Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRET DU 13 OCTOBRE 2021

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/01673 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CC7X6

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 19 Novembre 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CRETEIL – RG n°

APPELANTE

S.A.R.L. BOUCHERIE DES 4 FRERES prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Emna BELKHODJA de la SELEURL SELARLU INITIA AVOCATS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : 54

INTIMEE

Société SCI LES 2 J prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Arnaud DUFFOUR de la SCP D.D.A Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0043, substitué à l’audience par M^e Amandine JOUANIN de la SCP D.D.A Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0043

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 07 Septembre 2021, en audience publique, rapport ayant été fait par M. Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre

Carole CHEGARAY, Conseillère

Edmée BONGRAND, Conseillère

Greffier, lors des débats : Olivier POIX

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre et par Olivier POIX, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

*******

Par acte du 31 décembre 2012 la société Olla Deux a donné à bail commercial à la société Intégrales technologies groupe medianet des locaux situés […], à […]), moyennant un loyer annuel de 18.456 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement par avance, outre 2.271 euros de provision sur charges locatives annuelles et un dépôt de garantie de 3.076 euros HT.

Par acte du 10 septembre 2013, la société Intégrales technologies groupe medianet a cédé son droit au bail à la société Boucherie des 4 Frères.

Par acte du 25 septembre 2018, la SCI Les 2J a acquis les biens et droits immobilier de la société Olla Deux dans ledit ensemble immobilier.

Par jugement du tribunal de commerce de Créteil du 7 août 2018 a été ouverte une procédure de redressement judiciaire pour la société Boucherie des 4 frères et ledit tribunal a arrêté un plan de redressement par jugement du 18 décembre 2019 pour une durée de 10 ans, la SELARL JSA étant nommé en qualité de commissaire à l’exécution du plan.

Des loyers demeurant impayés, le bailleur a fait délivrer, par acte d’huissier du 19 février 2020, un commandement de payer et de justifier d’une souscription à une police d’assurance, visant la clause résolutoire, à la société Boucherie des 4 Frères, pour une somme de 4.408,48 euros, au titre de l’arriéré locatif au 11 février 2020, outre 440,84 euros de clause pénale.

Par acte d’huissier du 17 juillet 2020, la SCI Les 2J a fait assigner la société Boucherie des 4 frères devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Cr2teil aux fins, notamment, de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et défaut de communication de l’attestation d’assurance, voir ordonner l’expulsion du locataire si besoin est, voir condamner le locataire au paiement de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation provisionnelle et voir appliquée la clause pénale.

Par ordonnance contradictoire rendue le 19 novembre 2020, le juge des référés dutribunal judiciaire de Créteil a :

— écarté des débats les attestations d’assurance produites hors délais par la société Boucherie des 4 Frères les 23 et 30 octobre 2020 ;

— constaté la qualité à agir de la SCI Les 2J ;

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 19 mars 2020 ;

— débouté la société Boucherie des 4 Frères de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

— ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Boucherie des 4 Frères et de tout occupant de son chef des lieux situés à […], à […]), avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

— dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

— fixé à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société Boucherie des 4 Frères, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

— condamné par provision la société Boucherie des 4 Frères à payer à la SCI Les 2J la somme de 21.695,28 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 13 octobre 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 19 février 2020 sur 4.408,48 euros et à compter de la présente décision pour le solde, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale ;

— condamné la société Boucherie des 4 Frères aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

— condamné la société Boucherie des 4 Frères à payer à la SCI Les 2J la somme de 1.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté toutes les autres demandes des parties ;

— rappelé que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

La SARL Boucherie des 4 Frères a interjeté appel de cette ordonnance par déclaration en date du 22 janvier 2021.

Par dernières conclusions remises le 5 juillet 2021, elle demande à la cour, au visa des articles L 145-46-1 du code de commerce et 835, alinéa 2, du code de procédure civile, de :

— infirmer, en son intégralité, l’ordonnance entreprise ;

— débouter la SCI Les 2J dans l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— confirmer l’ordonnance rendue quant à la non-application de la clause pénale du bail et confirmer l’ordonnance en ce point ;

— condamner, en conséquence, la SCI Les 2J à verser 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle soutient que sa dette locative a été apurée dans son intégralité ; lorsqu’elle a été assignée par le bailleur devant la juridiction des référés, le montant de la dette locative était évalué à 16.614,06 euros ; elle a d’abord procédé, par erreur, à un règlement entre les mains de la société Getrim 5 et non celles du bailleur ; elle a ensuite procédé à de nouveaux réglements entre les mains du bailleur, pour un montant de 18.000 euros, puis de 700 euros, qui lui ont permis d’apurer totalement sa dette locative.

L’appelante affirme, en outre, qu’il était assuré au titre de l’année 2020 ; le seul fait que les attestations aient été entachées d’erreur ne permet pas de contester l’existence de l’assurance. Suite à la première attestation indiquant une adresser erronnée puis une deuxième mentionnant une mauvaise dénomination, l’appelant verse au débat une nouvelle attestation.

Enfin, l’appelante rappelle que, depuis le début de l’année 2021, elle a versé la somme de 25.000 euros et demande que l’application de la clause pénale soit écartée.

La SCI Les 2J, appelante à titre incident, par dernières conclusions remises le 1^er juillet 2021, demande à la cour, au visa des articles L 145-17 et L. 145-41 du code de commerce, 696 et 700 du code de procédure civile, A 444-10 et suivants du code de commerce, de :

— juger que la SCI Les 2 J est recevable et bien fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— débouter la société Boucherie des 4 Frères de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a débouté la société Boucherie des 4 Frères de l’ensemble de ses demandes, a condamné ladite société au paiement de la somme de 21.695,28 euros selon décompte arrêté au 13 octobre 2020, a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 19 mars 2020, a ordonné l’expulsion de ladite société, a fixé le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer contractuel, et a condamné ladite société au paiement de la somme de 1.000 euros ainsi qu’aux entiers dépens ;

— réformer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées par la SCI 2 J au titre de la clause pénale ;

juger à nouveau,

— condamner par provision la société Boucherie des 4 Frères au paiement de la somme principale de 2.169,53 euros au titre de la clause pénale insérée dans le bail ;

— en tout état de cause, condamner, au titre de la présente instance, la société Boucherie des 4 Frères au paiement de la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens et aux frais engagés au titre des articles A 444-10 et suivants du code de commerce en cas d’exécution forcée de la décision à intervenir.

Elle soutient que, depuis le 1^er janvier 2020, le locataire a cessé de régler l’intégralité de ses loyers et charges et que c’est à bon droit que le juge des référés l’a condamné à payer par provision la somme de 21.695,28 euros. Elle précise que, d’une part, le locataire n’a pas réglé l’intégralité des loyers, charges et indemnités d’occupation dont elle était débitrice au jour de l’audience devant le Juge des référés, aucun règlement n’étant intervenu entre le 1^er janvier 2020 et le 18 janvier 2021 et, d’autre part, qu’il demeure à ce jour redevable de la somme de 18.696,66 euros, en ce compris l’échéance du mois de mai 2021, selon décompte arrêté au 12 mai 2021, et ce alors que le compte bancaire de la société débitrice a toujours fonctionné correctement et que l’activité de commerce alimentaire exercée dans les locaux loués n’a pas été impactée par le confinement du printemps 2020. Elle souligne, enfin, que le locataire est en permanence défaillant et a tenté de tromper la religion de la cour en communiquant un avis de virement qui ne concerne pas les lieux loués.

S’agissant de l’acquisition de la clause résolutoire, elle rappelle que l’article 13 du bail liant les parties prévoit une clause résolutoire en cas de non-paiement des loyers et des charges ou de non-respect d’une des obligations du bail. Or, le locataire n’a pas apuré les causes dudit commandement dans le délai imparti, ni apuré le montant de la dette locative au jour de l’audience de référé du 15 octobre 2021, aucun paiement n’étant intervenu entre le 1^er janvier 2020 et le 18 janvier 2021.

Elle précise que le défaut de communication de l’attestation d’assurance dans le délai d’un mois suivant la délivrance d’une sommation de communiquer visant la clause résolutoire (en l’espèce, en date du 19 février 2020) est une infraction instantanée. Il rappelle également que le juge ne peut, en ce cas, accorder de délai suspendant les effets de la clause résolutoire (CA Paris, Pôle 5 ' Ch. 3, 8 novembre 2019 ' RG 19/07410). L’intimée ajoute que les multiples erreurs dans les attestations d’assurance fournies témoignent de l’absence d’assurance du locataire au titre de l’année 2020 ; en tout état de cause, le locataire n’a pas déféré à la sommation qui lui a été faite de communiquer son attestation dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est irrémédiablement acquise depuis le 19 mars 2020.

Concernant la clause pénale, l’intimée expose que le locataire a manqué à ses obligations contractuelles en ne payant pas ses loyers et en ne produisant pas d’attestation d’assurance, justifiant ainsi le paiement d’une somme de 2.169,53 euros au titre de la clause pénale stipulée au bail.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

MOTIFS

L’article 835 du code de procédure civile dispose : 'Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.'

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que 'toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge'.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés du tribunal de grande instance en application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond, dans cette hypothèse, à une obligation non sérieusement contestable.

En l’espèce, il est constant que les causes du commandement de payer du 19 février 2020 portant sur les loyers du local commercial n’ont pas été intégralement réglées dans le délai d’un mois imparti par cet acte, la société Boucherie des 4 Frères admettant elle-même d’une part, n’avoir pu régler son loyer trimestriel au début de janvier 2020 par suite d’un problème de gestion de son compte bancaire, d’autre part, avoir procédé à des versements de 8.000 euros, puis de 10.000 euros respectivement les 12 octobre 2020 et 18 février 2021, de sorte que la clause résolutoire visée audit commandement est acquise au bénéfice de la SCI Les 2J depuis le 19 mars 2020 et que l’occupation sans droit ni titre des locaux par la société Boucherie des 4 Frères à compter de cette date justifie l’expulsion ordonnée.

Il n’est, par ailleurs, pas contesté que le preneur demeure encore redevable de la somme de 18.696,66 euros selon décompte, non discuté, en date du 1^er mai 2021 (pièce SCI Les 2J n°12)

L’ordonnance entreprise sera, en conséquence, confirmée sur ces points.

Sur la clause pénale

L’article 12 du contrat 'Clause pénale’ stipule : 'En cas de non-paiement de toute somme due à son échéance, le preneur devra payer en sus du principal, outre les frais de recouvrement, les dépens, la totalité du droit proportionnel dû à l’huissier de justice, une indemnité égale à 10 % des sommes dues, au titre de la clause pénale, suivant application de l’article 1152 du code civil, pour couvrir le bailleur tant des dommages pouvant résulter du retard dans les paiements que des frais, diligences et honoraires exposés pour le recouvement de cette somme, sans préjudice de l’application de l’article 700 du NCPC.'

La juridiction des référés peut accorder une provision au créancier dans le cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Si la clause pénale peut être modérée par le juge du fond, cet élément ne prive pas le juge des référés d’allouer une provision au titre d’une clause pénale claire et précise.

La société Boucherie des 4 Frères n’invoquant aucune contestation sérieuse sur la demande de la bailleresse, et la clause pénale étant, en l’espèce, claire et précise, il y a lieu de considérer, eu égard au pouvoir modérateur susceptible d’être exercé par le juge du fond, que la demande du bailleur est dépourvue de contestation sérieuse à hauteur de la somme de 2.000 euros. La cour condamnera, à titre provisionnel, la société Boucherie des 4 Frères au paiement de cette somme et infirmera en ce sens la décision déférée.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise, sauf en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale ;

Statuant à nouveau du chef infirmé ;

Condamne la société Boucherie des 4 Frères, à titre provisionnel, à payer à la SCI Les 2J la somme de 2.000 euros au titre de la clause pénale ;

Condamne la société Boucherie des 4 Frères aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

La condamne à payer à la SCI Les 2J la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT