle du bien est de 49,20 m², mesurée par un géomètre-expert le 20 octobre 2010, soit une différence de plus d’un vingtième, fondant la demande en restitution formée par l’acquéreur au regard des dispositions légales précitées.

Le fait que l’acquéreur ait procédé à plusieurs visites du bien, en présence d’entrepreneurs, qu’il ait été en possession de plans du salon de coiffure et obtenu une baisse du prix de vente ne permet pas d’affirmer qu’il avait connaissance de la réelle superficie du bien, étant observé que si, comme elle le soutient, la société Nextimmo l’en avait informé, elle n’explique pas la raison pour laquelle elle-même n’a pas pris le soin de souligner l’erreur auprès de l’agence immobilière et du notaire alors que la simple lecture des deux actes qu’elle a paraphés lui permettait de constater qu’ils comportaient l’indication erronée.

En page 14 de l’acte notarié, il est mentionné que la superficie résulte d’une déclaration du vendeur qui est l’auteur du mesurage. Il n’est pas produit de mesurage en annexe à l’acte notarié.

C’est donc par de justes motifs que la cour adopte que le tribunal a fait droit à la demande de X Y en diminution du prix proportionnelle et a condamné la société Nextimmo à lui payer la somme de 28 080 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 2 février 2011, date de la mise en demeure, conformément aux dispositions de l’article 1153 du code civil.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de X Y en dommages-intérêts qu’il avait formée à l’encontre de la société Nextimmo et celle qu’il forme devant la cour du même chef sera également rejetée.

Ne démontrant pas subir un préjudice autre que celui compensé par le cours des intérêts légaux, la demande en dommages-intérêts que forme X Y devant la cour sera également rejetée.

Si aux termes de l’article 46 précité, la signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l’a précédé, ces dispositions n’empêchent nullement que soit recherchée la responsabilité de l’agence immobilière qui a inexactement indiqué la superficie dans le compromis de vente.

Il est constant que lors de la conclusion du mandat de vente donné par la société Nextimmo, il a été noté que la superficie du bien à vendre était de 57 m2, affirmation qui ne pouvait venir que du mandant. La société Nextimmo lui a adressé la liste des documents à lui communiquer, dont la copie des 5 premières pages de son titre de propriété et le mesurage du bien. Lorsque le mandant lui a adressé les documents demandés, faisait défaut le certificat de mesurage. La société Chris Immo a alors adressé un courrier électronique à la société Nextimmo le 20 mai 2010 -dont rien n’établit qu’il ait été tronqué comme le soutient l’agence immobilière- en ces termes : 'il manque la carrez. Je vais indiquer dans le compromis de vente que le vendeur déclare que la surface carrez est de 57 m²'. Il apparaît ainsi que la société Chris Immo s’est contentée de reprendre la déclaration du vendeur alors qu’en sa qualité de rédacteur du compromis de vente elle était tenue d’effectuer des vérifications élémentaires afin d’établir un acte conforme à la réalité du bien.

De l’absence de réclamation faite à ce titre, il doit être déduit que l’agent immobilier était bien en possession des cinq premières pages de l’acte notarié du 7 septembre 2005 par lequel la société Nextimmo a acquis le bien et dont la lecture permet de constater que la superficie du bien y était portée pour 50 m2, ce qui était de nature à signaler une réelle difficulté.

Il incombait à la société Chris Immo de vérifier la cohérence de la déclaration de surface du vendeur au regard de cet acte notarié.

En s’abstenant de procéder à ces vérifications et en établissant un acte dont l’efficacité était immédiatement compromise, la société Chris Immo a manqué à ses obligations envers la société Nextimmo et le jugement sera confirmé de ce chef.

Il est de principe que la restitution du prix à laquelle le vendeur est condamné à la suite d’une action en diminution du prix ne constitue pas un préjudice indemnisable permettant une action en garantie.

C’est donc à tort que le tribunal a condamné la société Chris Immo à garantir la société Nextimmo de la condamnation prononcée à hauteur d’un tiers.

Les professionnels qui l’ont assisté doivent néanmoins réparer la perte de chance du vendeur d’avoir pu négocier le prix de son appartement dans une proportion moindre que celle que lui impose le juge au titre de la réduction du prix en se fondant sur le déficit de surface.

Aucun bien immobilier ne se vend sur la seule base d’un prix au m2, la localisation géographique, l’environnement, l’exposition, l’état de l’appartement, celui de l’immeuble, constituant autant d’éléments intervenant dans la négociation du prix d’un bien.

En conséquence, il apparaît que la perte de chance supportée par X Y d’avoir pu négocier le prix de son bien dans une proportion plus favorable que celle fixée par le présent jugement doit être évaluée à la somme de 4 000 euros.

Si le notaire est tenu d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes rédigés par lui afin qu’ils produisent toutes les conséquences attendues, il est de principe qu’il n’a pas pour obligation de vérifier le mesurage ou le certificat remis par le vendeur. Au cas présent, il est certain que le notaire a respecté l’obligation formelle qui lui est faite par l’article 4-3 du décret du 17 mars 1967 rappelée ci-dessus. Mais il sera observé qu’il disposait nécessairement de l’acte notarié du 7 septembre 2005 et que la lecture de sa page 5 lui révélait la non concordance des surfaces déclarées et que la différence excédait un vingtième, ce qui compromettait l’efficacité de l’acte qu’il rédigeait.

Ce manquement à ses obligations est de nature à engager sa responsabilité et il y a lieu, infirmant le jugement de ce chef, de déclarer la SCP de notaires tenue in solidum avec la société Chris Immo au paiement de la somme de 4 000 euros en réparation du préjudice décrit ci-dessus.

Le jugement sera confirmé s’agissant des dépens. Il le sera également pour avoir rejeté les demandes faites au titre des indemnités de procédure, à l’exception de celle formée par X Y qu’il convient d’accueillir.

La société Nextimmo, qui succombe dans l’essentiel de ses prétentions, sera condamnée aux dépens d’appel avec recouvrement direct.

L’équité commande qu’il ne soit pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la société Chris Immo et de la SCP GMH notaires.

Il sera alloué à X Y la somme de 4 000 euros en remboursement de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement en ce qu’il a condamné la société Nextimmo à payer à X Y la somme de 28 080 euros avec intérêts au taux légal à compter du 2 février 2011 ainsi qu’aux dépens, et a rejeté les demandes faites par la société Nextimmo, la société Chris Immo et la SCP Girod Herrnberger Munos Delmas Greff, GMH Notaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau,

Condamne la société Chris Immo et la SCP Girod Herrnberger Munos Delmas Greff, GMH Notaires in solidum à payer à la société Nextimmo la somme de 4 000 euros à titre de dommages-intérêts,

Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires,

Condamne la société Nextimmo à payer à X Y la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour ses frais irrépétibles de première instance et d’appel,

Condamne la société Nextimmo aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Véronique BOISSELET, Président et par Madame Lise BESSON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,