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21/09/2016

ARRÊT N° 519

N° RG: 14/06831

XXX

Décision déférée du 09 Décembre 2014 – Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE – 11/03319

SERNY

B-C X

C/

XXX

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

2^e chambre

***

ARRÊT DU VINGT ET UN SEPTEMBRE DEUX MILLE SEIZE

***

APPELANT(E/S)

Monsieur B-C X

XXX

XXX

Représenté par M^e Emmanuelle DESSART, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIME(E/S)

XXX

venant au droits de la société LA MONDIALE

XXX

XXX

Représentée par M^e Martine ESPARBIE-CATALA de la SCP D’AVOCATS CATALA-ESPARBIE-TRICOIRE, avocat au barreau de TOULOUSE

INTERVENANT VOLONTAIRE :

LA SNC LE TEMPS DE VIVRE venant aux droits de M. X

XXX

XXX

Venant aux droits de M. X

Représenté par M^e Emmanuelle DESSART, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Mai 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant V. SALMERON, Conseiller faisant fonction de président et M. P. PELLARIN conseiller, chargés du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

V. SALMERON, Conseiller faisant fonction de président

M. P. PELLARIN, conseiller

M. SONNEVILLE, conseiller

Greffier, lors des débats : M. Y

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par V. SALMERON, conseiller faisant fonction de président, et par M. Y, greffier de chambre.

Exposé des faits et procédure :

Selon acte notarié du 27 mai 1987,la société La Mondiale a donné à bail commercial à B-C X des locaux dépendant d’un immeuble situé XXX à Toulouse.

Le 11 octobre 1994, Z X et la Mondiale ont signé un nouveau bail sous-seing privé d’une durée de 9 ans à compter du 1^er janvier 1995 moyennant un loyer annuel de 85.000 francs (soit environ 12.750 euros).

Suivant courrier recommandé en date du 25 novembre 2010, la SCI XXX (ci-après la SCI) venant aux droits de la société La Mondiale, a notifié à Z X sa volonté de mettre un terme à l’occupation de la loge sise XXX de l’huile.

Par acte d’huissier du 24 juin 2011, la SCI a fait délivrer à Z X une sommation d’avoir à cesser l’occupation de la loge et ce dans le délai d’un mois.

Par acte du 21 juillet 2011, Z X a fait assigner la SCI devant le tribunal de grande instance de Toulouse en opposition à la sommation du 24 juin 2011 de cesser d’occuper la loge de concierge.

Par jugement du 9 décembre 2014, le tribunal de grande instance de Toulouse a :

— débouté B-C X de ses demandes

— dit que la convention liant Z X à la SCI relativement à la loge de concierge située au rez de chaussée de l’immeuble sise XXX de l’huile à Toulouse constitue un commodat et dit qu’il y a été mis fin par la mise en demeure recommandée du 25 novembre 2010 accordant à Z X un délai de 3 mois pour cesser l’occupation de la dite loge

— déclaré Z X occupant sans droit ni titre de la dite loge depuis le 25 février 2011

— dit que dans le délai de 2 mois à compter de la signification du jugement, Z X devra quitter les lieux et les laisser libres de toute occupation après avoir satisfait aux obligations du locataire sortant, sous peine d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard

— à défaut de départ volontaire, prononcé l’expulsion de Z X et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique

— condamné Z X à payer à la SCI 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile (cpc)

— rejeté les autres demandes

— ordonné l’exécution provisoire

— condamné Z X aux dépens.

Par déclaration en date du 19 décembre 2014, B-C X a relevé appel du jugement.

Par acte notarié du 27 février 2015, Z X a cédé son fonds de presse librairie papeterie à la SNC Le temps de vivre, sise XXX à XXX, avec jouissance à compter du 28 février 2015.

Par ordonnance de référé du 8 avril 2015, le premier président de la cour d’appel a arrêté l’exécution provisoire du jugement du 9 décembre 2014, rejeté les demandes fondées sur l’article 700 du cpc et condamné Z X aux dépens de l’instance.

La clôture est intervenue le 21 mars 2016.

Prétentions et moyens des parties :

Par conclusions notifiées le 11 juin 2015 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, B-C X et la SNC Le temps de vivre, intervenante volontaire, demandent :

— à titre liminaire, de juger recevable l’intervention volontaire de la SNC Le temps de vivre aux droits de Z X

— à titre principal, d’infirmer le jugement sur la qualification de commodat et de dire que la convention de mise à disposition est un bail à caractère onéreux, que le preneur a exercé une activité commerciale pendant plus de deux ans, que le statut des baux commerciaux s’applique à la loge de concierge accessoire au bail commercial

— à titre subsidiaire, si la qualification de prêt à usage était retenue,

— de débouter la SCI de ses demandes et de juger que la convention de mise à disposition de la loge et le bail commercial sont connexes, que le terme de la convention est déterminé par la fin du contrat de bail commercial du 19 octobre 1994 et renouvelé le 1^er décembre 2003 ;

— de dire que la sommation d’avoir à quitter les lieux est nulle et de nul effet dès lors qu’elle tend à détourner un contrat de prêt dont le terme est déterminable

— en tout état de cause,

— de débouter la SCI de son appel indicent relative à l’allocation d’une indemnité d’occupation et de l’ensemble de ses demandes

— de condamner la SCI à 5.000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive et vexatoire

— de condamner la SCI à verser 3.000 euros en application de l’article 700 du cpc.

Ils font valoir que :

— le prêt à usage n’est pas applicable dès lors qu’il n’est pas gratuit et qu’il convient d’appliquer à la convention les dispositions de l’article 1709 du code civil ; la convention présente un caractère onéreux en raison de contreparties mises à la charge du preneur et notamment le gardiennage de l’immeuble; en plus, il a supporté les charges du local

— la convention a un caractère onéreux dès lors qu’elle est l’accessoire du bail commercial le bail est soumis au statut des baux commerciaux dès lors qu’un fonds de commerce s’y exerce et peu importe l’assiette du bail comme l’a recherché à tort le tribunal

— l’ensemble des critères des baux commerciaux s’appliquent au cas d’espèce

— à titre subsidiaire, le terme du prêt à usage était déterminable et l’arrêt de jurisprudence du 27 juin 2006 sur lequel s’est fondé le tribunal n’est pas applicable

— sur l’appel incident de la SCI, la demande ne peut être fondée sur l’article 544 du code civil, inapplicable au cas d’espèce pour expropriation, empiètement sur le fonds d’un tiers, trouble anormal de voisinage ; il faut prouver une occupation fautive du local. En l’espèce, il n’est justifié ni d’une faute ni d’un préjudice de la SCI.

Par conclusions notifiées le 16 avril 2015 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, la SCI XXX (ci-après la SCI) venant aux droits de la société La Mondiale demande de :

— confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu’il l’a déboutée de sa demande reconventionnelle d’allocation d’une indemnité d’occupation.

Statuant à nouveau en fait et en droit sur ce chef :

— juger que B-C X occupe sans droit ni titre la loge de concierge sis dans l’immeuble du XXX de l’Huile depuis le 25 février 2011;

— fixer l’indemnité d’occupation de la loge de concierge à hauteur de la somme de 660 € par mois à compter du 25 février 2011 ;

— condamner B-C X au paiement de cette somme à compter du 25 février 2011, soit 33.000 € et liquider et parfaire la somme totale due au jour de l’arrêt à intervenir et au paiement mensuel de cette somme jusqu’à son départ effectif des lieux.

— condamner B-C X à payer à la SCI XXX la somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que :

— le contrat liant les parties dans le présent litige n’est pas un bail commercial mais un commodat, la loge du concierge ayant été totalement exclue du périmètre du bail commercial et le fondement juridique de l’occupation des lieux étant différent. De plus, elle considère que le jugement du TGI de Toulouse du 22 janvier 2002 a tranché la question du régime juridique de la loge de concierge et que le jugement a acquis autorité de la chose jugée après arrêt de la cour du 26 juin 2003.

De plus, Z X a fait aveu judiciaire de ce qu’il bénéficiait d’un simple commodat par conclusions du 2 mai 2012.

— que le contrat de mise à disposition du local n’était pas une convention à titre onéreux : Z X n’a jamais assuré de gardiennage de l’immeuble

— les critères du statut du bail commercial ne sont pas remplis ; la bailleresse n’a jamais consenti un droit d’exploitation commerciale dans ces locaux comme elle l’a fait pour les caves ; son activité commerciale au sein de la loge est totalement inopposable à la SCI ; la bailleresse n’a pas étendu la surface commerciale du bail commercial à la loge de concierge comme elle l’a fait pour les caves pour 110 m2 en 2014

— il n’y a aucune connexité ni aucune cause entre le contrat portant la loge de concierge et le bail commercial liant les parties ; la seule cause de la mise à disposition de la loge à titre gratuit était le gardiennage prévu dans la lettre du 7 octobre 1994.

— à titre reconventionnel et incident sur les conséquences de l’expulsion de Z X, elle met en avant sa volonté claire et non équivoque de mettre un terme à la mise à disposition gratuite de la loge par mise en demeure du 25 novembre 2010 avec un délai raisonnable de 3 mois pour quitter les lieux. Il s’est maintenu dans les lieux depuis 50 mois et c’est à tort que le tribunal ne lui a pas alloué une indemnité d’occupation à fixer à 660 euros par mois outre le prononcé d’une astreinte de 50 euros par jour de retard pour quitter les lieux dans le délai d’un mois de l’arrêt à intervenir.

Motifs de la décision :

— sur la recevabilité de l’intervention volontaire à l’instance de la SNC Le temps de vivre, venant aux droits de Z X :

la recevabilité de son intervention volontaire n’est pas contestée.

La SNC Le temps de vivre produit l’attestation notariée du 28 février 2015 qui précise que Z X lui a cédé son fonds de commerce sis XXX de l’huile à Toulouse le 27 février 2015 avec jouissance le lendemain.

Son intervention volontaire à l’instance d’appel est donc recevable en application des articles 325 et suivants du cpc.

— sur la qualification du contrat de mise à disposition de la loge de concierge à Z X :

les parties appelantes critiquent le jugement en ce qu’il a qualifié le contrat de mise à disposition de la loge de concierge en commodat, prêt à usage relevant du régime légal des articles 1875 et suivants du code civil, du seul fait que cette mise à disposition n’était pas gratuite comme l’exige l’article 1876 du code civil qui dispose « ce contrat est essentiellement gratuit ».

Elles font prévaloir que la mise à disposition du local ayant été consentie en contrepartie du gardiennage de l’immeuble d’une part et comme accessoire du bail commercial d’autre part, elle a nécessairement été faite à titre onéreux et ne peut pas être qualifiée de commodat.

Pour apprécier le caractère gratuit ou onéreux du contrat, il faut rechercher la commune et réelle intention des parties à la date de l’engagement.

Comme l’a précisément et à bon droit indiqué le tribunal, les parties ont entendu exclure la loge du concierge de l’assiette du bail commercial qui les liait puisque la mise à disposition du local litigieux résulte uniquement d’un courrier adressé par le bailleur le 7 octobre 1994, soit 4 jours à peine avant la signature du contrat de bail du 11 octobre 1994, qui, après négociation, précisait l’assiette du bail, ne faisant aucune référence à la mise à disposition de la loge du concierge et alors que l’assiette du bail était étendue par rapport au bail précédent signé le 27 mai 1987, notamment concernant les 3 caves en sous-sol .

Par ailleurs, il ressort du courrier du 7 octobre 1994 que la mise à disposition de la loge du concierge a été faite à la demande de Z X gratuitement en contrepartie de l’engagement unilatéral de Z X d’assurer le « gardiennage de l’immeuble ».

Ce courrier mentionne précisément « en contre partie du gardiennage de l’immeuble que vous vous êtes engagés à assurer, nous mettons à votre disposition gratuitement la loge de concierge ». Les parties n’ont ainsi pas fait le choix de prévoir dans le contrat de bail commercial une clause d’extension des locaux loués à la loge du concierge avec une stipulation portant sur les obligations particulières et précises du preneur s’agissant du gardiennage de l’immeuble.

Le caractère accessoire de ce contrat au contrat de bail commercial ne peut résulter du seul fait de sa concomitance avec les négociations sur les travaux à effectuer dans les locaux commerciaux et sur l’assiette du bail commercial. De surcroît, il n’avait pas été prévu que ce local servirait de bureau administratif pour le fonds de commerce de Z X ; la loge de concierge devait demeurer une loge de concierge. Z X ne peut donc se prévaloir du caractère accessoire de la mise à disposition de la loge de concierge au contrat de bail commercial et en tirer des conséquences sur le caractère onéreux du contrat opposables à la bailleresse.

Enfin, sur le caractère gratuit de la mise à disposition du local, les parties ont entendu se placer sous le régime de l’article 1875 et suivants du code civil puisque le contenu de l’engagement d’assurer le gardiennage de l’immeuble n’est pas précisé dans la lettre du 7 octobre 1994 et que la valeur de cette contrepartie était très faible. En effet, selon les pièces versées aux débats, il semble que selon Z X, son engagement de gardiennage portait sur la télésurveillance de son local commercial, sur la souscription d’un contrat de sécurité et selon certaines attestations sur l’enlèvement des containers poubelles de l’immeuble.

Toutefois, pour écarter toute référence un service de gardiennage habituel d’immeuble, la SCI XXX de l’huile justifie qu’elle a engagé une société de nettoyage pour assurer l’entretien de l’immeuble et l’enlèvement des containers poubelles et aucune pièce n’établit qu’elle a rappelé Z X à son obligation s’agissant d''entretien ou d’enlèvement des poubelles.

Par ailleurs, les justifications de la surveillance de l’immeuble apportées par Z X sont uniquement des prestations de télésurveillance et des contrats de sécurité relatifs à ses seuls locaux commerciaux, objet du bail commercial, et non à ceux de l’ensemble des locaux de l’immeuble. Ces seules prestations ont pu certes avoir des effets secondaires bénéfiques sur la fréquentation de l’immeuble comme le relatent certaines attestations produites par Z X mais aucune pièce n’établit que la bailleresse a exigé que la surveillance organisée par Z X porte sur l’ensemble des locaux de l’immeuble.

Dès lors, il ressort de l’examen des pièces produites que la prestation de gardiennage prévue dans la lettre du 7 octobre 1994, en dépit du terme « contrepartie » qui y est mentionné, ne correspondait pas pour le bailleur à une prestation intéressée, à une rémunération de la mise à disposition de la loge de concierge, et surtout n’équivalait pas au service rendu. Le contrat souscrit n’avait donc pas le caractère d’une convention souscrite à titre onéreux. Les parties ont bien entendu se placer sous le régime du commodat. Il convient de confirmer le jugement de ce chef.

— A titre subsidiaire, sur la nullité de la sommation de quitter les lieux :

Les parties appelantes invoquent la nullité de la sommation de quitter les lieux du 25 novembre 2010 dès lors qu’il y a connexité des conventions, concernant le prêt à usage dont le terme est déterminable et le contrat de bail.

Selon une jurisprudence constante, l’obligation par le preneur de rendre la chose prêtée après s’en être servie est de l’essence du commodat et lorsqu’ aucun terme n’a été convenu pour le prêt d’une chose d’un usage permanent sans qu’aucun terme soit prévisible, le prêteur est en droit d’y mettre fin à tout moment en respectant un délai de préavis raisonnable.

Z X met en avant la connexité des contrats pour dire que le contrat de mise à disposition de la loge de concierge avait un terme prévisible celui du contrat de bail commercial. En revanche, il ne justifie pas de la connexité de ces deux contrats.

En effet, il déduit cette connexité du fait que les contrats ont été souscrits concomitamment et qu’il n’aurait pas régularisé le contrat de bail commercial s’il n’avait pas bénéficié de la mise à disposition de la loge commerciale, son agrément par la Française des jeux exigeant qu’il dispose d’une arrière boutique.

Par attestation du 23 mars 2015, la Française des jeux indique que Z X a besoin pour sa mission de centre de paiement de la Française des Jeux d’une pièce ou d’un local sécurisé, hors champ de vue du grand public et notamment pour respecter l’anonymat des gros gagnants et effectuer ces paiements en toute discrétion.

Mais, outre le fait que les parties appelantes ne justifient pas de la date à laquelle l’établissement a été agréé par la Française des jeux, notamment avant 2009, date de formation dédiée d’un salarié, elles ne justifient pas davantage que l’exigence d’un local sécurisé et discret ne pourrait pas être réalisée à l’intérieur des locaux commerciaux et notamment en sous sol avec l’autorisation du bailleur.

Dès lors la connexité alléguée des contrats n’est pas suffisamment établie.

Il convient de constater que la mise en demeure de quitter la loge de concierge avec un préavis raisonnable de 3 mois a été régulièrement effectuée.

— sur les demandes reconventionnelle et incidente de la SCI XXX de l’huille :

XXX de l’huile critique le jugement qui ne lui a pas alloué d’indemnité d’occupation après occupation de la loge litigieuse après février 2011 et sollicite la confirmation du jugement concernant le prononcé de l’astreinte.

Après examen des pièces soumises à son appréciation, la cour estime que le tribunal par des motifs pertinents qu’elle adopte l’a déboutée de sa demande d’indemnité d’occupation. En effet, le tribunal a tenu compte de la mise à disposition gratuite de la loge pour débouter la SCI XXX de l’huile de sa demande qui avait estimé que le prix de cette occupation était quasi nulle. De plus, elle ne justifie pas d’un préjudice précis concernant l’impossibilité de récupérer ce local de gardien plus tôt alors qu’elle a recours à des prestataires de services extérieurs pour assurer l’entretien de l’immeuble.

En revanche, c’est à bon droit que le tribunal avait prononcé à l’encontre de Z X une astreinte pour quitter les lieux.

Du fait de la suspension de l’exécution provisoire par ordonnance du premier président de la cour d’appel, la mise en jeu de cette astreinte a été suspendue. Il convient de confirmer le principe de l’astreinte et de juger qu’elle sera mise en jeu dans les 15 jours de la signification du présent arrêt et qu’à défaut de quitter les lieux volontairement, il sera procédé à l’expulsion de Z X et de tout occupant de son chef comme indiqué dans le jugement concernant la SNC Le temps de vivre, cessionnaire du fonds de commerce.

— sur la demande de Z X et la SNC Le temps de vivre de dommages-intérêts pour procédure abusive :

Z X et la SNC Le temps de vivre succombent, ils ne peuvent solliciter des dommages-intérêts. En outre, l’exercice d’une action en justice ne dégénère en faute pouvant donner lieu à des dommages-intérêts que si le demandeur a agi par malice ou de mauvaise foi, ou avec légèreté blâmable tous faits insuffisamment caractérisés en l’espèce.

La demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive doit être rejetée.

PAR CES MOTIFS :

La Cour

— déclare recevable l’intervention volontaire de la SNC Le temps de vivre

— Infirme le jugement, mais seulement en ce qu’il a dit que dans le délai de 2 mois à compter de la signification du jugement, Z X devra quitter les lieux et les laisser libres de toute occupation après avoir satisfait aux obligations du locataire sortant, sous peine d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard

Et statuant à nouveau sur le chef infirmé,

— dit que dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent arrêt Z X devra quitter les lieux et les laisser libres de toute occupation après avoir satisfait aux obligations du locataire sortant, sous peine d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard

— condamne Z X et la SNC Le temps de vivre aux dépens d’appel avec distraction conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne Z X et la SNC Le temps de vivre à payer à la SCI XXX de l’huile la somme de 2.500 euros .

Le greffier, Le président,