COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 57A

3e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 02 DECEMBRE 2021

N° RG 20/00632

— N° Portalis DBV3-V-B7E-TXFO

AFFAIRE :

D C

…

C/

SARL SIANNE PATRIMOINE

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 08 Janvier 2020 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Chartres

N° Chambre : 1ère

N° RG : 16/01648

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Valérie LEGAL, avocat au barreau de VERSAILLES,

M^e Benoît MONIN, avocat au barreau de VERSAILLES,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DEUX DECEMBRE DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame D C

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : M^e Valérie LEGAL, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 274 – N° du dossier 200007

SCP F G ET D C, Notaires Associe Société civile professionnelle

N° SIRET : 378 654 784

[…]

[…]

Représentant : M^e Herve-bernard KUHN de la SCP KUHN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0090 -

Représentant : M^e Valérie LEGAL, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 274 – N° du dossier 200007

APPELANTES

****************

SARL SIANNE PATRIMOINE

N° SIRET : 485 156 392

[…]

[…]

Représentant : M^e Benoît MONIN, Postulant, Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 397 – N° du dossier 20024

SARL ILIADE FINANCE

N° SIRET : 453 495 640

[…]

[…]

Représentant : M^e Benoît MONIN, Postulant, Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 397 – N° du dossier 20024

INTIMEES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 07 Octobre 2021 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Françoise BAZET, conseiller et Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller chargé du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie-José BOU, Président,

Madame Françoise BAZET, Conseiller,

Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Claudine AUBERT,

FAITS ET PROCÉDURE

Aux termes d’un contrat du 28 janvier 2012, la société Moulin XII nouvellement dénommée la société Les Moulins de Sainte Gemme a consenti à la société Sianne patrimoine et à la société Iliade finance, un mandat exclusif de vente portant sur 15 lots situés '[…]' et ce pour une durée de 6 mois, prorogeable sauf dénonciation, pour une durée maximale de 12 mois supplémentaires au terme de laquelle il prendrait automatiquement fin.

Suivant contrat du 25 juillet 2012, la société Moulin XII nouvellement dénommée la société Les Moulins de Sainte Gemme a consenti à la société Sianne patrimoine et à la société Iliade finance, le même mandat de vente mais sans exclusivité portant sur ces mêmes 15 lots et pour une durée de 3 mois, prorogeable sauf dénonciation, pour une durée maximale de 12 mois supplémentaires au terme de laquelle il prendrait automatiquement fin.

Par actes authentiques passés par devant M^me D C, notaire associée de la société F G et D C les 3 mai 2013 et 18 décembre 2013, les lots n° 1, 7, 4 et 28 ont été vendus respectivement à M. X (lot 1), M. Y (lot 7) et M. Z (lots 4 et 28).

Ces actes mentionnaient que les ventes avaient eu lieu sans le concours ni la participation d’un intermédiaire.

Deux promesses synallagmatiques de vente ont été signées les 25 octobre 2012 et 19 décembre 2013 au profit de M. A et des époux B mais elles n’ont pas été régularisées par acte authentique.

Les commissions des sociétés Sianne patrimoine et Iliade finance au titre des ventes des lots n° 1, 7, 4 et 28 n’ont pas été réglées par la société Les Moulins de Sainte Gemme anciennement dénommée société Moulin XII.

Les 29 avril et 3 mai 2016 la société Sianne patrimoine et la société Iliade finance ont assigné la société Moulin XII, M^me D C et la société F G et D C devant le tribunal de grande instance de Chartres aux fins de paiement de leurs commissions.

Par jugement du 8 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Chartres a :

— débouté la société Les Moulins de Sainte Gemme de sa demande tendant à voir prononcer la nullité des mandats de vente conclus les 28 janvier 2012 et 25 juillet 2012 avec les sociétés Sianne patrimoine et Iliade finance,

— débouté la société Les Moulins de Sainte Gemme de sa demande tendant à voir prononcée la résolution des mandats de vente conclus les 28 janvier 2012 et 25 juillet 2012 avec les sociétés Sianne patrimoine et Iliade finance,

— déclaré recevable la demande de dommages et intérêts des sociétés Sianne patrimoine et Iliade finance au titre de la perte de chance de percevoir leurs commissions relatives aux ventes A et B,

— débouté les sociétés Sianne patrimoine et Iliade finance de leur demande de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de percevoir leurs commissions relatives aux ventes A et B,

— déclaré recevable la demande de dommages et intérêts des sociétés Sianne patrimoine et Iliade finance au titre de l’atteinte à leur image et à leur crédibilité,

— débouté les sociétés Sianne patrimoine et Iliade finance de leur demande de dommages et intérêts au titre de l’atteinte à leur image et à leur crédibilité,

— débouté la société Les Moulins de Sainte Gemme de ses demandes de dommages et intérêts

— condamné in solidum la société Les Moulins de Sainte Gemme, anciennement dénommée société Moulin XII et la société F G et D C à payer :

à la société Sianne patrimoine la somme totale de 69 750,71 euros au titre des commissions sur les ventes Y et Z, correspondant à 12 % du prix de vente HT stipulé contractuellement, TVA en sus, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2014 pour la société Les Moulins de Sainte Gemme et du 6 novembre 2014 pour la société F G et D C,

♦

à la société Iliade finance la somme de 27 900,29 euros au titre de sa commission sur la vente X, correspondant à 12 % du prix de vente HT stipulé contractuellement, TVA en sus, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2014 pour la société Les Moulins de Sainte Gemme et du 6 novembre 2014 pour la société F G et D C.

♦

— débouté la société Les Moulins de Sainte Gemme de sa demande de garantie formée contre la société F G et D C et M^e D C,

— condamné in solidum la société Les Moulins de Sainte Gemme et la société F G et D C à payer à la société Sianne patrimoine et à la société Iliade finance unies d’intérêts, la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de 1'article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la société Les Moulins de Sainte Gemme et la société F G et D C aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision,

— rejeté le surplus des demandes.

Par acte du 31 janvier 2020, M^me D C et la société F G et D C ont interjeté appel de cette décision à l’encontre des seules sociétés Sianne patrimoine et Iliade finance et, aux termes de conclusions du 30 avril 2020, demandent à la cour de :

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

— juger les sociétés Sianne patrimoine et Iliade finance tant irrecevables que mal fondées en toutes leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de M^e D C et de la société civile professionnelle F G et D C,

— les en débouter.

Et statuant reconventionnellement :

— juger que l’action menée par les sociétés Sianne patrimoine et Iliade finance à l’encontre de M^e C et de son office notarial revêt manifestement un caractère abusif et vexatoire,

— condamner en conséquence in solidum les sociétés Sianne patrimoine et Iliade finance à payer à la société civile professionnelleBruno G et D C et à M^e C une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire,

— condamner par ailleurs les sociétés Sianne patrimoine et Iliade finance à payer à la société civile professionnelle F G et D C et à M^e C une somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— et condamner les sociétés Sianne patrimoine et Iliade finance en tous les dépens de première instance et d’appel avec recouvrement direct.

Par dernières écritures du 15 juillet 2020, les sociétés Sianne patrimoine et Iliade finance demandent à la cour de :

— déclarer les sociétés Sianne patrimoine et Iliade finance recevables et bien fondés en toutes leurs demandes, fins et prétentions,

— débouter l’office notarial F G et D C et M^e D C de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris.

Y ajoutant :

— condamner l’office notarial F G et D C, et M^e D C à payer aux concluantes la somme de 5 000 euros chacune, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner l’office notarial F G et D C, et M^e D C aux entiers dépens de la présente instance et de ses suites avec recouvrement direct.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 septembre 2021.

SUR QUOI

La responsabilité du notaire est de nature quasi-délictuelle, il est tenu à un devoir général de loyauté, de prudence et de diligence. Cette obligation est appréciée avec une rigueur certaine tenant au fait que les professions juridiques sont réglementées et que l’on attend de leurs membres qu’ils apportent d’autant plus de soin à l’accomplissement de la mission dont ils sont spécifiquement investis par la loi.

Le notaire doit, avant de dresser les actes, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité de ces actes.

Le tribunal a retenu que le notaire ne pouvait ignorer qu’il existait des intermédiaires dans les ventes en cause.

Les appelants soutiennent qu’ils n’ont commis une faute et qu’ils ont pris acte des déclarations des deux parties aux actes de vente.

Il résulte toutefois des échanges de courriels, et notamment de ceux produits sous les n°20 et 21, que l’étude notariale n’ignorait pas que les intimées avaient agi en qualité d’intermédiaires dans les ventes en cause.

Par ailleurs, dans la rédaction de trois des quatre actes authentiques ici en cause, le notaire rédacteur a cité, recopié et annexé dans chacun des actes, dans le paragraphe relatif à la situation hypothécaire, le courriel du créancier hypothécaire, la Société générale, en date du 25 avril 2013 (pour les lots 1 et 7) et du 29 novembre 2013 (pour le lot 4) faisant état de l’acceptation d’une main levée partielle sous réserve de recevoir l’intégralité du prix de vente sous déduction de la commission.

Les appelants prétendent que ces courriels de la Société générale ne seraient qu’un courrier type qui ne ferait part que 'de sa décision de donner mainlevée partielle déduction faite d’une éventuelle commission dans l’hypothèse où la vente aurait été conclue par l’entremise d’un agent immobilier'.

Or, la lecture de ces courriels révèle que la Société générale indique à l’étude notariale qu’elle accepte le principe des ventes avec mainlevée partielle et précise pour chacun des lots, le montant précis de la commission à déduire.

Il ne s’agit donc absolument pas d’un courrier type mais bien d’un mail personnalisé adressé au notaire, le montant des commissions mentionnées dans ces courriels étant exactement celui réclamé dans le cadre de la présente procédure par les sociétés intimées.

Il sera ajouté que le vendeur, la société Moulin XII, par courrier du 16 octobre 2014, a écrit : 'nous avons indiqué au Notaire que les ventes devaient comporter un volet mobilier et immobilier et que les intermédiaires devaient être rémunérés’ , mais qu’elle s’est ensuite opposée au paiement des commissions.

Il résulte de ces éléments que le notaire est particulièrement mal fondé à soutenir qu’il n’a commis aucune faute dans le cadre de la rédaction des actes authentiques de vente.

Les appelants indiquent que si la cour retenait une faute de leur part, elle ne pourrait que les condamner au préjudice consistant pour les sociétés intimées à devoir initier une procédure pour recouvrer les sommes qui leur étaient dues (frais de signification, honoraires d’avocat …) mais nullement à payer les commissions d’agence comme l’a fait à tort le tribunal.

Les appelants ne contestent pas que les sociétés intimées n’ont pas obtenu le paiement des commissions qui leur étaient dues par la société Les Moulins de Sainte Gemme. Un incident de radiation de l’instance a d’ailleurs été introduit par les intimées sur le fondement de l’article 526 du code de procédure civile et a donné lieu à une ordonnance du 11 janvier 2021 au terme de laquelle le conseiller de la mise en état a constaté que la demande de radiation était devenue sans objet (le notaire ayant réglé les condamnations mises à sa charge) et a condamné in solidum M^me C et la SCP à payer aux intimées la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Si le notaire n’avait pas commis la faute susvisée, les fonds provenant de la vente et revenant aux intermédiaires auraient dû être séquestrés à l’étude, en sorte qu’ils auraient perçu immédiatement leur rémunération.

La faute du notaire les a donc privés du paiement de leurs commissions. Il s’agit bien d’un préjudice direct.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a jugé que cette faute justifiait que le notaire soit condamné, in solidum avec la société Les Moulins de Sainte Gemme, au paiement des commissions dues.

Enfin, eu égard au sens de la présente décision, le tribunal sera approuvé en ce qu’il a débouté le notaire de sa demande reconventionnelle en paiement de dommages-intérêts pour procédure 'abusive et vexatoire'.

Le jugement sera également confirmé s’agissant de ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles.

Succombant en appel, M^me C et la SCP F G & D C seront condamnées aux dépens y afférents.

Elle seront en outre condamnées à payer aux sociétés intimées, unies d’intérêt, la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant contradictoirement ;

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions frappées d’appel.

Ajoutant :

Condamne M^me C et la SCP F G & D C à payer aux sociétés Sianne patrimoine et Iliade finance la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne M^me C et la SCP F G & D C aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marie-José BOU, Président et par Madame AUBERT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,