COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code NAC : 72A

4^e chambre 2^e section

ARRET N°

DÉFAUT

DU 22 JUILLET 2020

N° RG 18/07179 – N° Portalis DBV3-V-B7C-SXDH

AFFAIRE :

SAS SDC DE L’IMMEUBLE DU […]

C/

Y X

A X

NÉE B C

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 24 Juillet 2018 par le Tribunal d’Instance d’ASNIERES

N° RG : 1116000831

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Sophie PORCHEROT

M^e Hervé CASSEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT DEUX JUILLET DEUX MILLE VINGT,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Syndicat des copropriétaires du […], représenté par son syndic en exercice, ARCO S.A.S.

[…]

[…]

Représentant : M^e Sophie PORCHEROT de la SCP REYNAUD ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C 177 – N° du dossier 381563

Représentant : M^e Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K 0049

APPELANTE

****************

Monsieur Y X

[…]

[…]

Défaillant

Madame A X NÉE B C

[…]

[…]

Défaillante

INTIMÉS

****************

Composition de la cour :

L’affaire était fixée à l’audience publique du 09 juin 2020 pour être débattue devant la cour composée de :

Madame Laurence ABGRALL, Présidente,

Madame Pascale CARIOU-DURAND, Conseillère,

Madame Marie-Pierre BAGNERIS, Conseillère,

qui en ont délibéré,

En application de l’article 8 de l’ordonnance 2020-304 du 25 mars 2020 portant, notamment, adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale,

il a été décidé par le président que la procédure susvisée se déroulerait sans audience. Les parties en ont été avisées par le greffe le 15/05/2020 et ces dernières ne s’y sont pas opposées dans le délai de quinze jours.

Greffier : Madame Sabine NOLIN

FAITS ET PROCEDURE :

M. X et M^me X née B C (ci-après « M. et M^me X ») sont propriétaires des lots […] et 159 dépendants de l’immeuble situé […], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par actes d’huissier de justice délivrés le 26 avril 2016 et 17 février 2017, le syndicat des copropriétaires les a fait assigner en paiement de certaines sommes au titre de charges de copropriété et de frais impayés, ainsi que de dommages et intérêts.

Par jugement du 24 juillet 2018, le tribunal d’instance d’Asnières a :

— Ordonné la jonction des dossiers n°2016/831 et 17/408 sous le numéro unique 2016/831,

— Condamné solidairement M. et M^me X à payer au syndicat des copropriétaires :

*la somme de 764,33 euros au titre des charges de copropriété et travaux échus impayés, arrêtée au 25 janvier 2018, 1^er appel de provision de charges et travaux 2018 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

*la somme de 0 euro au titre des frais nécessaires,

*la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts,

*la somme de 0 euro au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Autorisé M. et M^me X à se libérer de leur dette en 12 mois, par 11 versements mensuels de 50 euros chacun, au plus tard le 15 de chaque mois, en sus des charges courantes, la 12 ème mensualité de 214,33 euros devant apurer le solde de la dette,

— Dit que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible,

— Rejeté toute demande plus ample ou contraire,

— Condamné M. et M^me X aux entiers dépens de l’instance, qui comprendraient toutefois exclusivement les frais d’assignation et de signification de la décision,

— Assorti la décision de l’exécution provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 19 octobre 2018, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de ce jugement à l’encontre de M. et M^me X.

Par ses conclusions n° 2 signifiées le 8 juin 2020, le syndicat des copropriétaires demande à la cour, au visa des dispositions des articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 et de l’article 1240 du code civil, de :

— Le dire et juger recevable et bien fondé en ses demandes,

— Débouter M. et M^me X de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

En conséquence,

— Infirmer le jugement rendu par le tribunal d’instance d’Asnières-sur-Seine du 24 juillet 2018 (n° RG 11-16-000831) en toutes ses dispositions,

Ce faisant, et statuant à nouveau,

— Condamner solidairement, et à défaut in solidum M. et M^me X au paiement des sommes suivantes:

*6 775,76 euros au titre des charges de copropriété échues postérieurement à avril 2015 et arrêtées au 10 janvier 2018 (appel 1^er trimestre 2018 inclus et hors répartition exercice 2017-2018) avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

*2 482,29 euros au titre des frais de recouvrement,

*1 500,00 euros à titre de dommages et intérêts,

*2 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

*ainsi qu’aux entiers dépens,

Y ajoutant,

— Condamner solidairement, et à défaut in solidum M. et M^me X à lui régler les sommes suivantes :

*1290.90 euros au titre de ses charges de copropriété échues postérieurement au 10 janvier 2018 et arrêtées au 5 juin 2020

*36 euros au titre des frais de recouvrement

*3 000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— Condamner solidairement, et à défaut in solidum M. et M^me X aux entiers dépens d’appel.

M. et M^me X n’ont pas constitué avocat.

La déclaration d’appel a été signifiée à personne à M^me X et à personne présente à domicile en ce qui concerne son époux.

M. X n’ayant pas été personnellement touché par l’acte d’huissier, le présent arrêt sera rendu par défaut.

En application des dispositions de l’article 8 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020, visé dans le chapeau de la présente décision et de la procédure sans audience qu’il prévoit, la clôture a été réputée prononcée le jour de l’audience, en l’espèce le 9 juin 2020.

SUR CE LA COUR ,

Sur les demandes présentées par le syndicat des copropriétaires

Sur les demandes au titre des charges

Le syndicat reproche au tribunal d’avoir déduit de son décompte la somme de 3 000 euros qui aurait été réglée par chèque du 10 mars 2016 et non comptabilisée au crédit du compte de charges, et celle de 3 011,43 euros au titre de sommes portées au débit sans justificatifs.

Il décompose les sommes dues de la façon suivante :

—  6 775,76 euros au titre des charges échues au 10 janvier 2018, appel du 1^er trimestre 2018 inclus, outre les intérêts légaux depuis l’assignation,

—  1 290,90 euros au titre des charges échues postérieurement au 10 janvier 2018 et jusqu’au 5 juin 2020.

Il est constant qu’il revient au syndicat des copropriétaires de démontrer le bien-fondé de ses prétentions. Il lui appartient donc de prouver le caractère exigible, certain et liquide de sa créance.

Pour justifier du bien fondé de sa demande, le syndicat verse aux débats notamment :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de propriétaires de M. et M^me X,

— les appels de fonds du 3^e trimestre 2015 au 2^e trimestre 2020,

— les procès-verbaux des assemblées générales de 2015 à 2019,

— le contrat de syndic.

Les décomptes des sommes dues ont été intégrés aux conclusions du syndicat.

M. et M^me X n’ont pas constitué avocat. La cour n’est donc pas en mesure de vérifier si c’est à juste titre que le tribunal a déduit des sommes réclamées un chèque de 3 000 euros qui n’aurait pas été comptabilisé, aucun document n’étant produit au soutien de cette thèse.

S’agissant des sommes déduites par le tribunal en raison de l’absence de production d’un justificatif, elles correspondent à des appels de fonds de 2016. Elles ont donc été payées par les règlements intervenus postérieurement et aucune demande de remboursement n’est présentée.

S’agissant des charges échues après le 10 janvier 2018, date à laquelle le tribunal a statué, la cour constate que le syndicat produit l’ensemble des appels de fonds et que les conclusions d’actualisation ont été régulièrement signifiées aux intimés.

Les demandes en paiement du syndicat apparaissent donc fondées.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a limité la condamnation au paiement des charges échues au 10 janvier 2018 à la somme de 764,33 euros. Ce montant sera porté à la somme de 6 775,76 euros, outre les intérêts légaux à compter du 17 février 2017, date de l’assignation.

Par ailleurs, M. et M^me X seront condamnés solidairement à payer au syndicat, au titre des charges échues du 10 janvier 2018 au 10 mai 2020 la somme de 1 290,90 euros.

Sur les frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires

Selon l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Par 'frais nécessaires’ au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour 'suivi du dossier contentieux', qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Il ressort du décompte produit que sont justifiés les frais suivants :

—  398,52 euros sommation de payer (27 janvier 2016)

—  172,60 euros commandement de payer (2 mars 2016)

soit un total de 571,12 euros.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a rejeté cette demande et les époux X seront solidairement condamnés au paiement de cette somme.

Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat

L’obligation essentielle d’un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif, d’autant plus que la carence de M. et M^me X à payer leurs charges est récurrente. Même si des versements plus réguliers sont intervenus en 2018 et 2019, la dette reste très élevée (plus de 8 000 euros) surtout pour une petite copropriété dont le budget annuel est de 50 000 euros.

Le préjudice est certain pour le syndicat, qui doit s’acquitter de frais auprès du syndic sans pouvoir les imputer directement aux copropriétaires défaillants.

Il est donc justifié d’infirmer le jugement en ce qu’il a alloué la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts et d’allouer au syndicat une somme de 1 600 euros à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Le sens du présent arrêt commande d’infirmer les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

M. et M^me X seront condamnés solidairement aux dépens de la procédure d’appel.

Ils devront en outre payer une somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au syndicat.

PAR CES MOTIFS :

Statuant par défaut,

Infirme le jugement en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne solidairement M. et M^me X à payer au syndicat des copropriétaires du […] (92230) les sommes de :

—  6 775,76 euros, outre les intérêts légaux à compter du 17 février 2017, au titre des charges échues au 10 janvier 2018,

—  1 290 euros au titre des charges échues du 10 janvier 2018 au 10 mai 2020,

—  571,12 euros au titre des frais nécessaires,

-1 600 euros à titre de dommages-intérêts ,

—  3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement M. et M^me X aux dépens de première instance et d’appel.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de

procédure civile.

Signé par Madame Laurence ABGRALL, Présidente et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier,

auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat. signataire.

Le greffier, La présidente,