COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 71G

3^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 18 MARS 2021

N° RG 19/04057

N° Portalis DBV3-V-B7D-THXH

AFFAIRE :

SARL CABINET BETTI

C/

E Y

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 19 Mars 2019 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE

N° Chambre : 1

N° RG : 17/03029

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Julien AUCHET

M^e Véronique FAUQUANT

M^e Marie-catherine CHALEIL

M^e Sylvie GAZAGNE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX HUIT MARS DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SARL CABINET BETTI

N° SIRET : 382 806 882

[…]

[…]

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Julien AUCHET de la SCP EVODROIT-SCP INTER BARREAUX D’AVOCATS, Postulant et Plaidant, avocat au barreau du VAL D’OISE, vestiaire : 13

APPELANTE

****************

1/ Madame E Y

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentant : M^e Véronique FAUQUANT de la SCP PETIT MARCOT HOUILLON ET ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau du VAL D’OISE, vestiaire : 100 – N° du dossier 1700739

Représentant : M^e Véronique VINCENT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1854

INTIMEE

2/ Monsieur H G

né le […] à BEAUMONT-SUR-OISE

ci-devant 9, […]

et actuellement […]

Représentant : M^e Marie-catherine CHALEIL, Postulant et Plaidant avocat au barreau du VAL D’OISE, vestiaire : 172

INTIME

3/ Syndicat des Copropriétaires de la Résidence LE CLOS DES OISEAUX – […]

[…], représenté par son syndic en exercice, la SAS NEXITY LAMY, ayant son siège […], prise en son établissement sis […]

Représentant : M^e Sylvie GAZAGNE de la SCP GAZAGNE & YON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 511 – N° du dossier 199611

Représentant : M^e Frédéric GARNIER de la SCP SERGE LEQUILLERIER – FREDERIC GARNIER, Plaidant, avocat au barreau de SENLIS

INTIME

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 22 Janvier 2021 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-José BOU, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie-José BOU, Président,

Madame Françoise BAZET, Conseiller,

Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Claudine AUBERT,

---

Mme E Y est propriétaire d’un appartement se trouvant en rez-de-chaussée d’un immeuble situé […], à Asnières sur Oise.

Se plaignant d’un dégât des eaux, elle a, par acte d’huissier du 13 février 2015, assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence Le clos des oiseaux, ci-après le SDC, et le syndic, la société Cabinet Betti, devant le tribunal d’instance de Gonesse. Suivant acte d’huissier du 7 juillet 2015, ces derniers ont assigné M. H G, copropriétaire, en garantie.

Par jugement du 22 avril 2016, le tribunal d’instance a ordonné une expertise confiée à M. X, lequel a déposé son rapport le 20 décembre 2016. Suivant jugement du 13 mars 2017, ce même tribunal s’est déclaré incompétent au profit du tribunal de grande instance de Pontoise au regard des sommes en litige.

Par jugement du 19 mars 2019, le tribunal de grande instance de Pontoise a :

— condamné in solidum le SDC Le clos des oiseaux, M. G et le Cabinet Betti à payer à M^me Y les sommes de :

• 1 273,33 euros en réparation de son préjudice matériel,

• 20 544 euros en réparation de son trouble de jouissance,

• 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que l’imputation du dommage subi par M^me Y doit être fixée à hauteur de 40% en ce qui concerne le SDC, de 40% en ce qui concerne 1^e cabinet Betti et de 20% en ce qui concerne M. G,

— dit que M^me Y sera dispensée de la participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— débouté les parties du surplus de leurs prétentions,

— condamné in solidum le SDC du Clos des oiseaux, le Cabinet Betti et M. G aux dépens qui comprendront notamment les frais d’expertise, selon l’artic1e 699 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire.

Suivant déclaration du 4 juin 2019, la société Cabinet Betti a interjeté appel.

Par ordonnance d’incident du 27 avril 2020, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevable la demande de radiation de M^me Y.

La société Cabinet Betti prie la cour, par dernières conclusions du 11 juillet 2019, de :

— recevoir la société Cabinet Betti en son appel et y faisant droit,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu la responsabilité in solidum de la société Cabinet Betti et fixé sa part de responsabilité à hauteur de 40 %,

à titre principal :

— exonérer la société Cabinet Betti de toute responsabilité et toute condamnation,

— à titre éminemment subsidiaire et pour le cas où une légère part de responsabilité serait laissée à la charge de la société Cabinet Betti, condamner en ce cas M. G à relever et garantir la société Cabinet Betti de toutes les condamnations prononcées à son encontre, en application de l’article 1240 du code civil,

— condamner la ou les parties succombant à payer à la société Cabinet Betti :

• 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

• 3 000 euros en application de l’article 700 code de procédure civile.

— condamner la ou les parties succombant en tous les dépens, tant d’instance que d’appel, lesquels comprendront les frais et honoraires de l’expertise judiciaire.

Par dernières écritures du 31 décembre 2019, M^me Y prie la cour de :

— débouter le SDC, le Cabinet Betti et M. G de leurs demandes,

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

• condamné in solidum le SDC, le Cabinet Betti, son ancien syndic, et M. G à payer à M^me Y la somme de 20 544 euros en réparation de son trouble de jouissance,

• dit que l’imputation des dommages subis par M^me Y doit être fixée à hauteur de 40% en ce qui concerne le SDC, de 40% en ce qui concerne le Cabinet Betti et de 20% en ce qui

• concerne M. G, débouté les parties du surplus de leurs prétentions,

— le confirmer en ce qu’il a :

• condamné in solidum le SDC, le Cabinet Betti, son ancien syndic, et M. G à payer à M^me Y les sommes de :

• 1 273,33 euros en réparation de son préjudice matériel,

• 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

• dit que M^me Y sera dispensée de la participation de la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

• condamné in solidum le SDC, le Cabinet Betti, son ancien syndic, et M. G aux dépens qui comprendront notamment les frais d’expertise,

• ordonné l’exécution provisoire,

statuant à nouveau :

— condamner in solidum le SDC, le Cabinet Betti et M. G à verser à M^me Y la somme de 28 783 euros à titre de dommages-intérêts en indemnisation de son trouble de jouissance arrêté au mois d’août 2018 et la somme de 4 000 euros à titre de dommages-intérêts en indemnisation de son préjudice moral,

— condamner le Cabinet Betti à garantir le SDC et M. G à hauteur de 95 % du coût du préjudice matériel et du trouble de jouissance,

— condamner M. G à garantir le Cabinet Betti et le SDC à hauteur de 5 % du coût des travaux de réfection intérieure et du trouble de jouissance,

— juger que la charge finale des dépens et celle des indemnités de procédure sera supportée à 100% par le Cabinet Betti,

en toutes hypothèses :

— juger que M^me Y sera dispensée de la participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner in solidum le SDC, le Cabinet Betti et M. G à verser à M^me Y la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction selon l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières écritures du 15 décembre 2020, M. G prie la cour de :

— déclarer la société Cabinet Betti recevable en son appel mais la déclarer mal fondée,

— déclarer M. G recevable en son appel incident et le déclarer bien fondé,

— en conséquence, infirmer le jugement,

— exonérer M. G de toute responsabilité et de toute condamnation,

— juger que le SDC et la société le Cabinet Betti sont responsables des dommages subis par

M^me Y à hauteur de 50% chacun,

— condamner in solidum le SDC et la société Cabinet Betti à réparer les préjudices subis par M^me Y,

— subsidiairement, et dans l’hypothèse où une part de responsabilité serait retenue à l’encontre de M. G, condamner la société Cabinet Betti à le garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre,

en toute hypothèse,

— condamner in solidum le SDC et la société Cabinet Betti à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter le SDC et la société Cabinet Betti de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamner le SDC et la société Cabinet Betti aux dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières écritures du 11 octobre 2019, le SDC, désormais représenté par la société Nexity, prie la cour de :

— réformer le jugement en toutes ces dispositions,

— constater que le SDC n’admet le principe de sa responsabilité au fondement de l’article 14 alinéa 4 in fine de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis que pour autant que le raccordement à l’origine des désordres sera considéré comme étant une partie commune,

sous cette réserve, à titre principal :

— retenir le principe d’une responsabilité in solidum du SDC, de la société Cabinet Betti et de M. G à l’égard de M^me Y,

— statuer sur la contribution de chacun des coobligés à la condamnation,

— retenir la contribution intégrale et in solidum de la société Cabinet Betti et de M. G et les condamner in solidum à garantir le SDC de toute condamnation qui serait prononcée in solidum avec eux à son encontre,

subsidiairement :

— retenir la contribution du Cabinet Betti dans l’apparition du dommage à hauteur de 95 % et de M. G à hauteur de 5 %, et le cas échéant, dans toute autre proportion qu’il plaira à la cour à mesure de la part contributive de chacun,

à titre subsidiaire, si la responsabilité in solidum n’était pas retenue en tout ou partie des condamnations :

— condamner in solidum la société Cabinet Betti et de M. G à garantir le SDC de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre,

quoiqu’il en soit,

— cantonner le préjudice de jouissance de M^me Y à la somme de 7 200 euros et son préjudice matériel à la somme de 1 273,33 euros à l’exclusion de tout autre préjudice,

— condamner in solidum la société Cabinet Betti et de M. G aux dépens, outre une indemnité de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter la société Cabinet Betti, M. G et M^me Y de toutes ses demandes plus amples et contraires,

— juger qu’en considération de l’équité et/ou de la situation économique des parties au litige, M^me Y ne sera pas dispensée, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure au sens de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 décembre 2020.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité des dommages subis par M^me Y

Le jugement a retenu que :

— la responsabilité du SDC est engagée de plein droit en raison du défaut d’entretien persistant des parties communes, notamment du collecteur principal qui est une des causes du sinistre, alors que sa vétusté aurait dû inciter le SDC à le remplacer totalement ou partiellement ;

— le Cabinet Betti engage sa responsabilité du fait de sa carence, sans pouvoir s’abriter derrière un défaut de trésorerie, en ce qu’il a d’abord fait appel à un plombier incapable de trouver l’origine de la fuite, particulièrement facile à arrêter, et aurait dû mandater un autre réparateur aux fins de déterminer l’origine de la fuite et y remédier ;

— la responsabilité de M. G est aussi engagée en raison de son obstruction ayant eu pour conséquence d’aggraver les désordres en causant un retard important à leur résolution.

La société Cabinet Betti conteste sa responsabilité. Arguant n’être tenue qu’à une obligation de moyen en sa qualité de syndic, elle soutient avoir accompli des diligences conséquentes. Elle dit avoir fait appel à une entreprise qualifiée, soulignant n’avoir aucune capacité pour apprécier ses compétences. Elle prétend en outre que les fuites principales ayant causé les dommages sont des fuites d’origine privative. Elle fait valoir enfin qu’elle s’est heurtée à deux obstacles majeurs indépendants de sa volonté, à savoir l’inertie de M. G et les finances exsangues de la copropriété de sorte qu’elle ne pouvait engager de frais supplémentaires. Elle en déduit qu’elle doit être exonérée de toute responsabilité.

M^me Y soutient que les désordres ne sont pas d’origine privative mais proviennent de la colonne d’évacuation des eaux usées, partie commune. Elle argue de la responsabilité du syndic du fait de sa carence et de sa négligence dans l’entretien de l’immeuble ainsi que dans son rôle d’agent officiel de la collectivité chargé de faire respecter le règlement de copropriété, sur le fondement de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Elle conteste l’argument tiré du défaut de trésorerie. Elle invoque aussi la responsabilité du SDC au visa de l’article 14 de la même loi. Elle se prévaut enfin de celle de M. G qui a reçu des mails et coups de téléphone, sans y donner suite, et qui reste devoir une somme importante à la copropriété au titre de ses charges. Elle sollicite en conséquence la

condamnation in solidum de ces parties à l’indemniser.

Le SDC prétend que le siège du dommage se situe au niveau du raccordement d’une canalisation privative sur la canalisation commune des eaux usées, cette dernière n’étant en elle-même pas en cause. S’il admet que l’article 14 précité institue une responsabilité de plein droit du SDC, il invoque la défaillance du Cabinet Betti dont la mission est de faire respecter le règlement de copropriété et de faire réaliser les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble en cas d’urgence. Il conteste également l’argument du défaut de trésorerie, outre qu’un simple dégorgement ou le remplacement d’un petit tronçon aurait suffi pour faire cesser les fuites. Il estime qu’à défaut de faute du Cabinet Betti, celles de M. G résultant de son refus de laisser un accès à son bien et de ses impayés doivent être retenues.

M. G relève que la fuite ne provenait pas de son appartement mais d’une descente d’eaux usées. Il se prévaut de la responsabilité du SDC en raison du défaut persistant des parties communes, contestant la réalité de difficultés de trésorerie et arguant de l’absence d’actions coercitives pour y remédier. Il invoque aussi celle du Cabinet Betti dont l’incurie permanente est dénoncée par l’expert. Il conteste pour sa part avoir reçu un quelconque courrier recommandé du syndic, affirmant avoir seulement eu quelques mails auxquels il a répondu et avoir laissé l’accès à son appartement quand cela était nécessaire. Il nie l’existence d’un défaut de trésorerie qui aurait pu limiter les possibilités d’action du syndic. Il sollicite en conséquence sa mise hors de cause.

Sur la responsabilité du SDC

Aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dans sa version applicable, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

La responsabilité ainsi édictée est une responsabilité de plein droit, indépendante de toute notion de faute.

En l’espèce, selon le rapport d’expertise, la cause des fuites réside principalement dans l’engorgement du collecteur principal des eaux usées résultant d’un défaut d’entretien et, en second lieu, d’un mauvais scellement d’une évacuation privative (dans l’appartement de M. Z qui n’est pas celui de M. G). L’expert précise, après avoir utilisé une caméra endoscopique et au moyen d’un schéma, qu’après une section verticale sans obstacle, le collecteur connaît une section horizontale très encombrée, la lumière du tube se réduisant à moins de 2 cm, de telle sorte que l’eau s’écoule avec difficulté et remonte au niveau du raccordement des eaux usées privatives. Il explique que sur cette section, la pente est presque nulle si bien que l’auto-lessivage ne se fait pas et que l’entartrement suivi de l’obstruction est inévitable.

En conséquence, la fuite provient bien pour l’essentiel de la colonne d’évacuation des eaux usées, dont il n’est pas contesté qu’elle constitue une partie commune, du fait de son défaut d’entretien, sans que les éléments invoqués par le SDC et le Cabinet Betti soient de nature à contredire cette conclusion. La responsabilité du SDC se trouve ainsi engagée de plein droit à l’égard de M^me Y, comme l’a retenu le tribunal.

Sur la responsabilité du syndic

Il résulte de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndic est chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

I1 résulte des pièces versées aux débats que la chronologie est la suivante :

— le Cabinet Betti a été informé du sinistre chez M^me Y au début du mois de janvier 2014 ;

— il a adressé une lettre recommandée avec avis de réception à M. G le 10 février 2014 lui demandant de faire cesser la fuite ayant causé un sinistre chez M^me Y ;

— fin février 2014, un échange de mails est intervenu entre le Cabinet Betti et M. G, ce dernier disant avoir en vain recherché la cause de la fuite chez lui ;

— le Cabinet Betti a, par mail du 27 mars 2014, interrogé son plombier, la société JSB, pour savoir s’il avait pu accéder à l’appartement de M. G, la société JSB ayant répondu par la négative ;

— le cabinet Elex, mandaté par Groupama, a avisé le 4 avril 2014 le Cabinet Betti que le dommage pourrait provenir de l’appartement de M^me A ;

— le 16 avril 2014, le Cabinet Betti a envoyé à M^me Y un mail1'informant qu’il missionnait un plombier pour recherche de la fuite chez M^me A, M^me Y ayant préalablement écrit au syndic ce même jour pour lui indiquer qu’après le passage de l’expert, le problème ne proviendrait pas de l’appartement de M. G mais qu’il devait être examiné par un plombier mandaté par le syndic pour intervenir chez M^me A ;

— le 23 avril 2014, la société JSB plomberie, missionnée par le syndic, a indiqué ne pas avoir trouvé l’origine de la fuite chez M^me A ;

— le Cabinet Betti a adressé un mail du 30 avril 2014 à M^me Y 1'informant qu’une entreprise était missionnée pour vérifier le plafond et remettre en état les pierres, après un courriel de M^me Y demandant la vérification de la gaine de canalisation passant par l’appartement de M. G ;

— le Cabinet Betti a envoyé le 12 mai 2014 un mail à M. G lui demandant son numéro de téléphone pour que le plombier prenne rendez-vous avec lui, réponse étant faite par M. G le 27 mai 2014 ;

— à la suite d’un mail du 22 juin 2014 de M^me Y se plaignant de la poursuite de la fuite, le Cabinet Betti lui a envoyé un mail le 30 juin 2014 l’informant de la saisine de l’assureur de la copropriété ;

— le 7 juillet 2014, le Cabinet Betti a adressé à M^me Y un nouveau mail, l’avisant de l’acceptation du devis de réparation de la fuite (d’un montant de 2 310 euros TTC) de la société JSB et de la nécessité de procéder à un appel exceptionnel compte tenu de son coût important ;

— le 17 septembre 2014, il a avisé M^me Y que le plombier n’arrivait pas à contacter M. G, ce après un mail en ce sens de la société JSB ;

— fin septembre 2014, le Cabinet Betti a procédé à un appel de fonds exceptionnel pour financer les travaux de changement de la colonne suspectée d’être fuyarde, adressé aux différents copropriétaires ;

— par mail du 29 septembre 2014 envoyé à M^me Y, le Cabinet Betti l’a avisée que M. G refusait 1'accès de son appartement au plombier et que seule une procédure pouvait l’obliger à cette fin ;

— l’avocat du syndic représentant le SDC a adressé à M. G une lettre recommandée le 6 octobre 2014, réceptionnée le 14 octobre 2014, afin de permettre l’accès à son bien ;

— le Cabinet Betti a, par mail du 15 octobre 2014, informé M^me Y qu’il lui appartenait d’assigner la copropriété qui se retournerait contre M. G, un mail du 23 octobre 2014 ayant confirmé cette position ;

— la fuite a continué jusqu’en janvier 2016, date à laquelle le nouveau voisin de M^me Y a dégagé son meuble cuisine et trouvé l’origine principale de la fuite.

L’expert judiciaire conclut que la société mandatée pour trouver la fuite s’est contentée d’une visite des lieux, sans se donner la peine d’examiner le dessous du meuble cuisine de M^me A situé pourtant à l’aplomb exact de l’écoulement, qu’elle n’a pas trouvé la fuite et qu’aucune autre recherche n’a été diligentée pour identifier la fuite qui était particulièrement facile à arrêter. L’expert souligne qu’un simple dégorgement ou le remplacement d’un petit tronçon aurait pu apporter une solution définitive aux fuites.

Le Cabinet Betti a certes mandaté une entreprise pour rechercher les causes du sinistre. Cependant, ensuite, il n’a pour l’essentiel agi qu’après avoir été relancé par M^me Y. Par ailleurs, si le syndic n’est pas un spécialiste de la plomberie comme il l’a fait valoir dans ses dires, l’expert relève à juste titre dans sa réponse que dans la mesure où le plombier n’avait trouvé aucune piste pour la fuite, la prudence aurait voulu qu’une autre société soit interrogée et que le manquement consiste à avoir accepté un devis dont le lien avec la fuite n’était pas établi, l’expert notant qu’aucune explication n’accompagne ce devis et qu’il n’existe aucun diagnostic de la société JSB. A raison, l’expert observe que le fait de se limiter à une recherche infructueuse et à un devis sans lien direct avec les conclusions ne convenait pas. Par ailleurs et surtout, après la lettre adressée à M. G le 6 octobre 2014, le Cabinet Betti s’est totalement désintéressé de la situation, se bornant à engager M^me Y à introduire une action judiciaire contre la copropriété dont il était censé défendre les intérêts sans effectuer d’autre démarche contre M. G, ni entreprendre la moindre action, recherche et travaux, en vue de faire cesser la fuite.

Ce faisant, le syndic a manqué à son devoir de veiller à l’entretien de l’immeuble et à faire procéder, en cas d’urgence et de sa propre initiative, à l’exécution des travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci, des travaux destinés à réparer des fuites d’eau étant incontestablement urgents afin d’éviter un préjudice ou d’empêcher son aggravation. Le syndic a également manqué à sa mission d’assurer l’exécution du règlement de copropriété, lequel en son article 16 prévoit que les copropriétaires doivent donner accès à leur appartement pour effectuer les travaux.

Le Cabinet Betti ne saurait s’exonérer de sa responsabilité en invoquant l’obstruction de M. G et l’état des finances de la copropriété.

En effet, il devait, en cas d’échec de la mise en demeure du 6 octobre 2014, faire délivrer une sommation à M. G, aviser l’assemblée générale aux fins d’être autorisé à agir en justice contre lui, voire saisir lui-même le juge des référés pour contraindre le copropriétaire en application de l’article 55 du décret du 17 mars 1967.

Quant au défaut de trésorerie du SDC qui est invoqué, il n’est pas justifié. Ce dernier prouve d’ailleurs qu’au 31 décembre 2014, il restait des disponibilités d’un montant de 1 182,02 euros. Comme le fait valoir le SDC, un tel montant permettait au syndic, conformément à l’article 37 du décret du 17 mars 1967, de verser une provision égale au tiers du montant du devis alors en outre que selon l’expert, un simple dégorgement ou remplacement d’un petit tronçon aurait suffi.

Les fautes du Cabinet Betti ont incontestablement contribué au préjudice de M^me Y, notamment de son préjudice de jouissance, l’expert disant que la fuite aurait dû être réparée en quelques jours alors qu’elle a coulé pendant deux ans.

Sur la responsabilité de M. G

Il résulte de la chronologie ci-dessus rappelée que M. G a été sollicité à plusieurs reprises, notamment afin de laisser l’accès à son appartement, et que contrairement à ce qu’il soutient, la mise en demeure du 6 octobre 2014 a bien été adressée en recommandé, l’avis de réception signé étant versé aux débats. Il n’est pas justifié de réponses de M. G à ces démarches, hormis en février et fin mai 2014. L’obstruction fautive de M. G est ainsi avérée, au moins en septembre/octobre 2014, sans que l’attestation de M. B, disant avoir occupé l’appartement de M. G durant l’année 2014 et n’avoir jamais reçu de plombier afin de détecter une éventuelle fuite, ne soit de nature à la contredire.

L’expert retient que cette attitude est l’une des causes du retard pris pour la résolution des désordres, avis qui doit être suivi même si en définitive, la fuite à l’origine du dégât ne trouve pas son origine dans son appartement. En effet, le libre accès des lieux au plombier aurait permis de constater plus rapidement que la fuite avait une autre cause et de la résoudre dans de plus brefs délais.

La responsabilité de M. G se trouve aussi engagée à l’égard de M^me Y.

Cette dernière est dès lors fondée à solliciter la condamnation in solidum du SDC, du Cabinet Betti et de M. G à l’indemniser de ses préjudices.

Sur l’évaluation des préjudices de M^me Y

Sur le préjudice matériel

Le tribunal l’a estimé à 1 273,33 euros après prise en charge par l’assureur de M^me Y d’une partie de celui-ci.

Aucune des parties ne remettant en cause cette évaluation, le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur le préjudice de jouissance

Le tribunal a retenu que l’appartement était inhabitable du fait des odeurs nauséabondes de janvier 2014 à 2016. Il a indemnisé ce préjudice par la somme de 20 544 euros représentant une valeur locative de 856 euros pendant 24 mois.

Le Cabinet Betti ne développe pas d’observation sur le préjudice de M^me Y.

Cette dernière soutient que conformément à ce qu’a retenu l’expert, son préjudice s’est poursuivi de janvier à août 2016, période durant laquelle elle a réintégré son appartement en subissant un trou béant dans sa pièce principale et des résidus d’humidité, ce qui correspond à 2 076 euros supplémentaires. Elle prétend que depuis le mois d’août 2016, le syndic Betti n’a pas réalisé de travaux et que ce sont finalement les trois copropriétaires occupant le bâtiment avec elle qui y ont procédé, suite à quoi il a fallu attendre que les murs sèchent pour procéder aux travaux de reprise de son appartement. Ainsi, selon elle, son trouble de jouissance doit être arrêté au mois d’août 2018 inclus. Au total, elle réclame la somme de 28 783 euros.

Le SDC soutient que le préjudice de jouissance n’existe que jusqu’au mois de décembre 2015 et qu’il doit être évalué sur la base de 300 euros par mois, soit 7 200 euros au total, à défaut de preuve d’un préjudice financier et s’agissant pour l’essentiel d’un désagrément dans les conditions d’existence.

M. G estime qu’il convient de s’en tenir au chiffrage de l’expert.

Il résulte du rapport d’expertise non contesté sur ce point que la fuite a coulé jusqu’en janvier 2016 et qu’elle a rendu l’appartement de M^me C inhabitable. Les attestations produites justifient qu’il régnait dans l’appartement une odeur pestilentielle, aucune des parties ne contestant qu’elle résultait

du refoulement des eaux usées. L’attestation de M. D établit que M^me Y a été hébergée chez celui-ci jusqu’en janvier 2016.

Selon les estimations de deux agents immobiliers versées aux débats, la valeur locative de cet appartement a été estimée à 856 euros par mois. L’expert valide cette estimation qui doit être considérée comme pertinente. M^me Y, qui a été privée de la possibilité d’user totalement de son bien pendant deux ans, est fondée à réclamer l’indemnisation de son préjudice de jouissance sur cette base, peu important que ce bien n’ait pas été destiné à la location. De janvier 2014 à décembre 2015, ce préjudice représente la somme de 20 544 euros.

La fuite a également provoqué la destruction du faux plafond de la pièce principale sur un peu plus d’un m² et des traces d’infiltration, ce qu’a constaté l’expert judiciaire dans son rapport du 20 décembre 2016. Abstraction faite des odeurs nauséabondes, ces dégâts rendaient inutilisable la pièce principale.

Il résulte des pièces versées aux débats que la colonne a été changée en mars 2018 à l’initiative de certains copropriétaires. Cependant, l’expert note dans son rapport que la fuite incriminée dans le rapport d’expertise n’a coulé que jusqu’en janvier 2016. S’il constate d’autres fuites (sur le mur du fond de M^me Y, dans un autre local et dans une pièce du 2^e étage), il n’est pas affirmatif quant à leur origine.

Ainsi, rien ne justifie que la reprise des désordres dans l’appartement de M^me Y ait été retardée jusqu’en 2018 alors que la fuite a cessé en janvier 2016 et que le séchage consécutif à cette fuite ne saurait avoir duré deux ans. Compte tenu d’un temps de séchage de quelques mois, il convient d’arrêter le préjudice de jouissance au mois d’août 2016, ce préjudice étant fixé à 30% de la valeur locative de janvier à août 2016 compte tenu de l’état de la pièce principale, soit 2 054 euros.

Au total, il sera alloué la somme de 22 598 euros à M^me Y au titre de son préjudice de jouissance.

Sur le préjudice moral

M^me Y soutient aussi avoir subi un préjudice moral du fait de l’humidité ambiante, de la perte de temps causée par les faits, de la perte de son intimité pendant le temps où elle n’a pas vécu chez elle et de la restriction de sa vie sociale et conviviale. Elle réclame la somme de 100 euros par mois à ce titre, soit 4 000 euros.

M^me Y ne produit aucune pièce justifiant de ce qu’elle a souffert d’un préjudice moral, distinct des autres préjudices réparés, en ce compris la somme allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera déboutée de ce chef.

Sur la contribution à la dette et les recours entre les coauteurs

Le tribunal a, compte tenu des fautes respectives pouvant être reprochées aux défendeurs, fixé l’imputation du dommage à hauteur de 40% pour le SDC, de 40% pour le Cabinet Betti et de 20% pour M. G.

A défaut d’être exonéré de toute responsabilité, le Cabinet Betti demande à titre subsidiaire à être intégralement garanti par M. G.

M^me Y estime que dans leurs rapports entre le SDC, le Cabinet Betti et M. G, la responsabilité incombe principalement au Cabinet Betti qui n’a effectué aucune diligence pour empêcher l’aggravation des désordres et y mettre un terme. Elle demande que la charge finale incombe à 95% au Cabinet Betti pour son trouble de jouissance et les travaux de réfection intérieure,

les 5% restants incombant à M. G, et à 100% au Cabinet Betti pour les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

Le SDC sollicite la garantie intégrale et in solidum du Cabinet Betti et de M. G. A titre subsidiaire, il demande à la cour de retenir la contribution du Cabinet Betti à hauteur de 95% et de M. G à hauteur de 5%.

M. G considère que le SDC et le Cabinet Betti sont chacun responsables à hauteur de 50% des dommages subis par M^me Y.

Si les co-auteurs d’un même dommage sont tenus in solidum à réparation vis-à-vis des victimes au titre de leur obligation à la dette, la répartition de la réparation entre eux repose sur les principes de la responsabilité. La base de la répartition se fait en fonction de la gravité des fautes respectives commises par chacun d’entre eux.

Au cas d’espèce, l’expert judiciaire propose une répartition à hauteur de 33% pour chacune des parties incriminées mais le juge n’est pas tenu par cet avis de l’expert qu’aucune des parties ne reprend d’ailleurs à son compte.

L’expert conclut que l’engorgement du collecteur principal résulte d’un défaut d’entretien persistant, sur de nombreuses années, et que la vétusté du conduit aurait dû conduire le SDC à décider son remplacement partiel ou complet. Cette conclusion ne fait l’objet d’aucune critique. De plus, la pente quasiment nulle du collecteur dans sa partie horizontale ne pouvait qu’alerter le SDC sur le risque élevé d’engorgement et la nécessité encore plus grande de veiller à son entretien. Ces éléments justifient d’une faute imputable au SDC qui doit être prise en compte entre les coauteurs du dommage pour la répartition de la charge commune.

La faute du syndic, le Cabinet Betti, résulte suffisamment des énonciations qui précèdent.

Il en est de même de celle commise par M. G.

La faute du SDC constitue le manquement initial sans lequel le dommage ne se serait pas produit. Celle du syndic apparaît plus grave en ce que parfaitement alerté du sinistre et de sa poursuite, il a laissé s’aggraver les désordres qui ont perduré par sa faute. Le manquement de M. G est minime.

Eu égard à la gravité des fautes respectives des parties , il convient de fixer comme suit, dans les rapports entre les coauteurs, la répartition de la charge des condamnations prononcées au profit de M^me Y, en ce compris les dépens et frais irrépétibles de première instance :

• le SDC : 30%,

• la société Cabinet Betti : 60%,

• M. G : 10%,

Dans leurs recours entre eux, le SDC, la société Cabinet Betti et M. G seront, en fonction de leurs demandes formées de ce chef, garantis des condamnations prononcées à leur encontre à proportion du partage de responsabilité ainsi fixé.

Sur la dispense de la participation à la dépense commune des frais de procédure

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dispensé M^me Y de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

Elle sera aussi dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en

appel, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Sur les dommages et intérêts réclamés par le Cabinet Betti pour résistance abusive

Le Cabinet Betti, qui ne caractérise pas en quoi consiste l’abus dont il aurait été victime et qui ne justifie d’aucun préjudice, sera débouté de cette demande.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le jugement sera confirmé sur les dépens et frais irrépétibles de première instance.

Le Cabinet Betti, qui succombe en son recours, sera condamné aux dépens d’appel et à payer à M^me Y la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel. Les autres demandes formées en appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions sauf sur le montant des dommages et intérêts alloués à M^me Y en réparation de son préjudice de jouissance et sur l’imputation du dommage ;

Statuant à nouveau dans cette limite et ajoutant :

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires Le clos des oiseaux à Asnières sur Oise, la société Cabinet Betti et M. G à payer à M^me Y la somme de 22 598 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

Fixe comme suit, dans les rapports entre les coauteurs, la répartition de la charge des condamnations prononcées au profit de M^me Y, en ce compris les dépens et frais irrépétibles de première instance, :

• le syndicat des copropriétaires Le Clos des oiseaux à Asnières sur Oise : 30%,

• la société Cabinet Betti : 60%,

• M. G : 10% ;

Condamne la société Cabinet Betti et M. G à garantir le syndicat des copropriétaires Le clos des oiseaux à Asnières sur Oise des condamnations prononcées au bénéfice de M^me Y, en ce compris les dépens et frais irrépétibles de première instance, à hauteur de 60% pour la société Cabinet Betti et de 10% pour M. G ;

Condamne M. G à garantir la société Cabinet Betti des condamnations prononcées au bénéfice de M^me Y, en ce compris les dépens et frais irrépétibles de première instance, à hauteur de 10% ;

Condamne la société Cabinet Betti à garantir M. G des condamnations prononcées au bénéfice de M^me Y, en ce compris les dépens et frais irrépétibles de première instance, à hauteur de 60% ;

Dit que M^me Y sera dispensée de la participation à la dépense commune des frais de procédure, s’agissant de l’instance d’appel, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Condamne la société Cabinet Betti à payer à M^me Y la somme de 2 500 euros au titre des frais

irrépétibles d’appel ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne la société Cabinet Betti aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marie-José BOU, Président et par Madame Claudine AUBERT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,