COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

1^re chambre 1^re section

ARRÊT N°

CONTRADICTOIRE

Code nac : 63B

DU 22 JUIN 2021

N° RG 20/01484

N°Portalis DBV3-V-B7E-TZO7

AFFAIRE :

la CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL LES HAUTS DE CARNOT

C/

X-I Z

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 04 Février 2020 par le Tribunal judiciaire de PONTOISE

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 17/06999

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

— la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES

— la SCP SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOCIES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT DEUX JUIN DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

la CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL LES HAUTS DE CARNOT

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège

98 bis, boulevard Sadi-Carnot

[…]

[…]

représentée par M^e Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat postulant – barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 – N° du dossier 2063512

M^e Martial VIRY de la SCP PLANTARD ROCHAS VIRY, avocat plaidant – barreau d’AIX-EN-PROVENCE, vestiaire : 132

APPELANTE

****************

Maître X-I Z, membre de la SCP FIXOIS-Z, titulaire d’un office notarial

25 rue du Docteur-Paul-Bruel

[…],

[…]

représenté par M^e Christiane ROBERTO substituant M^e Michel RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOCIES, avocat – barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 9 – N° du dossier 1725694

INTIMÉ

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 06 Mai 2021 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anna MANES, Présidente chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Anna MANES, Présidente,

Madame Anne LELIEVRE, Conseiller,

Madame Nathalie LAUER, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Natacha BOURGUEIL,

FAITS ET PROCÉDURE

M. X-I Z est notaire à Louvres (Val-d’Oise).

La caisse de Crédit mutuel Les Hauts de Carnot a consenti à M. B Y, le 23 juillet 2016, un prêt immobilier d’un montant en principal de 158 700 euros remboursable en 240 échéances mensuelles successives de 793,47 euros.

L’acte précisait que l’objet du prêt est l’achat d’un appartement d’une surface habitable de 62m², comprenant trois pièces, situé 30, […]-le-Bel (Val-d’Oise). Le montant garanti par le privilège de prêteur de deniers s’élevait à 158 700 euros.

M. Y a remis à la banque une copie d’un compromis de vente sous privé du 20 mai 2016 mentionnant comme notaire rédacteur de l’acte M. Z.

La caisse de Crédit mutuel Les Hauts de Carnot a transmis à M. Z l’offre de prêt ainsi qu’un pouvoir de représentation en vue de la signature de l’acte authentique.

Par fax du 25 juillet 2016, M. Z a adressé à la banque un document intitulé 'Lettre de couverture’ aux termes duquel il attestait que les sûretés garantissant le prêt n’étant réduites par aucun obstacle, l’acte pouvait être signé et les fonds lui être virés.

La caisse de Crédit mutuel Les Hauts de Carnot a alors transmis les fonds au notaire.

L’acte authentique a été dressé par M. Z, notaire, le 28 juillet 2016. M. Y a acquis, dans un ensemble immobilier situé 3, […]-le-Bel, les lots 210 d’une surface de 28,84 m², 251 (cave) et 742 (parking) au prix de 160 000 euros.

Les échéances du prêt n’étant pas remboursées, la caisse de Crédit mutuel Les Hauts de Carnot a prononcé la déchéance du terme le 16 novembre 2016 et mis M. Y en demeure de payer la somme de 170 329,32 euros.

La mise en demeure est demeurée sans effet. La banque a alors sollicité auprès du notaire la transmission de la copie exécutoire de l’acte de prêt et du bordereau d’inscription du privilège de prêteur, afin d’engager une procédure de saisie immobilière.

La caisse de Crédit mutuel Les Hauts de Carnot a relevé, à la réception de l’acte authentique de prêt du 28 juillet 2016, que le bien acquis par l’emprunteur et donné en garantie ne correspondait pas au bien visé dans l’acte initial.

La banque a alors engagé une procédure de saisie immobilière et, par jugement du 3 juillet 2018, le bien situé 3, […]-le-Bel a été adjugé au prix principal de 24 000 euros.

Par lettre recommandée du 3 mars 2017, la caisse de Crédit mutuel Les Hauts de Carnot a indiqué à M. Z, notaire, qu’elle considérait qu’il avait commis une faute en recevant l’acte de prêt et en se dessaisissant des fonds alors que le bien donné en garantie ne correspondait à ce qui était convenu à l’offre de prêt.

Par acte d’huissier de justice du 18 octobre 2017, la caisse de Crédit mutuel Les Hauts de Carnot a fait assigner M. Z, notaire, devant le tribunal de grande instance de Pontoise aux fins de voir engager sa responsabilité pour manquement à son devoir de conseil dans le cadre d’une opération de financement et d’acquisition d’un bien immobilier et d’obtenir réparation.

Par jugement contradictoire rendu le 4 février 2020, le tribunal judiciaire de Pontoise a :

— dit que M. X-I Z, notaire, a commis une faute de nature à engager sa responsabilité ;

— condamné M. X-I Z, notaire, à verser à la caisse de Crédit mutuel Les Hauts de Carnot les sommes de :

* 10 000 euros en réparation de son préjudice, avec intérêts au taux légal à compter de ce jugement,

* 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties en cause de leurs demandes contraires ou plus amples ;

— condamné M. X-I Z, notaire, aux dépens ;

— ordonné l’exécution provisoire.

La société Caisse de Crédit Mutuel Les hauts de Carnot a interjeté appel de ce jugement le 6 mars 2020 à l’encontre de M. Z.

Par ses dernières conclusions notifiées le 30 septembre 2020, la société Caisse de Crédit Mutuel Les Hauts de Carnot demande a’ la cour de :

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a retenu la responsabilité civile de M. X-I Z, notaire, et l’a condamné au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le réformer pour le surplus et, statuant à nouveau ;

— condamner M. Z, notaire, au paiement à titre de dommages et intérêts de la somme de 146 329,32 euros outre intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2017 en réparation de ses préjudices, ainsi qu’au paiement d’une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— débouter M. Z, notaire, des fins de son appel incident et le débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions.

Par d’uniques conclusions notifiées le 8 juillet 2020 par lesquelles M. X-I Z, notaire, demande a’ la cour, au visa de l’article 1240 du code civil, de :

— le dire et juger recevable et bien fondé en son appel incident ;

Y faisant droit,

— infirmer le jugement en ce qu’il a considéré qu’il a commis un manquement dans le cadre de ses fonctions, de nature à engager sa responsabilité professionnelle ;

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamné à payer à la caisse de Crédit mutuel Les Hauts de Carnot la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice, outre la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 et des dépens ;

— confirmer le jugement pour le surplus, et notamment en ce qu’il a retenu que la caisse de Crédit mutuel Les Hauts de Carnot avait commis des fautes dans le cadre de ses fonctions ;

Statuant à nouveau,

— débouter la caisse de Crédit mutuel Les Hauts de Carnot de l’ensemble de ses demandes, fin et conclusions, dirigées à son encontre faute de rapporter la preuve d’une faute commise par lui dans le cadre de ses fonctions qui soit à l’origine pour elle d’un préjudice certain, réel et actuel pouvant lui ouvrir droit à réparation ;

— la débouter de ses demandes indemnitaires et de ses demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile à son encontre :

A titre subsidiaire, si la cour devait retenir qu’il a commis un manquement dans le cadre de ses fonctions,

— confirmer le jugement en ce qu’il a considéré qu’il ne saurait être tenu pour seul responsable des conséquences dommageables du prêt au regard des négligences commises par la banque ;

— constater l’absence de préjudice indemnisable, actuel et certain, et l’absence de lien de causalité ;

— débouter la caisse de Crédit mutuel Les Hauts de Carnot de ses demandes indemnitaires et de ses demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile à son encontre ;

En tout état de cause,

— Condamner la caisse de Crédit mutuel Les Hauts de Carnot à payer à M. C D (sic), notaire, la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la caisse de Crédit mutuel Les Hauts de Carnot aux entiers dépens dont distraction, qui pourra les recouvrer directement en application de l’article 698 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 18 février 2021.

SUR CE, LA COUR

Sur les limites de l’appel,

Il résulte des écritures ci-dessus visées que le débat en cause d’appel se présente dans les mêmes termes qu’en première instance, chacune des parties maintenant ses prétentions telles que soutenues devant les premiers juges.

Sur la responsabilité de M. Z

Se fondant sur les dispositions de l’article 1240 du code civil, le tribunal a retenu qu’en n’alertant pas la banque de la discordance entre l’offre de prêt et l’acte authentique de vente qu’il dressait, M. Z avait commis une faute de nature à engager sa responsabilité.

' Moyens des parties

La société Caisse de Crédit Mutuel Les hauts de Carnot poursuit l’infirmation du jugement en ce qu’il limite la faute du notaire au simple fait de ne pas l’avoir alertée, manquant ainsi à son obligation de conseil et d’information, alors que, selon elle, cette faute est plus étendue et consiste en outre à avoir reçu cet acte, s’être dessaisi des fonds et ne pas avoir inscrit la garantie convenue.

L’appelante fait valoir qu’en l’état des éléments en sa possession, le notaire devait refuser de recevoir l’acte de prêt en l’absence de la banque qui lui avait demandé de pourvoir à sa représentation en

relevant que le bien vendu ne correspondait pas à celui objet du prêt et qu’il n’était en conséquence pas en mesure d’inscrire la garantie hypothécaire conformément au mandat qu’il avait reçu.

Elle ajoute qu’une faute supplémentaire a été commise par cet officier ministériel qui l’a induite en erreur dès lors que, aux termes de la lettre de couverture du 25 juillet 2020 qui a déclenché la remise de la somme de 158 7000 euros, il a attesté que les sûretés garantissant le prêt étant celles prévues et aucun obstacle, à sa connaissance, ne les réduisant, l’acte de prêt pouvait être signé. Ce qui était totalement faux puisque le bien objet de la vente ne correspondait pas à celui figurant à l’offre de prêt au titre de la garantie à prendre par le notaire.

Ainsi, elle observe que :

* la description du bien et de l’adresse ne correspondent pas ;

* la désignation cadastrale ne correspondait pas, la garantie devant être prise sur les lots 219, 373 et 15, alors qu’elle l’a été sur les lots 210, 251 et 742 ; qu’il ne s’agissait pas des mêmes biens ;

* la lettre de couverture prévoyait une autre possibilité de réponse ainsi rédigée : 'Les sûretés garantissant le prêt n’étant pas conformes à celle figurant sur l’Offre préalable remise aux emprunteurs par suite des faits suivants…' ;

* c’est en l’état de la déclaration du notaire sur la conformité de la garantie que la banque lui a adressé le montant du prêt de sorte que, à partir de cet instant, il en était comptable et ne pouvait s’en dessaisir qu’en contrepartie de la fourniture par l’emprunteur de la garantie hypothécaire.

Elle insiste sur le fait que la lettre de couverture est le document essentiel puisque c’est sur la base de ce document que les fonds sont débloqués, sachant que postérieurement la banque n’a plus aucun contrôle puisqu’elle ne se déplace jamais pour les signatures et demande au notaire de se charger de sa représentation par un clerc de l’étude.

Elle prétend que lorsque le notaire retourne la lettre de couverture, il est censé s’être assuré qu’il n’existe aucune difficulté sur la prise de garantie en vérifiant la consistance du bien, sa désignation et sa situation hypothécaire.

Elle observe que M. Z n’explique pas, dans ses écritures, les raisons pour lesquelles il a retourné la lettre de couverture alors qu’il existait manifestement une difficulté majeure. Cette négligence du notaire est particulièrement grave selon elle.

Elle ajoute que l’obligation pour le notaire d’inscrire la garantie contractuellement prévue est une obligation de résultat et il lui incombe de s’assurer de l’efficacité de l’acte auquel il prête son concours, de procéder, sans même qu’il ait reçu mandat pour ce faire, aux formalités prescrites pour cet acte, dont le client se trouve alors déchargé (Cass. 1^re civ., 6 oct. 2011, n° 10-19.190, Bull. 2011, I, n° 158

).

Elle conteste fermement avoir reçu du notaire l’ensemble des éléments relatifs à la vente de M. A à M. Y, le seul document transmis par un mail de M^me E F, le 8 mai 2016, étant le diagnostic énergétique qui à réception n’a fait l’objet d’aucune analyse particulière. Elle précise à cet égard que ce message n’attirait pas son attention sur une éventuelle discordance avec l’immeuble objet du financement ; qu’il était en tout état de cause antérieur à l’envoi de la lettre de couverture aux termes de laquelle le notaire attestait que les sûretés garantissant le prêt étaient celles prévues et enfin, qu’il est totalement faux de soutenir, comme le fait M. Z, avec la plus parfaite mauvaise foi, qu’un projet d’acte aurait été adressé à la banque préalablement à la signature de l’acte authentique.

Elle relève à cet égard que M. Z ne produit aucune pièce (lettre ou message) justifiant de l’envoi d’un quelconque projet d’acte à la banque et que si tel avait été le cas, il aurait bien évidemment, dans le courrier d’accompagnement, attiré son attention sur la discordance entre l’offre de prêt et l’acte de vente. Elle observe encore que le notaire aurait nécessairement attiré l’attention du prêteur sur le projet d’acte portant sur l’acquisition d’un autre immeuble que celui pour lequel le financement a été accordé et lui aurait demandé une confirmation écrite. Elle juge surprenant que le notaire se prévale de la clause de style qui figure dans l’acte authentique mentionnant que les parties reconnaissent avoir reçu préalablement un projet d’acte et qu’il soutienne, avec aplomb, que l’acte authentique fait foi jusqu’à inscription de faux, alors qu’un notaire recherché en responsabilité ne peut pas se prévaloir des mentions de son acte pour s’exonérer de toute responsabilité sachant que l’acte a été signé hors la présence de la banque puisque M. Z avait pourvu à sa représentation par une clerc de l’étude.

M. Z poursuit l’infirmation du jugement qui retient l’existence d’une faute du notaire alors que, selon lui, la banque a contribué à la réalisation de son propre dommage de sorte que la cour ne pourra que l’exonérer de toute responsabilité.

Il fait ainsi valoir que :

* la banque a omis de vérifier la véracité des informations communiquées par M. Y sur sa domiciliation et son identité alors que les documents qu’elle avait reçus de son client mentionnaient des adresses différentes ;

* que l’attestation notariée du 16 janvier 2016 (pièce adverse 2) remise par M. Y à la banque signée par une collaboratrice de M. Z aux termes de laquelle il serait devenu propriétaire de différents lots dépendant d’un ensemble immobilier à Cannes étant un faux, n’émanant pas de son étude et n’ayant pris connaissance de ce fait qu’au cours de la présente instance, la société Caisse de Crédit Mutuel Les Hauts de Carnot ne peut sérieusement lui faire grief de ne pas avoir porté plainte au pénal contre l’existence de ce faux ;

* que cette attestation contenait des formulations qui auraient dû alerter la banque et la convaincre que les biens visés dans celle-ci étaient devenus la propriété de M. G H, pas celle de M. Y ;

* de telles anomalies apparentes auraient dues être détectées en amont par la banque, ce qui l’aurait nécessairement conduite à ne pas établir son offre de prêt à M. Y.

M. Z en conclut que c’est à tort que le premier juge a retenu que cette attestation ne présentait aucune anomalie.

Le notaire ajoute que le compromis de vente du 20 mai 2016 ayant conduit la société Caisse de Crédit Mutuel Les Hauts de Carnot à offrir le prêt litigieux mentionnait de manière erronée que M. Z était le notaire désigné parce qu’il n’a pas eu connaissance de cet acte et n’a pas collaboré à sa rédaction.

M. Z fait valoir qu’un professionnel de l’immobilier aurait dû être alerté dès lors que cet acte ne mentionnait pas les coordonnées de l’agence immobilière qui était intervenue dans le cadre de cette vente, que le document n’indiquait pas l’enregistrement de cette promesse.

Le notaire affirme avoir adressé à la banque le projet d’acte authentique mentionnant l’adresse du bien situé au 3, […] le Bel et sa superficie, soit 28,73 m² comme le démontre la pièce 5 qu’il produit et que, dans ces conditions, elle aurait dû relever les anomalies et refuser la régularisation définitive. Il soutient que son adversaire n’a jamais contesté être destinataire de ces documents et que les mentions de l’acte authentique attestent que les parties ont reçu le projet

préalablement à la signature devant notaire de celui-ci de sorte que ces mentions valent jusqu’à inscription de faux.

Il précise enfin que la société Caisse de Crédit Mutuel Les Hauts de Carnot n’a pas agi comme un prêteur raisonnable et prudent dès lors qu’elle n’a pas vérifié la situation professionnelle et financière de l’emprunteur par la remise de pièces précises et actualisées, qu’elle a omis de consulter les fichiers bancaires mis à sa disposition ; que si elle avait procédé à ces vérifications, elle aurait purement et simplement refusé le prêt à M. Y.

Il rappelle que les banques sont astreintes à certaines obligations et tout particulièrement à un devoir de mise en garde des emprunteurs non avertis, sur les risques encourus (Ch. mixte., 29 juin 2007, pourvoi n° 05-21.104, Bull. 2007, Ch. mixte, n° 7 ; Ch. mixte., 29 juin 2007, pourvoi n° 06-11.673, Bull. 2007, Ch. mixte, n° 8

) les obligeant à justifier avoir satisfait à cette obligation à raison des capacités

financières de l’emprunteur et des risques de l’endettement né de l’octroi des prêts. Il relève que, par un arrêt d’assemblée plénière, la Cour de cassation a encore jugé que le banquier était tenu de l’éclairer son client, candidat à l’emprunt, sur l’adéquation des risques couverts à sa situation personnelle d’emprunteur (Ass. plén., 2 mars 2007, pourvoi n° 06-15.267, Bull. 2007, Ass. Plén, n° 4). Il ajoute que la Cour de cassation juge en outre que le banquier doit refuser d’accorder un crédit à des emprunteurs trop endettés (1^re Civ., 22 mai 2008, pourvoi n° 06-13.562).

Il observe que la réalisation de ce devoir de conseil et de mise en garde suppose nécessairement que le prêteur ait connaissance de la situation de l’emprunteur.

Constatant que la société Caisse de Crédit Mutuel Les Hauts de Carnot ne rapporte pas la preuve d’avoir respecté ces obligations de conseil et de mise en garde, il soutient que son adversaire, prêteur, n’a pas agi de manière raisonnable et prudente, a contribué à la réalisation de son propre dommage de sorte que c’est de manière infondée qu’elle recherche aujourd’hui la responsabilité du notaire.

M. Z sollicite dès lors l’infirmation du jugement.

' Appréciation de la cour

Le notaire est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique.

C’est exactement que le jugement retient l’existence d’une faute commise par le notaire de nature à engager sa responsabilité délictuelle dès lors qu’il est établi qu’il existait deux discordances entre le contrat de prêt et l’acte authentique de vente concernant, d’une part, l’adresse du bien, l’acte de vente faisant état d’un bien situé au […] et non au 30 de ce boulevard tel que mentionné dans l’acte de prêt, et, d’autre part, la surface du lot principal, l’acte authentique mentionnant un appartement de 28,84 m² alors que le contrat de prêt portait sur un appartement de 62 m².

De même, c’est exactement que la société Caisse de Crédit Mutuel Les Hauts de Carnot fait valoir qu’en lui retournant la lettre de couverture sans s’être assuré qu’il n’existait aucune difficulté sur la prise de garantie, sans avoir vérifié, au regard des pièces dont il disposait (offre de prêt et le compromis de vente du bien entre M. A et M. Y) la concordance des éléments relatifs à la consistance du bien, sa désignation et sa situation hypothécaire entre lesdits documents, M. Z a commis de nouveau une faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle.

Le jugement sera dès lors confirmé en ce qu’il retient la faute du notaire et complété, une faute supplémentaire étant en outre retenu contre lui.

Sur la faute de l’organisme prêteur

Le tribunal a retenu que la première faute susceptible d’être reprochée à la banque consistait à ne pas avoir vérifié, le 8 juillet 2016, soit avant la signature de l’acte authentique de vente, le 28 juillet 2016, que le bien objet de cette vente correspondait à celui pour lequel elle avait accordé un prêt alors que le notaire justifiait lui avoir adressé le diagnostic de performance énergétique portant sur un bien différent tant s’agissant de son adresse que de sa superficie.

S’agissant de la seconde faute, il a estimé qu’elle ne justifiait pas s’être assurée de la solvabilité financière de l’emprunteur alors que l’insolvabilité de ce dernier était la cause principale du préjudice allégué par elle.

' Moyens des parties

La société Caisse de Crédit Mutuel Les hauts de Carnot poursuit l’infirmation du jugement en ce qu’il retient l’existence de fautes à son encontre alors que, à supposer qu’elles puissent être retenues, elles sont sans lien avec le préjudice allégué.

Elle fait valoir que les documents qui lui ont été remis par l’emprunteur (l’attestation de M^e Z du 16 janvier 2016, la promesse de vente du 20 mai 2016) ne présentaient pas d’anomalie apparente de sorte qu’elle n’était pas en mesure de s’apercevoir qu’il ne lui fournissait pas des informations fiables sur son adresse et son identité.

Elle indique ne pas avoir prêté attention au diagnostic énergétique contenant des renseignements discordants sur le bien objet de la vente, différents de ceux portés sur l’offre de prêt parce que le notaire n’avait pas attiré son attention sur ceux-ci.

Sans justifier avoir satisfait à son devoir de conseil et de mise en garde, elle prétend que ces reproches sont inopérants, seul l’emprunteur étant recevable et, le cas échéant, fondé à s’en plaindre.

M. Z poursuit la confirmation du jugement de ce chef et fait valoir qu’en raison de ces fautes, il conviendra de l’exonérer totalement ou partiellement de sa responsabilité professionnelle parce qu’il est établi que la banque, organisme prêteur, n’a pas été suffisamment attentive aux documents qui lui avaient été transmis par le notaire et qu’elle ne s’est pas comportée en prêteur raisonnable et prudent.

' Appréciation de la cour

C’est par d’exacts motifs, adoptés par cette cour, que le premier juge a retenu que la société Caisse de Crédit Mutuel Les Hauts de Carnot avait commis une faute en ne vérifiant pas que le bien objet de la vente correspondait à celui pour lequel elle avait accordé un prêt et une seconde faute en ne s’étant pas assurée de la solvabilité financière de l’emprunteur. A cet égard, la cour observe que la société Caisse de Crédit Mutuel Les Hauts de Carnot ne soutient ni ne justifie avoir vérifié les capacités financières de l’emprunteur et les risques de l’endettement né de l’octroi des prêts de sorte qu’elle ne s’est pas comportée en prêteur raisonnable et prudent, peu important que le devoir de mise en garde et de conseil doive être satisfait envers l’emprunteur.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur le préjudice

Le tribunal a considéré que le préjudice allégué par la banque consistait à ne pas avoir obtenu le remboursement du montant du prêt accordé à M. Y soit la somme de 146 329,32 euros déduction faite des sommes obtenues à la suite de la vente judiciaire du bien immobilier.

Retenant l’existence de fautes à l’encontre du notaire, pour avoir fait perdre une chance à la banque d’avoir pu remettre en cause le prêt, et de la banque, pour ne pas avoir vérifié la solvabilité de

l’emprunteur et la concordance entre le bien objet du prêt et celui objet de la vente, le lien de causalité entre ces fautes et le préjudice allégué, à savoir l’insolvabilité de l’emprunteur, le tribunal a estimé que celles-ci n’avaient pas empêché la banque de procéder à la saisie immobilière et à la vente du bien de sorte qu’il a ramené le montant de son préjudice à de plus justes proportions en lui accordant la somme de 10 000 euros. Il a en outre dit que cette somme porterait intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement en application de l’article 1231-7 du code civil, et non à compter de l’assignation comme sollicité puisque cette condamnation ne portait pas sur une créance de somme d’argent dont le principe et le montant résultaient de la loi ou du contrat.

' Moyens des parties

La société Caisse de Crédit Mutuel Les hauts de Carnot poursuit l’infirmation du jugement de ce chef et soutient que le préjudice allégué ne consiste pas en l’insolvabilité de M. Y mais au fait que le bien qui a été acquis ne correspond pas à celui qu’elle avait entendu financer et qu’elle a perdu le montant de sa créance à la date de la déchéance du terme (pièce 7) sous déduction des sommes qu’elles a pu récupérer à l’occasion de la saisie immobilière soit la somme de 146 329,32 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2017, date à laquelle elle a fait assigner le notaire en justice.

Elle soutient que si le notaire lui avait indiqué qu’il n’était pas possible d’inscrire la garantie prévue à l’offre de prêt lors de l’envoi de la lettre de couverture, elle n’aurait pas débloqué les fonds et aurait refusé de régulariser l’acte de prêt de sorte qu’elle n’aurait pas été victime du préjudice allégué.

Elle affirme qu’en matière de prêt immobilier, la garantie hypothécaire consentie par l’emprunteur constitue la condition déterminante du prêt et que la seule façon pour une banque de s’en assurer est d’obtenir préalablement la confirmation du notaire avant de lui transmettre les fonds. Elle indique que le notaire est le seul responsable des fonds ainsi remis et en est comptable à l’égard du prêteur qui ne sera pas présent lors de la signature de l’acte.

Elle fait valoir que le notaire sécurise les transactions et sa vigilance est encore accrue lorsqu’une partie est absente lors de la signature de l’acte et lui a délégué sa représentation par un clerc de son étude. Elle ajoute que le fait que l’acquisition réalisée par M. Y portait sur un bien différent de celui figurant dans l’acte de prêt pour un prix identique aurait nécessairement dû attirer l’attention du notaire et le conduire à refuser de passer l’acte en présence d’une suspicion de fraude ; que le prix de 160 000 euros pour un studio de 28 m² à Villiers-le-Bel aurait également dû attirer son attention.

M. Z poursuit l’infirmation du jugement qui le condamne à payer à la société Caisse de Crédit Mutuel Les hauts de Carnot la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice alors que les productions de son adversaire ne sont pas de nature à démontrer l’existence de son préjudice et de son étendue de sorte qu’il conviendra de débouter la banque de ses prétentions.

Il soutient que la banque a commis toute une série de négligences fautives qui l’exonère entièrement de sa responsabilité. Subsidiairement, il fait valoir que le préjudice ne peut consister qu’en la perte de chance pour la société Caisse de Crédit Mutuel Les hauts de Carnot d’obtenir le remboursement du prêt. Or, il prétend que c’est la propre inertie de la banque qui est à l’origine du préjudice qu’elle allègue.

En outre, il soutient que la banque ne démontre nullement qu’elle se trouve dans l’incapacité de recouvrer sa créance auprès de M. Y et observe que près de trois années après le jugement d’adjudication, la société Caisse de Crédit Mutuel Les Hauts de Carnot ne justifie d’aucune démarche à l’encontre de M. Y pour récupérer les fonds alors que le bénéficiaire de ceux-ci est bien ce dernier.

Il ajoute que la société Caisse de Crédit Mutuel Les Hauts de Carnot ne démontre pas plus que :

* la valeur de la garantie 'privilège de prêteur de deniers’ dont elle aurait dû bénéficier suivant l’offre de prêt annexée à l’acte authentique serait fortement diminuée ;

* elle aurait été totalement désintéressée si la vente aux enchères avait concerné le bien visé dans son offre de prêt.

Il rappelle les principes constants de la responsabilité civile qui exigent que le préjudice indemnisable corresponde à la perte subie par le demandeur et qui, sans la faute imputée au défendeur, aurait pu être évitée. Ainsi, si, même sans la faute, le demandeur à l’action n’aurait pas été placé dans une situation plus avantageuse, alors la faute serait dépourvue de lien de causalité avec le préjudice.

Il fait donc valoir que la société Caisse de Crédit Mutuel Les Hauts de Carnot ne démontre aucun lien de causalité entre son prétendu préjudice et la faute du notaire.

Il ajoute que les fautes alléguées à son encontre sont dues aux seules carences de la banque et à son défaut de diligences dans la gestion de ce dossier de sorte qu’elle est mal venue à sa prévaloir de sa propre turpitude.

' Appréciation de la cour

Il ressort des productions que le prêt litigieux était garanti par l’acte notarié au titre d’un privilège de prêteur de deniers et que le bien grevé était constitué d’un appartement de type 3 pièces + emplacement parking et cave, situé […], cadastré section AT 25 lot 219 (pour l’appartement de 62 m²) et lot 373 (parking) et lot 15 (cave), le montant garanti étant fixé à 158 700 euros (page 3 du prêt) et le coût total de l’opération (frais et accessoires inclus) s’élevant à la somme de 173 700 euros.

L’acte notarié précise (page 6) que le prêteur se trouve investi par la loi du privilège prévu à l’article 2374, 2°, du code civil, par suite des stipulations respectivement contenues dans la convention de prêt et dans la quittance qui figurent au présent acte, lequel privilège garantit le principal, les intérêts, les accessoires du ou des prêts employés au paiement du prix. L’acte authentique indique encore que, conformément aux dispositions de l’article 2379 du même code, inscription sera prise dans les deux mois de ce jour par les soins du notaire soussigné, en vue d’assurer la conservation de ce privilège.

Il est constant que l’acte authentique litigieux énonce que le bien objet de la vente est situé au 3, […] le Bel, qu’il est constitué de trois lots, le lot 210 (appartement), le lot 250 (une cave), le lot 742 (un garage), que l’appartement présente une superficie de 28,84 m² le prix convenu étant égal à 160 000 euros, financé par un prêt consenti par la société Caisse de Crédit Mutuel Les hauts de Carnot à concurrence de 158 700 euros.

Comme indiqué précédemment, il est manifeste que le bien objet de la vente ne correspondait pas à celui objet du prêt.

Il est également patent que le notaire a adressé à la société Caisse de Crédit Mutuel Les Hauts de Carnot le 25 juillet 2016 par fax une lettre de couverture attestant que 'les sûretés garantissant le prêt étant celles prévues et aucun obstacle, à (sa) connaissance, ne les réduisant, l’acte de prêt peut être signé et la date prévue de cette signature étant fixée au 28 juillet 2016 ; qu’en conséquence, vous voudrez bien m’adresser pour cette date, une délégation de pouvoirs aux fins de signature et un virement d’un montant de 158 700 euros'.

La société Caisse de Crédit Mutuel Les Hauts de Carnot ne se plaint pas d’avoir perdu une garantie

par la faute flagrante du notaire, mais d’avoir été privée de la possibilité de ne pas procéder à la libération des fonds.

Et effectivement, si le notaire avait procédé à la comparaison de l’offre de prêt et du compromis de vente, il n’aurait pas pu solliciter la libération de cette somme et aurait coché la case 'les sûretés garantissant le prêt n’étant pas conformes à celle figurant sur l’offre préalable remise aux emprunteurs par suite des faits suivants :… nous restons dans l’attente de vos instructions avant de fixer la date de signature'.

Ainsi, le notaire a fait perdre à la banque une chance de ne pas remettre cette somme.

En l’espèce, il est constant que l’offre de prêt était attaché à un bien spécifique, différent de celui ayant fait l’objet de la vente, d’une superficie double pour un prix quasiment équivalent, de sorte que la banque démontre que munie de cette information elle n’aurait pas versé les fonds et qu’elle justifie avoir perdu une chance de ne pas verser les fonds correspondant au montant du prêt, perte de chance évaluée à 95%.

En outre, contrairement à ce que soutient le notaire, il n’y a pas lieu de tenir compte des éventuelles voies de droit ouvertes à la victime de la faute, qui ne sont que la conséquence de la situation dommageable créée par le notaire. Ainsi, est certain le dommage subi par une personne par l’effet de la faute d’un notaire, professionnel du droit, alors même que la victime disposerait, contre un tiers, d’une action consécutive à la situation dommageable née de cette faute et propre à assurer la réparation de son préjudice (1^re Civ., 7 mai 2002, pourvoi n 99-14.675, Bull. N° 2002, I, n ° 121).

Certes, la faute de M. Z est prépondérante dans la réalisation du préjudice subi par la victime, cependant la banque elle-même, en ne s’étant pas assurée de la solvabilité financière de l’emprunteur, M. Y, en ne vérifiant pas ses capacités financières, les risques de l’endettement né de l’octroi de ce prêt, a contribué à la réalisation de son propre dommage.

C’est donc bien la combinaison de ces deux séries de fautes, du notaire et de la société Caisse de Crédit Mutuel Les Hauts de Carnot, qui sont à l’origine du préjudice de cette dernière.

Il est constant que la banque a pu obtenir la somme de 24 000 euros à la suite de la vente aux enchères du studio de 28 m² qui viendra en déduction du montant débloqué par elle, soit 158 700 euros – 24 000 euros = 134 700 euros. Le pourcentage de perte de chance étant fixé à 95% , le préjudice s’élève à 127 965 euros ; le montant étant réparti entre les co responsables à concurrence de 2/3 pour le notaire et de 1/3 pour la banque.

En définitive, le notaire sera condamné à verser à la société Caisse de Crédit Mutuel Les Hauts de Carnot la somme de 85 310 euros en réparation du préjudice subi par elle en raison de sa faute, majorée des intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2017, date de l’assignation de M. Z en justice.

Le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.

M. Z, qui succombe principalement en ses prétentions, supportera les dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au titre des frais exposés par la société Caisse de Crédit Mutuel Les hauts de Carnot pour assurer sa

défense en appel, l’équité commande de lui allouer la somme supplémentaire de 3 000 euros. M. Z sera condamné à verser cette somme et débouté de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition,

INFIRME le jugement en ce qu’il condamne M. Z à verser à la société Caisse de Crédit Mutuel Les hauts de Carnot la somme de 10 000 euros ;

Le CONFIRME pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

DIT que la société Caisse de Crédit Mutuel Les Hauts de Carnot a commis une faute de nature à exonérer partiellement M. Z de sa responsabilité ;

FIXE le préjudice subi par la société Caisse de Crédit Mutuel Les hauts de Carnot à la somme de 127 965 euros ;

FIXE le partage de responsabilité entre les intervenants ainsi :

* 1/3 pour la société Caisse de Crédit Mutuel Les Hauts de Carnot,

* 2/3 pour M. Z ;

CONDAMNE M. Z à verser à la société Caisse de Crédit Mutuel Les Hauts de Carnot la somme de 85 310 euros en réparation du préjudice, majoré des intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2017 ;

CONDAMNE M. Z aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

CONDAMNE M. Z à verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

REJETTE toutes autres demandes.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Anna MANES, présidente, et par Madame Natacha BOURGUEIL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,