COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 70H

4^e chambre expropriations

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 14 MAI 2019

N° RG 17/09060 – N° Portalis DBV3-V-B7B-SBRW

AFFAIRE :

LE DEPARTEMENT DES HAUTS DE SEINE

C/

M. Z Y

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 5 Mai 2017 par le juge de l’expropriation de NANTERRE

RG n° : 16/00077

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Michaël MOUSSAULT

M^e Jeanne GAILLARD

M^me B C Commissaire du Gouvernement

+

Parties

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATORZE MAI DEUX MILLE DIX NEUF,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

LE DEPARTEMENT DES HAUTS DE SEINE

Ayant son siège Hôtel du département

[…]

[…]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Michaël MOUSSAULT de l’AARPI DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : T07

APPELANTE

****************

Monsieur Z Y

[…]

[…]

Représentant : Maître Jeanne GAILLARD de la SCP ACGR, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE – N° du dossier 16M0340 – vestiaire : 748

INTIME

****************

Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Madame B C, direction départementale des finances publiques.

Comparante

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Mars 2019, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Laurence ABGRALL, président.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Laurence ABGRALL, Président,

Madame Anna MANES, Président,

Madame Isabelle DE MERSSEMAN, Conseiller.

Greffier, lors des débats : Madame D E

FAITS ET PROCEDURE,

M. Z Y est propriétaire d’un immeuble à usage mixte, édifié en 1925, composé de locaux

d’habitation et d’un local commercial sis […] à […] cadastré […].

Le local commercial est occupé par la société à responsabilité limitée (SARL) Starlight Food.

Par arrêté du 7 juillet 2015, le préfet des Hauts-de-Seine a déclaré le prolongement du tramway T1

de la station « Asnières-Gennevilliers-Les-Courtilles » au tramway T2 à Colombes sur le territoire des

communes d’Asnières-sur-Seine, de Bois-Colombes et de Colombes d’utilité publique et les parcelles

nécessaires à la réalisation de ce projet, dont la parcelle […] objet du présent litige,

immédiatement cessibles au profit du département des Hauts-de-Seine et du Syndicat des transports

d’Ile-de-France (STIF).

Le 20 juillet 2016, une ordonnance d’expropriation emportant transfert de propriété de ces parcelles a

été prononcée au profit du département des Hauts-de-Seine.

En l’absence d’accord entre l’expropriant et M. X sur le montant de l’indemnité due, le

département des Hauts-de-Seine a saisi le juge de l’expropriation en fixation de cette indemnité.

Par jugement du 5 mai 2017, le juge de l’expropriation du tribunal de grande instance de

Nanterre a :

— fixé à la somme totale de 452 000 euros l’indemnité totale devant revenir à M. Y pour la

dépossession du bien immobilier lui appartenant situé […] à […]

cadastré […] comme suivant en valeur occupée :

— indemnité principale : 412 085 euros,

— indemnité pour frais de remploi : 39 708,50 euros,

— condamné le département des Hauts-de-Seine à verser à M. Y la somme de 1 500 euros en

application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que les dépens étaient à la charge du département des Hauts-de-Seine conformément à l’article

L. 312-1 du code de l’expropriation.

Par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 28 décembre 2017, le département des

Hauts-de-Seine a interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions adressées au greffe de la cour le 27 mars 2018, notifiées à M. Y et au

commissaire du gouvernement (avis de réception signé mais non daté par M. Y – signé le 29

mars 2018 par le commissaire du gouvernement), le département des Hauts-de-Seine demande à la cour, au visa des articles L. 321-1 et suivants du code de l’expropriation et du jugement de

première instance, de :

— infirmer partiellement le jugement de première instance,

Par suite,

— fixer comme suit l’indemnité due au titre de la dépossession des locaux d’habitation compris au sein

de l’ensemble immobilier sis […] à Colombes, parcelle cadastrée […] :

Indemnité principale (méthode globale)

Locaux à usage d’habitation

Surface retenue : (25 x 2) + (16 x 3) = 98 m²

Valeur unitaire : 3 300 euros/m²

Abattement : 20 %

Total indemnité principale : 258 720 euros

Indemnités accessoires

[…]

20 % sur 5 000 euros : 1 000 euros

15 % sur 10 000 euros : 1 500 euros

10 % sur 243 720 euros : 24 372 euros

Total remploi : 26 872 euros

Total indemnité de dépossession en valeur occupée : 285 592 euros

— confirmer le jugement pour le surplus.

Par conclusions contenant appel incident datées du 26 juin 2018 (et parvenues au greffe le 27

juin), notifiées au département des Hauts-de-Seine et au commissaire du gouvernement (avis de

réception signé le 8 juillet 2018 par le département des Hauts-de-Seine – non daté pour le

commissaire du gouvernement), M. Y demande à la cour, au visa des articles L. 321-1 et

suivants du code de l’expropriation, de :

— le recevoir en son appel incident,

— infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Nanterre,

Statuant à nouveau,

— fixer l’indemnité due, au titre de la dépossession de l’immeuble sis […] à

Colombes par le département des Hauts-de-Seine à la somme totale de 534 128 euros, correspondant

à une indemnité principale de 484 662 euros et à une indemnité de frais de remploi de 49 466 euros,

— lui allouer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

pour les frais exposés en appel,

— confirmer le jugement pour le surplus,

— débouter le département des Hauts-de-Seine de ses plus amples demandes, fins et conclusions.

Par conclusions adressées au greffe de la cour le 26 juin 2018, notifiées à M. Y et au

département des Hauts-de-Seine (avis de réception respectivement signés les 2 juillet et 29 juin

2018), le commissaire du gouvernement propose à la cour de :

— fixer l’indemnité totale de dépossession à la somme de 354 500 euros se décomposant comme suit :

— indemnité principale de dépossession : 320 000 euros,

— indemnité de remploi : 34 500 euros.

Par conclusions complémentaires adressées au greffe de la cour le 7 mars 2019, signifiées à M.

Y et au commissaire du gouvernement, le département des Hauts-de- Seine a répondu aux

écritures de l’intimé et du commissaire du gouvernement.

Les parties et le commissaire du gouvernement ont été régulièrement convoquées à l’audience.

SUR CE, LA COUR :

Sur la description du bien exproprié et la date de référence :

Attendu que pour une description détaillée de l’immeuble exproprié, il convient de renvoyer au

jugement ; Qu’il sera seulement rappelé que le bien en cause est un immeuble édifié en 1925 en

briquettes composé, d’un rez de chaussée et de deux niveaux ; Que les locaux commerciaux se

situent au rez de chaussée et dans la cave et les deux étages sont constitués de locaux à usage

d’habitation ;

Que la superficie, non discutée, s’élève à 98 m² pour les logements (2 x 25 m² + 3 x 16 m²) et à 32 m²

pour le local commercial, soit 130 m² au total ;

Qu’il n’est pas contesté que tant les locaux à usage d’habitation que le local commercial étaient

occupés à la date de l’ordonnance d’expropriation ;

Attendu que l’immeuble est situé à 7 minutes à pieds de la gare du Stade (vers […]) dans

une rue qui constitue un axe routier très fréquenté, dans laquelle sont implantés des immeubles

disparates et des commerces.

Les parties communes de l’immeuble comme les différents locaux sont dans un état d’entretien

globalement médiocre, certaines parties, comme le local commercial, étant toutefois dans un meilleur

état, qualifié d’état d’usage, d’autres étant au contraire dans un plus mauvais état, comme la cuisine

du studio du rez de chaussée, étant observé en outre que les logements ne disposent que de deux

toilettes communes sur chaque palier ;

Attendu qu’en ce qui concerne la date de référence, les parties ne contestant pas celle retenue par le

premier juge, soit le 24 juillet 2015 qui correspond à la date de la dernière révision du plan local

d’urbanisme de la commune de Colombes, elle sera confirmée ;

Qu’à cette date le bien était classé en zone UAb du PLU, c’est à dire en zone d’extension du centre

ville ;

Sur la fixation de l’indemnité de dépossession :

Attendu qu’il convient de préciser que l’appel formé par le département des Hauts-de-Seine porte sur

la valeur unitaire des locaux à usage d’habitation ainsi que sur le taux d’abattement pour occupation

de ces locaux ;

Que l’appel incident de l’exproprié porte en revanche sur les locaux d’habitation comme les locaux

commerciaux ;

Sur les locaux à usage d’habitation :

Sur la méthode d’évaluation :

Attendu que le premier juge a retenu la méthode dite par comparaison pour procéder à l’évaluation de

la valeur unitaire des locaux à usage d’habitation ;

Que cette méthode d’évaluation n’étant pas contestée, elle sera également retenue par la cour.

Sur l’évaluation de la valeur unitaire des locaux :

Attendu que le tribunal a retenu une valeur de 4 163 € par m², avant abattement pour occupation ;

Attendu que le département des Hauts-de-Seine conteste cette valeur qui ne correspond pas selon lui

à l’état d’entretien, à l’environnement et à l’aspect général de l’immeuble exproprié et fait grief au

tribunal d’avoir écarté l’ensemble des termes de comparaison qu’il avait produits au motif d’un défaut

de précisions suffisantes sur les caractéristiques et la localisation des biens objet des références citées

;

Que l’expropriante, qui demande la fixation de la valeur unitaire à la somme de

3 300 € / m², produit en cause d’appel, au soutien de sa demande, cinq des dix termes de comparaison

qu’elle avait produits en première instance et ajoute sept nouvelles références, concernant des

studios/T1 présentant « une morphologie disparate et des aménagements de faible qualité »,

correspondant selon elle, aux caractéristiques de l’immeuble exproprié :

1) – un acte de vente du 16 juillet 2013 concernant un appartement d’une surface de 24,12 m² situé au

premier étage d’un immeuble en copropriété construit en 1969 et d’une cave, situés […]

Bouvier à Colombes , parcelle cadastrée […], au prix de

55 000 euros, soit 2 280 euros /m² en valeur libre,

2) – une vente du 27 mai 2015 d’un appartement d’une surface utile de 55 m² situé […]

l’Agent Sarre à Colombes pour un prix de 180 000 euros, soit 3 272,73 euros /m² en valeur libre,

3) – une vente du 15 février 2016 d’un appartement d’une surface utile de 48 m² situé […]

l’Agent Sarre à Colombes pour un prix de 165 000 euros, soit 3 434,50 euros /m² en valeur libre,

4) – une vente du 16 avril 2015 d’un appartement d’une surface utile de 55 m² situé […]

l’Agent Sarre à Colombes pour un prix de 165 000 euros, soit 3 000 euros /m² en valeur libre,

5) – une vente du 6 septembre 2016 d’une appartement d’une surface utile de 45 m² situé […]

de Stalingrad à Colombes pour un prix de 165 000 euros, soit 3 666,67 euros /m² en valeur libre ;

Nouvelles références :

6) – Jugement du tribunal de Nanterre du 20 janvier 2017, concernant un appartement de 24 m² situé

[…] au 2^e étage, au prix de 3 300 €/m²,

7) – mutation du 3 novembre 2014 d’un appartement de 26 m² situé […], au

prix de 3 153 €/m² ,

8) – mutation du 17 novembre 2016 d’un appartement de 21 m² situé […], au

prix de 3 571 €/m² ,

9) – mutation du 17 juin 2016 d’un appartement de 26 m² situé à la même adresse que précédemment,

au prix de 4 076,92 €/m² ,

10) – mutation du 30 juin 2015 d’un bien de 20 m² à la même adresse également, au prix de 4 250 €

/m² ,

11) – mutation du 17 juin 2016, d’un appartement de 23 m², situé […]

au prix de 3 260,87 €,

12) – cession du 16 septembre 2015 d’un appartement de 28 m² situé […] à

Bois-Colombes, au prix de 3 214,29 € le m² ;

Que le département des Hauts-de-Seine fait valoir que toutes ces références sont situées à moins d’un

kilomètre du bien exproprié et sont affectées des mêmes facteurs de moins value que le bien objet du

présent litige, liés à son cadre de vie peu attractif, à un environnement bruyant et que l’évaluation des

studios est sensiblement la même que celle des appartements de type T2, contrairement à ce qu’a

retenu le premier juge ;

Que la moyenne résultant des termes produits en première instance s’établit à

3 425 €/m² et les valeurs résultant de nouvelles références, se situent entre 2 280,26 € et 4 250 €/m²,

avec une valeur médiane à 3 265 € et une valeur moyenne à 3 388 €/m² ;

Que compte tenu de l’état de dégradation de l’immeuble exproprié, l’expropriant demande que la

valeur unitaire soit fixée à 3 300 € /m² ;

Attendu que M. Y, qui demande la fixation de la valeur unitaire des locaux d’habitation avant

abattement à la somme de 4 421,05 € le m², ne produit pas de termes de comparaison mais reprend à

son compte les références produites par le commissaire du gouvernement devant le tribunal ;

Attendu que le commissaire du gouvernement cite les mêmes termes de comparaison qu’en première

instance, au nombre de sept, qui concernent des cessions de logements de type studio ou F1 d’une

surface utile habitable comprise entre 15 et 30 m² sans cave ni parking, de catégorie médiocre et

situés dans un rayon de 500 mètres par rapport aux biens expropriés de l’espèce, pour le détail

desquels il est renvoyé au jugement;

Qu’il ressort de ces termes de comparaison une valeur unitaire moyenne des locaux à usage

d’habitation de 4 825,88 euros /m² ;

Attendu, s’agissant des termes produits par l’expropriant, que c’est à juste titre que le tribunal a écarté

des débats la cession du 16 juillet 2013 qui est trop ancienne au regard de la date du jugement (2017)

;

Qu’en outre, le bien concerné est situé à plus de 940 mètres de l’immeuble exproprié, alors que les

parties s’accordent pour reconnaître que le marché immobilier de la commune de Colombes connaît

de fortes variations d’un secteur à l’autre, au regard des cadres de vie très disparates dans cette

commune, de sorte qu’il convient de privilégier les termes de référence situés à proximité immédiate,

c’est à dire situés à moins de 500 mètres;

Que les cessions n° 2, 3 et 4, qui portent sur des biens de plus de 45 m², soit plus du double de la

surface des plus grands logements ayant appartenu à M. Y, seront également écartées ;

Qu’en effet, contrairement à ce que fait valoir le département des Hauts-de-Seine, les références

produites montrent qu’au delà de 45 m², la valeur unitaire est moins élevée que pour des cessions de

superficie inférieure de type studios ;

Qu’en revanche, la cession n° 5 qui porte sur un immeuble situé […], soit dans la

même rue que l’immeuble en cause (et à 300 mètres) sera retenue; Que le fait que le bien vendu porte

sur un appartement de 45 m² ne le disqualifie pas car les autres références produites par l’expropriant

montrent que jusqu’à cette superficie la différence de valeur avec des biens de 20 m² est marginale,

certains appartements de 45 m² ayant été vendus à un prix unitaire plus élevé que des biens plus

petits ;

Que le terme n° 6 sera écarté en raison de l’éloignement du bien par rapport à l’immeuble exproprié ;

Que la cession n° 12 sera également écartée dans la mesure où elle se situe à plus de 500 mètres de

l’immeuble exproprié et où la photographie produite en cause d’appel montre que l’environnement

n’est pas comparable, la rue en cause présentant moins d’attractivité en termes de commerces et est à

l’évidence plus isolée que la […];

Qu’en revanche, les références n° 8, 9 et 10, qui portent sur des studios situés […] à 170

mètres du bien exproprié, seront retenues, les photographies produites faisant apparaître que leur

environnement et leur aspect général sont comparables à celui du bien exproprié ;

Que les cessions n° 7 et 11 seront également retenues bien qu’elles soient situées à plus de 300

mètres car les informations fournies en cause d’appel par l’expropriant et notamment les

photographies révèlent que les immeubles sont comparables dans leur caractéristiques architecturales

et en ce qu’ils comportent un commerce au rez de chaussée; Qu’ils sont en outre situés dans un

environnement identique, c’est à dire sur un grand axe routier ;

Qu’il résulte des six cessions retenues une valeur unitaire moyenne de 3 663,07 € arrondie à 3 665 € ;

Attendu, s’agissant des termes de comparaison produits par le commissaire du gouvernement, que

c’est par de pertinents motifs que le tribunal n’a retenu que ceux qui se situent avenue de Stalingrad,

qui présentent une consistance similaire au bien exproprié ;

Qu’en effet, ces deux cessions portent sur des biens situés dans un immeuble de qualité médiocre

construit en 1920, de type studio, d’une surface comprise entre 21 et 26 m², et ayant fait l’objet d’une

cession à une date proche de l’ordonnance portant transfert de propriété du bien exproprié, soit le 20

juillet 2016 ;

Que la moyenne de ces deux termes de comparaison est de 4 163,46 euros /m² arrondi à 4 163 euros

/m² ;

Que la moyenne résultant de l’ensemble des termes retenus s’élève donc à 3 914 €;

Que cette valeur n’a pas à être minorée ou faire l’objet d’un abattement en raison de l’état du bien

exproprié, dans la mesure où l’expropriant a expliqué avoir recherché des biens qui présentaient les

mêmes caractéristiques que l’immeuble exproprié et qu’il s’agit de biens qualité « médiocre » ;

Qu’en conséquence, la valeur des locaux d’habitation s’élève à :

98 m² x 3 914 € = 383 572 € ;

Sur le taux d’abattement pour occupation :

Attendu que le Département des Hauts-de-Seine conteste le taux de 15 % retenu par le tribunal et

considère qu’il doit être porté à 20 % conformément à la jurisprudence constante en la matière ;

Attendu que contrairement à sa demande formulée en première instance par laquelle il proposait un

taux d’abattement de 10 %, le commissaire du gouvernement propose dans ses dernières conclusions

d’appliquer un taux d’abattement pour occupation de 20 % ;

Attendu que M. Y considère que ce taux doit être ramené à 10 % ;

Qu’en l’espèce, il n’est pas contesté que les locaux à usage d’habitation étaient occupés au moment du

transfert de propriété et qu’en conséquence un abattement pour occupation doit être appliqué ;

Que dès lors qu’il n’est pas contesté que les logements faisaient l’objet de baux d’habitation réguliers,

il est habituellement retenu un taux d’abattement pour occupation de 20 % ;

Qu’il convient en conséquence de retenir ce taux et d’infirmer le jugement sur ce point ;

Qu’ainsi, l’indemnité principale des locaux d’habitation s’établit ainsi qu’il suit:

383 572 € x 20 % = 76 714,4 €

383 572 – 76 714,4 = 306 857,60 €, arrondie à 306 858 €

Que le jugement sera donc infirmé sur ce point ;

Sur les locaux à usage commercial :

Attendu que M. Y demande que leur valeur unitaire soit portée à la somme de

3 700 €, au lieu de 2 915,50 € (avant abattement pour occupation) retenue par le tribunal;

Qu’il demande également que le taux d’abattement soit ramené de 30 à 20 % ;

Attendu que c’est par d’exacts motifs, adoptés par la cour, que le tribunal a retenu comme pertinent

l’un des termes de comparaison produits par le commissaire du gouvernement ;

Qu’en revanche, le second terme qu’il a retenu, produit par l’expropriant, ne pouvait l’être dans la

mesure où il concerne un bien d’une superficie de 250 m², alors que le local en cause offre une

superficie de 32 m² ; Que le fait que ce bien, comme le souligne l’expropriant dans ses dernières

écritures, soit un local mixte, d’habitation et de commerce et que ce soit la totalité de sa superficie

qui ait été prise en compte, confirme son caractère non comparable à la présente espèce puisque le

tribunal a procédé à une évaluation séparée des locaux d’habitation et à usage de commerce et que

cette approche n’a pas été contestée en cause d’appel ;

Qu’en conséquence, la valeur unitaire retenue s’élève à 3 197 € ;

Que contrairement à ce que fait valoir l’exproprié, le taux d’abattement pour occupation a été fixé à

bon droit par le tribunal à 30 % taux habituel en matière de bail commercial, ce taux pouvant même

atteindre 40 % ;

Que la valeur du local commercial s’établit donc ainsi qu’il suit :

(3 197 x 30 %) x 32 m² = 71 612,80, arrondie à 71 613 €

Attendu au total, que l’indemnité principale de dépossession s’établit à :

306 858 € + 71 613 € = 378 471 € ;

Que l’indemnité de remploi s’établit en conséquence comme suit :

20 % jusqu’à 5 000 € 1 000 €

15 % de 5 à15 000 € 1 500 €

10 % sur le solde (363 471 €) 36 347,10

Total 38 847,10 €, arrondi à 38 847 €

Que l’indemnité totale s’établit à 417 318 € ;

Que le jugement sera infirmé de ce chef ;

Sur la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sur les dépens :

Attendu que le sens de la présente décision conduit à confirmer le jugement en ses dispositions

relatives à l’article 700 du code de procédure civile ;

Que chacune des parties ayant partiellement succombé en ses demandes, il convient de laisser à

chacune d’elle la charge de ses dépens et de ses frais irrépétibles d’appel ;

Attendu que les dépens de première instance restent à la charge du Département des Hauts-de-Seine

conformément aux dispositions de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation ;

PAR CES MOTIFS :

Statuant contradictoirement,

Confirme le jugement en ses dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure civile et aux

dépens,

L’infirme pour le surplus et, statuant à nouveau,

Fixe à la somme totale de 417 318 euros, en valeur occupée, l’indemnité totale devant revenir à M.

Y pour la dépossession du bien immobilier lui ayant appartenu situé […] à

Colombes, cadastré […], se décomposant comme suit :

— indemnité principale des locaux d’habitation : 306 858 euros,

— indemnité principale des locaux commerciaux : 71 613 euros

— indemnité pour frais de remploi : 38 847 euros,

Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens et de ses frais irrépétibles d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de

procédure civile.

— signé par Madame Laurence ABGRALL, Président et par Madame D E, Greffier,

auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRESIDENT,