COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 71G

3^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 12 MARS 2020

N° RG 18/06363

N° Portalis DBV3-V-B7C-SUON

AFFAIRE :

B N O Y

…

C/

F P Q A épouse X

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 03 Mai 2018 par le Tribunal de Grande Instance de

NANTERRE

N° Chambre : 7

N° RG : 15/13817

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Oriane DONTOT de l’AARPI JRF AVOCATS

M^e Thibault GUINARD-TERRIN

M^e Véronique REHBACH de la SELEURL NORDEN

M^e Katell FERCHAUX-

LALLEMENT de la SELARL LM AVOCATS

M^e Frédéric SANTINI de la SCP C R T D ET ASSOCIES

M^e Hervé KEROUREDAN

M^e Lucie CORITON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DOUZE MARS DEUX MILLE VINGT,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

1/ Monsieur B N O Y

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

2/ Monsieur C K Y

né le […] à GUIGNEN

de nationalité Française

[…]

[…]

3/ Monsieur B-AA AB Y

né le […] à GUIGNEN

de nationalité française

64 rue Paul Vaillant-Couturier

[…]

Représentant : M^e Oriane DONTOT de l’AARPI JRF AVOCATS, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 633 – N° du dossier 20180852

APPELANTS

****************

1/ Madame F P Q A épouse X

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

2/ Monsieur J S T X

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

3/ Monsieur B AC AD N X

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

4/ Monsieur G B-N S X

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

5/ Mademoiselle H U V X

née le […] à PARIS

de nationalité Française

[…]

[…]

6/ Monsieur I M X

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : M^e Thibault GUINARD-TERRIN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 572 – N° du dossier X

Représentant : M^e Kamilia ABCI, Plaidant, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 491

INTIMES

7/ SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du […], dûment représenté par son syndic, la société REGARDS IMMOBILIER, […], pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Katell FERCHAUX-LALLEMENT de la SELARL LM AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 629 – N° du dossier 20180355

Représentant : M^e Véronique REHBACH de la SELEURL NORDEN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1786

INTIME

8/ SA AXA FRANCE IARD, pris en sa qualité d’assureur de l’indivision X

N° SIRET : 722 057 460

[…]

[…]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Frédéric SANTINI de la SCP C R T D ET ASSOCIES, Postulant et Plaidant, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 713 – N° du dossier 2160976

INTIMEE

9/ SA ALLIANZ IARD

N° SIRET : 542 110 291

[…]

[…]

[…]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Hervé KEROUREDAN, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 40

INTIMEE

10/ SARL CABINET LA PAGERIE

[…]

[…]

[…]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Lucie CORITON, Postulant, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : C2444

Représentant : M^e Manuel RAISON de la SELARL Société d’exercice libéral RAISON-CARNEL, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2444

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 24 Janvier 2020 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame W-José BOU, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame W-José BOU, Président,

Madame U BAZET, Conseiller,

Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Claudine AUBERT,

---

D E veuve Y, propriétaire d’un appartement dépendant d’un immeuble situé à Vanves, […], au 2^e étage, y a, courant 2014, entrepris des travaux de rénovation.

Lors de ces travaux, l’entreprise en étant chargée a constaté une présence anormale d’humidité dans la salle de bains.

Le 28 août 2014, un constat amiable de dégât des eaux a été signé entre D Y et M^me F X, désignée comme auteur du sinistre et copropriétaire de l’appartement situé au-dessus, mentionnant qu’il s’agissait d’une fuite sur une canalisation encastrée privative. Le constat a été adressé à la MAIF, assureur habitation de D Y.

La MAIF a mandaté sur place le cabinet Texa, expert, qui a rendu son rapport le 13 octobre 2014 aux termes duquel il a attribué l’humidité à une fuite de la pipe d’évacuation au niveau du raccord avec la colonne EU, a noté que celle-ci a été réparée mais que les infiltrations ont dû perdurer depuis plusieurs années et a constaté une dégradation importante du mur extérieur ainsi que du plancher haut. Estimant que ces dommages concernaient la structure de l’immeuble, il a, par lettre du 13 octobre 2014, invité la société La Pagerie, syndic de l’immeuble, à établir une déclaration de sinistre auprès de l’assureur de l’immeuble.

Le 24 novembre 2014, la société Akitek, mandatée par le syndic, a établi un rapport de visite. Elle a notamment constaté que les solives bois formant le plancher haut étaient en partie pourries de même que les pans de bois mis à nu en allège de la fenêtre sur courette.

D Y est décédée le […], laissant pour lui succéder MM. B Y, C Y et B-W Y, ci-après les consorts Y.

Le 5 février 2015, s’est tenue une assemblée générale ordinaire des copropriétaires qui a délibéré sur la 'décision à prendre sur les travaux parties communes appartement Y'. La résolution a été refusée à l’unanimité mais il a été prévu qu’un dossier de réfection complète du mur de la courette, incluant les travaux de plomberie et de reprise du plancher haut de l’appartement Y, serait présenté en assemblée extraordinaire.

Par courriel du 17 mars 2015, le syndic a, en réponse à une demande des consorts Y, indiqué qu’il ne pouvait 'lancer' une assemblée extraordinaire engageant de nouveaux travaux compte tenu de la situation financière délicate de la copropriété.

Le 2 avril 2015, les consorts Y ont fait dresser un procès-verbal de constat de l’état de leur appartement.

Par lettre du 8 avril 2015, les consorts Y ont demandé au syndic de leur communiquer le rapport de visite de l’architecte et de prendre toute initiative nécessaire pour le recouvrement des dettes de la

copropriété puis, à défaut de réponse, lui ont, suivant un courrier du 1^er juin 2015, dénoncé le procès-verbal de constat précité et sollicité la prise de mesures urgentes de sécurité.

Dans l’intervalle, le 15 avril 2015, les consorts Y ont indiqué à leur assureur, la MAIF, avoir relevé le 2 avril 2015 de nouvelles fuites dans leur bien. Par ailleurs, le 16 avril 2015, la mairie de Vanves, alertée sur l’insalubrité des lieux, a indiqué aux consorts Y que lors d’une visite, ses services avaient constaté la veille la présence d’un plombier mandaté par M. X et a conseillé aux consorts Y une vérification des portances ainsi que si nécessaire un étaiement au regard de l’état de délabrement des poutres du plafond de leur logement.

Par acte d’huissier du 23 octobre 2015, les consorts Y ont assigné devant le tribunal de grande instance de Nanterre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, ci-après le syndicat, et la société La Pagerie en réparation de leurs préjudices.

Par ordonnances des 25 novembre et 9 décembre 2015, Maître Lebossé a été désigné administrateur provisoire de la copropriété.

Le syndicat a, par acte des 25 et 30 mars 2016, assigné en garantie M^me F X épouse A, M. G X, M^me H X, M. B X, M. I X et M. J X, ci-après les consorts X, et la société Allianz Iard, assureur de l’immeuble.

Les consorts X ont, par acte du 20 octobre 2016, assigné en garantie leur propre assureur, la société Axa France Iard.

Les procédures ont été jointes.

Par jugement du 3 mai 2018, le tribunal de grande instance de Nanterre a :

— enjoint le syndicat à mettre à l’ordre du jour de la première assemblée générale utile, ordinaire ou au besoin extraordinaire, qui suivra le dépôt de son rapport d’étude par le cabinet Croue & Landaz, le vote des travaux préconisés au titre de la réfection de la courette de l’immeuble, incluant le remplacement des descentes d’eaux usées et de la réfection du plancher haut de l’appartement du 2^e étage, appartenant aux consorts Y, puis à faire réaliser les travaux votés avec diligence,

— dit que les consorts Y garderont la charge du tiers du montant de ces travaux,

— dit que les consorts X prendront en charge le tiers du montant des travaux,

— débouté les consorts Y de toute demande présentée contre la société La Pagerie,

— dit les recours de la société La Pagerie sans objet,

— débouté les consorts Y de leurs demandes d’astreinte au titre des travaux, d’indemnisation de leur préjudice de jouissance et de remboursement de leurs frais d’étaiement,

— condamné la société Allianz Iard à garantir le syndicat au titre des travaux qui devront être exécutés,

— condamné la société Axa France Iard à garantir les consorts X au titre des travaux qui devront être exécutés,

— condamné in solidum le syndicat, la société Allianz Iard, les consorts X et la société Axa France Iard aux dépens de l’instance, et autorisé les avocats des parties non succombantes qui en ont fait la demande à recouvrer directement ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans en avoir reçu provision,

— condamné in solidum le syndicat, la société Allianz Iard, les consorts X et la société Axa France Iard à payer aux consorts Y la somme de 3 000 euros en indemnisation de 'ses' frais irrépétibles,

— condamné les consorts Y à payer à la société La Pagerie la somme de 2 000 euros en indemnisation de ses frais irrépétibles,

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

— ordonné l’exécution provisoire.

Le tribunal a pour l’essentiel retenu que :

— si les dégâts des eaux survenus dans l’appartement des consorts Y n’ont pour cause, ni pour origine une partie commune de l’immeuble, ils ont également affecté les parties communes, lesquelles nécessitent une intervention d’entretien, de sorte que le syndicat sera tenu des interventions à ce titre ;

— les consorts Y ne démontrent pas les manquements du syndic, lequel justifie des difficultés l’ayant empêché de convoquer plus tôt une assemblée générale pour faire voter les travaux et des diligences accomplies dans l’exercice de son mandat ;

— l’inoccupation de l’appartement des consorts Y pendant 10 ans et un défaut d’entretien par eux pendant plusieurs années ont empêché la découverte rapide des dégâts et permis leur aggravation, tant en parties privatives que communes ;

— l’injonction faite au syndicat de mise à l’ordre du jour d’une prochaine assemblée du vote des travaux utiles ne saurait être assortie d’une astreinte, en l’absence de défaillance de celui-ci au titre des désordres ;

— la charge du tiers de ces travaux sera supportée par les consorts Y qui n’ont pas agi avec diligence pour endiguer les dégâts des eaux ;

— la pose des étais a été rendue nécessaire par l’aggravation des désordres du fait de leur absence de prise en charge immédiate, laquelle ne peut être imputée au syndicat ;

— les consorts Y n’auraient pas subi le même préjudice de jouissance s’ils avaient occupé l’appartement entre 2004 et 2014, à tout le moins s’ils l’avaient entretenu avec soin, si bien que le syndicat n’en est pas responsable ;

— la société Allianz Iard sera tenue de garantir le syndicat au titre des travaux, le dégât des eaux qui a mis en lumière l’état des parties communes n’étant survenu qu’en mars 2014 ;

— les infiltrations constatées dans l’appartement des consorts Y trouvant leur origine dans celui des consorts X, la société Axa France Iard doit sa garantie à ces derniers au titre des travaux ;

— les infiltrations et fuites à l’origine des dommages proviennent de l’appartement des consorts X qui n’ont pas immédiatement réagi alors qu’en 2014, elles perduraient depuis plusieurs années, en sorte qu’ils doivent prendre en charge un tiers du montant des travaux.

Par déclaration du 10 septembre 2018, les consorts Y ont interjeté appel du jugement en ce qu’il a mis à leur charge le tiers du montant des travaux, dit que les consorts X prendront en charge un autre tiers, débouté les consorts Y de leurs demandes contre la société La Pagerie, d’astreinte, d’indemnisation de leur préjudice de jouissance et de remboursement de leurs frais d’étaiement, condamné les consorts Y à payer à la société La Pagerie la somme de 2 000 euros au titre de ses frais irrépétibles et dit n’y avoir lieu à application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les consorts Y prient la cour, par dernières écritures du 7 janvier 2020, de :

à titre principal,

— infirmer le jugement en ce qu’il a dit que les consorts Y garderont la charge du tiers du montant des travaux préconisés au titre de la réfection de la courette de l’immeuble, incluant le remplacement

des descentes d’eaux usées et de la réfection du plancher haut de l’appartement du 2^e étage appartenant aux consorts Y puis à faire réaliser les travaux votés avec diligence,

et statuant à nouveau :

— constater qu’aucune demande n’a été régulièrement présentée contre les consorts Y en première instance,

— les mettre purement et simplement hors de cause,

— juger que le syndicat et son syndic, la société La Pagerie, sont responsables des dommages matériels subis par l’indivision Y,

— juger que l’indivision Y a subi un préjudice de jouissance à compter du 1^er novembre 2014 jusqu’à ce jour,

— condamner solidairement le syndicat et son syndic, la société La Pagerie, à payer à l’indivision Y une somme de 48 000 euros (800 x 60 mois) décompte arrêté au 1^er novembre 2019 sauf à parfaire en réparation de son préjudice de jouissance jusqu’à exécution des travaux,

— condamner solidairement le syndicat et son syndic, la société La Pagerie, à lui payer une somme de 572,44 euros au titre des frais d’étaiement,

— condamner le syndicat à effectuer dans un délai de trois mois à compter de la décision à intervenir les travaux nécessaires à la remise en état des parties communes, notamment du mur extérieur et du plancher haut de l’appartement des consorts Y,

— dire que passé ce délai de trois mois, et au cas où lesdits travaux n’auraient pas été exécutés, le syndicat devra verser une astreinte de 100 euros par jour de retard pendant 90 jours,

— dispenser l’indivision Y de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

— condamner solidairement le syndicat, et son syndic, la société La Pagerie, à lui payer une somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— débouter la société La Pagerie de toutes ses demandes, fins et conclusions.

Par dernières écritures du 30 décembre 2019, le syndicat prie la cour de :

à titre principal :

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les consorts Y de l’ensemble de leurs demandes tendant à l’obtention d’astreintes au titre des travaux, d’indemnisation de leur préjudice de jouissance et de remboursement des frais d’étaiement,

— confirmer le jugement en ce qu’il n’a laissé à la charge du syndicat que la charge d’un tiers du montant des travaux sur parties communes,

— en revanche, réformer ledit jugement en ce qu’il a condamné solidairement le syndicat au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au 'projet' des consorts Y,

à titre subsidiaire, au cas où par extraordinaire, la cour réformerait le jugement entrepris et entrerait en voie de condamnation à l’encontre du syndicat :

— condamner solidairement les consorts X à le garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre au bénéfice de l’indivision Y,

à titre très subsidiaire :

— condamner la société Allianz Iard, en sa qualité d’assureur, à le garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre au bénéfice de l’indivision Y,

en tout état de cause,

— condamner solidairement les consorts X ou toute autre partie succombante au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par dernières écritures du 8 janvier 2020, la société La Pagerie prie la cour de :

in limine litis :

— constater que la demande des consorts X tendant à 'dire que le cabinet La Pagerie a commis une faute engageant sa responsabilité et qu’il devra solidairement assumer les frais des travaux mis à la charge du Syndicat » est nouvelle en cause d’appel,

— dire que la demande des consorts X est irrecevable,

— débouter les consorts X de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions à l’encontre du cabinet La Pagerie,

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

enjoint le syndicat de mettre à l’ordre du jour de la première assemblée générale utile, ordinaire ou au besoin extraordinaire, qui suivra le dépôt de son rapport d’étude par le cabinet Croue & Landaz, le vote des travaux préconisés au titre de la réfection la courette de l’immeuble incluant le remplacement des descentes d’eaux usées et de la réfection du plancher haut de l’appartement du 2^e étage, appartenant aux consorts Y, puis à faire réaliser les travaux votés avec diligence,

1.

dit que les consorts Y garderont la charge du tiers du montant de ces travaux,

2.

dit que les consorts X prendront en charge le tiers du montant des travaux,

3.

débouté les consorts Y de toute demande présentée contre le cabinet La Pagerie,

4.

dit les recours du cabinet La Pagerie sans objet,

5.

débouté les consorts Y de leurs demandes d’astreinte au titre des travaux, d’indemnisation de leur préjudice de jouissance et de remboursement des frais d’étaiement,

6.

condamné la société Allianz Iard à garantir le syndicat au titre des travaux qui devront être exécutés,

7.

condamné la société Axa France Iard à garantir les consorts X au titre des travaux qui devront être exécutés,

8.

condamné in solidum le syndicat, la société Allianz Iard, les consorts X et la société Axa France Iard aux dépens de l’instance, à verser aux consorts Y la somme de 3 000 euros et au cabinet La Pagerie la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

9.

dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

10.

ordonné l’exécution provisoire,

11.

en conséquence,

à titre principal :

— constater l’absence de faute du cabinet La Pagerie,

— constater l’absence de lien de causalité entre son intervention et les préjudices allégués,

— constater l’absence de préjudice indemnisable opposable au cabinet La Pagerie,

— en déduire que sa responsabilité ne peut être engagée en l’espèce,

en conséquence :

— débouter les consorts Y et toute partie de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions formulées contre le cabinet La Pagerie,

à titre subsidiaire et reconventionnel :

— condamner les consorts X et leur assureur, la société Axa France Iard, à le relever indemne et garantir le cabinet La Pagerie de toutes condamnations pouvant être formulées à son encontre,

à titre infiniment subsidiaire et reconventionnel :

— condamner le syndicat et son assureur, la société Allianz Iard, à le relever indemne et le garantir de toutes condamnations pouvant être formulées à son encontre,

en toute hypothèse :

— condamner solidairement les consorts Y, ou tout succombant, à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

Par dernières écritures du 27 novembre 2019, la société Allianz Iard prie la cour de :

— déclarer les consorts Y mal fondés en leur appel,

— les en débouter ainsi que de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées notamment contre le syndicat,

— déclarer la société Allianz Iard recevable et fondée en son appel incident,

y faisant droit,

— infirmer le jugement en ce qu’il a retenu une part de responsabilité à l’encontre du syndicat, condamné la société Allianz Iard à garantir le syndicat au titre des travaux qui devront être exécutés et condamné in solidum le syndicat et la société Allianz Iard au paiement des entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 3 000 euros aux consorts Y en remboursement de leurs frais irrépétibles,

et statuant à nouveau,

— déclarer les consorts X entièrement responsables des conséquences dommageables du dégât des eaux survenu le 7 juillet 2014 objet du constat amiable établi le 28 août 2014 entre D Y et M^me F X tant en ce qui concerne les dommages aux parties privatives de l’appartement du 2^e étage des consorts Y que des parties communes de l’immeuble,

— dire que le syndicat n’encourt aucune part de responsabilité dans le sinistre dégât des eaux du 7 juillet 2014,

— déclarer en conséquence sans objet l’appel en garantie du syndicat contre la société Allianz Iard,

à titre subsidiaire :

— déclarer la société Allianz Iard recevable et fondée en sa demande de mise hors de cause,

— débouter le syndicat de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées contre la société Allianz Iard,

à titre très subsidiaire, dans l’hypothèse d’une condamnation du syndicat à supporter une part du montant des travaux avec le bénéfice de la garantie de la société Allianz Iard :

— condamner les consorts X à garantir la société Allianz Iard de toutes condamnations pouvant être prononcées à son encontre,

en toute hypothèse,

— déclarer la société La Pagerie mal fondée en son appel en garantie à l’encontre de la société Allianz Iard,

— l’en débouter, ainsi que de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées contre la société Allianz Iard,

— confirmer le jugement pour le surplus de ses dispositions non contraires aux intérêts de la société Allianz Iard,

— condamner les consorts X in solidum avec la société Axa France Iard et toutes parties succombantes au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dans les conditions de l’article 699 du même code.

Par dernières écritures du 9 mars 2019, les consorts X prient la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

• enjoint le syndicat à mettre à l’ordre du jour de la première assemblée générale utile, ordinaire ou au besoin extraordinaire, qui suivra le dépôt de son rapport d’étude par le cabinet Croue & Landaz le vote des travaux préconisés au titre de la réfection de la courette de l’immeuble, incluant le remplacement des descentes d’eaux usées et de la réfection du plancher haut de l’appartement du deuxième étage, appartenant aux consorts Y, puis à faire réaliser les travaux votés avec diligence,

• et en ce qu’il a condamné la société Axa France Iard à garantir les consorts X au titre des travaux qui devront être exécutés

— infirmer pour le surplus et statuant à nouveau,

— mettre hors de cause les consorts X, en jugeant que l’intervention forcée des indivisaires X par le syndicat devant le tribunal est sans fondement ou mal fondée,

— juger que la responsabilité des consorts X dans l’origine des dommages n’est pas établie et les mettre hors de cause,

— dire que les désordres et dégâts subsistants dans l’appartement des consorts Y ont pour origine non pas le dégât des eaux du 7 juillet 2014 entre les consorts Y et X, mais trouvent leur origine exclusivement dans les désordres structurels du bâtiment suite à un manque d’entretien et d’infiltration d’eau anciennes et récurrentes, pathologie bien connue des bâtiments non entretenus,

— dire que l’ensemble des travaux seront à la charge exclusive du syndicat et que les consorts X n’ont pas à assumer financièrement une quelconque part de ces travaux,

— dire que le syndic La Pagerie a commis une faute engageant sa responsabilité et qu’à ce titre il devra solidairement assumer les frais des travaux mis à la charge du syndicat,

— juger l’ensemble des demandes des consorts X recevables et bien fondées,

à titre subsidiaire, et si par extraordinaire la cour venait à retenir une quelconque responsabilité des consorts X :

— confirmer que la société Axa France Iard (en tant qu’assureur des consorts X) devra les garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre,

en tout état de cause :

— débouter l’ensemble des autres parties de l’intégralité de leurs demandes, prétentions, fins et conclusions et de toutes sommes réclamées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— infirmer le jugement en ce qu’il a condamné in solidum le syndicat, la sociétéAllianz Iard, les consorts X et la société Axa France Iard aux dépens et à la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure cile envers chacun des consorts X, soit un total de 6 000 euros ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par dernières écritures du 6 mars 2019, la société Axa France Iard demande à la cour de :

à titre principal,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les consorts Y de l’intégralité de leurs demandes d’astreinte au titre des travaux et d’indemnisation de leur préjudice de jouissance,

— l’infirmer en ce qu’il a condamné la société Axa France Iard à garantir les consorts X,

— débouter le syndicat de sa demande formulée à l’encontre de toute partie succombante au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner tout succombant à payer à la société Axa France Iard la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile dont distraction au profit de la SCP CRTD et aux dépens,

à titre subsidiaire,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société Axa France Iard à garantir l’indivision X à un tiers du montant des travaux à réaliser.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 janvier 2020.

MOTIFS DE LA DECISION

- Sur la demande de mise hors de cause des consorts Y

Les consorts Y reprochent au tribunal d’avoir statué ultra petita en jugeant qu’ils garderont la charge du tiers des travaux préconisés dès lors qu’aucune demande n’était expressément présentée contre eux. Ils font valoir en outre que les intimés seraient irrecevables devant la cour à présenter la moindre demande, en vertu de l’article 564 du code de procédure civile. Ils en déduisent que le jugement doit être infirmé en ce qu’il a statué ainsi et qu’ils doivent être mis hors de cause.

Le syndicat réplique que le tribunal n’a pas statué ultra petita mais n’a fait qu’user de son pouvoir d’appréciation, au regard de la responsabilité des consorts Y dans la survenance des désordres, en décidant de ne lui faire assumer que le tiers des travaux sur les parties communes, un tiers étant laissé à la charge des consorts Y. Il sollicite la confirmation de ce chef.

Les consorts X font valoir que le caractère 'ultra petita' du jugement est difficilement contestable, aucune demande n’ayant jamais été formulée à l’encontre des consorts Y en première instance.

***

Quand bien même le tribunal aurait statué ultra petita à l’encontre des consorts Y, cette circonstance ne saurait avoir pour effet de conduire à leur mise hors de cause. En effet, celle-ci supposerait qu’ils soient étrangers au litige, ce que contredit le fait qu’ils l’aient introduit et le poursuivent par leur appel.

La demande de mise hors de cause des consorts Y doit être rejetée.

Par ailleurs, certains intimés sollicitent la confirmation de la disposition du jugement par laquelle le tribunal a dit que les consorts Y garderont la charge du tiers du montant des travaux. Ce faisant, les parties concernées forment devant la cour une demande visant à laisser à la charge des consorts Y une partie des travaux sur les parties communes. Et force est de constater que ne figure au dispositif des conclusions des consorts Y aucune fin de non-recevoir de sorte qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne saurait statuer sur l’irrecevabilité soulevée de ce chef dans le corps de leurs écritures, étant observé qu’il n’y a pas lieu pour la cour de relever d’office cette fin de non-recevoir, s’agissant en toute hypothèse d’une demande reconventionnelle recevable en appel conformément à l’article 567 du code de procédure civile dès lors qu’elle se rattache aux prétentions originaires par un lien suffisant.

La question du bien ou du mal fondé de la disposition litigieuse sera examinée ci-dessous.

- Sur les demandes principales des consorts Y

Sur les demandes à l’égard du syndicat

Les consorts Y soutiennent que les désordres affectant leur appartement, dont ils avancent qu’il est inhabitable, sont liés à un défaut d’entretien des parties communes, l’existence et la constatation des dommages suffisant selon eux à engager la responsabilité du syndicat sans preuve d’une faute de sa part en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Ils se fondent à cet effet sur le rapport du cabinet Texa, celui de l’architecte de la copropriété et le fait que le syndicat ait déclaré le sinistre à son assureur. Ils contestent s’être désintéressés de leur bien, affirmant que s’il n’a plus été occupé depuis 2004, ils en ont pris soin, participant aux assemblées générales, déclarant les dégâts des eaux constatés et engageant une procédure d’expulsion lorsque le bien a été squatté.

Le syndicat conteste sa responsabilité, prétendant que les désordres ne proviennent pas des parties communes mais de l’appartement des consorts X. Il fait valoir que le constat de dégât des eaux fait état d’une fuite sur une canalisation d’évacuation encastrée privative en provenance d’un appareil à effet d’eau et que le rapport du cabinet Texa mentionne une fuite provenant de la pipe d’évacuation fissurée et fuyarde au niveau du raccord avec la colonne EU, les parties communes n’y étant évoquées que pour avoir subi des dommages du fait de cette infiltration. Il prétend que le désordre subi par les consorts Y a été aggravé par le défaut d’occupation de leur logement, qui a empêché la détection de la fuite en temps utile.

Il se prévaut par ailleurs de ses difficultés financières depuis plusieurs années, affirmant qu’il a accompli des diligences pour tenter de recouvrer les sommes impayées mais ne disposait pas des fonds permettant d’entreprendre les travaux requis et que le syndicat doit être exonéré de responsabilité en cas de retard apporté à l’exécution des travaux dès lors qu’il n’a pas recueilli les ressources indispensables à leur réalisation.

La société Allianz Iard conteste également la responsabilité du syndicat. Elle soutient qu’il résulte du constat amiable de dégât des eaux et du rapport du cabinet Texa que les infiltrations proviennent des installations privatives des consorts X et non des parties communes, en l’absence de tout lien causal entre les désordres constatés dans l’appartement des consorts Y et le défaut d’entretien de l’immeuble et alors que les parties communes ont elles-mêmes été affectées par ces infiltrations ayant perduré pendant plusieurs années. Elle ajoute que l’état d’abandon de l’appartement des consorts Y et/ou son défaut d’entretien avec soin depuis plusieurs années ont contribué à aggraver les dommages tant sur les parties privatives que communes.

Les consorts X se prévalent de la responsabilité du syndicat. Ils font valoir que le défaut d’entretien de l’immeuble est incontestable au vu notamment des conclusions de l’architecte de la copropriété et que les dégâts subsistant dans l’appartement des consorts Y n’ont rien à voir avec le dégât des eaux de juillet 2014 ou 2015, se fondant sur le rapport du cabinet Texa. Ils avancent que si une responsabilité devait être retenue à leur encontre, les consorts Y ont concouru à la réalisation de leur préjudice en délaissant leur bien.

La société Axa France Iard relève pour l’essentiel que la responsabilité des consorts X n’est pas établie et que les consorts Y ont contribué à leur propre préjudice, faute d’occuper leur logement pendant plusieurs années.

La société La Pagerie conteste que les désordres survenus dans l’appartement des consorts Y aient pour origine les parties communes et affirme qu’ils proviennent de l’appartement des consorts X.

***

Aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dans sa version applicable, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

La responsabilité ainsi édictée est une responsabilité de plein droit, indépendante de toute notion de faute.

En l’espèce, les consorts Y ne se plaignent pas en réalité de dégâts des eaux ponctuels constatés en juillet 2014 et en avril 2015 en provenance de l’appartement situé au dessus du leur mais du fait que leur logement est inhabitable et insusceptible d’être loué en raison de désordres affectant les parties communes.

Au reste, il résulte du rapport du cabinet Texa du 13 octobre 2014 que concernant le dégât des eaux du 7 juillet 2014, sa cause a été rapidement prise en charge, la fuite provenant d’une pipe d’évacuation fissurée au niveau du raccord avec la colonne EU ayant été réparée. S’agissant de celui d’avril 2015, la lettre de la mairie de Vanves fait état de l’intervention d’un plombier sur les canalisations d’eaux usées des toilettes dans l’appartement des consorts X le 16 avril 2015 et rien ne justifie que ce désordre se soit poursuivi.

En revanche, il résulte de ce même rapport que l’entreprise chargée de la rénovation de l’appartement des consorts Y a, lors de la dépose des faux plafonds, stoppé ses travaux en constatant que la structure de l’immeuble était dans un état de dégradation avancé, constat partagé par le cabinet Texa qui a relevé une dégradation importante du mur extérieur et a estimé que ces dommages concernant la structure de l’immeuble relevaient des parties communes, ce qu’il a confirmé dans sa lettre écrite au syndic le 13 octobre 2014.

Lors de sa visite du 21 novembre 2014, la société Akitek, mandatée par le syndic, a fait un constat similaire : 'les solives bois formant le plancher haut de la pièce sont en partie pourries (…) Il en est de même pour les pans de bois mis à nu situés en allège de la fenêtre sur courette (…) Il s’agit d’une pathologie bien connue de bâtiment non entretenu avec des infiltrations d’eau anciennes et récurrentes. L’état de délabrement de la courette laisse supposer que les problèmes révélés au 2^e étage risquent de se retrouver à d’autres endroits'. Dans son rapport, elle a notamment proposé de faire un devis de renforcement du plancher haut ainsi que de la façade sur courette.

Les photographies figurant dans ce rapport et celles contenues dans le constat d’huissier confirment notamment l’état de dégradation du plancher haut de l’appartement des consorts Y, qui est aussi corroboré par la lettre de la mairie de Vanves leur conseillant un étaiement au regard de l’état de délabrement des poutres du plafond de leur logement après vérification de leurs portances.

Il est constant que les éléments atteints sont des parties communes.

L’entretien des parties communes au sens du texte précité concerne les réfections de toute nature indispensables pour assurer la conservation de l’immeuble et la jouissance des parties privatives.

Or, il résulte des énonciations précédentes que les parties communes nécessitent à l’évidence des réfections. Le rapport du cabinet Texa mentionne certes que les infiltrations (en provenance de l’appartement supérieur) ont dû perdurer plusieurs années. Cependant, quand bien même ces réfections seraient rendues nécessaires par un sinistre trouvant son origine dans une partie privative,

il incombe au syndicat d’accomplir les travaux de remise en état des parties communes, à charge pour celui-ci d’exercer les recours utiles contre les personnes qu’il estime responsables.

Le lien de causalité entre le défaut d’entretien imputable au syndicat depuis la découverte des désordres et les dommages invoqués par les consorts Y, soit un préjudice de jouissance et les frais de pose d’étais exposés par eux, n’est pas contestable, le maintien de l’état de délabrement des parties communes, notamment du plancher haut, empêchant la poursuite des travaux de rénovation ainsi que l’habitation du logement et justifiant les étais mis en place dans l’appartement.

Il n’est pas justifié d’un cas de force majeure susceptible d’exonérer le syndicat de sa responsabilité.

Il ne peut davantage s’exonérer des obligations légales lui incombant en invoquant des décisions définitives d’assemblées générales ayant refusé l’exécution des travaux de sorte que la décision de l’assemblée générale du 5 février 2015 qui a refusé la réalisation des travaux sur les parties communes concernant l’appartement des consorts Y est indifférente.

L’absence de trésorerie nécessaire aux travaux d’entretien de l’immeuble n’est pas non plus une cause d’exonération de la responsabilité du syndicat si bien qu’il n’y a pas lieu d’examiner ses développements concernant ses difficultés financières.

En revanche, celui-ci peut échapper à sa responsabilité en raison de la faute de la victime mais il lui appartient de la prouver et son lien de causalité avec le dommage.

Il est reproché aux consorts Y un défaut d’occupation et d’entretien du logement ayant empêché la découverte rapide des dégâts et permis leur aggravation.

Il résulte de l’attestation produite que l’appartement a été occupé jusqu’en 2003 par des petits-enfants de D Y.

La simple circonstance qu’il soit resté inoccupé ensuite ne caractérise pas une faute de la part de D Y, qui, née en 1923, était alors âgée et dont la seule obligation était de veiller à l’état et à l’entretien de son logement.

Or, les consorts Y versent aux débats plusieurs procès-verbaux démontrant qu’ils ont été régulièrement présents ou représentés entre 2004 et 2013 aux assemblées générales de la copropriété. De même, il résulte des pièces produites que D Y ou ses enfants ont déclaré à l’assureur du bien deux dégâts des eaux, l’un en 2003 provenant de l’appartement situé à l’étage supérieur, l’autre en 2010.

La présence d’occupants sans droit, ni titre dans l’appartement, qui n’est avérée qu’à partir du mois d’août 2012 au vu des éléments dont la cour dispose, ne peut suffire à démontrer que les consorts Y se sont désintéressés de leur bien, en l’absence de toute faute prouvée de leur part ayant permis ou facilité le squat. Celui-ci, qui les a empêchés d’accéder à leur bien et de veiller à son état, ne saurait dès lors leur être reproché. Il apparaît en outre que les consorts Y ont fait établir par huissier de justice, le 28 mai 2013, un constat de cette occupation, sur ordonnance du président du tribunal de grande instance de Nanterre rendue le 23 avril 2013, puis ont assigné les squatters en expulsion le 26 juin 2013, laquelle a été autorisée par ordonnance du juge d’instance de Vanves du 24 octobre 2013. Celle-ci a été signifiée le jour-même et, après délivrance d’un commandement de quitter les lieux demeuré infructueux, l’expulsion a eu lieu le 14 mai 2014, en présence d’un membre de la force publique. Un devis de réfection de l’appartement a été établi dès le 23 juin 2014. Ces éléments caractérisent la diligence dont ont fait preuve les consorts Y pour récupérer la jouissance de leur bien.

Au regard de ces éléments, la faute des consorts Y n’est pas prouvée.

En toute hypothèse, à la supposer établie, il n’est pas justifié de son lien de causalité avec le dommage dès lors que l’entreprise chargée de la rénovation du bien, professionnel de la plomberie, peinture, maçonnerie, n’a, dans son devis détaillé du 23 juin 2014, fait état d’aucune réserve ou mention concernant un dégât des eaux ou tout autre désordre affectant le logement. Il résulte du rapport du cabinet Texa que ce n’est qu’en accomplissant les travaux de rénovation qu’elle a constaté

une présence anormale d’humidité dans la salle de bains puis la dégradation de la structure de l’immeuble, lors de la dépose des faux plafonds. Il n’est ainsi pas démontré que l’occupation effective du bien par les consorts Y et qu’un entretien plus poussé leur auraient permis de déceler plus tôt les désordres et empêché ou diminué leurs dommages.

Le syndicat doit être déclaré responsable des préjudices subis par les consorts Y.

Sur la responsabilité du syndic

Les consorts Y considèrent que le syndic est également responsable de leurs dommages. Ils lui reprochent d’une part son inaction en vue de l’exécution des travaux, arguant que le syndic n’a pas constitué le dossier de réfection, ni ne l’a soumis aux copropriétaires, et qu’il a refusé de convoquer une nouvelle assemblée générale alors qu’il se devait d’exécuter la décision de l’assemblée générale. Ils avancent qu’il n’a pas non plus répondu aux demandes de la MAIF. Ils lui font grief d’autre part d’une gestion financière défaillante, soutenant que la situation financière périlleuse de la copropriété résultait d’une absence de rigueur de sa part dans la gestion des impayés et que le syndic aurait pu procéder à des appels de fonds plus importants pour pallier la défaillance des copropriétaires indélicats. Ils soutiennent que l’omission du syndic a engendré un retard de mise en oeuvre des travaux.

La société La Pagerie conteste sa responsabilité. Elle avance que les désordres sont exclusivement imputables aux consorts X. Elle argue des diligences qu’elle a accomplies en ce qu’elle a déclaré le sinistre auprès de l’assureur de l’immeuble, mandaté la société Akitek pour visiter les lieux et établir un devis de remise en état des parties communes et fait inscrire à l’ordre du jour la proposition de travaux sur les parties communes. Elle fait valoir que celle-ci a été refusée compte tenu des difficultés financières de la copropriété, ce refus ne pouvant lui être reproché. Elle invoque avoir tenu les consorts Y informés de l’évolution de la situation, alerté l’ensemble des copropriétaires sur ces difficultés et sollicité la désignation d’un administrateur provisoire. Elle nie sa défaillance dans la gestion de la copropriété, arguant des nombreux impayés de plusieurs copropriétaires et du défaut de paiement des travaux de ravalement déjà réceptionnés. Elle estime que le lien de causalité entre son éventuelle faute et le dommage n’est pas établi, soulignant que les travaux n’ont toujours pu être réalisés à ce jour du fait des difficultés financières persistantes de la copropriété et qu’elle n’est plus le syndic depuis le 19 décembre 2015. Elle se prévaut enfin de l’inaction des consorts Y ayant participé à leur préjudice.

Les consorts X soutiennent également la responsabilité de la société La Pagerie engageant sa responsabilité.

***

La mise en cause de la responsabilité du syndic suppose la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre ces éléments.

Le manquement de la société La Pagerie est caractérisé en ce qu’elle n’a pas présenté 'un dossier de réfection complète du mur de la courette, incluant les travaux de plomberie et de reprise du plancher haute de l’appartement Y (…) en assemblée générale extraordinaire' ainsi que l’assemblée générale du 5 février 2015 l’avait décidé après avoir refusé le vote des travaux sur les parties communes. En effet, le syndic se devait d’exécuter cette délibération de l’assemblée générale conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, sans pouvoir refuser, comme il l’a fait, de convoquer une assemblée extraordinaire motif pris des difficultés financières de la copropriété.

En revanche, le grief fondé sur un défaut de réponse aux lettres de la MAIF n’est pas justifié, en l’absence d’une quelconque relance de la MAIF faite au syndic.

Le reproche d’une gestion financière défaillante ne saurait davantage être retenu. Le rapport de l’administrateur provisoire ne fait pas état d’un tel manquement du syndic. Il indique du reste ne pas avoir constaté de situation financière et comptable de la copropriété réellement compromise ou en difficulté au sens de l’article 29 de la loi du 10 juillet 1965 et ne mentionne pas avoir exercé des diligences particulières pour obtenir le recouvrement des impayés qui auraient été omises auparavant, ce qui contredit la défaillance alléguée. Il résulte cependant tant du rapport de

l’administrateur provisoire que des autres pièces versées aux débats que le syndic a été effectivement confronté à des dettes de copropriétaires, dont l’une de 33 000 euros ayant fait l’objet d’une ordonnance de référé du 17 septembre 2013 et d’autres arriérés de charges ayant donné lieu à des échéanciers non respectés, ce qui ne saurait lui être reproché. Le constat par l’administrateur provisoire lors de sa mission du règlement de la condamnation susvisée tend d’ailleurs à prouver que le syndic n’est pas resté inactif.

Mais quand bien même la société La Pagerie a commis une faute en ne préparant pas un dossier de réfection complète et en ne convoquant pas l’assemblée générale extraordinaire pour le lui soumettre, il n’est pas justifié d’un lien de causalité entre ce manquement et les dommages des consorts Y dès lors que ni le recours à un administrateur provisoire, ni ensuite la désignation d’un nouveau syndic, laquelle a pourtant abouti à un vote favorable des travaux litigieux, n’a permis à ce jour leur réalisation, le syndicat arguant d’impayés persistants pour expliquer son abstention. Il n’est donc pas prouvé que le seul manquement retenu à l’encontre de la société La Pagerie ait un rapport avec le défaut d’exécution des travaux sur les parties communes. De plus, les consorts Y ne sauraient sérieusement imputer à la faute de la société La Pagerie commise en 2015 des frais de pose d’étais réalisée au mois de septembre 2016 et un préjudice de jouissance s’étendant jusqu’au 1^er janvier 2020 dans la mesure où les fonctions de syndic de la société La Pagerie ont pris fin en décembre 2015.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté les consorts Y de leurs demandes contre cette société.

Sur la réparation des dommages subis par les consorts Y

Les consorts Y sollicitent l’indemnisation de leur préjudice de jouissance par le syndicat et la société La Pagerie à partir du 1^er novembre 2014 jusqu’à la réalisation des travaux, sur la base d’une valeur locative de 800 euros par mois, correspondant au montant de l’indemnité d’occupation retenu dans le cadre de la décision d’expulsion des squatters. Ils réclament aussi la prise en charge par la société La Pagerie et le syndicat des frais d’étais exposés en raison des risques d’effondrement. Enfin, ils demandent la condamnation du syndicat à effectuer les travaux de réfection des parties communes sous astreinte.

Le syndicat fait valoir que cette dernière demande est sans objet, dès lors que les travaux ont été votés le 10 juillet 2017 mais ne pourront être réalisés que lorsque les nombreux impayés, d’un montant total de 37 255,47 euros à la date du 2 décembre 2019, auront été recouvrés. Il s’oppose aussi à la demande au titre du préjudice de jouissance motif pris de la contribution des consorts Y à leur propre dommage.

La société Allianz Iard estime que le tribunal a, à bon droit, jugé que les consorts Y devaient garder la charge du tiers du montant des travaux de remise en état des parties communes et les a déboutés de leurs demandes au titre du préjudice de jouissance et des frais de pose d’étais, compte tenu de leur inertie fautive pendant de de nombreuses années.

Les consorts X, de même que la société Axa France Iard, se prévalent aussi de la faute des consorts Y ayant concouru à la réalisation de leurs préjudices.

***

Il est constant que l’injonction faite par le tribunal au syndicat de mettre à l’ordre du jour de la première assemblée générale utile le vote des travaux est désormais sans objet, ce vote étant d’ores et déjà intervenu.

En revanche, les consorts Y sont bien fondés, au titre de la réparation en nature de leur dommage, à solliciter l’exécution par le syndicat des travaux nécessaires à la remise en état des parties communes à l’origine de leur trouble de jouissance, soit la réfection du mur extérieur sur la courette et du plancher haut de l’appartement, les difficultés financières invoquées par le syndicat étant indifférentes à cet égard. Compte tenu de l’inertie manifestée par le syndicat qui, bien que parfaitement averti des désordres affectant les parties communes depuis plusieurs années, n’a pas réalisé les travaux nécessaires, une astreinte apparaît nécessaire à défaut de réalisation desdits

travaux dans un délai raisonnable. Il n’y a pas lieu de laisser à la charge des consorts Y une partie du montant de ces travaux au delà de la part due par eux en vertu du règlement de copropriété, en l’absence de toute faute retenue à leur encontre.

Ils sont également en droit d’obtenir la réparation de leur préjudice de jouissance subi du fait du défaut d’entretien des parties communes.

Le préjudice est certain dès lors que le logement ne peut être rénové et habité en raison de la dégradation des parties communes, alors que les consorts Y y ont entrepris en 2014 des travaux afin d’en permettre l’occupation. Toutefois, force est de constater que la seule ordonnance de référé ayant fixé à 800 euros le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle est insuffisante à justifier de la valeur locative dont les consorts Y se prévalent. Il résulte notamment du devis de rénovation qu’il s’agit d’un petit appartement composé d’un séjour, d’une chambre, d’une cuisine et d’une salle de bains. En revanche, c’est à juste titre que les consorts Y arguent d’un préjudice éprouvé du 1^er novembre 2014, date à laquelle l’appartement aurait dû pouvoir être occupé si la rénovation, débutée au début de l’été 2014, avait pu être menée à terme en l’absence de délabrement des parties communes, jusqu’au 31 décembre 2019. En considération de ces éléments, le préjudice de jouissance sera fixé à la somme de 25 000 euros. Le syndicat, responsable de ce préjudice sans justifier d’une faute des consorts Y y ayant contribué, sera condamné au paiement de cette somme.

Il sera également condamné à payer aux consorts Y la somme de 572,44 euros au titre des frais de pose d’étais qu’ils ont exposés en septembre 2016, afin d’éviter tout risque d’effondrement.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

- Sur le recours du syndicat à l’encontre des consorts X

Le syndicat sollicite la confirmation du jugement ayant laissé à sa charge le tiers du montant des travaux sur parties communes. Il réclame la garantie des consorts X pour toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre au bénéfice des consorts Y, affirmant que l’appartement des consorts X est seul à l’origine des dommages.

Ces derniers contestent leur responsabilité, faisant valoir qu’aucune fuite en provenance de leur bien ne peut causer des dégâts structurels aussi graves.

***

Pour justifier son recours, le syndicat se fonde sur le constat de dégât des eaux signé le 28 août 2014 mentionnant l’existence d’une fuite sur une canalisation encastrée privative avec débordement d’appareil à effet d’eau et faisant état de l’intervention d’un réparateur aux frais de la propriétaire, M^me X. Ce constat justifie de la réalité d’une fuite sur une canalisation privative des consorts X et des dommages causés par cette fuite, en dessous, dans l’appartement de D Y, ce qui n’est au demeurant pas contesté.

Le syndicat invoque aussi le rapport du cabinet Texa, lequel indique que la fuite provient de la pipe d’évacuation fissurée et fuyarde au niveau du raccord avec la colonne EU, que les infiltrations ont dû perdurer depuis plusieurs années et relève l’existence de dommages concernant la structure de l’immeuble. Ce rapport confirme l’origine de la fuite, formule l’hypothèse qu’elle a duré plusieurs années et constate, outre les dommages dans les parties privatives de M^me Y, des désordres affectant les parties communes.

Le rapport de visite de la société Akitek du 21 novembre 2014 indique, après avoir fait le constat des dommages affectant les parties communes, notamment le pourrissement partiel des solives bois formant le plancher haut, qu’ 'il s’agit d’une pathologie bien connue de bâtiment non entretenu avec des infiltrations d’eau anciennes et récurrentes'. S’il évoque un défaut d’entretien, il fait aussi état d’infiltrations d’eau répétées à l’origine de ces désordres, ce qui accrédite l’hypothèse du cabinet Texa.

Il est aussi versé aux débats le rapport du cabinet Labouze, missionné par la société Allianz Iard, établi le 25 novembre 2014, à la suite d’une visite sur place effectuée en présence de M. X, qui

indique que le sinistre trouve son origine dans une fuite sur une pipe d’évacuation du WC dans l’appartement X et qu’elle a généré des dommages aux plâtres situés entre les solives de l’appartement Y et au droit du mur de façade. Ce rapport conclut ainsi à l’existence d’un lien de cause à effet entre la fuite litigieuse et les parties communes, soit le plancher haut de l’appartement Y et le mur de façade.

Le devis des travaux réalisé à la demande de la société Akitek démontre en outre que les désordres à réparer sur la structure bois des parties communes sont cantonnés au mur côté salle de bains et au remplacement du plancher haut salle de bains de l’appartement Y, ce qui tend à corroborer que les infiltrations ayant provoqué les dommages aux parties communes proviennent de la fuite précitée, située juste au dessus.

Le caractère ancien et récurrent de la fuite en partie privative des consorts X est corroboré par le fait qu’une nouvelle fuite et une nouvelle intervention d’un plombier au niveau du WC des consorts X ont eu lieu en avril 2015, la réparation précédente n’ayant manifestement pas tenu dans le temps.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que les désordres des parties communes ont pour origine la fuite sur une canalisation privative des consorts X, qui a provoqué des infiltrations récurrentes. Ce constat suffit, sur le fondement du trouble anormal de voisinage, à engager leur responsabilité dans la survenue de ces dégradations.

Rien ne justifie, même si la société Akitek évoque un défaut d’entretien de l’immeuble, que celui-ci ait participé à l’apparition des désordres sur les parties communes ci-dessus relevés ou à leur aggravation, alors que le syndicat n’a été informé de ces dégâts qu’en 2014 et que la nécessité des travaux auxquels il doit procéder a été identifiée dès cette date, ainsi que le prouve le devis établi à la demande de la société Akitek. Ainsi quand bien même le syndicat doit, au titre de son obligation d’entretien, réaliser les travaux de remise en état des parties communes, ceux-ci sont exclusivement imputables à la fuite provenant des parties privatives des consorts X.

Toutefois, force est de constater que le syndicat réclame expressément la confirmation du jugement ayant laissé à sa charge le tiers du montant des travaux sur les parties communes et ne demande pas son infirmation en ce qu’il n’a mis à la charge des consorts X que le tiers du montant de ces travaux. Le jugement ne peut donc qu’être confirmé de ce chef.

En revanche, dès lors que les désordres étaient constatés, il appartenait au syndicat d’y procéder dans les meilleurs délais et il n’est pas fondé à solliciter la garantie des consorts X au titre des conséquences du retard pris pour les réaliser, le syndicat n’invoquant pas de faute de leur part ayant contribué à ce retard.

Compte tenu du délai nécessaire à la réalisation de tels travaux, la cour est en mesure de fixer la garantie due par les consorts X au syndicat au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance des consorts Y à la somme de 2 500 euros.

Le syndicat sera débouté du surplus de sa demande de garantie, qu’elle porte sur le préjudice de jouissance ou les frais de la pose d’étais qui n’a été réalisée qu’en septembre 2016.

- Sur l’appel en garantie du syndicat à l’encontre de la société Allianz Iard

A titre très subsidiaire, le syndicat sollicite la garantie de la société Allianz Iard, son assureur, qui s’y oppose aux motifs que le fait générateur est antérieur à la prise d’effet du contrat, le 1^er janvier 2013, les infiltrations perdurant depuis de nombreuses années, et que l’application de sa garantie suppose que les infiltrations aient un caractère purement accidentel, celle-ci ne se substituant pas au défaut d’entretien imputable au Syndicat.

***

Le syndicat ayant été débouté pour partie de sa demande de garantie à l’encontre des consorts X, il convient d’examiner celle formée contre son assureur.

Il résulte de l’article 20 I des conditions générales du contrat souscrit auprès de la société Allianz Iard relatif à l’étendue des garanties dans le temps que la garantie couvre l’assuré des conséquences pécuniaires des sinistres dès lors que le fait dommageable survient entre la date de prise d’effet initiale de la garantie et sa date de résiliation ou d’expiration, le fait dommageable étant défini par ces mêmes conditions comme la cause génératrice du dommage.

La garantie souscrite par le syndicat a pris effet le 1^er janvier 2013.

Au cas particulier, la cause génératrice du dommage subi par le syndicat réside, comme s’en prévaut la société Allianz Iard, dans des inflitrations récurrentes.

Il ressort du fait que la fuite n’ait été décelée et réparée qu’à l’été 2014 que les infiltrations ont perduré après la prise d’effet du contrat d’assurance, le 1^er janvier 2013. Les infiltrations ainsi causées de manière répétée aux parties communes à partir de cette date suffisent à expliquer les dommages causés aux parties communes. Il s’ensuit que le sinistre rentre dans le champ d’application temporel de la garantie.

Aux termes de l’article L. 113-1 du code des assurances, les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police. Toutefois, l’assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré.

La notion d’accident n’exclut pas que les dommages aient pour origine une faute, laquelle, à moins d’être intentionnelle ou dolosive, ne supprime pas l’obligation de garantie de l’assureur. De même, il sera rappelé que si l’accident doit revêtir un caractère imprévu, il ne doit pas pour autant être imprévisible car sinon le contrat d’assurance ne garantirait que les cas de force majeure et non les conséquences de la faute de l’assuré.

En l’espèce, la société Allianz Iard n’invoque pas de clause d’exclusion de garantie.

Par ailleurs, il a d’ores et déjà été relevé que les dégâts causés aux parties communes ne résultent pas d’un défaut d’entretien de l’immeuble par le syndicat mais sont exclusivement liés aux infiltrations en provenance des parties privatives des consorts X, ces dommages et leur cause n’ayant été découverts qu’après la prise d’effet du contrat de sorte que l’existence de l’aléa n’est pas discutable.

Si un défaut d’entretien est ensuite imputable au syndicat pour avoir omis de procéder aux travaux de réfection des parties communes endommagées dans un délai raisonnable, la société Allianz Iard ne justifie, ni même n’invoque que son assuré ait commis une faute dolosive puisqu’elle se borne à se prévaloir du seul défaut d’entretien. Or, il n’est pas établi que, ce faisant, le syndicat ait volontairement causé le dommage ni supprimé l’élément aléatoire attaché à la couverture du risque par un manquement délibéré à ses obligations.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné la société Allianz Iard à garantir le syndicat au titre des travaux et celle-ci sera condamnée en outre à le garantir de toutes les condamnations prononcées à son encontre au bénéfice des consorts Y.

- Sur le recours de la société Allianz Iard à l’encontre des consorts X

Au visa de l’article L. 121-12 du code des assurances, la société Allianz Iard sollicite la garantie des consorts X au titre de toutes les condamnations pouvant être prononcées à son encontre au motif que les infiltrations et fuites à l’origine des dommages proviennent de leur appartement, ce que contestent les consorts X.

***

Aux termes de l’article L. 121-12 du code des assurances, l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assuré.

Il ressort des énonciations précédentes que les dommages provoqués aux parties communes engagent la responsabilité des consorts X vis-à-vis du syndicat et qu’ils sont aussi tenus, dans leurs rapports avec ces derniers, de la part du préjudice de jouissance des consorts Y consécutif à ces dégradations, à l’exclusion des préjudices subis par ces derniers du fait du retard pris par le syndicat dans la réalisation des travaux.

Cependant, l’article L. 121-12 précité exige comme condition de la subrogation qu’il institue que l’assureur justifie qu’il a payé préalablement l’indemnité d’assurance.

Or, en l’espèce, la société Allianz Iard qui fonde son recours sur cette disposition ne rapporte la preuve d’un paiement qu’à hauteur de la somme de 1 650 euros. En effet, elle verse aux débats un protocole d’accord signé le 17 novembre 2014 avec le syndicat représenté par la société La Pagerie emportant subrogation qui vise une indemnité d’un montant de 1 650 euros.

Dès lors, les consorts X seront condamnés à garantir la société Allianz Iard des condamnations prononcées à son encontre à hauteur de la somme de 1 650 euros.

- Sur l’appel en garantie des consorts X à l’encontre de la société Axa France Iard

A titre subsidiaire, si la cour devait retenir leur responsabilité, les consorts X sollicitent la garantie de la société Axa France Iard de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre.

La société Axa France Iard demande à la cour d’infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée à garantir l’indivision X.

***

Comme en première instance, la société Axa France Iard ne conteste pas être l’assureur des consorts X et n’oppose que le défaut de responsabilité de ces derniers, moyen écarté par la cour qui a au contraire retenu la responsabilité des consorts X au titre de la survenue des dégradations dans ses rapports avec le syndicat, ainsi que l’absence de préjudice indemnisable des consorts Y, ce qui a aussi été écarté par la cour.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné la société Axa France Iard à garantir les consorts X au titre des travaux et celle-ci sera en outre condamnée à les garantir au titre des condamnations prononcées à leur encontre.

- Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le syndicat, la société Allianz Iard, les consorts X et la société Axa France Iard qui succombent au moins pour partie seront condamnés in solidum aux dépens d’appel et à payer aux consorts Y la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel. Les consorts Y seront in solidum condamnés à payer à la société La Pagerie la somme de 2 000 euros au même titre.

Le jugement sera confirmé sur les dépens et frais irrépétibles de première instance.

Les autres demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Les consorts Y, dont les prétentions à l’égard du syndicat sont en grande partie déclarées fondées, seront dispensés de tout participation à la dépense commune des frais de procédure.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement en ce qu’il a dit que les consorts X garderont la charge du tiers du montant des travaux, débouté les consorts Y de toute demande présentée contre la société La Pagerie, dit les recours de cette société sans objet, condamné la société Allianz Iard à garantir le syndicat des copropriétaires et la société Axa France Iard à garantir les consorts X au titre des travaux ainsi qu’en ses dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

Infirme le jugement en ses autres dispositions,

Statuant à nouveau dans cette limite et ajoutant :

Condamne le syndicat des copropriétaires à effectuer les travaux de remise en état des parties communes au titre du mur extérieur de la courette et du plancher haut de l’appartement des consorts Y dans un délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant trois mois, passé lequel délai il sera de nouveau statué,

Condamne le syndicat des copropriétaires à payer à MM. B, C et B-AA Y les sommes de :

—  25 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance ;

—  572,44 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des frais d’étaiement ;

Condamne M^me F X, M. J X, M. B X, M. G X, M^me H X et M. I X à garantir le syndicat des copropriétaires de la condamnation prononcée à son encontre au titre du préjudice de jouissance à hauteur de la somme de 2 500 euros,

Condamne la société Allianz Iard à garantir le syndicat des copropriétaires de toutes les condamnations prononcées à son encontre au bénéfice de MM. B, C et B-AA Y,

Condamne M^me F X, M. J X, M. B X, M. G X, M^me H X et M. I X à garantir la société Allianz Iard des condamnations prononcées à son encontre à hauteur de la somme de 1 650 euros,

Condamne la société Axa France Iard à garantir M^me F X, M. J X, M. B X, M. G X, M^me H X et M. I X de toutes les condamnations prononcées à leur encontre,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires, la société Allianz Iard, M^me F X, M. J X, M. B X, M. G X, M^me H X et M. I X et la société Axa France Iard à payer à MM. B, C et B-AA Y la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel,

Condamne in solidum MM. B, C et B-AA Y Y à payer à la société La Pagerie la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires, la société Allianz Iard, M^me F X, M. J X, M. B X, M. G X, M^me H X et M. I X et la société Axa France Iard aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Dit que MM. B, C et B-AA Y seront dispensés de tout participation à la dépense commune des frais de procédure,

Rejette toute autre demande.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame W-José BOU, Président et par Madame Claudine AUBERT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,