Cour d'appel de Versailles, 14e chambre, 30 novembre 2023, n° 23/02340

CA Versailles
Infirmation 30 novembre 2023

Arguments

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Accepté
Inadéquation de l'indemnité d'occupation fixée
La cour a estimé que l'indemnité d'occupation doit réparer le préjudice causé au bailleur par l'occupation illicite et doit donc représenter au minimum le montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.
Rejeté
Droit à la réparation des frais irrépétibles
La cour a débouté l'appelante de sa demande sur le fondement de l'article 700, considérant qu'il n'y avait pas lieu d'accorder cette somme.

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Sur la décision

Référence :	CA Versailles, 14e ch., 30 nov. 2023, n° 23/02340
Juridiction :	Cour d'appel de Versailles
Numéro(s) :	23/02340
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 août 2024
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jeanine HALIMI
Cabinet(s) :	SELARL JEANINE HALIMI
Parties :	S.A. IMMOBILIERE 3F

Texte intégral

COUR D’APPEL

VERSAILLES

Code nac : 51A

14e chambre

ARRET N°

PAR DEFAUT

DU 30 NOVEMBRE 2023

N° RG 23/02340 – N° Portalis DBV3-V-B7H-VZCF

AFFAIRE :

S.A. IMMOBILIERE 3F

[Z] [T]

…

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 27 Mars 2023 par le Juge des contentieux de la protection de COLOMBES

N° RG : 1222000140

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 30.11.2023

à :

M^e Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TRENTE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A. IMMOBILIERE 3F

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : M^e Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 397

APPELANTE

****************

Monsieur [Z] [T]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Madame [B] [T]

[Adresse 3]

[Localité 5]

INTIMES DEFAILLANTS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 23 Octobre 2023 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de président,

Madame Marina IGELMAN, Conseiller,

M^me Florence SCHARRE, Conseiller,

Greffier, lors des débats : M^me Elisabeth TODINI,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 janvier 2003, la SA Immobilière 3F a consenti un bail d’habitation à Mme [B] [X] dans des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5] (Hauts-de-Seine), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 235,21 euros.

Le 23 mai 2012, Mme [B] [X] et M. [Z] [T] se sont mariés.

Par avenant au contrat en date du 2 mai 2014, la société Immobilière 3F a donné à bail à Mme [T] un emplacement de stationnement situé [Adresse 1] à [Localité 5].

Par avenant au contrat en date du 8 janvier 2016, la société Immobilière 3F a donné à bail à Mme et M. [T] un second emplacement de stationnement situé [Adresse 1] à [Localité 5].

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte d’huissier de justice du 8 novembre 2021, la société Immobilière 3F a fait délivrer à Mme et M. [T] un commandement de payer la somme principale de 1 508,61 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte d’huissier de justice délivré le 7 juin 2022, la société Immobilière 3F a fait assigner en référé M. et Mme [T] aux fins d’obtenir principalement la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion, leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  1 424,84 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 28 février 2022,

—  360 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 27 mars 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Colombes a :

— constaté que la dette locative visée dans le commandement de payer du 8 novembre 2021 n’a pas été réglée dans les deux mois,

— constaté, en conséquence, que le contrat conclu le 29 janvier 2003 entre la société Immobilière 3F, d’une part, et Mme et M. [T], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5] est résilié depuis le 9 janvier 2022,

— dit n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme et M. [T], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

— ordonné à Mme et M. [T] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, et notamment les deux emplacements de stationnement situés [Adresse 1] à [Localité 5],

— dit qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

— dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— rappelé que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

— condamné solidairement Mme et M. [T] au paiement d’une indemité d’occupation mensuelle égele au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 333,89 euros (trois cent trente-trois euros et quatre-vingt-neuf centimes) par mois,

— dit que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 9 janvier 2022, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

— condamné solidairement Mme et M. [T] à payer à la société Immobilière 3F la somme de 1 424,84 euros (mille quatre cent vingt-quatre euros et quatre-vingt-quatre centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 28 février 2022,

— débouté la société Immobilière 3F de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement Mme et M. [T] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 8 novembre 2021 et celui des assignations du 7 juin 2022,

— rappelé que l’exécution provisoire de l’ordonnance est de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 10 avril 2023, la société Immobilière 3F a interjeté appel de cette ordonnance en ce qu’elle a : condamné solidairement Mme et M. [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 333,89 euros (trois cent trente-trois euros et quatre-vingt-neuf centimes) par mois,

Dans ses dernières conclusions déposées le 26 mai 2023 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Immobilière 3F demande à la cour, au visa des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1240 du code civil, de :

'- infirmer partiellement l’ordonnance de référé rendue le 27 mars 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nanterre, siégeant en son tribunal de proximité de Colombes, en ce qu’elle a condamné solidairement Mme [B] [X] épouse [T] et M. [Z] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 333,89 euros (trois cent trente-trois euros et quatre-vingt-neuf centimes) par mois ;

et statuant à nouveau :

— fixer l’indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 9 janvier 2022 et jusqu’à la reprise effective des lieux, au montant du loyer majoré des charges qui aurait été dû, en cas de poursuite du bail et condamner in Mme [B] [X] épouse [T] et M. [Z] [T] au versement de celle-ci ;

— condamner solidairement Mme [B] [X] épouse [T] et M. [Z] [T] à payer à la société Immobilière 3F la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement Mme [B] [X] épouse [T] et M. [Z] [T] aux entiers dépens qui seront recouvrés, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, dont distraction au profit de la selarl Jeanine Halimi, avocate aux offres de droit.'

M. et Mme [T], à qui la déclaration d’appel a été signifiée à étude de commissaire de justice, le 19 mai 2023 et les conclusions ont été signifiées, à étude de commissaire de justice, le 31 mai 2023, n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 septembre 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

La société Immobilière 3 F critique la décision attaquée uniquement en ce qu’elle a fixé l’indemnité mensuelle d’occupation à une somme fixe et invariable, inadaptée en l’espèce.

Elle souligne que les loyers et charges courantes fluctuent en raison notamment des régularisations des provisions pour charges, de la régularisation des consommations ou encore du montant de l’APL, de sorte qu’elle sollicite que cette indemnité soit fixée au montant du loyer majoré des charges qui aurait été dû, en cas de poursuite du bail, et que M. et Mme [T] soient condamnés in solidum au versement de celle-ci.

Sur ce,

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que si, en appel, l’intimé ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l’appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

En application de ce texte, le montant de la provision qui peut être allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une indemnité d’occupation due au titre de l’occupation illicite d’un bien a pour objet de réparer le préjudice causé au propriétaire par la perte des fruits et revenus et de se substituer à ces derniers.

Elle présente un double caractère compensatoire et indemnitaire ayant pour but de réparer le préjudice causé au bailleur par l’occupation indue, de sorte qu’elle doit représenter au minimum le montant du loyer augmenté des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi.

Dès lors, c’est à juste titre que l’appelante sollicite la fixation de l’indemnité d’occupation à la valeur égale au montant du loyer, outre les charges, tels qu’ils auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce à compter du 9 janvier 2022.

L’ordonnance querellée sera réformée en ce sens et M. et Mme [T] seront condamnés in solidum à verser à la société Immobilière 3F, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation que cette dernière demande.

Sur les demandes accessoires :

L’ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

M. et Mme [T] n’ayant été comparants ni en première instance ni en appel, les dépens d’appel seront mis à la charge du Trésor Public. Il n’y a pas lieu dès lors d’en ordonner le recouvement direct.

Par équité, la société Immobilière 3F sera déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant dans les limites de sa saisine, par arrêt rendu par défaut en dernier ressort,

Infirme l’ordonnance du 27 mars 2023 en ce qu’elle a condamné M. [Z] [T] et Mme [B] [X] épouse [T] au paiement d’une indemnité d’occupation de 333,89 euros par mois,

Statuant à nouveau du chef infirmé,

Fixe l’indemnité d’occupation à compter du 9 janvier 2022 et jusqu’à la reprise effective des lieux, au montant du loyer majoré des charges qui aurait été dû, en cas de poursuite du bail,

Condamne in solidum M. [Z] [T] et Mme [B] [X] épouse [T] au paiement de cette indemnité d’occupation à titre provisionnel et jusqu’à la reprise effective des lieux,

Rappelle que les autres dispositions de l’ordonnance restent inchangées,

Déboute la société Immobilière 3F de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et du surplus de ses demandes,

Met les dépens d’appel à la charge du Trésor Public.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,