COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 71F

4^e chambre 2^e section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 26 FEVRIER 2020

N° RG 17/08831 – N° Portalis DBV3-V-B7B-SAZX

AFFAIRE :

Syndicat des copropriétaires SDC DE L’IMMEUBLE 36&[…] représenté par son syndic la société LGF

C/

M. C X

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 23 Novembre 2017 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 8^e

N° RG : 15/10009

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Katell FERCHAUX-LALLEMENT

M^e Oriane DONTOT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT SIX FEVRIER DEUX MILLE VINGT,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Syndicat des copropriétaires SDC DE L’IMMEUBLE 36&[…] représenté par son syndic la société LGF

Ayant son siège […]

[…]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Katell FERCHAUX-LALLEMENT de la SELARL LM AVOCATS, avocat postulant, au barreau de VERSAILLES- N° du dossier 20170493 – vestiaire : 629

Représentant : Maître Isabelle GABRIEL de la SELARL G 2 & H, avocat plaidant, au barreau de PARIS, vestiaire : U0004

APPELANT

****************

Monsieur C X

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame F G H épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentant : Maître Oriane DONTOT de l’AARPI INTER-BARREAUX JRF AVOCATS, avocat postulant, au barreau de VERSAILLES,- N° du dossier 20180005 – vestiaire : 633

Représentant : Maître Patrick BAUDOUIN de la SCP d’Avocats BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL, avocat plaidant, au barreau de PARIS, vestiaire : P0056

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 4 Décembre 2019 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Laurence ABGRALL, président.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Laurence ABGRALL, Président,

Madame Anna MANES, Président,

Madame Pascale CARIOU, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,

FAITS ET PROCEDURE,

[…], soumise au statut de la copropriété des

immeubles bâtis selon un acte sous seing privé du 20 octobre 1967 publié le 12 décembre 1967,

comprend 121 copropriétaires et porte sur :

— une propriété […] d’une superficie de 17 240 m cadastrée section […],

comprenant 5 bâtiments constitués de 3 à 4 étages (A, B, C, D et E),

— une propriété […] d’une superficie de 905 m cadastrée section […],

comprenant un pavillon (F) constitué d’un seul rez-de-chaussée.

Le bâtiment F se compose des lots suivants :

— le lot n°104 constitué par un appartement de 4 pièces principales d’une loggia et d’un jardin

représentant 107/10 000e des parties communes générales et 4 664/10 000e des parties communes

spéciales du bâtiment F,

— le lot n°105 constitué par un appartement de 4 pièces principales d’une loggia et d’un jardin

représentant 120/10 000e des parties communes générales et 5 248/10 000e des parties communes

spéciales du bâtiment F,

— le lot n°247 constitué par une cave représentant 1/10 000e des parties communes générales et 44/10

000e des parties communes spéciales du bâtiment F,

— le lot n°248 constitué par une cave représentant 1/10 000e des parties communes générales et 44/10

000e des parties communes spéciales du bâtiment F.

Par jugement du tribunal de grande instance de Nanterre du 9 novembre 1987, le bâtiment F a été

dispensé de participer à un certain nombre de charges : eau froide, adoucisseur, vide-ordures,

antenne collective, colonne de gaz, entretien du parc.

Par acte du 27 octobre 2010, M. et M^me X ont acquis les appartements constituant les lots 104 et

105 et les caves constituant les lots 247 et 248 représentant l’intégralité du pavillon F.

Lors de cette acquisition, des procédures étaient en cours entre le syndicat des copropriétaires et les

précédents propriétaires des lots susvisés, M. et M^me Z.

M. et M^me X ont alors accepté de signer un protocole d’accord avec le syndicat des

copropriétaires de façon à ce qu’il soit mis fin à ces procédures et à ce que les

différentes difficultés qui avaient été soulevées entre les parties soient réglées.

Invoquant la séparation matérielle et juridique du pavillon F par rapport au surplus de la copropriété,

son autonomie totale sur le plan fonctionnel, et l’absence de communauté d’intérêts entre leur

pavillon et les autres bâtiments, M. et M^me X ont demandé le retrait de leurs lots de la

copropriété, en application de l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 lors de l’assemblée générale du

29 mai 2012.

Cette demande a été rejetée.

M. et M^me X ont formé un recours en annulation et par jugement du 5 septembre 2013, le tribunal

a annulé la résolution leur faisant grief.

M. et M^me X ont présenté une nouvelle demande de retrait de leur lot de la copropriété qui a été

rejetée par l’assemblée générale du 15 mai 2014. Cette décision n’a pas fait l’objet d’un recours.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 30 avril 2015, M. et M^me X ont

demandé que soit portée à l’ordre du jour de l’assemblée générale suivante leur demande de retrait de

la copropriété des lots n° 104, 105, 247 et 248 composant le bâtiment F.

Par sa résolution n°20, l’assemblée générale a rejeté cette demande par 5 380/10 056 voix contre

229-soit les voix de M. et M^me X.

Par exploit du 20 juillet 2015, M. et M^me X ont fait assigner le syndicat des copropriétaires en

annulation de la résolution n°20 de l’assemblée générale du 4 juin 2015.

Par jugement du 23 novembre 2017, le tribunal de grande instance de Nanterre a :

— Annulé la 20^e résolution de l’assemblée générale des copropriétaires tenue le 4 juin 2015,

— Condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. et M^me X la somme de 2 000 euros en

réparation de son préjudice moral,

— Débouté les parties de toutes demandes au fons plus amples ou contraires,

— Condamné le syndicat des copropriétaires à verser à M. et M^me X la somme de 4 000 euros en

application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Ordonné l’exécution provisoire du jugement dans toutes ses dispositions,

— Condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens qui pourront être recouvrés conformément

aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration du 19 décembre 2017, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette

décision à l’encontre de M. et M^me X.

Par ses dernières conclusions signifiées le 30 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires

invite cette cour à :

— Le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes,

— Prendre acte du changement de syndic intervenu lors de l’assemblée générale du 2 juillet 2019,

Ce faisant,

— Réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— Débouter les époux X de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— Condamner M. et M^me X à lui verser la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de

procédure civile pour les frais irrépétibles exposés tant devant le tribunal que devant la cour,

— Condamner M. et M^me X en tous les dépens dont le montant pourra être recouvrés

conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par leurs dernières conclusions signifiées le 14 mars 2019, M. et M^me X demandent à cette

cour, au visa des dispositions des articles 28 et 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article

1382 du code civil, de :

— Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et, y ajoutant, faire droit à leur appel

incident,

En conséquence,

— Annuler la résolution n°20 de l’assemblée générale des copropriétaires pour abus de majorité,

— Condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 100 000 euros à titre de

dommages-intérêts en réparation du préjudice occasionné,

— Condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer, par application de l’article 700 du code de

procédure civile :

*par confirmation du jugement, la somme de 4 000 euros,

*pour la procédure d’appel, la somme de 8 000 euros,

— Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, de première instance et d’appel qui

pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 19 novembre 2019.

SUR CE, LA COUR,

Sur l’annulation de la résolution n°20 de l’assemblée générale du 4 juin 2015 pour abus de

droit

La résolution contestée est ainsi libellée :

'L’Assemblée générale, connaissance prise des annexes jointes à la convocation et après en avoir

délibéré décide :

1) d’autoriser le retrait du bâtiment F de la copropriété actuelle, en vue de constituer une propriété

séparée, conformément au plan de division établi par le cabinet Joccelyne-E et A,

géomètres experts et dont copie demeurera annexée au procès verbal de la présente assemblée

générale,

2) de la scission de la copropriété en deux immeubles distincts :

- Le premier cadastré section […] comprendra les bâtiments A à E (lots n° 1 à 101, 106 à 146,

149 à 412, 414 et 415)

- Le second cadastré section […] comprendra le bâtiment F (lots 104, 105, 247 et 248)

et préalablement décide de procéder à un acte rectificatif de l’assiette foncière de la copropriété afin

d’intégrer la parcelle […] pour l’exclure ensuite.

En effet, lors de la rénovation du cadastre, la parcelle […] a été oubliée de sorte que

l’intégralité des lots de copropriété sont uniquement répertoriés sur les parcelle […].

3) que l’assiette de la copropriété relative aux bâtiments A à E est réduite à la seule parcelle AN n°

500 de 1 hectare 44 ares et 20 centiares.

Votent contre : 5383/ 10056 (suit la liste des opposants)

Votent pour : 229/ 10056

N’ayant pas recueilli la majorité prévue par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, cette décision est

rejetée.

L’Assemblée générale précise qu’elle ne dispose pas de l’ensemble des documents nécessaires pour

la prise de cette décision et justifie cette position par le courrier de M^e Graignic, pièce jointe au

procès verbal.'

Compte tenu de ce vote, les résolutions n° 21 et 22 relatives respectivement, aux adaptations au

règlement initial de copropriété et à l’état de répartition des charges rendues nécessaires par la

division et, aux pouvoirs à donner au syndic pour la passation des actes notariés et sur la prise en

charge par les époux X de toutes les dépenses y afférentes, n’ont pas été soumises au vote.

Le syndicat des copropriétaires fait grief au jugement d’avoir retenu que ce vote était entaché d’abus

de droit et soutient :

— que c’est à tort que le tribunal s’est fait juge de l’opportunité de la scission,

— que la scission est une possibilité et non un droit pour les copropriétaires demandeurs et que la

résolution n’a pas été prise dans l’intérêt exclusif des copropriétaires majoritaires mais dans celui de

la conservation de l’immeuble dans son état d’origine et du souci d’empêcher l’appauvrissement des

copropriétaires restants qui se seraient vus spoliés des droits à construire attachés au sol et auraient

subi une augmentation de leurs charges, le tout sans contrepartie financière,

— que les époux X, qui avaient accepté de se désister du recours en annulation engagé par leurs

vendeurs contre la résolution n° 29 de l’assemblée générale du 11 mai 2010 rejetant déjà un demande

de scission, ont rendu définitive cette résolution et une assemblée ne peut commettre d’abus en

refusant d’annuler une précédente décision,

— que le sol entourant les lots des époux X n’est pas une partie privative mais une partie commune,

— que la demande ne comportait pas les documents utiles relatifs aux conditions financières et

juridiques de la scission.

Les époux X qui demandent la confirmation du jugement, font valoir que :

— les copropriétaires ont reçu une information complète conforme aux exigences de l’article 28 de la

loi de 1965 et listent les documents joints à la convocation,

— les actes réclamés par le syndicat des copropriétaires ne sont pas exigés par la loi,

— la scission n’est assujettie a aucune contrepartie financière et une scission n’est pas un partage,

— le sol de leur parcelle est une partie privative comme l’a retenu le tribunal donc aucun droit

accessoire de surélévation ou de construction n’y est attaché.

***

L’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :

'I.- Lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est

possible :

a) le propriétaire d’un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander

que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée.

L’assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de

tous les copropriétaires ;

b) (…)

II.- Dans les deux cas, l’assemblée générale du syndicat initial statue à la même majorité sur les

conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division.

L’assemblée générale du ou des nouveaux syndicats, sauf en ce qui concerne la destination de

l’immeuble, procède, à la majorité de l’article 24, aux adaptations du règlement initial de copropriété

et de l’état de répartition des charges rendues nécessaires par la division.

(…)

III.- (…)

Le règlement de copropriété initial reste applicable jusqu’à l’établissement d’un nouveau règlement

de copropriété du syndicat ou de chacun des syndicats selon le cas.

La division ne prend effet que lorsque sont prises les décisions mentionnées aux alinéas précédents.

Elle emporte la dissolution du syndicat initial.

(..)'.

C’est à bon droit que le tribunal a retenu, en application de ce texte, que le droit ainsi ouvert aux

copropriétaires était une possibilité et non une obligation pour l’assemblée générale et que celle-ci

appréciait souverainement l’opportunité de répondre favorablement ou non à la demande du

copropriétaire.

C’est de manière tout aussi fondée que le tribunal a ajouté que la décision de l’assemblée générale

était cependant soumise au contrôle du juge au travers de la notion d’abus de droit. Ce faisant,

contrairement à ce que prétend le syndicat des copropriétaires, il ne se fait pas juge de l’opportunité

de la décision.

C’est encore à juste titre que le tribunal a jugé que le principe de l’autonomie de chaque assemblée

rendait inopérant le moyen tiré de l’existence de précédentes résolutions d’assemblées générales en

2010, 2012 et 2014 rejetant la demande de scission.

En outre, contrairement à ce que fait valoir le syndicat des copropriétaires, chaque fois que

l’assemblée générale a été amenée à se prononcer sur les projets de résolution présentés par les époux

X ou leurs vendeurs, il s’agissait d’un projet différent comportant des pièces différentes et non pas

d’une demande d’annulation de la précédente résolution rejetée.

En ce qui concerne la qualification du sol de la parcelle […], les époux X soutiennent qu’il

s’agit d’une partie privative, comme l’a retenu le tribunal, et exposent que la copropriété n’est pas un

groupe d’immeubles bâtis mais un ensemble immobilier au sens de l’article 1^er alinéa 2 de la loi du

10 juillet 1965 et que leur parcelle, qui est d’ailleurs séparée du reste de la copropriété par un chemin

qui ne constitue pas une partie commune et qui appartient à une SCI et dessert un immeuble voisin,

est depuis l’origine une partie privative.

S’il est exact que les parcelles […] et n° 249 sont séparées par un chemin qui n’est pas une

partie commune du syndicat des copropriétaires (sur lequel le syndicat dispose d’une servitude de

passage), il est constant que la parcelle […] fait partie de ce syndicat et il résulte de l’article 8

du règlement de copropriété relatif à la définition des parties communes que celles-ci comprennent

notamment :

'1°) Sol

L’intégralité du sol de la propriété tant dans ses parties bâties que non bâties.'

L’article 10 du même règlement stipule que 'les parties qui appartiendront privativement et

exclusivement à chacun des copropriétaires seront celles affectées à son usage exclusif et particulier,

c’est à dire les locaux qui auront été attribués avec les dépendances y affectées, tel qu’il va être

indiqué colonne 2 du tableau de la division contenu dans l’article II'.

L’état descriptif de division comporte pour les lots 104 et 105 la mention d’un jardin.

Cependant, cette mention (qui se rencontre très souvent dans les règlements de copropriété) ne

confère pas en l’espèce un droit de propriété sur ce jardin mais seulement un droit de jouissance

exclusif, dès lors que la stipulation relative au caractère commun de l’intégralité du sol ne comporte

aucune réserve et que la stipulation relative aux parties privatives ne précise pas que, s’agissant des

jardins, il s’agit d’une exception à l’article relatif à la propriété du sol.

En outre, les jardins ne font pas partie de la liste dressée par l’article 10 juste après le paragraphe

ci-dessus cité, des parties qui sont privatives 'pour chacun des locaux privés, mais seulement si les

choses ci-dessous énumérées s’y trouvent', au nombre desquelles sont citées notamment, les

revêtements de sols, les portes palières, les fenêtres, les cloisons séparatives des diverses pièces, les

installations sanitaires, les terrasses privatives.

En toute hypothèse, si l’on considère comme l’a fait le tribunal, qu’il existe une contradiction entre

ces deux stipulations, celle-ci ne peut être levée au vu du seul constat de l’occupation privative et

exclusive des jardins des lots n° 104 et 105 par les occupants de ces lots depuis l’origine, ce constat

ne portant que sur l’usage de la parcelle ce qui est insuffisant pour caractériser un droit de propriété.

Dans cette situation de contradiction des titres, la présomption résultant de l’article 3 de la loi du 10

juillet 1965 qui répute partie commune, le sol, doit recevoir application.

L’on peut ajouter qu’il ne ressort pas du règlement de copropriété que celui ci était destiné à un

'ensemble immobilier’ au sens de l’article 1^er alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 mais bien à un

groupe d’immeuble bâtis au sens de l’alinéa 1^er du même article, aucune stipulation ne prévoyant de

régime juridique différent pour certaines parties du terrain.

Si l’expression 'ensemble immobilier’ est utilisée à plusieurs reprises dans ce document, c’est en

alternance avec le mot 'immeuble’ pour désigner de la même manière l’ensemble des bâtiments de la

copropriété, il s’agit en conséquence à l’évidence d’une commodité de langage et non d’un

vocabulaire juridique.

Le terrain d’assiette des lots n° 104 et 105 y compris les jardins, constitue donc une partie commune.

Sur les documents juridiques nécessaires à la scission, le syndicat des copropriétaires prétend que

l’assemblée générale était fondée à refuser le projet des époux X car il ne comportait ni

proposition de liquidateur au syndicat des copropriétaires, ni projet d’acte notarié.

Cependant, le tribunal a retenu à bon droit que l’article 28 ci-dessus cité, n’exigeait pas que le projet

de résolution présenté par le demandeur à la scission comporte le nom d’un liquidateur.

En effet, il résulte de ce texte que c’est seulement lorsque, l’assemblée générale se sera prononcée sur

la demande de retrait et sur 'les conséquences matérielles, juridiques et financières nécessitées par la

division’ puis, que l’assemblée générale du nouveau syndicat aura procédé aux adaptations du

règlement initial de copropriété et de l’état de répartition des charges rendues nécessaires par la

division, que la scission prendra effet et entraînera la dissolution du syndicat initial.

La dissolution intervient donc à l’issue de ce parcours procédural et en conséquence, l’assemblée

générale du nouveau syndicat, convoquée par le syndic du syndicat initial (puisque le règlement

initial s’applique jusqu’à l’établissement du nouveau règlement qui sera justement adopté par

l’assemblée générale convoquée), peut tout à fait procéder à la désignation d’un liquidateur, en même

temps qu’elle vote les adaptations au règlement de copropriété. A défaut, le juge pourrait le faire.

Il n’y a donc pas d’obligation pour le demandeur à la scission de proposer dès la première phase de la

procédure le nom d’un liquidateur.

S’agissant des 'projets d’actes notariés’ qui déterminent les conditions matérielles et juridiques de la

scission, il ne résulte pas non plus de l’article 28 qu’ils soient exigés dès la première phase de la

procédure.

Il sera rappelé que le demandeur au retrait doit joindre à sa demande, tous les documents qui

permettront à l’assemblée générale de se prononcer sur les conditions matérielles juridiques et

financières nécessités par la division (dont aucune liste n’est donnée et qui varient selon les cas de

figure rencontrés), et notamment, les projets de modification du règlement de copropriété et de l’état

de répartition des charges sur lesquels l’assemblée générale du nouveau syndicat se prononcera

ultérieurement, mais qui doivent être par anticipation portés à la connaissance de l’assemblée

générale du syndicat initial pour qu’elle sache concrètement à quelles transformations et

modifications précises elle s’engage.

Aussi, il est de jurisprudence établie que les dispositions de l’article 11- 6° du décret du 17 mars

1967, qui prévoient qu’un projet de règlement de copropriété, d’état descriptif de division et d’état de

répartition des charges ou un projet de modification de ces actes doit être notifié aux copropriétaires,

pour la validité de la décision, au plus tard avec la convocation à l’assemblée générale lorsque

celle-ci est appelée à établir ou à modifier ces actes, sont applicables à une demande de retrait faite

en application de l’article 28 de la loi de 1965.

Toutefois, c’est à juste titre que les époux X soutiennent que, dès lors que le II alinéa 2 de l’article

28 précité dispose que l’assemblée générale du nouveau syndicat procède, à la majorité de l’article

24, aux 'adaptations du règlement initial et de l’état de répartition des charges rendues nécessaires par

la division', ce n’est pas un projet complet de nouveau règlement qu’il faut joindre à la demande de

retrait mais un projet de modification du règlement existant portant sur les deux questions

expressément mentionnées.

Rien ne permet de dire qu’à ce stade, qui est donc préalable à l’adoption de ces adaptations au cours

de la phase n° 2 par l’assemblée du nouveau syndicat, le projet soumis doive être un acte notarié.

L’on peut ajouter à l’appui de cette analyse, que l’assemblée générale du nouveau syndicat aura toute

possibilité de compléter ces adaptations par d’autres modifications, mais qui elles, n’étant pas

'rendues nécessaires par la division', devront être adoptées selon leur

objet aux majorités de l’article 26 et le demandeur à la scission ne peut par hypothèse les connaître.

Cependant, quelle que soit leur forme, les documents fournis par les demandeurs à la scission

doivent être suffisamment clairs, précis et complets pour permettre aux copropriétaires de donner un

consentement éclairé.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que tel n’était pas le cas en l’espèce et que les informations

résultant des documents joints à la demande des époux X ne permettaient pas aux copropriétaires

de comprendre que le syndicat initial allait être dissout.

Les intimés rétorquent qu’ils ont joint à leur demande tous les documents exigés par la loi et listent

ces pièces, au nombre de dix :

un plan de servitudes d’utilité publique, un plan topographique, une étude et analyse de

constructibilité résiduelle par le cabinet de géomètres-experts D E et A, un plan de

synthèse des prospects, un plan topographique, un plan de coupe AA représentant la situation

actuelle, un plan de coupe AA représentant la situation constructible, le projet de scission de

copropriété et de modificatif de l’état descriptif de division et de répartition des charges, le projet

d’adaptation du règlement de copropriété existant, un plan de situation cadastrale, un plan de

division.

Il résulte de la lecture de l’ensemble de ces documents (pièce n° 14 des intimés) et notamment de la

notice explicative du projet de scission que le fait que cette scission va entraîner la disparition du

syndicat des copropriétaires actuel n’y figure effectivement pas.

En outre, s’il est mentionné les articles du règlement de copropriété qui devront être supprimés et

ceux qui les remplaceront, aucun projet de rédaction n’est joint.

Même si des actes notariés ne sont pas indispensables, ceux qui sont présentés doivent être

suffisamment clairs sur les conséquences juridiques de la scission, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Sur les conditions financières de la scission, le syndicat des copropriétaires expose que les

documents des époux X ne donnent aucune information sur les droits à construire attachés à la

parcelle objet de la scission et plus précisément ne comportent aucune compensation financière au

fait de se les attribuer exclusivement alors que ces droits sont

des accessoires aux parties communes.

Il fait également valoir que la scission va entraîner une augmentation mathématique de leurs charges

communes sans diminution des prestations donc des coûts puisqu’il s’agit de dépenses telles que les

honoraires du syndic ou les impôts fonciers. Le refus de cette augmentation, qui constitue un

modification des conditions de jouissance des lots, ne peut selon le syndicat appelant, constituer un

abus de majorité.

— En ce qui concerne tout d’abord la question de l’augmentation des charges, il convient de constater

que le courrier de M^e Graignic du 11 mai 2015, qui était également joint à la convocation à

l’assemblée générale du 4 juin 2015 et qui selon les mentions expresses du procès verbal de cette

assemblée, a constitué le fondement du refus de la scission, ne l’évoque pas.

Il s’agit donc d’une justification postérieure à l’assemblée invoquée par le syndicat des

copropriétaires, qui n’a pas été à l’origine du rejet par les copropriétaires majoritaires de la demande

des époux X figurant à la résolution n° 20.

Quoi qu’il en soit, il résulte des écritures et des productions que la part de charges communes

générales réglées annuellement par les époux X ne s’élevant qu’à 2 500 €, la répartition entre les

120 copropriétaires restants ne s’élèverait qu’à 20,66 € pour chacun d’eux par an, soit 1,72 € par mois.

Il ne peut être raisonnablement soutenu que cette augmentation est de nature à constituer une

véritable modification des conditions de jouissance par les copropriétaires restants, de leurs lots

privatifs. Un refus pour ce seul motif peut donc être qualifié d’abusif.

— En ce qui concerne en second lieu la question des droits à construire attachés au sol, les époux X

soutiennent que la scission n’est assujettie à aucune condition de contrepartie financière et n’implique

pas par elle- même le versement d’une somme.

S’il est exact que l’article 28 ne prévoit pas expressément de contrepartie financière ou d’indemnité à

la scission, il prévoit que l’assemblée générale doit statuer notamment sur 'les conditions financières

nécessitées par la division'.

Aucune liste de ces conditions financières n’est donnée, ce qui implique qu’elle varie d’un cas à

l’autre selon les circonstances de chaque espèce. Il n’y a donc pas

d’exclusion a priori du paiement d’une soulte ou d’une indemnité au syndicat des copropriétaires si

elle est rendue nécessaire par la situation de l’espèce.

L’appelant produit d’ailleurs une note de doctrine qui recense plusieurs décisions judiciaires ayant

constaté ou admis l’existence d’une compensation financière à une scission (pièce n° 17 du syndicat).

Contrairement à ce que prétendent les époux X dans leurs écritures, le fait que la scission soit

soumise par l’article 28 à la majorité de l’article 25 et non à celle de l’article 26, n’exclut pas toute

contrepartie financière.

D’une part, l’article 28 ne renvoie pas expressément à la majorité de l’article 25 mais à 'la majorité

des voix de tous les copropriétaires', d’autre part et surtout, le projet de scission a clairement été

soustrait dans son ensemble par le législateur aux mécanismes des articles 25 et 26, pour lui attribuer

un régime propre, de sorte qu’aucune analogie ne peut être faite avec ces articles.

En l’espèce, il résulte de l’étude réalisée pour les époux X par le cabinet D E et

A en avril 2015 sur la constructibilité résiduelle de la parcelle […], que si les règles

d’urbanisme applicables ne permettent pas d’emprise supplémentaire au sol, elles autorisent une

surélévation de l’immeuble, d’un étage + combles inférieurs à 1,80m donc faiblement aménageables.

Toutefois, ce document ne s’est prononcé que sur l’impact de cette éventuelle surélévation sur

l’ensoleillement des copropriétaires des bâtiments A à E et non sur la valeur de ces droits, ce qui est

cohérent avec l’analyse des époux X selon laquelle le sol de leur parcelle est privatif de sorte

qu’aucun droit commun à construire ou à surélever ne peut y être attaché.

Il importe peu de savoir si les époux X ont ou non un projet de surélévation de leur maison.

Il suffit de constater qu’ils peuvent procéder à une surélévation correspondant à environ 100 m² de

surface utile selon l’analyse faite par M^me B, architecte, pour le syndicat des copropriétaires en

avril 2016 (sa pièce n° 12), confirmée par le cabinet E et A en juillet 2016 (pièce n° 32

des époux X), pour admettre que des droits de surélévation sont bien attachés à la parcelle AN n°

249 et qu’ils vont, du fait de la scission, revenir exclusivement aux époux X.

Il résulte de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 que le droit de surélévation est un droit accessoire

aux parties communes.

Il n’est pas soutenu par les époux X que l’article 8 dernier paragraphe du règlement de copropriété

comporterait des stipulations contraires.

En conséquence, en présence d’une part, d’une lettre d’information de l’avocat consulté par le

syndicat des copropriétaires qui affirme l’existence de droits à construire de nature commune qui ne

peuvent être cédés gratuitement aux copropriétaires qui demandent la scission et d’autre part, d’une

note du géomètre de ces copropriétaires qui reconnaît la possibilité au regard des règles d’urbanisme

applicables de procéder à la surélévation de l’immeuble correspondant à environ 100 m² de surface

utile, sans qu’aucune explication en réponse ne soit apportée par les demandeurs à la scission sur

l’absence de proposition de contrepartie financière, les copropriétaires pouvaient légitimement

s’estimer insuffisamment informés et ne pas commettre d’abus de majorité en rejetant la résolution

proposée.

Devant la cour, les époux X n’ont pas apporté davantage d’explications, tenant par exemple, à une

évaluation précise de la valeur de ces droits de surélévation comparée au prix d’acquisition de leurs

lots pour tenter de démontrer qu’ils ne doivent pas de soulte ou une soulte inférieure à celle

revendiquée par le syndicat des copropriétaires (150 000 €) ou, à une discussion sur le sens et la

portée du règlement de copropriété sur le droit de surélever, puisqu’ils se bornent à soutenir que le

sol de leur parcelle est entièrement leur propriété.

Ainsi, compte tenu de l’insuffisance d’informations données à l’assemblée générale par les intimés

sur les droits à construire et l’éventuelle compensation financière qu’elle peut justifier mais aussi sur

les conséquences juridiques de la scission, le rejet de la résolution n° 20 sera jugé fondé et le

jugement sera infirmé en ce qu’il l’a déclaré abusif.

Sur la demande de dommages-intérêts formée par les époux X

Les époux X demandent la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur payer la somme

de 100 000 € en réparation de leur préjudice matériel et moral résultant du refus abusif du syndicat

de faire droit à leur demande de scission.

La solution apportée au litige conduit au rejet de cette demande.

Les époux X invoquent également au soutien de leur demande, de façon assez imprécise, d’autres

fautes du syndicat, qui ne sont cependant pas établies.

C’est le cas notamment du paiement des charges communes générales d’un montant d’environ 2 500

euros par an qui ne correspondraient à aucune prestation. Toutefois, ils ne démontrent pas ne

bénéficier d’aucune prestation.

En outre, le contrat des gardiens, contrairement à ce qu’ils prétendent, ne les exclut pas de leur

champ d’activité car les numéros des bâtiments de la copropriété concernés ne sont pas mentionnés

dans ce contrat et, au contraire, le nombre de lots d’habitation indiqué (143), inclut ceux des époux

X.

Enfin, ils ne forment aucune demande de remboursement de charges de copropriété qui seraient

injustifiées et se contentent de demander le paiement d’une somme globale de 100 000 € à titre de

dommages-intérêts, sans préciser quel serait le préjudice résultant d’un éventuel trop payé au titre des

prestations des gardiens qui selon eux ne travaillent que pour les bâtiments A à E.

Quant aux agissements du syndicat des copropriétaires tendant à les discréditer au sein de la

copropriété, ils ne sont pas caractérisés, même s’il est manifeste que les relations entre les époux X

et le syndicat des copropriétaires sont tendues.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a alloué des dommages-intérêts aux époux X et ceux-ci

seront déboutés du complément de demande formée sur le même fondement.

Sur les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens

Le sens de la présente décision conduit à infirmer le jugement en ses dispositions relatives aux frais

irrépétibles et aux dépens.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure

civile.

Les époux X, qui succombent en leurs prétentions, seront condamnés aux entiers dépens de

première instance et d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article

699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant contradictoirement,

Infirme le jugement en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Rejette la demande d’annulation de la résolution n° 20 de l’assemblée générale du 5 juin 2015,

Rejette la demande de dommages-intérêts formée par les époux X,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. et M^me X aux entiers dépens de première instance et d’appel qui pourront être

recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de

procédure civile.

— signé par Madame Laurence ABGRALL, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier,

auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRÉSIDENT,