COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50G

3^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 25 JUIN 2020

N° RG 18/06649

N° Portalis DBV3-V-B7C-SVNC

AFFAIRE :

F X

…

C/

E Y

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 06 Septembre 2018 par le TGI de NANTERRE

N° Chambre : 2

N° RG : 17/02456

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Delphine LECOSSOIS LEMAITRE

M^e Mélina PEDROLETTI

M^e Sophie DE LA BRIÈRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT CINQ JUIN DEUX MILLE VINGT,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

1/ Monsieur F X

né le […] à […]

2/ Madame G H épouse X

née le […] à […]

de nationalité Française

Demeurant tous deux :

ci-devant […]

et actuellement 3 avenue Emile Zola 92100 BOULOGNE-BILLANCOURT

Représentant : M^e Delphine LECOSSOIS LEMAITRE, Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B1035

APPELANTS

****************

1/ Monsieur E Y

né le […] à […]

[…]

[…]

Représentant : M^e Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 – N° du dossier 24173

Représentant : M^e Léon AZANCOT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIME

2/ Madame B J K épouse Y

née le […] à TUNIS

[…]

[…]

Représentant : M^e Sophie DE LA BRIÈRE, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0637

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

L’affaire était fixée à l’audience publique du 11 mai 2020 pour être débattue devant la cour composée de :

Madame Marie-José BOU, Président, Madame Françoise BAZET, Conseiller, Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,

En application de l’article 8 de l’ordonnance 2020-304 du 25 mars 2020 portant, notamment, adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale, il a été décidé par le président que la procédure susvisée se déroulerait sans audience.

Les parties en ont été avisées par le greffe le 20 avril 2020 et ces dernières ne s’y sont pas opposées dans le délai de quinze jours.

Ces mêmes magistrats en ont délibéré conformément à la loi.

FAITS ET PROCEDURE

M et M^me X sont propriétaires d’un appartement de deux pièces dans un immeuble sis 46 quai Georges Gorse à Boulogne-Billancourt. M et M^me Y sont propriétaires d’un appartement de trois pièces dans le même immeuble.

Ayant appris que les époux Y I de se séparer, les époux X ont fait savoir à M^me Y en fin d’année 2016 qu’ils étaient intéressés par l’achat de leur appartement.

Le 5 février 2017, ils lui ont remis un document comportant une offre d’achat pour une somme de 930 000 euros que M^me Y a contresignée.

Aucun compromis de vente n’ayant par la suite été signé, M et M^me X ont, par acte d’huissier du 3 mars 2017, assigné M. et M^me Y devant le tribunal de grande instance de Nanterre sur le fondement des article 1583 et 1589 du code civil aux fins de voir reconnaître que la vente du bien sis 46 quai Georges Gorse à Boulogne-Billancourt (92100) […] est parfaite entre eux et ordonner la vente forcée de ce bien sous astreinte.

Par jugement du 6 septembre 2018, la juridiction a :

• dit qu’aucune vente n’est intervenue entre M. et M^me X d’une part et M. et M^me Y d’autre part concernant l’appartement de ces derniers dans l’immeuble sis 46 quai Georges Gorse à Boulogne-Billancourt (92100)

• débouté en conséquence M. et M^me X de leur demande de vente forcée et de dommages et intérêts en responsabilité contractuelle,

• rappelé que M. et M^me X devront retirer la publication de leur assignation à la conservation des hypothèques,

• dit que M. et M^me Y ont rompu de façon fautive les pourparlers entamés entre eux et M. et M^me X en vue de la vente de leur appartement,

• condamné en conséquence M. et M^me Y à payer à M. et M^me X la somme de 10 000 euros en réparation de leur préjudice né de cette rupture,

• condamné M. et M^me Y à payer à M. et M^me X ensemble la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

• condamné en conséquence M. et M^me Y aux entiers dépens,

• ordonné l’exécution provisoire,

• rejeté pour le surplus.

Par acte du 26 septembre 2018, M. et M^me X ont interjeté appel de cette décision et, aux termes de conclusions du 17 juin 2019, demandent à la cour d’infirmer le jugement du 6 septembre 2018 et de :

A titre principal :

• juger que, du fait de leur accord exprès et sans réserve sur la chose et le prix, la vente du bien immobilier sis 46, Quai Georges Gorse à Boulogne-Billancourt (92 100), […], est parfaite entre les parties,

• ordonner en conséquence la réalisation forcée de ladite vente du bien immobilier appartenant aux époux Y, tel qu’identifié dans leur acte d’achat notarié, donc par conséquent parkings inclus, à leur profit, au prix de 930 000 euros dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard.

A titre subsidiaire :

• A titre subsidiaire, si la cour devait estimer que les parkings n’étaient pas inclus dans la vente de l’appartement, faire droit à leur demande de vente forcée concernant l’appartement et les terrasses, clairement identifiés dans l’offre de vente acceptée, l’accord sur la chose et sur le prix concernant ces derniers ne faisant aucun doute.

A titre très subsidiaire :

• condamner M. et M^me Y à leur payer la somme de 93 000 euros de dommages et intérêts compte tenu de l’impossibilité dans laquelle ils se sont trouvés d’acheter et de vendre pendant deux ans.

A titre infiniment subsidiaire :

A supposer que la cour estime que les parties en soient restées au stade des pourparlers, ce qui est fortement contesté :

• condamner M. et M^me Y à leur payer la somme de 93 000 euros de dommages et intérêts pour rupture abusive des pourparlers.

En tout état de cause :

• condamner M. et M^me Y à leur payer la somme de 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral,

• condamner M. et M^me Y à leur payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

• les condamner aux dépens.

Par dernières écritures du 26 juillet 2019, M. Y demande à la cour de :

• confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. et M^me X de leur demande de vente forcée de l’appartement du […], à Boulogne-Billancourt, et de leur demande de dommages et intérêts en responsabilité contractuelle,

• débouter M. et M^me X de leurs demandes subsidiaires formées pendant le cours de la procédure d’appel,

• juger que M. et M^me X devront retirer la publication de leur assignation à la conservation des hypothèques sous astreinte de 500 euros par jour de retard, ladite astreinte commençant à courir 15 jours après la signification de l’arrêt à intervenir,

• le déclarer recevable et bien fondé en son appel incident,

• infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a imputé aux époux Y une prétendue rupture abusive des pourparlers,

• débouter M. et M^me X de l’intégralité de leurs demandes formées sur ce fondement, ainsi que de l’intégralité des demandes qu’ils ont formées à l’encontre du concluant,

• le recevoir en sa demande reconventionnelle,

• condamner solidairement M. et M^me X à lui régler :

• une somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts,

• une somme de 8 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

• condamner M. et M^me X aux entiers dépens avec recouvrement direct.

Au terme de conclusions du 24 avril 2020, M^me Y demande à la cour de :

• confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. et M^me X de leur demande de vente forcée et de dommages et intérêts en responsabilité contractuelle,

• en conséquence,

• condamner in solidum M. et M^me X à retirer la publication de leur assignation introductive d’instance, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours suivant la signification du jugement,

• infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit que M. et M^me Y avaient rompu de façon fautive les pourparlers entamés entre eux et M. et M^me X en vue de la vente de leur appartement et en ce qu’il a condamné M. et M^me Y à payer à M. et M^me X la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à prendre en charge les dépens.

Statuant à nouveau :

• débouter M. et M^me X de leur demande d’indemnisation du préjudice né de la rupture des pourparlers,

• infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a déboutée de l’indemnisation du préjudice subi.

Statuant à nouveau :

• condamner in solidum M. et M^me X à lui payer la somme de 60 000 euros à titre de dommages et intérêts,

• condamner in solidum M. et M^me X à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à prendre en charge les dépens de première instance et d’appel.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont déposées.

SUR QUOI,

- Sur la clôture

Les parties ont été destinataires de l’avis adressé en application de l’article 8 de l’ordonnance 2020-304 du 25 mars 2020 et ont déposé leurs dossiers.

La clôture est intervenue à la date initialement fixée pour l’audience de plaidoiries, soit le 11 mai 2020.

- Sur le fond

- Sur la demande principale

Le tribunal a considéré que n’était pas démontré l’accord de M Y sur la vente eu égard à sa volonté de voir M et M^me X verser un acompte de 50 % du prix de vente et à l’imprécision s’agissant de la vente des deux places de stationnement. Il en a conclu que l’accord auquel étaient arrivés M^me Y et M et M^me X n’était pas certain quant à son objet, et qu’en outre, M Y avait subordonné son accord à une modalité essentielle de paiement du prix juridiquement irréaliste, et que, dans ces conditions, la rencontre des volontés n’avait pas eu lieu et la vente n’avait pas été conclue.

M et M^me X soutiennent que la succession des événements et les pièces versées aux débats démontrent qu’un accord est bien intervenu entre les parties, sur la chose et sur le prix, au terme de plus de 3 mois de négociation, suite notamment à l’échange de SMS du 21 janvier 2017, accord qui a en outre été confirmé dans un acte sous seing privé signé le 5 février 2017 au terme duquel ils se sont engagés à acheter en des termes clairs et non équivoques, offre d’achat que M^me Y a acceptée en apposant sa signature ainsi que la mention 'bon pour accord de vente', et qu’elle devait faire contresigner par son époux. Ils font valoir que l’offre dont ils produisent une photographie a toute force probante et indiquent que contrairement à ce qu’a jugé le tribunal, l’accord sur la chose et sur le prix donné par M Y lui-même ressort des échanges du 10 février 2017 et que, bien qu’il n’ait pas contresigné l’offre d’achat, il était d’accord pour vendre l’appartement au prix convenu, puisqu’il proposait une date de signature pour le 16 février et qu’il ne revenait donc pas sur l’accord mutuel portant sur la chose et son prix, les parties étaient convenues d’une remise des clefs en juillet 2017 et les modalités de paiement n’étant pas de nature à remettre en cause l’accord intervenu. Ils précisent que les parkings étaient à l’évidence compris dans l’accord et donc dans l’acte de vente, mais si par extraordinaire la cour estimait qu’ils n’étaient pas inclus dans la vente, il demandent la vente forcée du seul appartement et des terrasses.

Ils expliquent qu’ils ont en effet été contraints d’acquérir un autre bien en janvier 2019, mais qu’ils sont toujours 'intéressés’ par le bien des intimés.

M^me Y expose que les époux X se sont montrés très pressants pour qu’elle signe leur offre d’achat, puis pour qu’elle la fasse signer par son mari, alors qu’elle se trouvait elle-même fragilisée par ses difficultés conjugales. Elle indique que compte tenu du refus de M et M^me X de verser un acompte de 50% du prix de vente, elle et son mari n’avaient plus de raison de leur vendre leur appartement en-dessous du prix du marché. Elle explique que face aux menaces qu’ils ont proférées lors de leur rencontre du 18 février 2017, elle a déchiré les deux exemplaires de l’offre d’achat.

Les appelants ne produisant qu’une photographie de cette 'offre d’achat', elle fait valoir qu’il leur appartient de prouver qu’il s’agit bien d’une reproduction à l’identique de la forme et du contenu de l’original, ce qu’ils ne font pas, en sorte que rien ne permet d’établir que cette photographie est celle d’un document ayant une date certaine qui aurait de surcroît été signé par elle et dont le contenu serait intègre et conforme à l’original.

Elle demande à la cour de confirmer l’analyse du tribunal s’agissant de l’absence d’accord donné par M Y et de l’indétermination de l’objet de la vente compte tenu de l’absence de référence aux parkings.

M Y expose qu’il avait engagé une procédure de divorce en décembre 2016, que début 2017 son épouse l’a informé de ce que des voisins, M et M^me X, l’avaient contactée avec insistance en vue d’acheter leur appartement. Il indique qu’il n’était pas fondamentalement opposé à une vente de l’appartement, mais qu’il n’était pas encore totalement certain de ses intentions par rapport à la rupture de son mariage, qu’il souhaitait préalablement se rendre compte de la valeur réelle du bien et qu’il estimait essentiel qu’un acompte extrêmement substantiel sur le prix soit réglé au moment de la promesse de vente. Il explique que le 31 janvier 2017, se rendant compte des pressions de plus en plus lourdes effectuées par les époux X sur son épouse, il leur a adressé un sms afin de leur faire savoir qu’il envisageait éventuellement de reprendre la vie commune avec son épouse et que, par conséquent, il souhaitait un délai de réflexion supplémentaire pour vendre l’appartement.

Il observe que les époux X n’ont absolument pas respecté sa demande puisqu’ils ont accentué leurs pressions sur M^me Y, laquelle lui a soumis le 9 février 2017 un document qu’ils avaient établi comportant leur engagement d’acquérir l’appartement pour un prix de 930 000 euros, et qu’il a refusé de signer comme ne correspondant nullement à son accord. Il explique qu’il a fait part de sa position aux époux X par sms du 10 février 2017 puis, à la suite d’une nouvelle offensive de leur part, leur a écrit le 11 février 'il ne sert à rien de nous mettre trop de pression sur la signature, je ne signerai rien dans l’urgence'. Il indique que les époux X leur ayant fait savoir qu’ils ne verseraient pas 50% du prix à titre d’acompte lors de la promesse, ils ont décidé avec son épouse de ne pas donner suite aux tractations en cours. Il conteste formellement avoir reçu une offre d’achat à un prix supérieur.

Il fait valoir à titre subsidiaire qu’aucun des documents versés aux débats par les appelants ne démontre son accord définitif sur la vente de l’appartement, acte particulièrement important ce d’autant que ce bien constituait la quasi totalité de son patrimoine.

A titre subsidiaire, il rappelle qu’il exigeait que la promesse soit signée devant un notaire et que la vente ne pouvait donc être parfaite avant que cette condition ne soit réalisée.

A titre très subsidiaire, il soutient qu’il n’y avait pas d’accord sur la chose et le prix en l’absence de référence aux parkings et d’accord sur les modalités de paiement du prix.

***

Aux termes des dispositions de l’article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. Selon l’article 1589 du même code, la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

L’offre de vente ou d’achat se définit comme l’acte par lequel une personne se déclare prête à vendre ou à acheter un bien à des conditions déterminées. Elle doit être suffisamment précise et fixer les éléments essentiels du contrat projeté, ce qui la différencie de la simple invitation à entrer en pourparlers.

Le contrat ne peut se former que si le destinataire de l’offre l’accepte purement et simplement, sans formuler de réserves ou une contre-proposition.

C’est aux termes de justes motifs que la cour adopte que le tribunal a considéré que la photographie de l’engagement d’achat des appelants daté du 5 février 2017 contresigné par M^me Y avait force probante.

Toutefois, il est constant que M Y n’a jamais signé ce document.

M^me X a interrogé M^me Y par mail du 9 février 2017 pour savoir s’il l’avait signé et M^me Y lui a répondu le même jour : 'Non il n’a pas encore signé. Mais je suis confiante'.

Ces termes laissent à penser qu’il n’était absolument pas certain que M Y accepte l’offre d’achat de ses voisins.

Les appelants produisent trois écrits adressés par M Y :

— le 1^er est un sms daté du 31 janvier 2017, M Y écrit :'Bonjour .. Je veux vous dire quelque chose de délicat et je suis terriblement gêné : je voudrais essayer de me remettre avec B. Aussi je vous demande un délai de réflexion supplémentaire pour l’appartement. Je vous prie sincèrement de m’excuser pour ce revirement, mais il s’agit d’un choix de vie important. Je vous tiens au courant très vite'.

— le 2^e est un mail du 10 février 2017, M Y y évoque la seule date possible pour lui de rendez-vous chez le notaire, soit le 16 février, il indique : 'en ligne avec la proposition que vous nous aviez faite, je te confirme notre demande d’un acompte de 50% du montant de la vente au moment de la promesse. Il s’agit d’un élément important du deal nous concernant, et de même que la date de remise des clés, je souhaiterais le voir apparaître comme tel dans le compromis qu’on signera chez le notaire. Il ajoute, s’agissant du 'document d’acceptation d’offre d’acquisition', qu’il ne voit pas l’intérêt de le signer si une promesse est signée la semaine prochaine et écrit : 'comme je te l’ai dit, en l’état il ne me convient pas car il ne mentionne ni la date convenue de remise des clés, ni l’acompte que nous vous demandons'

— le troisième est daté du lendemain, le 11 février 2017, M Y y écrit : 'par ailleurs, je tiens à te dire qu’il ne sert à rien de nous mettre trop de pression sur la signature, je ne signerai rien dans l’urgence. Merci pour ta compréhension, je te propose de faire le point lundi en fin de journée'.

Il ne peut se déduire de ces propos que M Y ait donné son accord pour vendre son bien immobilier aux appelants. Il avait expressément refusé de signer l’offre d’achat dont les termes étaient incomplets de son point de vue, et soumis son accord au versement d’un acompte de 50% sur le prix de vente et ce dans le cadre d’un acte notarié.

Peu importe que le paiement d’un tel acompte (qui n’est pas illégal mais seulement supérieur à l’usage qui le fixe à 10% du prix de vente) n’ait pas été accepté par le notaire et qu’il ait eu vocation quel que soit son montant à rester séquestré à l’étude dans l’attente de la signature de l’acte authentique.

Le 20 février 2017 en réponse au notaire de M et M^me X qui sollicitait la communication du titre de propriété, M Y a répondu que lui et son épouse C à vendre leur appartement, 'n’ayant pas réussi à trouver un accord convenable avec les acquéreurs'.

Dans ce contexte, le tribunal sera approuvé d’avoir jugé que la réalité de l’échange des consentements à la vente n’était pas établie s’agissant de M Y.

S’agissant de l’absence de référence aux deux parkings, les appelants soutiennent qu’ils faisaient à l’évidence partie de l’accord, mais en réalité aucun des échanges ne les évoque.

Il n’en est en effet pas question dans l’offre d’achat établie par M et M^me X dont il convient de retranscrire les termes car ils s’engagent 'à acheter le bien immobilier situé au […], 92100 Boulogne-Billancourt, 9^e étage, appartement […], d’une superficie de 81,80m² plus deux terrasses totalisant 63,80 m², appartenant à Monsieur et Madame Y’ et non un appartement et deux places de parking.

Les évaluations auxquelles ont fait procéder M et M^me Y en janvier 2017 par deux agences estiment l’appartement et ses terrasses 'sans cave ni parking’ pour l’une à une valeur située entre 930 000 et 970 000 euros net vendeur, et pour la seconde à une valeur située entre 935 000 et 980 000 euros net vendeur.

Le montant du prix offert par les appelants ne saurait donc permettre de considérer qu’il incluait les places de stationnement.

C’est donc à raison que le tribunal a conclu que l’accord auquel sont arrivés les époux X et M^me Y n’était pas certain quant à son objet.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de vente forcée formée par M et M^me X.

- Sur la demande subsidiaire

M et M^me X, à titre subsidiaire, 'si la cour estimait ne pas devoir ordonner la vente forcée', sollicitent une somme de 93 000 euros correspondant à 10% du prix de vente, 'soit le montant de l’indemnité d’immobilisation usuelle', compte tenu 'des préjudices subis et de l’attitude de mauvaise foi et dilatoire des époux Y'.

Dès lors qu’il a été jugé ci-dessus que M et M^me X étaient mal fondés en leur demande de vente forcée du bien de M et M^me Y, faute d’accord de toutes les parties, ils ne sauraient prétendre à une indemnisation liée à la non réalisation d’un contrat qui n’a pas été conclu.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il les a déboutés de cette demande de ce chef.

- Sur la demande très subsidiaire des appelants et l’appel incident des intimés

Le tribunal a jugé que M et M^me Y avaient eu une offre d’achat à un prix supérieur à celle de M et M^me D, ce qui les avait conduits à mettre fin à la vente et ce alors que les pourparlers étaient très avancés, un rendez-vous de signature pour la promesse étant sur le point d’être fixé et alors qu’ils avaient accepté quasiment toutes les conditions posées par les acheteurs. Il en a déduit que la rupture des pourparlers pouvait être considérée comme fautive et brutale. Rappelant que la négociation n’avait duré que du 18 décembre 2016 au 17 février 2017, soit deux mois, l’offre n’ayant été contresignée par M^me Y que le 5 février 2017, après que les époux Y ont sollicité un temps de réflexion sur la reprise éventuelle de leur vie commune, les premiers juges ont considéré que le préjudice des époux X consistant en la déception face à l’échec de la vente serait suffisamment réparé par l’allocation de la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Les appelants réitèrent la prétention formée en première instance tendant à voir M et M^me Y condamnés à leur verser la somme de 93 000 euros pour rupture abusive des pourparlers outre une somme de 10 000 euros en réparation de leur préjudice 'moral et financier'. Ils font valoir que le tribunal a largement sous-estimé leur préjudice, rappelant que la rupture brutale et vexatoire est intervenue après plus de trois mois de négociations, un échange des consentements et la signature d’une promesse d’achat acceptée, et ce au motif que les époux Y avaient reçu une proposition plus élevée de 970 000 euros soit 40 000 euros de plus que le prix convenu avec eux et que ne les condamner à leur verser que la somme de 10 000 euros leur permet de 'gagner encore 30 000 euros en ayant refusé de vendre leur appartement', ce qui constitue une 'prime à la déloyauté et à la mauvaise foi'. Les appelants indiquent que leur bien ayant été immobilisé pendant deux ans du fait de la procédure judiciaire leur préjudice doit être réparé par l’allocation d’une somme qui ne saurait être inférieure à 93 000 euros. Ils rappellent qu’ils ont négocié pendant plusieurs mois l’acquisition de l’appartement des époux Y, immobilisé leur apport personnel (de sorte qu’il ne pouvait être placé pour produire des intérêts), ont mis leur propre appartement en vente et trouvé un acquéreur qui s’est désisté en juillet 2017, ne pouvant lui-même plus attendre, ont dû rester pendant près de deux ans à quatre dans un appartement de 43 m² avec une seule chambre et ont dû s’endetter lourdement pour trouver une solution de remplacement en urgence compte tenu du jugement entrepris, en achetant un appartement dans l’immeuble d’à côté, dans l’attente de la décision de la cour, et ce en raison de l’attitude de M Y qui est revenu sur la parole donnée et les accords signés.

M et M^me Y sollicitent l’infirmation de la décision entreprise en ce qu’elle les a condamnés à verser la somme de 10 000 euros aux appelants pour rupture abusive des pourparlers. Ils font valoir que le tribunal s’est fondé sur une affirmation totalement inexacte selon laquelle ils auraient reçu une proposition d’achat plus intéressante et rappellent qu’un délai d’à peine douze jours s’est écoulé entre l’offre d’achat et leur refus de vendre.

***

Il convient tout d’abord de rappeler qu’il ne s’est écoulé que 12 jours entre le 5 février 2017, date de l’offre d’achat, et le vendredi 17 février 2017, date à laquelle M Y a appelé M^me X pour l’informer de son refus de vendre (ce qu’il a indiqué au notaire par écrit le lundi 20 février suivant). L’affirmation de M et M^me X selon laquelle les négociations ont duré plusieurs mois est donc très exagérée. D’autre part, il résulte des échanges de sms produits aux débats qu’une discussion a eu lieu lors d’une rencontre entre les quatre intéressés le 20 janvier, que le lendemain, 21 janvier, M^me X a indiqué qu’après avoir vu leur courtier, elle et son époux étaient d’accord pour un prix de 930 000 euros, que si le 5 février 2017 M et M^me X ont rédigé leur offre d’achat, M^me X s’est inquiétée le 9 février de savoir si M Y l’avait signé et que M^me Y lui a répondu par la négative, mais qu’elle était 'confiante'.

Une rupture intempestive des pourparlers par une partie peut être considérée comme une faute de nature à engager la responsabilité délictuelle.

En effet, si la liberté est le principe dans le domaine des relations précontractuelles, y compris la liberté de rompre à tout moment les pourparlers, il n’en est pas moins vrai que lorsque ces derniers ont atteint en durée et en intensité un degré suffisant pour faire croire légitimement à une partie que l’autre est sur le point de conclure et, partant, pour l’inciter à certaines dépenses, la rupture est alors fautive, cause un préjudice, et donne lieu à réparation.

Il a été indiqué ci-dessus que la condition relative au montant de l’acompte exigée par M Y n’était pas acceptée par M et M^me X, par suite, aucune faute ne saurait être reprochée à M et M^me Y qui étaient fondés à mettre un terme aux discussions avec M et M^me X. En outre M et M^me X ne justifient pas avoir engagé la moindre dépense dans le cadre de ce projet d’achat et ils ne sauraient se plaindre de l’immobilisation de leur propre bien qui ne résulte que de leur choix d’introduire une instance en vente forcée qui s’est avérée mal fondée.

Le jugement sera en conséquence infirmé et M et M^me X seront déboutés de leurs demandes de dommages-intérêts.

- Sur les demandes reconventionnelles

M Y et M^me Y sollicitent la condamnation des appelants à verser au premier la somme de 100 000 euros et à la seconde la somme de 60 000 euros à titre de dommages-intérêts, en réparation du préjudice qu’ils estiment avoir subi.

Ils exposent que la publication par les époux X de l’assignation à la conservation des hypothèques a pour conséquence de les empêcher de vendre leur appartement alors qu’ils sont en instance de divorce. Ils soutiennent que l’appel interjeté avec maintien de la publication de l’assignation est d’autant plus abusif qu’avant même leur appel ils étaient en train d’acquérir un appartement, achat finalisé en janvier 2019, en sorte que le maintien de la demande de vente forcée et de la publication de l’assignation démontre leur intention de nuire.

M et M^me X prétendent que la publication de l’assignation était une condition de recevabilité de leur assignation dont ils ne pouvaient ordonner la main levée compte tenu de leur appel. Ils font valoir qu’il appartenait aux époux Y d’accepter une mesure de médiation comme cela leur avait été proposé s’ils souhaitaient que le tribunal statue au plus vite, et qu’ils n’ont fait preuve d’aucun empressement, bien au contraire, pour que le dossier soit en état d’être jugé.

***

Selon l’article 28-4° c du décret du 4 janvier 1955 : 'Sont obligatoirement publiés au bureau des hypothèques de la situation des immeubles :

4° Les actes et décisions judiciaires, énumérés ci-après, lorsqu’ils portent sur des droits soumis à publicité en vertu du 1° :

(.)

c) Les demandes en justice tendant à obtenir (.) la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision d’une convention ou d’une disposition à cause de mort ; '.

Il résulte de ce texte que la demande de vente forcée ne fait pas l’objet d’une obligation de publication au service des hypothèques à peine d’irrecevabilité.

En publiant leur assignation, alors qu’il ne s’agissait pas d’un préalable nécessaire, puis en maintenant cette publication alors que leur demande avait été rejetée par le tribunal de grande instance qui leur avait rappelé qu’elle devait être retirée, M et M^me X ont commis une faute qui a eu pour conséquence d’empêcher M et M^me Y de mettre en vente leur bien, pendant plus de deux ans, aucun acquéreur ne pouvant s’engager dans de telles conditions.

Le préjudice ainsi causé à M et M^me Y sera réparé par l’allocation à chacun des époux de la somme de 2 500 euros.

M et M^me X seront condamnés à procéder à la mainlevée de cette publication dans un délai d’un mois suivant la signification de la présente décision et, passé ce délai, sous astreinte de 500 euros par jour de retard.

- Sur les dépens et frais irrépétibles

Le jugement sera infirmé de ces chefs.

M et M^me X qui succombent seront condamnés aux dépens de première instance et d’appel.

Ils verseront en outre à chacun des époux Y la somme de 6 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a :

• dit qu’aucune vente n’est intervenue entre M. et M^me X d’une part et M. et M^me Y d’autre part concernant l’appartement de ces derniers dans l’immeuble sis 46 quai Georges Gorse à Boulogne-Billancourt (92100)

• débouté en conséquence M. et M^me X de leur demande de vente forcée et de dommages et intérêts en responsabilité contractuelle.

L’infirme en toutes ses autres dispositions et statuant à nouveau :

Rejette les demandes de dommages-intérêts formées par M et M^me X.

Condamne in solidum M et M^me X à payer à M Y la somme de 2 500 euros et à M^me Y la somme de 2 500 euros à titre de dommages-intérêts.

Condamne in solidum M et M^me X à procéder à la mainlevée de la publication de l’assignation en vente forcée délivrée à l’encontre de M et M^me Y dans un délai d’un mois suivant la signification de la présente décision et, passé ce délai, sous astreinte de 500 euros par jour de retard.

Condamne in solidum M et M^me X à payer à M Y la somme de 6 000 euros et à M^me Y la somme de 6 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne in solidum M et M^me X aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marie-José BOU, Président et par Madame Claudine AUBERT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,