Cour d'appel de Versailles, 12e chambre, 10 mars 2022, n° 20/01847

CA Versailles
Confirmation 10 mars 2022

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Rejeté
Modification notable des facteurs locaux de commercialité
La cour a estimé que malgré l'augmentation de la population, le centre commercial Charras ne bénéficie pas d'une dynamique commerciale propre et souffre de la concurrence d'autres centres, ce qui ne justifie pas une modification des critères de commercialité.
Accepté
Frais irrépétibles de l'instance d'appel
La cour a condamné la société Ochito à payer une indemnité à la société Marionnaud Lafayette pour les frais irrépétibles, considérant que la société Ochito a succombé au principal.

Résumé par Doctrine IA

La Cour d'Appel de Versailles a confirmé le jugement de première instance fixant le loyer renouvelé entre la société Ochito et la société Marionnaud Lafayette à 29.139 € hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2014. La question juridique centrale était de déterminer si une modification notable des facteurs locaux de commercialité justifiait un déplafonnement du loyer à la valeur locative, comme le soutenait Ochito, ou si le loyer devait être maintenu au montant déterminé par l'expertise, position défendue par Marionnaud Lafayette. La juridiction de première instance avait suivi l'évaluation de l'expert, rejetant l'argument d'Ochito sur l'évolution de la population et la commercialité du centre commercial Charras. La Cour d'Appel a confirmé cette évaluation, considérant que malgré l'augmentation de la population de Courbevoie, le centre commercial Charras ne bénéficiait pas d'une dynamique commerciale propre et souffrait de la concurrence d'autres centres, ce qui ne constituait pas une modification notable des facteurs locaux de commercialité. En conséquence, la Cour a rejeté les demandes d'Ochito, confirmé sa condamnation aux dépens de première instance et l'a en outre condamnée à verser 2.000 € à Marionnaud Lafayette au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles de l'instance d'appel.

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Versailles, 12e ch., 10 mars 2022, n° 20/01847
Juridiction :	Cour d'appel de Versailles
Numéro(s) :	20/01847
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	François THOMAS, président
Avocat(s) :	Véronique BROSSEAUJérôme NORMANDPascale BANIDEClaire RICARD
Parties :	LA STE CORIO, S.A.S. OCHITO c/ SAS MARIONNAUD LAFAYETTE

Texte intégral

COUR D’APPEL

VERSAILLES

Code nac : 30C

12e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 10 MARS 2022

N° RG 20/01847 – N° Portalis DBV3-V-B7E-T2P2

AFFAIRE :

S.A.S. OCHITO venant aux droits de la Sté CORIO

SAS MARIONNAUD LAFAYETTE

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 09 Mars 2020 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NANTERRE

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 19/08416

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Véronique BROSSEAU

M^e Claire RICARD,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX MARS DEUX MILLE VINGT DEUX,
La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.S. OCHITO venant aux droits de la Sté CORIO

N° SIRET : 824 494 009

[…]

Représentant : M^e Véronique BROSSEAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 653

Représentant : M^e Jérôme NORMAND de l’ASSOCIATION BRUN – CESSAC Associés, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1452 -

APPELANTE

****************

SAS MARIONNAUD LAFAYETTE

N° SIRET : 348 674 169

[…],

[…]

Représentant : M^e Claire RICARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 622 – N° du dossier 2200988 -

Représentant : M^e Pascale BANIDE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0124

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 23 Novembre 2021 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur François THOMAS, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur François THOMAS, Président,

M^me Véronique MULLER, Conseiller,

Monsieur Patrice DUSAUSOY, magistrat honoraire,

Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE,

EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 8 juillet 1993, la société Charras, aux droits de laquelle se trouve la société Ochito, a consenti à la société 'Christina Parfumerie de la Gare’ aux droits de laquelle est venue la société Marionnaud Lafayette, un bail commercial concernant un local commercial situé au niveau 2 du centre commercial Charras à

Courbevoie ainsi qu’un emplacement de parking, pour une durée de neuf années à compter du 8 juillet 1993.

Par acte du 11 août 2003, ce bail a fait l’objet d’un renouvellement à effet du 8 juillet 2002 pour une durée de neuf années moyennant un loyer annuel de 25.000 € hors taxes et hors charges.

Par acte du 18 juin 2014, la société Marionnaud Lafayette a fait délivrer une demande de renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2014.

Par acte du 10 septembre 2014, la société Corio (venant aux droits de la société Charras, et aux droits de laquelle vient la société Ochito) a accepté le renouvellement du bail moyennant un loyer de 48.400 €.

Par acte du 25 juin 2018, la société Ochito a assigné la société Marionnaud Lafayette devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de voir déclarer que soit fixé le montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative, c’est-à-dire à la somme de 39.735 €.

Par jugement du 26 novembre 2018, le juge des loyers commerciaux a notamment ordonné une expertise, dont le rapport a été déposé le 6 mai 2019.

Par jugement du 9 mars 2020, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Nanterre a :

- fixé à 29.139 € hors taxes et hors charges le montant du loyer du bail renouvelé entre la société Marionnaud

Lafayette et la société Ochito à compter du 1er juillet 2014 avec réajustement du dépôt de garantie, les autres clauses et conditions du bail expiré restant inchangées,

- dit que les loyers trop-perçus porteront intérêts au taux légal à compter de chaque échéance depuis le 25 juin

2018,

- ordonné la capitalisation des intérêts,

- condamné la société Ochito à payer la somme de 5.000 € à la société Marionnaud Lafayette au titre de

l’article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société Ochito aux dépens comprenant les frais d’expertise,

- ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration du 25 mars 2020, la société Ochito a interjeté appel du jugement.

PRÉTENTIONS DES PARTIES Par dernières conclusions notifiées le 25 juin 2020, la société Ochito demande à la cour de:

- Recevoir la société Ochito en son appel et l’y déclarer bien fondée ;

- Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Et statuant à nouveau,

- Constater l’existence d’une modification notable et favorable des facteurs locaux de commercialité ;

- Dire que le loyer du bail renouvelé doit être déplafonné et fixé à la valeur locative ;

- Fixer à la somme de 39.735 € hors taxes et hors charges par an le montant du loyer du bail renouvelé dont la société Marionnaud Lafayette sera redevable à compter du 1er juillet 2014 ;

- A titre subsidiaire, fixer à la somme de 36.909 € hors taxes et hors charges par an le montant du loyer du bail renouvelé dont la société Marionnaud Lafayette sera redevable à compter du 1er juillet 2014 ;

- Dire que la société Marionnaud Lafayette sera tenue de payer à la société Ochito les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer à compter du 1er juillet 2014 conformément aux dispositions de l’article 1155 du code civil ;

- Condamner la société Marionnaud Lafayette au paiement d’une somme de 10.000 € à la société Ochito sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

- Condamner la société Marionnaud Lafayette aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire.

Par dernières conclusions notifiées le 15 septembre 2020, la société Marionnaud Lafayette demande à la cour de :

- Déclarer l’appel de la société Ochito mal fondé ;

- Juger que le bailleur ne peut tout à la fois prétendre à l’autonomie et au dynamisme propre d’un centre commercial et revendiquer la commercialité du périmètre ou de l’agglomération dans laquelle il se trouve implanté alors qu’il est établi que le centre n’a aucun dynamisme propre et que les conditions de son animation se révèlent impropres à le faire bénéficier de l’apport de commercialité qui a pu être généré par une modification de la population locale ;

- Juger en conséquence que c’est à juste titre que l’expert a estimé qu’il n’existait pour les boutiques relevant du centre commercial Charras aucune évolution notable des facteurs locaux de la commercialité pouvant profiter au commerce considéré ;
- Dire que le premier juge a, à bon droit, entériné le rapport de l’expert de ce chef ;

- En l’état de l’absence de toute communication de pièces probantes sur les baux du centre commercial, juger que le bailleur est mal fondé à critiquer les conclusions de l’expert qui ont été entérinées par le juge ;

- En conséquence, rejeter la demande de majoration de la valeur unitaire locative qui n’admet aucune justification et juger que le loyer a été exactement fixé au 1er juillet 2014 à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 29.139 € ;

- Confirmer la décision entreprise ;

- Condamner la société Ochito au paiement d’une indemnité de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles de l’instance d’appel et aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 30 septembre 2021.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Sur l’intervention de la société Ochito

La société Ochito indique à la juridiction qu’elle a subrogé la société Corio.

Il résulte des éléments produits que la société bailleresse originelle 'Charras 1217' a vendu le 26 novembre

20107 le lot objet du bail à la société Corio, laquelle l’a cédée le 31 janvier 2017 à la société Ochito, de sorte que celle-ci est recevable en son appel, ce que l’intimée ne conteste pas.

Sur la demande principale

Le jugement, après avoir indiqué que l’expert avait évalué la valeur locative annuelle de renouvellement à

29.139 € HT et HC, a relevé que l’évolution de la population de la commune de Courbevoie ne constituait pas un facteur de modification pour le centre commercial Charras, qui était sur un axe secondaire, la chalandise se détournant vers d’autres centres commerciaux. Il a retenu la baisse de commercialité du centre commercial

Charras, et que la valeur locative était inférieure au loyer plafonné, de sorte qu’elle devait constituer le loyer renouvelé.

Après avoir présenté le centre commercial Charras et son environnement, puis le local commercial et les clauses du bail, la société Ochito fait état d’une évolution notable des critères de commercialité entre la prise

d’effet du bail en 2002 et son expiration en 2014. Elle souligne l’évolution de plus de 20% de la population,

s’agissant notamment d’une population trentenaire et au pouvoir d’achat élevé, comme facteur de modification des facteurs locaux de commercialité. Elle revendique l’attrait économique des alentours du centre commercial et sa commercialité, au vu de sa bonne desserte par les transports et des constructions d’immeubles

d’habitation. Elle conteste la baisse de vitalité du centre commercial, insusceptible d’écarter l’évolution de la commercialité. Elle critique le calcul de la valeur locative par l’expert (330€/m) comme les données qu’il a prises en compte, et fait état d’une moyenne de transaction beaucoup plus élevée (450 €/m).

La société Marionnaud Lafayette souligne que le centre commercial, de bientôt 60 ans, a perdu de son attrait du fait de l’émergence d’autres centres, d’un plan de restructuration sans cesse reporté, et de sa situation excentrée. Elle tempère l’augmentation de la population par la dégradation de l’état du centre commercial, qui constitue une unité autonome de marché dotée de sa commercialité propre, laquelle diminue et souffre de la concurrence d’autres centres commerciaux. Elle relève que le bailleur refuse de communiquer sur les baux en cours, est confus dans son argumentation, se fonde sur des baux datant de plus de 15 ans.

***

Il résulte de l’article L. 145-34 du code de commerce qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 (à savoir : les caractéristiques du local considéré ; la destination des lieux ; les obligations respectives des parties ; les facteurs locaux de commercialité), le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques.

Il résulte de l’article R.145-6 du même code que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour

l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Le rapport d’expertise indique que le local commercial en cause est situé au 2ème étage du centre commercial

Charras, présente une superficie de 88,30 m2 ainsi qu’une place de parking, et que le bail commercial a été consenti pour exploiter l’activité de 'parfumerie et accessoires, activités de soins esthétiques'. Il rappelle que le centre commercial Charras a été bâti à la fin des années 1960 et comprend, outre une galerie marchande de plus de 50 boutiques, une moyenne surface à enseigne 'carrefour Market'. Il conclut à un emplacement correct pour l’activité exercée, dans un quartier à forte densité d’habitation, mais situé sur un axe secondaire par rapport à la Défense et en concurrence avec une autre zone de chalandise. Il fait état des difficultés de mise en oeuvre du plan d’aménagement et d’une commercialité très moyenne, les lieux étant peu attirant du fait de

l’état du centre et des zones de travaux à proximité. Il relève l’assez bonne visibilité de la boutique située en façade, et son bon aménagement.

Il note que le centre commercial Charras ne bénéficie pas d’une dynamique commerciale du fait notamment de sa conception isolée, de son absence d’échanges avec les rues commerciales avoisinantes, comme l’établit le plan local d’urbanisme. Il pointe la désaffection du centre commercial, qui prive d’intérêt les arguments en vue

d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité. Il conclut à un prix de 330 €/m2, soit une valeur de 29.139€.

Il n’est pas contesté que la commune de Courbevoie, dans laquelle est implanté le centre commercial Charras,

a connu une évolution certaine de sa population sur la période considérée (2002 à 2014) -même si

l’augmentation de la population avait commencé avant-, passant de moins de 69.000 à plus de 89.000 de 1999

à 2011.

Pour autant, non seulement un mouvement de diminution du volume de la population s’est engagé en fin de période considérée, mais surtout le centre commercial Charras est isolé des autres centres d’attractivité économique de la commune, et ne bénéficie pas d’une dynamique commerciale propre.

Ainsi, le centre commercial Charras est à proximité du quartier de la Défense, siège de grandes sociétés mais qui bénéficie du centre commercial des Quatre Temps, et ce quartier bénéficie de sa propre politique

d’aménagement qui vient, ainsi que le relève l’expert, en concurrence du centre commercial Charras.

L’expert a aussi relevé qu’il subissait la concurrence de la rue de Bezons, pour partie rénovée, et la société

Ochito n’apporte aucun élément contredisant cette observation. Le rapport s’est notamment fondé sur le Plan

Local d’Urbanisme, pour relever l’isolement du centre commercial, et son absence de lien avec les autres pôles commerciaux de Courbevoie.

S’agissant des transports, si la société Ochito fait état d’un plan de 'liaisons douces’ mises en place à

Courbevoie, elle ne justifie pas des itinéraires en cause, ni qu’ils seraient de nature à améliorer la fluidité des transports vers le centre commercial Charras. Par ailleurs, l’implantation de stations de voitures partagées à 10 minutes à pieds du centre commercial n’est pas de nature à favoriser sa commercialité.

L’augmentation du nombre de logements sur la commune de Courbevoie ne saurait en soi, du fait de la présence d’autres pôles de commercialité concurrents du centre commercial Charras sur la même commune, justifier une modification notable des critères locaux de commercialité;

la construction de 9 maisons à 5 minutes à pieds ne peut démontrer un apport massif de clientèle, et il ne peut être déduit de la construction d’une résidence, dont la date prévisionnelle de livraison était le 4ème trimestre

2013, qu’elle ait modifié effectivement pendant la période considérée le nombre de clients potentiels du centre commercial, situé à 13 minutes à pieds.

Surtout, l’expert a noté une désaffection du centre commercial Charras à la date de renouvellement, les commerçants déplorant une 'galerie fantôme', et le rapport ayant relevé le nombre de commerces vides sur les emplacements recensés, ainsi que la baisse progressive des enseignes. La société Marionnaud Lafayette justifie d’un nombre de départs de commerces plus important que le nombre d’arrivées pendant la période considérée. Elle fait notamment état de 75 cellules en 2005 et du fait qu’il n’y en avait que 54 occupées en

2014, et la société Ochito ne conteste pas cette donnée.

L’expert, après avoir pris en compte la baisse de commercialité du centre commercial Charras ainsi que le bon emplacement qu’y occupe la boutique en cause, et en se fondant sur un panel de valeurs de location, a retenu la valeur locative pour cette boutique de 330 € par m2 et par an.

Si la société Ochito critique cette valeur, elle ne conteste pas être propriétaire d’environ 75% des cellules du centre commercial Charras. Or, le seul document qu’elle produit sur les prix des baux pratiqués est une grille établie par son mandataire, qui ne saurait avoir une force probante suffisante, ce d’autant que les prix qui y figurent sont des prix réactualisés en 2014 par le jeu de l’indexation. L’expert avait relevé que la société

Ochito disposait nécessairement d’un état locatif des boutiques du centre, dont il n’a pas pu disposer.

La valeur locative moyenne de la commune de Courbevoie arrêtée par l’expert est de 364 €/m2.

Si la société Ochito conteste la prise en compte des baux dérogatoires, qui seraient plus bas, parmi l’ensemble des baux pris en compte par l’expert, il ressort surtout que le centre commercial, s’il se situe au centre de la commune, connaît une baisse de son attractivité, souffrant de la concurrence d’autres pôles de commercialité situés à proximité. Il ne bénéficie pas d’un dynamisme propre, que certaines cellules commerciales sont inoccupées, ce qui diminue grandement la valeur locative du bail en cause.

Aussi, et alors qu’il n’est pas contesté que le loyer contractuellement acquitté est d’un montant supérieur, c’est par une exacte appréciation que le jugement a retenu la valeur de 330 €/m2, et la valeur locative déterminée par l’expert de 29.139 €. Il sera confirmé en ce qu’il a fixé à ce montant le loyer.

Sur les autres demandes

La condamnation de la société Ochito au paiement des dépens et frais irrépétibles de 1ère instance sera confirmée.

Succombant au principal, elle sera condamnée au paiement des dépens d’appel et au versement de la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à la société Marionnaud Lafayette.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire,

Déclare la société Ochito recevable,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

y ajoutant,

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne la société Ochito au paiement d’une indemnité de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles de l’instance d’appel et aux entiers dépens.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur François THOMAS, Président et par Monsieur GAVACHE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,