MM/ND

Numéro 22/335

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRÊT DU 20/01/2022

Dossier : N° RG 20/01504 – N° Portalis DBVV-V-B7E-HSWE

Nature affaire :

Demande de fixation du prix du bail révisé ou renouvelé

Affaire :

Y X

C/

S.A.R.L. HOTEL FBJ 64

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 20 Janvier 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 08 Novembre 2021, devant :

Monsieur A B, magistrat chargé du rapport,

assisté de Monsieur Bernard ETCHEBEST, adjoint administratif faisant fonction de greffier présent à l’appel des causes,

A B, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Monsieur E DARRACQ, Conseiller faisant fonction de Président Monsieur A B, Conseiller

Monsieur Jean-Luc GRACIA, Vice-Président placé par ordonnance de Monsieur le Premier Président en date du 01 juillet 2021

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANT :

Monsieur Y X

né le […] À […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Maïder HENNEBUTTE, avocat au barreau de BAYONNE

INTIMEE :

S.A.R.L. HOTEL FBJ 64, exerçant sous le dénomination commerciale 'Le Petit Hôtel'

immatriculée au RCS de Bayonne sous le n° 790 992 200, prise en la personne de son représentant légal

[…]

[…]

R e p r é s e n t é e p a r M e F l o r e n t B O U R D A L L É d e l a S E L A R L DUALE-LIGNEY-BOURDALLE, avocat au barreau de BAYONNE

sur appel de la décision

en date du 14 MAI 2020

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BAYONNE

EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte daté du 4 août 1997, reçu par Maître Andrieu, notaire, Y X a donné à bail commercial à la société Petit hôtel un local à usage exclusif d’hôtel-restaurant, salon de thé, snack, constitué par les lots numéros 4-6-8 et 23 dépendant de l’immeuble en copropriété sis à Biarritz à l’angle de la rue Gardères numéro 11 et de […], et ce pour une durée de 9 ans venant à expiration le 3 août 2006.

Selon acte extra-judiciaire en date du 16 décembre 2005, Y X a initialement refusé de renouveler le bail et offert au preneur une indemnité d’éviction, avant d’user de son droit de repentir et de consentir au renouvellement du bail à compter du 21 mai 2008, date de notification de son droit de repentir.
Un nouveau bail commercial a donc pris effet le 21 mai 2008, pour venir à expiration le 20 mai 2017, moyennant un loyer qui, après indexation en 2016, était de 1412 euros HT par mois.

Le fonds de commerce d’hôtellerie a finalement était cédé à la société FBJ 64, par acte du 15 février 2013, pour le prix de 510 000,00 euros.

Selon acte extra-judiciaire en date du 10 novembre 2016, Y X a signifié à la SARL Hôtel FBJ 64 un congé avec offre de renouvellement, précisant qu’il entendait, la durée du bail renouvelé étant de 9 ans à compter de la date d’effet du congé, porter le loyer à la somme de 2 100,00 euros HT/mois.

Le 15 novembre 2016, la SARL FBJ 64 a notifié à Y X l’acceptation du principe du renouvellement mais refusé l’augmentation du loyer sollicitée.

Les parties se sont rapprochées pour tenter de parvenir à un accord sur le montant du loyer du bail renouvelé, en vain.

Le 5 novembre 2018, Y X a, par l’intermédiaire de son conseil, notifié à la SARL Hôtel FBJ 64 un mémoire en fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 2 500 HT par mois, puis, par acte du 3 janvier 2019, a fait assigner la société Hôtel FBJ 64 devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Bayonne, devenu depuis le tribunal judiciaire.

Par jugement du 14 mai 2020, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bayonne a :

- constaté le renouvellement du bail sur le local commercial lieu d’exploitation du Petit Hôtel sis à Biarritz à l'[…] ;

- débouté Y X de sa demande de déplafonnement ;

- dit que le bail renouvelé se continuera aux mêmes charges, loyer et conditions que précédemment ;

- débouté les parties du surplus de leurs demandes y compris celles faites en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

- laissé à la charge de chacune des parties ses autres dépens.

Par déclaration en date du 15 juillet 2020, Y X a relevé appel de ce jugement.

La clôture est intervenue le 13 octobre 2021.

Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Vu les conclusions notifiées le 04 mars 2021 par Y X qui demande de :

- recevoir Y X en son appel
- le déclarer bien fondé

- réformer le jugement du 14 mai 2020 en toutes ses dispositions

Statuant à nouveau

- dire et juger que les locaux sont monovalents à usage exclusif d’hôtel

- dire et juger en conséquence que le loyer doit être fixé à la valeur locative en application de l’article R 145-10 du Code de Commerce ;

- dire et juger que le bail est déplafonné puisqu’il n’ a pas été renouvelé depuis 12 ans

- nommer tel expert qu’il plaira à la Cour avec pour mission de rechercher le prix du loyer déplafonné ;

- fixer le loyer déplafonné à la valeur locative de 2500€ HT/mois à compter du 9/11/2016

- dire et juger que les travaux effectués par l’exploitant sont des travaux d’amélioration et non des travaux de mises aux normes ERP

Subsidiairement et si par impossible

- dire et juger que l’hôtel est situé à côte de tous commerces et que le loyer doit être réévalué selon l’article L 145-33 du Code de commerce

- condamner la SARL FBJ Hôtel 64 à 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du CPC

*

Vu les conclusions notifiées le 10 décembre 2020 par la SARL Hôtel FBJ 64 qui demande de :

Vu les articles L. 145-34 et suivants du Code de commerce ;

Vu les pièces versées aux débats ;

A titre principal,

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris par le Juge des Loyers commerciaux du Tribunal Judiciaire de Bayonne ;

- dire et juger que le loyer du bail renouvelé sera maintenu en l’état, soit à un loyer mensuel après indexation intervenue en 2016 de 1.412 € HT / mois ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire « Monsieur le Juge des Loyers Commerciaux » (SIC) estimerait que le loyer du bail renouvelé peut être déplafonné,

- dire et juger que les travaux d’améliorations réalisés par la SARL FBJ 64 n’ont pas à être pris en compte dans la fixation du loyer du bail renouvelé conformément aux dispositions des articles L.311-1 et suivants du Code de commerce ;

- ordonner une mesure d’expertise en application de l’article R.145-30 du Code de commerce ;
En tout état de cause,

- condamner Monsieur X à verser à la SARL FBJ 64 une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre au paiement des entiers dépens de la présente instance, en ce compris les frais d’expertise dont distraction au profit de la Selarl CDB avocats en vertu des dispositions de l’article 699 du CPC.

MOTIVATION :

A hauteur d’appel, Y X soutient en premier lieu que les parties s’accordent sur la monovalence des locaux qui ne sont destinés qu’à l’activité exclusive d’hôtellerie, de sorte qu’en application de l’article R. 145-10, le loyer doit être fixé à la valeur locative. Il rappelle les principes qui régissent le caractère monovalent de locaux commerciaux, en soulignant qu’au cas d’espèce les locaux ont été construits ou aménagés en vue de l’exploitation d’un hôtel de 12 chambres avec service de petits-déjeuners.

Sur ce premier moyen et après avoir conclu sur les éléments qui s’opposent de son point de vue au déplafonnement du loyer, en application de l’article L. 145-34 du code de commerce, l’intimée admet que les locaux exploités par elle sont monovalents, au regard des critères posés par la cour de cassation.

S’agissant de locaux aménagés en vue de l’usage d’hôtel, elle souligne qu’ils ne sauraient être transformés sans d’importants et coûteux travaux, visant à repenser toute la distribution de l’espace car, de par sa structure actuelle, l’hôtel se compose d’un rez-de-chaussée à usage de réception et de salle de petit déjeuner et de 12 chambres réparties sur deux étages, toutes équipées de salles de bains. Ainsi, pour affecter les locaux à une autre activité, il conviendrait de démolir l’intégralité des cloisons et salles de bains et la suppression de ces aménagements, spécifiques de l’activité d’hôtellerie, serait nécessairement compliquée et coûteuse.

En cas de déplafonnement et compte tenu du caractère monovalent des locaux, la société preneuse conclut à l’impérieuse nécessité d’une expertise judiciaire afin de déterminer la valeur locative.

En second lieu, Y X fait valoir que le bail a duré plus de 12 ans, de sorte que la fixation du loyer à la valeur locative est de droit.

La SARL FBJ 64 ne répond pas sur ce point.

Toutefois, ce moyen qui résulte de l’article L. 145-34 troisième alinéa manque en faits, puisque le bail expiré a pris effet à compter du 21 mai 2008, date de la notification du droit de repentir du bailleur, et a donné lieu à un congé avec offre de renouvellement à effet du 20 mai 2017. Il n’a donc pas fait l’objet d’une tacite prolongation portant sa durée à plus de 12 ans.

Ce moyen est donc écarté.

Sur la monovalence des locaux :

Aux termes de l’article L. 145-36 du code de commerce : 'Les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d’une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d’État.'

Et selon l’article R. 145-10 du même code : 'Le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.'

Il ressort de ces dispositions, que le loyer doit être fixé à la valeur locative selon les usages observés dans la branche d’activité considérée et qu’en l’absence d’usages, le loyer des locaux monovalents échappe à la règle du plafonnement résultant de l’article L. 145-34 du code de commerce (Civ. 3ème 15 octobre 1975, Bull 296, pourvoi 74-13.466 : 'Le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation, visés par l’article 23-8 du décret du 30 septembre 1953, échappe au plafonnement prévu par l’article 23-6 du même décret.'; Civ. 3ème 2 mars 1976, Bull 97, pourvoi 74-13.934 : 'Echappe aux règles du plafonnement des loyers, en vertu de l’article 23-8 du décret du 30 septembre 1953, un immeuble construit pour la seule utilisation de bar restaurant hôtel, même si une faible partie a été ensuite utilisée pour un autre commerce à l’initiative du locataire qui l’a sous-loué, dès lors qu’il ne s’agit pas d’un aménagement particulier de l’immeuble au moment de sa construction.')

La loi ne donne pas de définition de la notion de monovalence, mais la jurisprudence retient deux critères essentiels.

Un critère matériel ou structurel : les locaux, dès leur origine, ont été construits en vue d’une utilisation unique ; par exemple les hôtels, cinémas, cliniques, garages. Le critère a été étendu, par la jurisprudence aux locaux qui ont été transformés ou aménagés en vue d’un usage unique.

Un critère économique: il faut que le changement de destination des lieux ne soit pas possible sans des travaux importants et onéreux (Cour de Cassation Civ. 3ème 19 janvier 1982, Bull 18, 80-15.744 ; Civ. 3ème 3 décembre 2003, Bull 218, pourvoi 02-12.266, Civ. 3ème 8 février 2006, Bull 27, pourvoi 04-17.046, Civ 3ème , 21 mars 2007, pourvoi n° 05-20.714, Bull. 2007, III, n° 40 ).

Une simple modification partielle ne suffit pas à rendre les locaux polyvalents.

Ces deux critères sont cumulatifs (Civ. 3ème 10 avril 2002, pourvoi 00-16.412).

La spécialisation du bail n’implique pas nécessairement la monovalence des locaux et, à l’inverse, la clause 'tous commerces’ n’entraîne pas nécessairement la polyvalence (Civ. 3ème 27 novembre 2002, Bull 239, pourvoi 01-10.625 ; Civ. 3ème 12 mars 2002, pourvoi 08-18.198 ; Civ. 3ème 3 décembre 2003, Bull 218).

N’ont pas été considérés comme monovalents des locaux dans lesquels étaient exploités un hôtel et un restaurant s’adressant à une clientèle différente et comportant l’un et l’autre une entrée distincte ( Civ. 3ème 25 novembre 2009, Bull 260, pourvoi 08-14.189).

A l’inverse, la monovalence a été retenue pour des locaux à usage de bar-restaurant- hôtel lorsqu’il n’existait pas de séparation entre les diverses parties de l’immeuble et que les locaux étaient aménagés pour une exploitation unique ( Civ. 3ème 13 novembre 1997, pourvoi 95-21.323 ou Civ. 3ème 5 janvier 2010, pourvoi 09-11.193). Ou encore, pour des locaux d’hôtel-restaurant, malgré une entrée distincte pour chaque activité, en raison de l’interdépendance des locaux (Civ. 3ème 22 février 1989, Rev des loyers1989, no 178) ; ou pour un hôtel-restaurant dépourvu de séparation entre l’activité hôtelière et l’activité de restaurant-bar(Civ. 3ème 12 juin 2001, pourvoi 00-10.013).

Enfin, la soumission du bail aux dispositions de l’article R. 145-10 du code de commerce exclut l’application des dispositions de l’article R. 145-8 du même code ( cassation troisième civile 5 octobre 2017 N° 16-18.059).
En l’espèce, les parties s’accordent pour considérer que les locaux aménagés en hôtel de tourisme et affectés à cet usage depuis l’origine du bail sont monovalents. Si le bail laissait au preneur la possibilité d’une activité d’hôtel-restaurant, salon de thé, snack, force est de constater que l’activité de restauration se limite au service des petits-déjeuner des clients de l’hôtel et qu’aucune autre activité de restauration ne serait possible sans travaux de restructuration importants et coûteux, sans possibilité de dissocier au demeurant cette activité accessoire, de celle de l’hôtel, compte tenu de la superficie des locaux loués et de leur configuration, telles qu’elles résultent des pièces versées aux débats.

Compte tenu de l’aménagement des locaux en vue de la seule utilisation d’hôtel de tourisme, le changement d’activité commerciale impliquerait également des travaux importants et coûteux de démolition et de restructuration des volumes, compte tenu de la distribution des lieux et des équipements spécifiques à l’activité hôtelière.

La cour retient en conséquence le caractère monovalent des locaux et fera application de l’article R. 145-10 du code de commerce.

Si le bailleur verse aux débats un rapport d’expertise amiable de M C D retenant une valeur locative mensuelle de 2 500,00 euros HT, ce rapport n’a pas la valeur d’une expertise judiciaire contradictoire et, bien que soumis à la discussion des parties, n’est corroboré par aucun autre élément.

Dans ces conditions, il convient d’ordonner une expertise judiciaire et de désigner à cette fin M E F avec la mission habituelle en la matière.

La cour confirme en conséquence le jugement en ce qu’il a constaté le renouvellement du bail commercial, l’infirme pour le surplus et sursoit à statuer sur la fixation du prix du bail renouvelé, les dépens et l’article 700 du code de procédure civile, dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement prononcé le 14 mai 2020 par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bayonne en ce qu’il a constaté le renouvellement du bail commercial, portant sur le local commercial lieu d’exploitation du Petit hôtel sis à Biarritz, dépendant de l’immeuble en co- propriété situé à l’angle de la rue Gardères numéro 11 et de la rue Lavernis numéro 1, sauf à ajouter que le bail s’est renouvelé à compter du 21 mai 2017,

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau,

Avant-dire droit, sur le prix du loyer du bail renouvelé,

Ordonne une expertise,

Commet pour y procéder

Monsieur E F

demeurant […]

[…]

Avec pour mission de :

' visiter et décrire les locaux objet du bail, lots numéros 4-6-8 et 23 dépendant de l’immeuble en copropriété sis à Biarritz à l’angle de la rue Gardères numéro 11 et de […], exploités sous l’enseigne « Le Petit Hôtel »

' prendre connaissance des documents de la cause,

' indiquer la destination des lieux et leur usage effectif,

' dire quelles sont les obligations respectives des parties,

' recueillir tous les éléments et faire application de toute méthode de calcul permettant à la cour de déterminer la valeur locative des locaux au 21 mai 2017, selon les usages observés dans la branche d’activité considérée, par référence aux dispositions de l’article R. 145-10 du code de commerce.

' entendre les parties en leurs dires, écrits et explications et, d’une manière générale, fournir à la cour tous renseignements lui permettant de statuer sur le litige qui lui est soumis;

Dit que l’expert devra déposer son rapport au greffe de la 2ème chambre civile – section 1 de la cour d’appel de Pau, au plus tard le 1er octobre 2022,

Fixe le montant de la provision à consigner au greffe de la cour, à valoir sur la rémunération de l’expert, à la somme de 4 000,00 euros, cette consignation devant être faite par Y X, avant le 1er mars 2022, à peine de caducité de la mesure d’expertise,

DIT que, en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, au vu des diligences faites ou à venir, l’expert en fait sans délai rapport au juge qui, s’il y a lieu, ordonne la consignation d’une provision complémentaire à la charge de la partie qu’il détermine ; il joindra à sa demande de provision complémentaire le calendrier prévisible de ses opérations et une évaluation détaillée du coût des opérations d’expertise avec copie aux avocats des parties auxquels il devra indiquer qu’ils disposent d’un délai de 15 jours pour faire valoir leurs éventuelles observations auprès du juge chargé du contrôle des mesures d’instruction,

DIT que l’expert devra adresser aux parties, au moins un mois avant le dépôt du rapport définitif, un pré-rapport détaillé en invitant les parties à lui faire part de leurs observations auxquelles il devra répondre,

DIT que le dépôt par l’expert de son rapport sera accompagné de sa demande de rémunération, dont il adressera un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception. S’il y a lieu, celles-ci adressent à l’expert et à la juridiction ou, le cas échéant, au juge chargé de contrôler les mesures d’instruction, leurs observations écrites sur cette demande dans un délai de quinze jours à compter de sa réception,

Dit que les parties devront remettre sans délai à l’expert tous documents que celui-ci estimera nécessaire à l’accomplissement de sa mission,

Dit que l’expert pourra se faire assister, en tant que de besoin, par tout sapiteur de son choix, dans une spécialité ne relevant pas de la sienne,
Dit que les opérations d’expertise se dérouleront sous le contrôle du conseiller de la 2ème chambre civile – section 1 de la cour d’appel de Pau, chargé du contrôle des mesures d’instruction,

Dit qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert commis, il sera pourvu à son remplacement par simple ordonnance sur requête ou d’office du conseiller chargé du contrôle des mesures d’instruction,

Dit que le loyer sera maintenu à son montant actuel durant la procédure,

Sursoit à statuer sur la fixation du loyer du bail renouvelé jusqu’en fin d’instance,

Renvoie l’affaire et les parties à l’audience de mise en état du 09 Novembre 2022 à 08 heures 30,

Réserve les dépens et les demandes faites en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur A B, conseiller suite à l’empêchement de Monsieur E DARRACQ, conseiller faisant fonction de Président et par Madame H I, greffière suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

La Greffière, Le Président,