Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 16 JANVIER 2019

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/09251 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B3IKT

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Avril 2017 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 13/04927

APPELANTE

SARL JCD, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domicilés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 494 192 503

[…]

[…]

Représentée par M^e A-claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945, avocat postulant

Assistée de M^e Hubert VERCKEN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0193, avocat plaidant

INTIMÉE

SCI SANTOR prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 421 151 267

[…]

[…]

Représentée par M^e Audrey HINOUX, avocat au barreau de PARIS, toque : D0049, avocat postulant

Assistée de M^e Gilles MIGAYROU, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 102, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Novembre 2018, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Françoise BARUTEL-NAULLEAU, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Françoise BARUTEL-NAULLEAU, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte sous seing privé du 20 février 2007, la SCI SANTOR a donné à bail à la SARL JCD des locaux commerciaux à destination de café-bar-restaurant dépendant d’un immeuble situé […] à Paris 7^e, pour une durée de 9 ans à compter du 1^er mars 2007.

Par acte du 6 mars 2013, la SARL JCD, se plaignant d’un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance de locaux conformes à leur destination contractuelle du fait de l’absence d’édification d’une cheminée d’extraction de cuisine, a fait assigner la SCI SANTOR devant le tribunal de grande instance de Paris en résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la bailleresse et condamnation à la somme de 450.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice lié à la perte de son fonds de commerce, outre les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement avant-dire droit du 12 mars 2015, le tribunal de grande instance de Paris a désigné M. A- B X en qualité de consultant avec mission de dire s’il existe une solution technique pour installer une hotte au droit des plans de cuisson, supprimer les odeurs conformément au règlement sanitaire du département de la Ville de Paris et décrire l’installation apte à satisfaire les termes de ce règlement sanitaire ainsi que les différentes normes applicables. M. X a déposé son rapport le 24 juin 2015.

Par jugement en date du 20 avril 2017, le tribunal de grande instance de Paris a :

PRONONCÉ, à la date de la présente décision, la résiliation judiciaire du bail en date du 20 février 2007 liant la SCI SANTOR à la SARL JCD et ayant pour objet des locaux commerciaux situés […] à Paris 7^e, aux torts exclusifs de la SCI SANTOR,

CONDAMNÉ la SCI SANTOR à payer à la SARL JCD la somme de 150.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice financier,

CONDAMNÉ la SCI SANTOR à payer à la SARL JCD la somme de 7.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTÉ les parties de toutes demandes plus amples ou contraires,

ORDONNÉ l’exécution provisoire de la présente décision,

CONDAMNÉ la SCI SANTOR aux dépens, en ceux compris le coût de la consultation judiciaire ordonnée par jugement avant-dire droit du 12 mars 2015.

Par déclaration en date du 4 mai 2017, la société JCD a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses conclusions notifiées par le RPVA le 23 octobre 2018, la société JCD demande à la cour de :

Vu les dispositions des articles 1184, 1720, 1719 du Code Civil dans leur version antérieure

au 1 er octobre 2016,

Vu les articles 564 et suivants du Code de Procédure Civile,

Vu le bail commercial du 20 février 2007 ;

— CONFIRMER le jugement dont Appel en ce qu’il a prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial liant la SCI SANTOR à la société JCD aux torts et griefs exclusifs de la SCI SANTOR pour défaut de délivrance d’un local conforme à la destination prévue contractuellement ;

— INFIRMER le jugement en ce qu’il a retenu un préjudice de 150.000,00 euros ;

— FIXER à 450.000,00 euros le montant de ce préjudice ;

Subsidiairement de :

— DESIGNER tel expert qu’il plaira à la Cour de nommer pour lui apporter les éléments de nature à permettre à celle-ci de statuer sur l’ensemble du préjudice subi par la société JCD ;

— Dans cette dernière hypothèse, accorder à la société JCD une provision à valoir sur son préjudice de 200.000,00 euros et condamner la SCI SANTOR à lui payer cette somme ;

Sur la demande reconventionnelle de la SCI SANTOR :

— DÉBOUTER la SCI SANTOR de sa demande en résiliation du bail aux torts exclusifs de lasociété JCD en ce qu’elle est à la fois irrecevable en application de l’article L143-2 du Code de Commerce et subsidiairement mal fondée ;

— DÉBOUTER la SCI SANTOR de sa demande en paiement de la somme de 13.887,08 euros au titre du loyer et charges impayés arrêté au 26 septembre 2017 en accordant en tout état de cause un délai de 24 mois à la société JCD pour s’acquitter de l’arriéré de la dette locative ;

— DÉBOUTER la SCI SANTOR de sa demande en condamnation de la société JCD au paiement d’une somme de 39.748,68 euros au titre de la contribution financière aux travaux ;

— DÉBOUTER la SCI SANTOR de sa demande d’expulsion de la société JCD des lieux loués;

— DÉBOUTER la SCI SANTOR de sa demande de condamnation au paiement d’une somme de 15.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et de sa demande de condamnation de la société JCD aux entiers dépens de 1^re instance et d’Appel ;

— CONDAMNER la SCI SANTOR au paiement d’une somme de 15.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans ses conclusions notifiées par le RPVA le 18 octobre 2018, la SCI SANTOR demande à la cour de :

Vu les articles 9, 145 et 564 du Code de procédure civile,

Vu les articles 1134, 1184 et 1315 anciens du Code civil,

Vu les articles 1719 et 1720 du Code civil,

Vu le bail commercial du 20 février 2007,

Vu l’arrêté de non-opposition à travaux du 24 juin 2015,

Vu l’article A 424-18 du Code de l’urbanisme,

' Dire la société JCD mal fondée en son appel, et l’en débouter

' Rejeter la demande d’expertise financière de la société JCD comme irrecevable, et subsidiairement comme mal fondée

' Dire la SCI SANTOR recevable et bien fondée en son appel incident, et par conséquent,

— Dire et juger que la clause de réparation à frais communs, en ce qu’elle est précise et explicite, est pleinement opposable à la société JCD,

— Infirmer le jugement dont appel, en ce qu’il a :

* prononcé la résiliation du bail aux torts de la SCI SANTOR,

* condamné la SCI SANTOR à payer à la société JCD la somme de 150.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier,

* condamné la SCI SANTOR à payer à la société JCD la somme de 7.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné la SCI SANTOR aux dépens, en ce compris le coût de la consultation judiciaire.

— Prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de la société JCD,

— Condamner la société JCD à verser à la SCI SANTOR une somme de 14.549,14 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations impayées arrêtés au 29 août 2018,

— Constater que la société JCD n’établit pas la perte de son fonds de commerce, ni le préjudice financier allégué,

— Condamner la société JCD à verser à la SCI SANTOR une somme de 39.748,68 € à titre de contribution financière aux travaux, en application de l’article 2 du bail,

— Ordonner l’expulsion de la société JCD des locaux appartenant à la SCI SANTOR, situés au […] à […]

— Fixer à 2.500 € le montant de l’indemnité d’occupation due par la société JCD à la SCI SANTOR jusqu’à la libération effective des lieux.

' En tout état de cause,

— Condamner la société JCD à payer à la concluante la somme de 15.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Condamner la société JCD aux entiers dépens, et autoriser Audrey HINOUX, Avocat au Barreau de Paris, à recouvrer directement ceux des dépens dont elle déclare avoir fait l’avance sans avoir reçu provision, en l’application de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 novembre 2018.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de résiliation judiciaire du bail

La SCI SANTOR fait valoir que le bail stipule une clause claire et précise de réaliser à frais communs les travaux d’édification d’une cheminée d’extraction de la cuisine débouchant sur le toit de l’immeuble, qu’il ne s’agit donc pas d’une réparation incombant au bailleur, qu’en conséquence pour ces travaux précisément stipulés dans la clause du bail qui sont en partie à la charge du preneur, ce dernier ne peut se prévaloir de l’obligation de délivrance. Elle ajoute que l’impossibilité de réaliser les travaux litigieux résultait initialement du refus de l’administration, qu’elle a fait établir un projet de déclaration de travaux soumis à l’expert judiciaire ainsi qu’un devis, que le photomontage présente une gaine moins massive et mieux intégrée à l’ensemble immobilier, que la demande de travaux a été acceptée par l’architecte des bâtiments de France, et qu’un arrêté de non-opposition a été notifié à la bailleresse le 8 septembre 2015, de sorte qu’une solution technique conforme à la réglementation en vigueur est possible. Elle soutient que l’opposition de la copropriété à ce projet selon procès-verbal du 12 février 2016 ne lui est pas imputable, qu’il est constitutif d’un abus de majorité et qu’elle a délivré une assignation à l’encontre du syndicat des copropriétaires l’affaire étant en délibéré.

Elle sollicite en outre la résiliation du bail aux torts de la société locataire en arguant d’une part d’un arriéré de loyers s’élevant à la somme de 14.549,34 euros au 29 août 2018, d’autre part de la mauvaise foi du preneur dans l’exécution du bail en ce qu’il s’est opposé à la réalisation des travaux en répétant que le projet était irréalisable, et ce afin de battre monnaie.

La société JCD rétorque qu’un bailleur a l’obligation de mettre à la disposition de son preneur un local conforme à sa destination contractuelle, que la SCI SANTOR connaissait l’irrégularité de la situation du local par rapport à l’activité autorisée, raison pour laquelle elle s’est engagée à demander l’autorisation de la copropriété pour l’édification d’une cheminée d’extraction, que cette stipulation n’exonère pas le bailleur de son obligation de délivrance, que la SCI SANTOR est de mauvaise foi lorsqu’elle reproche à la société locataire en dépit du refus de la copropriété de n’avoir pas entrepris la réalisation du conduit d’extraction.

Elle ajoute que la demande de la SCI SANTOR en résiliation du bail aux torts de la société locataire est irrecevable en application de l’article L. 143-2 du code de commerce du fait que la bailleresse ne justifie pas de la dénonciation aux créanciers inscrits, et qu’elle n’est pas fondée en ce que ce retard de paiement, dû en partie à un rappel de loyers sur 5 ans effectué par la bailleresse en 2014, est causé par son impossibilité d’exploiter le fonds de commerce le soir, outre que la dette locative s’élève non pas à 13.887,08 euros mais à 10.000 euros puisqu’elle paye une somme mensuelle de 500 euros pour

apurer son arriéré. Compte tenu des difficultés rencontrées pour exploiter son fonds elle sollicite 24 mois de délais pour s’acquitter de son arriéré. Elle conteste enfin s’être opposée à l’exécution des travaux alors au contraire qu’elle souhaiterait exploiter son fonds dans des conditions conforme à la réglementation et à l’activité autorisée par le bail.

La cour rappelle qu’en application de l’article 1719 du code civil le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

Ces dispositions ont vocation à s’appliquer sauf dispositions contractuelles contraires lesquelles ne peuvent dispenser le bailleur de délivrer des locaux conformes à la destination contractuelle prévue, et ce même au cours du bail.

En l’espèce, le bail commercial conclu entre les parties le 20 février 2007 est à destination de 'restaurant, café, bar'.

Il est établi que dès la conclusion du bail les parties avaient connaissance de la nécessité d’édifier une cheminée d’extraction et des difficultés éventuelles que cette édification pourrait poser puisqu’elles ont précisé que 'le bailleur s’engage à demander à la copropriété l’autorisation aux fins de faire édifier une cheminée d’extraction de cuisine débouchant sur le toit de l’immeuble’ et ont convenu d’une prise en charge par moitié du coût de ladite cheminée et de tous frais et procédures éventuels en cas d’assignation de la copropriété, la prise en charge du bailleur ne pouvant en aucun cas excéder la somme de 9.000 euros.

Si l’assemblée générale des copropriétaires a donné l’autorisation pour 'installer un conduit d’évacuation des buées et vapeurs graisseuses de cuisine’ selon procès-verbal du 21 juillet 2008, l’architecte des bâtiments de France dont l’aval est nécessaire dans la mesure où l’immeuble est situé dans un secteur sauvegardé, a émis un avis défavorable le 13 janvier 2009 au vu de la déclaration préalable déposée par la société JCD le 19 décembre 2008, du fait de la non conformité du projet avec les dispositions du plan de sauvegarde, en précisant qu’il convient de vérifier s’il n’existe pas une solution simplifiant le cheminement chaotique de cette gaine d’extraction et de préciser le dépassement de cette gaine au-dessus des toits. Sur la base de cet avis, la Ville de Paris a fait opposition à l’exécution des travaux par arrêté du 6 février 2009.

Le 23 février 2009 la société JCD a effectué une nouvelle déclaration préalable modificative présentant deux options pour le cheminement de la gaine d’extraction en façade sur cour, qui a fait l’objet d’un nouvel avis défavorable de l’architecte des bâtiments de France, et d’un nouvel arrêté d’opposition à l’exécution des travaux de la mairie de PARIS en date du 23 avril 2011.

La société JCD et la SCI SANTOR ont missionné en commun en mars 2012 un cabinet d’architectes, l’agence MASSIP-MONGAZON , laquelle après visite sur place, rendez-vous à la Préfecture et avec l’architecte des bâtiments de France, a conclu en juillet 2012 qu’il est inutile de déposer une ultime déclaration préalable car elle sera refusée et que la réalisation d’un conduit en façade se poursuivant en toiture est donc à exclure.

Par lettre du 8 mars 2012, la préfecture de Police a invité la société JCD à prendre les mesures nécessaires dans un délai de 2 mois, pour régulariser sa situation ; puis par lettre du 31 août 2012 constatant que les travaux pour éviter les nuisances olfactives n’avaient pas été réalisés, un procès-verbal de contravention de 3^e classe a été dressé à l’encontre de la SARL JCD; puis par jugement du tribunal de proximité du tribunal de police du 6 septembre 2013, la gérante de la SARL JCD a été condamnée pour non-respect du règlement sanitaire départemental ; puis par lettre du 12 novembre 2013, la préfecture de Police, à la suite d’un rapport élaboré par l’inspecteur de la salubrité lequel prescrit notamment d’évacuer l’air vicié naturellement ou mécaniquement par un conduit débouchant à plus de huit mètres de tout ouvrant ou prise d’air, a mis en demeure la société JCD de

prendre les mesures nécessaires.

C’est dans ce contexte que par acte du 6 mars 2013, la société JCD a assigné la SCI SANTOR en résiliation du bail commercial devant le tribunal de grande instance de PARIS, et que l’expert judiciaire A-B X a été désigné par le jugement avant dire droit du 12 mars 2015 afin de dire s’il existe une solution technique pour installer une hotte au droit des plans de cuisson, supprimer ainsi les odeurs et décrire l’installation apte à satisfaire les termes du règlement sanitaire et des normes applicables.

Aux termes de son rapport rendu le 24 juin 2015, l’expert judiciaire après avoir indiqué que la solution technique est celle de hottes à évacuation sur l’extérieur, qu’une section libre de 250 mm x 400 mm est à envisager, que l’ordonnancement de la façade ne permet que difficilement de faire passer un conduit de section suffisante avec son habillage du fait de la présence de volets et de débords de corniches, et que la solution dans l’angle en fond de cour n’est pas esthétiquement acceptable, en conclut que ces deux solutions sont incompatibles avec l’application du plan de sauvegarde du quartier Plu en vigueur. Il ajoute que la solution consistant à passer à l’intérieur du bâtiment ne peut davantage être retenue. Il en conclut donc 'il est impossible de mettre en oeuvre la solution technique qui consisterait à implanter une hotte à évacuation extérieure, seule solution pour répondre au règlement sanitaire du département de la ville de Paris et en respectant le règlement de sécurité contre les risques d’incendie dans les établissements recevant du public'. Il ajoute que suite à la dernière réunion sur le site, l’avocat de la bailleresse a dans son dire du 19 juin 2015 proposé de déposer une nouvelle demande de déclaration de travaux pour la réalisation d’une gaine extérieure, rappelle les deux précédents avis défavorables motivés de l’architecte des bâtiments de France, et conclut donc qu’en l’absence de consultation de l’architecte des bâtiments de France, il n’existe pas en l’état de solution technique pour installer le conduit nécessaire à un système d’extraction fiable et pérenne.

Il résulte des développements qui précèdent que l’exploitation des locaux litigieux dans leur destination contractuelle de restaurant nécessite l’édification d’un conduit d’extraction débouchant sur le toit de l’immeuble afin d’évacuer l’air de la cuisine du restaurant conformément aux normes en vigueur, que cette édification n’a pas été réalisée depuis le 20 février 2007, date de conclusion du bail, soit il y a plus de 11 ans, sans que cela soit en aucune façon imputable au preneur, qui a effectué les déclarations préalables de travaux, et a contribué tant à l’étude faite par l’architecte qu’à l’expertise judiciaire lesquelles ont conclu à l’impossibilité de mettre en oeuvre une solution technique d’évacuation extérieure, seule solution respectant le règlement sanitaire du département de la ville de Paris et le règlement de sécurité contre les risques d’incendie. Ainsi la société JCD, qui est privée de la possibilité d’exploiter son restaurant le soir compte tenu d’une interdiction de la copropriété du fait des nuisances olfactives, loue les locaux litigieux depuis plus de 11 ans à destination de 'café-bar-restaurant’ sans qu’ils soient conformes à leur destination contractuelle de restaurant, la gérante de la société locataire, qui a fait l’objet de mises en demeure et de poursuites de la préfecture de police de Paris, ayant été condamnée pénalement pour non respect du règlement sanitaire départemental.

La clause contractuelle stipulant que le coût des travaux d’édification du conduit d’extraction sera partagé par moitié entre le preneur et le bailleur n’exonère nullement ce dernier, contrairement aux allégations de la SCI SANTOR, de son obligation de délivrer au preneur des locaux conformes à leur destination contractuelle. En outre, le fait que l’architecte des bâtiments de France a finalement accepté la demande de travaux et qu’un arrêté de non-opposition a été notifié à la bailleresse le 8 septembre 2015, ne suffit pas à justifier que l’obligation de délivrer un local conforme est bien exécutée, alors que depuis la publication de cet arrêté il y a plus de trois ans, les travaux d’édification du conduit d’extraction n’ont toujours pas été réalisés et que cette absence de réalisation des travaux, due au refus de la copropriété qui s’y est opposée selon procès-verbal d’assemblée générale du 12 février 2016, n’est pas imputable à la société locataire, ainsi privée depuis la conclusion du bail c’est à dire depuis plus de onze ans de la possibilité d’exploiter les locaux conformément à leur destination

de restaurant, la circonstance que la bailleresse a assigné le syndicat des copropriétaires pour contester son refus, ne suffisant pas à établir que le conduit de cheminée nécessaire à l’exploitation des locaux litigieux va être réalisé, et donc à démontrer que son obligation de délivrer des locaux conformes est remplie.

Le manquement de la SCI SANTOR à son obligation de délivrance de locaux conformes à leur destination contractuelle, qui est une violation grave justifiant la résiliation du contrat de bail aux torts de la société bailleresse, est ainsi caractérisé.

La SCI SANTOR rétorque que la société locataire a tenté de faire obstacle aux travaux et présente un arriéré de loyers de 14.549,34 euros au 29 août 2018, de sorte que la résiliation du bail doit être prononcée à ses torts.

La société locataire ne peut prétendre à l’irrecevabilité de cette demande, du fait du défaut de notification prévu à l’article L. 143-2 du code de commerce à peine d’inopposabilité aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce, seuls ces derniers pouvant s’en prévaloir, de sorte que la demande de résiliation formée par la SCI SANTOR est recevable.

La bailleresse échoue cependant à démontrer que la société locataire aurait fait obstacle aux travaux alors qu’il a déjà été démontré que l’absence de réalisation des travaux est due d’abord à une opposition de l’architecte des bâtiments de France et de la Ville de Paris, puis au refus du syndicat des copropriétaires de l’immeuble, de sorte qu’elle n’est pas du tout imputable à la société locataire, le fait que cette dernière a demandé que l’arrêté de non opposition de la Ville de Paris soit affiché dans les parties communes de l’immeuble et non dans son restaurant, n’étant pas fautif, s’agissant de travaux relatifs aux parties communes, et ne caractérisant pas une obstruction à la réalisation desdits travaux.

S’agissant du retard de loyers, il résulte de l’extrait de compte édité par le mandataire de la bailleresse pour la société JCD le 29 août 2018 qu’il présente un solde débiteur de 14.549,34 euros. La société JCD, qui oppose avoir effectué depuis des paiements, justifie d’ un avis d’échéance arrêté au 31 octobre 2018 dont le solde débiteur s’élève à 13.432,94 euros, de sorte que l’arriéré arrêté au 31 octobre 2018 s’élève à cette somme.

Si le paiement du loyer à bonne date est une obligation essentielle du locataire dans un contrat de bail, en l’espèce le retard de la société JCD dans le paiement de ses loyers pour une somme représentant environ six mois de loyers n’est pas une faute justifiant de prononcer la résiliation du bail à ses torts, alors que depuis l’origine du bail soit il y a plus de 11 ans, la société locataire ne dispose pas d’un local conforme à sa destination contractuelle de restaurant, et qu’il n’est justifié d’aucun retard de paiement ni arriéré de loyers avant le mois de juillet 2014, date à laquelle le bailleur a procédé à l’appel d’un arriéré de loyers et de taxes sur les cinq dernières années ainsi qu’à un réajustement de son dépôt de garantie.

Le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrer depuis l’origine du bail en 2007 un local conforme à la destination contractuelle justifie de prononcer la résiliation du bail à ses torts exclusifs, et de confirmer en conséquence le jugement entrepris de ce chef en ce qu’il a prononcé la résiliation judiciaire du bail du 20 février 2007 aux torts exclusifs de la SCI SANTOR à compter du 20 avril 2017, date de prononcé du jugement.

Sur la demande de condamnation en paiement de dommages-intérêts formée par la société JCD

La société JCD fait valoir qu’elle a acquis à un prix de 150.000 euros en 2006 un fonds de commerce réalisant 64.523 euros de chiffre d’affaires annuel, qu’elle justifie par la production de ses éléments comptables qu’entre 2009 et 2017 son chiffre d’affaires était trois fois supérieur au chiffre d’affaires

réalisé par la société cédante, et qu’en conséquence elle demande la somme de 450.000 euros à titre de dommages-intérêts relatifs à la valeur du fonds de commerce. Elle ajoute que sa demande de 450.000 euros est également fondée sur le fait qu’il faut tenir compte de ce que le restaurant est fermé le soir, que son chiffre d’affaires pourrait être augmenté de 50%, outre qu’elle a réalisé environ 100.000 euros d’investissements. A titre subsidiaire elle sollicite une expertise afin d’évaluer son préjudice.

La SCI SANTOR fait valoir qu’il n’est pas démontré que le restaurant augmenterait son chiffre d’affaires de 50% s’il était ouvert en soirée, ni que l’activité du restaurant a diminué du fait de l’impossibilité de l’ouvrir le soir. Elle ajoute que les documents comptables révèlent que le chiffre d’affaires annuel se situe selon les années entre 150.000 euros et 200.000 euros, et que les investissements allégués pour 100.000 euros ne sont pas prouvés. Elle soutient en outre que la demande d’expertise qui est une demande nouvelle est irrecevable, et que la faculté dont dispose la juridiction d’ordonner une expertise ne dispense pas l’appelante de rapporter la preuve des faits qu’elle allègue, et qu’en l’espèce les documents comptables suffisent à évaluer la valeur du fonds de commerce à une somme d’environ 150.000 euros.

Il est établi que la résiliation du bail aux torts de la bailleresse entraîne la perte du fonds de commerce de la société JCD, et que cette dernière est en conséquence fondée à solliciter des dommages-intérêts au titre de la réparation de la perte de son fonds de commerce.

Pour justifier de la valeur de son fonds de commerce, la société JCD, d’une part, produit ses bilans et comptes de résultats simplifiés pour les années 2012 à 2017, d’autre part, procède par une règle de trois en indiquant que le chiffre d’affaires annuel qu’elle réalise étant trois fois supérieur à celui que réalisait le fonds de commerce qu’elle a acquis à un prix de 150.000 euros, la valeur de son fonds de commerce est trois fois supérieure audit prix soit un montant de 450.000 euros.

La cour, qui ne peut fonder son évaluation sur cette règle de trois qui est contestée par la bailleresse, ne dispose pas des éléments lui permettant d’évaluer le montant des dommages-intérêts de nature à réparer la perte du fonds de commerce résultant de la résiliation prononcée aux torts du bailleur à effet du 20 avril 2017.

Dans ces conditions, il convient d’ordonner une expertise judiciaire dont les frais de consignation seront à la charge de la société locataire.

Compte tenu de ce qu’il n’est pas contesté que le fonds de commerce a été acquis en 2007 pour une valeur de 150.000 euros et que son chiffre d’affaires annuel moyen des trois dernières années est environ de 165.000 euros, il convient de faire droit à la demande de la société JCD de condamnation provisionnelle à la somme de 150.000 euros.

Sur les demandes de condamnation formées par la SCI SANTOR

La SCI SANTOR sollicite la condamnation de la société JCD en paiement d’un arriéré de loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation. Il est établi ainsi qu’il a été jugé que l’arriéré arrêté au 31 octobre 2018 s’élève à un montant de 13.432,94 euros. Il s’ensuit que la société JCD sera condamnée à payer à la SCI SANTOR la somme de 13.432,94 euros au titre d’un arriéré de loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation arrêté au 31 octobre 2018.

La société JCD sollicite un échéancier de paiement. Cependant compte tenu de la résiliation judiciaire du bail et de l’octroi d’une indemnité provisionnelle de 150.000 euros, il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande d’échéancier.

La SCI SANTOR sollicite, jusqu’à la libération effective des lieux, la fixation d’une indemnité d’occupation à un montant de 2.500 euros qui n’est pas contesté et qui correspond au montant du

loyer appelé. L’indemnité d’occupation sera donc fixée à un montant mensuel hors charges et hors taxes de 2.500 euros, qui sera augmenté des charges et taxes qui seraient dues par la société JCD jusqu’à la libération effective des lieux.

En revanche, la demande de la SCI SANTOR de condamner la société locataire à lui payer une somme de 39.748 euros à titre de contribution financière aux travaux, qui n’est pas fondée alors que les travaux n’ont pas été exécutés et que le bail a été résilié aux torts de la bailleresse de ce chef, sera donc rejetée, et le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Il convient de surseoir au surplus des demandes et de réserver les dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a condamné la SCI SANTOR à payer la somme de 150.000 euros à titre de dommages-intérêts, et l’a déboutée de sa demande de condamnation au titre de loyers et charges impayés ;

L’infirme sur ces points, statuant à nouveau et y ajoutant :

Condamne la société JCD à payer à la SCI SANTOR la somme de 13.432,94 euros au titre d’un arriéré de loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation arrêté au 31octobre 2018 ;

Rejette la demande de la société JCD de délais de paiements ;

Fixe à 2.500 euros augmentée des taxes et charges l’indemnité mensuelle d’occupation due par la société JCD jusqu’à la libération effective des lieux ;

Condamne la SCI SANTOR à payer à la société JCD la somme de 150.000 euros à titre d’indemnisation provisionnelle de la perte de son fonds de commerce résultant de la résiliation du bail aux torts de la bailleresse ;

Avant dire droit au fond sur le montant des dommages-intérêts en réparation de la perte du fonds de commerce résultant de la résiliation prononcée aux torts du bailleur à effet du 20 avril 2017, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d’expert :

M. Y Z

[…]

[…]

[…]

glv.expertises@orange.fr

avec mission, les parties ayant été convoquées et dans le respect du principe du contradictoire :

* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission et notamment les bilans et les comptes de résultat de la société JCD pour les années 2008 à 2017 ;

* visiter les lieux ;

* rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer l’évaluation de la perte du fonds de commerce résultant de la résiliation prononcée aux torts du bailleur à effet du 20 avril 2017 ;

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la 3^e chambre du pôle 5 (5-3) de la cour d’appel de Paris avant le 6 septembre 2019 ;

Fixe à la somme de 3.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la société JCD à la Régie de la cour d’appel de Paris, 34 quai des Orfèvres, […] 1 avant le 12 février 2019,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Dit qu’un des magistrats de la chambre sera délégué au contrôle de cette expertise,

Renvoie l’affaire à l’audience du jeudi 14 février 2019 à 13 heures pour contrôle du versement de la consignation ;

Renvoie l’affaire après dépôt du rapport de l’expert, à une audience de la 3^e chambre du pôle 5 (5-3) de cette cour à la date qui sera fixée ultérieurement par le magistrat chargé de la mise en état ;

Sursoit à statuer sur le surplus des demandes ;

Réserve les dépens.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE