COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 71I

14^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 14 JANVIER 2021

N° RG 20/02376

N° Portalis DBV3-V-B7E-T3UR

AFFAIRE :

SA CABINET LOISELET PERE FILS ET F. Z

C/

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS […]

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 20 Mai 2020 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NANTERRE

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 20/00426

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Oriane DONTOT

M^e Franck LAFON

TJ NANTERRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATORZE JANVIER DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SA CABINET LOISELET PERE FILS ET F. Z agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

N° SIRET : 542 061 015

[…]

[…]

Représentée par M^e Oriane DONTOT de la SELARL JRF AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617

Assistée de M^e David ELBAZ substituant M^e Corinne DIAZ, avocat au barreau de PARIS

APPELANTE

****************

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS […], prise en la personne de son syndic, la SA X elle-même prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

92100 BOULOGNE-BILLANCOURT,

Représenté par M^e Franck LAFON, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 – N° du dossier 20200157

Assisté de M^e Laurence LECLERCQ-DEZAMIS, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 25 Novembre 2020 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nicolette GUILLAUME, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, Président,

Madame Marie LE BRAS, Conseiller,

Madame Marina IGELMAN, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Sophie CHERCHEVE,

EXPOSÉ DU LITIGE,

Le cabinet Loiselet Père Fils et F. Z était le syndic représentant le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] et […] à Boulogne-Billancourt, notamment lors de l’assemblée générale qui s’est tenue le 9 décembre 2010 et qui a voté des travaux d’étanchéité des coursives extérieures et de remplacement des gardes-corps ainsi que la souscription d’une police d’assurance dommages-ouvrage au titre desdits travaux (pièce 14 de l’appelant).

Le 21 décembre 2016, le cabinet X a été désigné en qualité de syndic en lieu et place du cabinet Loiselet Père Fils et F. Z et le 17 janvier 2017, ce dernier lui a remis diverses pièces et archives du syndicat.

À la suite des travaux, les copropriétaires se sont plaints de désordres rendant l’ouvrage impropre à sa destination.

Les 17 juillet et 23 septembre 2019, le cabinet X a vainement mis en demeure le cabinet Loiselet Père Fils et F. Z de lui remettre la police d’assurance dommages-ouvrage.

Par acte d’huissier de justice délivré le 23 décembre 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] et […] à Boulogne-Billancourt, représenté par son nouveau syndic, le cabinet X, a fait assigner en la forme des référés le cabinet Loiselet Père Fils et F. Z aux fins d’obtenir principalement, sur le fondement de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, sa condamnation à lui remettre sous astreinte la police d’assurance dommages-ouvrage souscrite au titre des travaux votés.

Par ordonnance qualifiée de contradictoire rendue le 20 mai 2020 en la forme des référés, le délégué du président du tribunal judiciaire de Nanterre a :

— ordonné au cabinet Loiselet Père Fils et F. Z de remettre au cabinet X, ès qualités de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] et […] à Boulogne-Billancourt, la police dommages-ouvrage souscrite pour la réalisation des travaux d’étanchéité des coursives extérieures et de remplacement de garde-corps de la résidence votés lors de l’assemblée générale du 9 décembre 2010,

— dit qu’à défaut de remise de ce document, et passé le délai de 8 jours après la signification de la présente décision, le cabinet Loiselet Père Fils et F. Z sera condamné au paiement d’une astreinte de 100 euros par jour de retard pendant 90 jours,

— débouté le cabinet X de sa demande au titre de dommages et intérêts,

— condamné le cabinet Loiselet Père Fils et F. Z à payer au cabinet X, ès qualités, la somme de l 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le cabinet Loiselet Père Fils et F. Z aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 2 juin 2020, le cabinet Loiselet Père Fils et F. Z a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l’exception de ce qu’elle a débouté le cabinet X de sa demande au titre de dommages et intérêts.

Dans ses dernières conclusions déposées le 23 octobre 2020 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, le cabinet Loiselet Père Fils et F. Z demande à la cour de :

— le recevoir en toutes ses demandes, fins et conclusions ;

y faisant droit,

— l’en déclarer bien fondé ;

et statuant à nouveau,

vu le principe du double degré de juridiction et le respect du principe de contradictoire,

— dire qu’il préside en l’espèce une contestation réelle et sérieuse en ce qu’il reconnaît après recherches que la police dommages-ouvrage n’a manifestement pas été souscrite, en sorte qu’elle n’existe pas et ne peut à ce jour être régularisée, compte tenu de la réception des travaux en cause ;

en conséquence,

vu la jurisprudence en vigueur précitée,

— dire toutes les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] et […] à Boulogne-Billancourt irrecevables et en tous cas mal fondées et infirmer l’ordonnance rendue en la forme des référés le 20 mai 2020 en ce qu’elle :

— lui a ordonné de remettre au cabinet X, ès qualités de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] et […] à Boulogne-Billancourt, la police dommages-ouvrage souscrite pour la réalisation des travaux d’étanchéité des coursives extérieures et de remplacement des garde-corps de la résidence votés lors de l’assemblée générale du 9 décembre 2010 ;

— a dit qu’à défaut de remise de ce document, et passé le délai de 8 jours après signification de la présente décision, il sera condamné au paiement d’une astreinte de 100 euros par jour de retard pendant 90 jours ;

— l’a condamné à payer au cabinet X, ès qualités, la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

— confirmer l’ordonnance de référé rendue le 20 mai 2020 en ce qu’elle n’a pas fait droit à la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] et […] à Boulogne-Billancourt ;

— constater en outre qu’il ne demande pas une confirmation pure et simple de l’ordonnance déférée ;

— débouter en conséquence en application de la jurisprudence en vigueur précitée, le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à voir la cour d’appel modifier les termes de l’ordonnance entreprise par un rajout : 'en l’état des éléments dont le premier juge disposait au jour où il a statué’ ;

— débouter en toute hypothèse le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] et […] à Boulogne-Billancourt, représenté par son syndic en exercice, de son appel incident et de toutes ses demandes, fins et conclusions à son encontre ;

— renvoyer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] et […] à

Boulogne-Billancourt à se mieux pourvoir, notamment devant la juridiction du fond ;

— donner acte au cabinet Loiselet Père Fils et F. Z de ce qu’elle s’en rapporte à justice sur les frais irrépétibles et les dépens de l’instance.

Dans ses dernières conclusions déposées le 25 septembre 2020 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] et […] à Boulogne-Billancourt pris en la personne de son syndic, le cabinet X, demande à la cour, au visa des articles 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et 34 du décret du 17 mars 1967, de :

— le dire recevable et bien fondé en ses présentes écritures ;

à titre principal,

— débouter le cabinet Loiselet Père Fils et F. Z de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

en conséquence,

— confirmer purement et simplement l’ordonnance rendue en la forme des référés entreprise en ce qu’elle a ordonné, en l’état des éléments dont le premier juge disposait au jour où il a statué, au cabinet Loiselet Père Fils et F. Z de remettre au cabinet X ès qualités de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] et […] à Boulogne-Billancourt, la police dommages-ouvrage souscrite pour la réalisation des travaux d’étanchéité des coursives extérieures et remplacement des garde-corps de la résidence votés lors de l’assemblée

générale du 9 décembre 2016 et dit qu’à défaut de remise de ce document, et passé le délai de 8 jours après la signification de la présente décision, il sera condamné au paiement d’une astreinte de 100 euros par jour de retard pendant 90 jours ;

— le recevoir en son appel incident et y faisant droit,

— infirmer l’ordonnance rendue en la forme des référés entreprise en ce qu’elle l’a débouté de sa demande d’octroi de dommages-intérêts ;

et, statuant à nouveau,

— condamner le cabinet Loiselet Père Fils et F. Z à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts, tous préjudices confondus ;

en tout état de cause,

— confirmer purement et simplement l’ordonnance rendue en la forme des référés entreprise en ce qu’elle est entrée en voie de condamnation à l’encontre du cabinet Loiselet Père Fils et F. Z sur le fondement des dispositions des articles 699 et 700 du code de procédure civile à son profit ;

y ajoutant,

— condamner le cabinet Loiselet Père Fils et F. Z à lui régler la somme supplémentaire de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

— condamner le cabinet Loiselet Père Fils et F. Z également aux entiers dépens d’appel,

dont le recouvrement pourra être poursuivi par Maître Franck Lafon, avocat postulant au barreau de Versailles, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile pour ceux le concernant.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 octobre 2020.

MOTIFS DE LA DÉCISION,

La cour rappelle qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater que’ ou 'dire que’ ou 'donner acte’ qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques.

1 – Sur la demande de remise au nouveau syndic de la police d’assurance dommages-ouvrage :

Le cabinet Loiselet Père Fils et F. Z (le cabinet Loiselet Z) conteste la condamnation prononcée à son encontre de remise de document sous astreinte sur le fondement des articles 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et 34 du décret du 17 mars 1967 puisqu’il admet que la police dommages-ouvrage qui lui est réclamée n’a pas été souscrite contrairement au vote de l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 9 décembre 2010 (résolution 16). Il entend soutenir en conséquence, qu’il est dans l’impossibilité de transmettre cette pièce d’archive.

Non comparant en première instance, il demande néanmoins, à voir débouter le cabinet X représentant le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à confirmer de ce chef l’ordonnance querellée.

Le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, le cabinet X, sollicite en effet la confirmation de l’ordonnance entreprise au motif que le juge initialement saisi n’avait pas connaissance de l’absence de souscription de cette assurance dommages-ouvrage puisque l’ancien syndic qui devait le faire aux termes du vote de la délibération de l’assemblée générale du 9 décembre 2010 était défaillant, et que sa décision est dès lors parfaitement justifiée.

Sur ce,

L’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : ' En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d’un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l’ensemble des documents et archives du syndicat. […].

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, et de lui fournir l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal de grande instance, statuant comme en matière de référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de tous dommages et intérêts'.

L’article 33 du décret du 17 mars 1967 énumère les pièces normalement détenues par le syndic et l’article 33-1 du même décret dispose qu’en cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif de ces pièces.

N’est pas contesté le fait que si la police dommages-ouvrage litigieuse avait été souscrite, elle aurait dû être transmise par l’ancien syndic au nouveau. Il est admis qu’elle ne l’a pas été.

Aucune irrecevabilité ne résulte de l’inexistence de cette police d’assurance. Doit être examiné cependant le caractère fondé ou pas de la demande de remise de pièce.

Même si la demande était fondée au moment où le juge initialement saisi a statué, ne peut être confirmée une décision qui a ordonné une remise de document qui s’avère impossible au regard de l’évolution du litige et notamment, comme en l’espèce, des éléments d’information donnés par l’ancien syndic à hauteur de cour seulement.

Or l’obligation de restituer les documents du syndicat sur le fondement précité n’a pas pour objet de contraindre l’ancien syndic à établir, après son dessaisissement, des documents qu’il n’avait pas tenus préalablement, même s’il le devait, ce qui pourrait relever de sa responsabilité dont il n’appartient pas à cette cour de connaître, de sorte que l’ordonnance ne peut qu’être infirmée au regard des nouveaux éléments d’information désormais disponibles sur l’absence de souscription de cette police d’assurance.

2 – Sur l’appel incident du cabinet X et sur sa demande de dommages – intérêts :

Le cabinet X sur le fondement de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, sollicite l’infirmation de l’ordonnance querellée qui l’a débouté de sa demande en dommages et intérêts alors que selon lui, la mauvaise foi de l’ancien syndic est démontrée avec d’autant plus de force, qu’il ne l’a que très tardivement avisé de l’inexistence de la police d’assurance dommages-ouvrage qui lui était réclamée.

Il invoque le trouble de fonctionnement qu’il a subi croyant pouvoir mobiliser la police dommages-ouvrage dont il ignorait qu’elle n’avait pas été souscrite.

Le cabinet Loiselet Z demande de débouter le cabinet X de sa demande en dommages et intérêts affirmant que l’appréciation de sa responsabilité éventuelle et du préjudice subi par l’intimé qu’elle conteste au demeurant puisqu’une assurance 'responsabilité décennale’ a bien été souscrite par le constructeur, relève de l’appréciation du juge du fond.

Sur ce,

L’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 sanctionne l’absence de respect des obligations légales de transmission par l’octroi de dommages-intérêts, en cas de préjudice, indépendamment de tout détournement de fonds ou d’enrichissement personnel.

Le syndicat des copropriétaires a à l’évidence subi un préjudice pour un manquement à son obligation de transmission de l’ancien syndic imputable à lui seul, puisqu’il avait omis de souscrire, malgré une décision d’assemblée générale en ce sens, une assurance dommages-ouvrage.

Le syndicat des copropriétaires qui n’a été informé que tardivement par l’ancien syndic, subit un préjudice qui a perturbé son fonctionnement, lié à cette attente de savoir quelle police d’assurance pouvait être mobilisée, escomptant un préfinancement des travaux auquel il a dû finalement renoncer. Ce préjudice sera justement indemnisé par l’octroi de dommages et intérêts à hauteur de 3 000 euros.

L’ordonnance sera donc infirmée de ce chef.

3 – Sur les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il ressort des échanges de conclusions à hauteur de cour que ce n’est que par lettre entre les conseils des parties datée du 20 mai 2020, soit le jour où l’ordonnance entreprise a été prononcée, confirmée

par un courriel date du 25 mai suivant, que le cabinet Loisel et Z a avisé le cabinet X de l’impossibilité de transmettre la police d’assurance dommages-ouvrage non

souscrite. Faute d’avoir donné au juge initialement saisi puisque le cabinet Loiselet Z

était défaillant en première instance bien que régulièrement assigné, ce qui n’est pas contesté, l’ordonnance déférée doit être confirmée du chef des condamnations prononcées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens à son encontre.

Partie perdante à hauteur de cour, en ce qui concerne sa demande principale, le cabinet X sera débouté de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité ne commande pas de faire application en cause d’appel des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit des parties. Le cabinet Loisel et Z, partie perdante, sera condamné aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par arrêt contradictoire,

Vu l’évolution du litige,

INFIRME l’ordonnance attaquée en ce qu’elle a ordonné la communication par le cabinet Loiselet Père Fils et F. Z au cabinet X, ès qualités de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] et […] à Boulogne-Billancourt, la police dommages-ouvrage souscrite pour la réalisation des travaux d’étanchéité des coursives extérieures et de remplacement de garde-corps de la résidence votés lors de l’assemblée générale du 9 décembre 2010, sous astreinte et en ce qu’elle a débouté 'le cabinet X’ de sa demande au titre de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau du chef infirmé,

DECLARE recevable mais non fondée la demande de transmission de la police dommages-ouvrage souscrite pour la réalisation des travaux d’étanchéité des coursives extérieures et de remplacement de garde-corps de la résidence votés lors de l’assemblée générale du 9 décembre 2010 sous astreinte,

DIT n’y avoir lieu, en raison de l’absence de souscription de cette police dommages-ouvrage, à maintenir cette obligation de transmission sous astreinte,

CONDAMNE le cabinet Loiselet Père Fils et F. Z à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] et […] à Boulogne-Billancourt représenté par son syndic, le cabinet X, la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts,

REJETTE les autres demandes,

DIT que les dépens d’appel seront laissés à la charge du cabinet Loiselet Père Fils et F. Z, avec le bénéfice de la distraction pour les avocats qui en ont fait la demande.

Arrêt prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Nicolette GUILLAUME, président et par Madame Sophie CHERCHEVE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,