COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50G

12e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 30 NOVEMBRE 2023

N° RG 22/04695 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VKG4

AFFAIRE :

SCS PERFORMANCE PIERRE

C/

SAS CONSTITUTION PATRIMOINE ET CAPITAL 'CPC'

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 1er Juillet 2022 par le Tribunal de Commerce de VERSAILLES

N° Chambre : 4

N° RG : 2021F00424

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Yoann SIBILLE

M^e Stéphanie TERIITEHAU

TC VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TRENTE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.C.S. PERFORMANCE PIERRE

RCS Versailles n° 789 243 193

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représentée par M^e Yoann SIBILLE de la SELARL SIBILLE AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 664 et M^e Alice POUSSIER, avocat au barreau de CAEN, substituant à l’audience M^e Frédérique FAVRE de la SELARL PARAGRAPHE AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de COUTANCES

APPELANTE

****************

S.C.I. CONSTITUTION PATRIMOINE ET CAPITAL 'CPC'

RCS Pontoise n° 794 442 855

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par M^e Stéphanie TERIITEHAU de la SELARL MINAULT TERIITEHAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 619 et M^e Roman LEIBOVICI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1396

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 31 Octobre 2023 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bérangère MEURANT, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur François THOMAS, Président,

Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseiller,

Madame Bérangère MEURANT, Conseiller,

Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT,

EXPOSÉ DES FAITS

La SAS Construction Patrimoine & Capital, ci-après dénommée la société CPC, et la SCS Performance Pierre, ci-après dénommée la société Performance Pierre, toutes deux professionnelles dans le domaine des activités immobilières, sont entrées en relation d’affaires en 2016 pour la réalisation d’une opération immobilière relative à un immeuble situé au [Adresse 8], appartenant aux consorts [M], pour laquelle la société Performance Pierre a formulé une offre d’achat adressée à la société CPC.

Aux termes d’un protocole d’accord transactionnel tripartite conclu entre les consorts [M], la société CPC et la SARL Advisor, en date du 19 avril 2016 'afin d’agréer la société Performance Pierre et sa filiale la société Advisor’ afin qu’elle se substitue à la société CPC’ dans le compromis de vente dont la société CPC était bénéficiaire, il était notamment précisé, dans les conditions de substitution, les modalités du paiement en deux fois d’une 'soulte’ de 200.000 € HT au titre des permis obtenus et du montage du projet.

Le premier versement de 169.200 € TTC est intervenu le 16 octobre 2016. La seconde facture, émise par la société CPC le 7 septembre 2017 après l’achèvement des opérations, d’un montant de 70.800 € TTC, n’a pas été payée.

Par courrier du 20 octobre 2017, le conseil de la société CPC a mis en demeure la société Performance Pierre de régler la facture du 7 septembre 2017, en vain.

Le 31 janvier 2018, la société CPC a fait assigner la société Performance Pierre devant le juge des référés du tribunal de commerce de Versailles.

L’affaire a fait l’objet d’un désistement d’instance.

Par acte d’huissier du 16 mars 2021, la société CPC a fait délivrer à la société Performance Pierre une sommation de payer la facture du 7 septembre 2017.

A défaut de règlement, la société CPC a déposé une requête en injonction de payer auprès du président du tribunal de commerce de Versailles, qui y a fait droit par ordonnance du 13 avril 2021, enjoignant à la société Performance Pierre de payer à la société CPC, en deniers ou quittances, la somme de 70.800 € en principal, outre celle de 207,28 € au titre des frais de recouvrement. Les dépens, comprenant les frais de greffe de 33,47 € ont été mis à la charge de la société Performance Pierre.

Cette ordonnance a fait l’objet d’un procès-verbal de signification à personne morale selon les modalités de l’article 654 du code de procédure civile le 22 avril 2021.

Par LRAR enregistrée par le greffe le 3 mai 2021, la société Performance a fait opposition à ladite ordonnance.

Par jugement du 1er juillet 2022, le tribunal de commerce de Versailles a :

— Reçu la société Performance Pierre en son opposition à l’ordonnance d’injonction de payer rendue le 13 avril 2021 par le président du tribunal de commerce de Versailles ;

— Dit que par application des dispositions de l’article 1420 du code de procédure civile le jugement se substitue à ladite ordonnance ;

— Condamné la société Performance Pierre à payer à la société CPC la somme de 70.800 €, en sus les intérêts au taux légal à compter du 20 octobre 2017 ;

— Débouté la société CPC de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive ;

— Débouté la société Performance Pierre de sa demande reconventionnelle ;

— Condamné la société Performance Pierre à payer à la société CPC la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Mis les dépens à la charge de la société Performance Pierre, ainsi que les frais de greffe qui s’élèvent à la somme de 134,44 €, et dont distraction au profit de Maître Roman Leibovici.

Par déclaration du 15 juillet 2022, la société Performance Pierre a interjeté appel de ce jugement.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 5 juillet 2023, la société Performance Pierre demande à la cour de :

— Réformer le jugement dont appel en ce qu’il a :

— Condamné la société Performance Pierre à payer à la société CPC la somme de 70.800 €, en sus les intérêts au taux légal à compter du 20 octobre 2017 ;

— Débouté la société Performance Pierre de sa demande reconventionnelle ;

— Condamné la société Performance Pierre à payer à la société CPC la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Mis les dépens à la charge de la société Performance Pierre, ainsi que les frais de greffe qui s’élèvent à la somme de 134,44 €, et dont distraction au profit de Maître Roman Leibovici ;

Statuant à nouveau,

— Constater que la société Performance Pierre n’est pas signataire du protocole et donc qu’elle n’est dès lors pas engagée vis-à-vis de la société CPC ;

— Déclarer la demande de la société CPC contre la société Performance Pierre irrecevable ;

À titre subsidiaire,

— Constater la nullité de la convention en ce qu’elle prévoit la cession des droits résultant de la promesse de vente immobilière signée avec les consorts [M] ;

En tout état de cause,

— Débouter la société CPC de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions dirigées contre la société Performance Pierre ;

Reconventionnellement,

— Condamner la société CPC à restituer à la société Performance Pierre la somme de 169.200 € indument versée avec intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

— Condamner la société CPC à verser à la société Performance Pierre une indemnité de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société CPC aux entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 5 janvier 2023, la société CPC demande à la cour de :

— Confirmer le jugement du tribunal de commerce de Versailles du 1er juillet 2022 en toutes ses dispositions ;

— Débouter la société Performance Pierre de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la société CPC ;

— Condamner la société Performance Pierre à payer à la société CPC la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société Performance Pierre aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Roman Leibovici, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 juillet 2023.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la demande principale en paiement

Sur la recevabilité de l’action

La société Performance Pierre fait valoir qu’elle n’est pas signataire de la convention tripartite conclue le 19 avril 2016 entre les consorts [M] en qualité de vendeurs, la société CPC en qualité d’acquéreur et la société Advisor en qualité de substituée. Elle considère que si elle a effectivement été à l’initiative des discussions, il ne peut en être déduit un engagement de garantir l’exécution de la convention par la société Advisor. Elle soutient que la convention est parfaitement claire et ne nécessite aucune interprétation. Elle conclut par conséquent à l’irrecevabilité de l’action dirigée à son encontre.

La société CPC répond que la substitution s’est faite au profit de la société Advisor, sur proposition de la société Performance Pierre et en sa qualité de filiale, tel qu’il est expressément mentionné dans le protocole d’accord. Elle soutient que les deux sociétés agissaient en étroite interdépendance sous une même unité de contrôle et de direction, en application de la théorie de l’apparence. Elle relève également l’immixtion de la société Performance Pierre dans la gestion de sa filiale. Elle souligne que la société Performance Pierre a réglé la facture confirmant qu’elle a géré l’opération.

*****

L’article 31 du code de procédure civile dispose que : ' L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé '.

Comme le souligne la société Performance Pierre, le protocole d’accord transactionnel signé le 19 avril 2016 entre les consorts [M], la société CPC et la société Advisor, prévoit le paiement par cette dernière, en sa qualité de substituée, de la soulte de 200.000 € HT due à la société CPC.

La société Performance Pierre n’est pas signataire de cette convention tripartite.

Toutefois, le tribunal a légitimement considéré que la société Performance Pierre s’est reconnue débitrice de la soulte.

En effet, il ressort des éléments de la procédure que la société CPC a proposé le projet immobilier à la société Performance Pierre et que les négociations n’ont été menées qu’avec cette dernière (pièce n°17 de l’intimée).

Par un courrier non daté communiqué en pièce n°4 par l’appelante, c’est la société Performance Pierre qui a confirmé à la société CPC son offre de 950.000 € afin de se substituer à cette dernière dans les termes de la promesse de vente de l’immeuble des consorts [M] dont elle bénéficiait.

C’est également la société Performance Pierre qui, par ce même courrier, a proposé la somme de 200.000 € au titre des honoraires de la société CPC : " A ce prix d’achat se rajouteront des honoraires pour votre société à hauteur de 200 K€ HT versés en 2 fois : 141 K€ HT à la signature de l’acte authentique et le reliquat lorsque nous aurons vendu tous les lots ".

Par ailleurs, par un mail du 25 mars 2016, c’est à nouveau la société Performance Pierre qui a informé la société CPC de l’acquisition de l’immeuble, non pas par elle-même, mais par sa filiale, la société Advisor. Cette dernière n’apparaît donc en qualité de substituée à l’acte du 19 avril 2016 que par la seule volonté de la société Performance Pierre.

Cet acte stipule que les parties, soit les consorts [M], la société CPC et la société Advisor, se sont entendues " afin d’agréer la société Performance Pierre (et sa filiale Advisor) afin qu’elle se substitue à la SAS CPC dans le compromis signé entre les consorts [M] et la SAS CPC en date du 25 février 2014 ' ".

La société Performance Pierre est ainsi présentée en premier lieu en tant que substituée, sa filiale n’apparaissant qu’entre parenthèses, laissant penser qu’elle demeure le véritable acquéreur de l’immeuble, la société Advisor n’étant qu’un simple intermédiaire. La société CPC souligne pertinemment que M. [P], qui se présente comme gérant de la société Performance Pierre, est également le gérant de la société Advisor, dont le siège social est situé à la même adresse que celui de la société Performance Pierre. Par le courriel précité du 25 mars 2016, il a, en qualité de gérant de la société Performance Pierre, pris la décision d’engager sa filiale, la société Advisor, dans un acte portant obligation pour cette dernière de régler une somme de 950.000 € au titre de la vente immobilière, outre celle de 200.000 € HT au titre de la soulte due à la société CPC, caractérisant ainsi une immixtion dans la gestion de sa filiale.

Enfin, la société Performance Pierre a réglé la première facture émise par la société CPC. Si elle invoque un paiement par erreur, elle ne rapporte au soutien de ses dires aucun élément de preuve permettant de corroborer cette affirmation. Elle ne démontre ainsi pas avoir évoqué l’erreur prétendue lorsqu’elle s’est opposée au paiement de la seconde facture. De surcroît, la cour relève que la première facture est tout à fait explicite quant à son objet : " Cession de substitution du dossier [Adresse 8], conformément au protocole signé entre les parties annexé à l’acte ". Le montant de la facture, soit 141.000 € HT correspond exactement à celui proposé par M. [P] en qualité de gérant de la société Performance Pierre dans le courrier précité par lequel il a confirmé son offre d’achat de l’immeuble et le paiement d’une soulte de 200.000 € HT, dont 141.000 € HT à la signature de l’acte authentique de vente. Aussi, en l’absence d’erreur démontrée, le règlement par la société Performance Pierre de la facture du 15 septembre 2016 caractérise un nouvel acte d’immixtion dans la gestion de sa filiale la société Advisor, laissant penser à la société CPC que la société Performance Pierre, se reconnaissant débitrice de la soulte due par sa filiale, est le véritable cocontractant de la société CPC.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il a rejeté le moyen d’irrecevabilité, la société CPC justifiant d’un intérêt à agir contre la société Performance Pierre.

Sur la nullité de la convention

Subsidiairement, la société Performance Pierre conclut à la nullité de la convention en application de l’article 52 de la loi n° 93-122 du 29 janvier 1993, relative à la prévention de la corruption et à la transparence de la vie économique et des procédures publiques. Elle estime que la seule mention de prestations techniques par la société CPC sur les factures et la rédaction du protocole transactionnel sont insuffisantes à justifier les honoraires réclamés puisque la demanderesse doit démontrer la réalité des prestations accomplies et la proportionnalité avec la somme réclamée. Elle relève que la demande de permis d’aménager versée aux débats par la demanderesse ne correspond pas aux biens objet de la promesse cédée. Elle considère donc que la soulte devra être considérée comme un prix de cession de la promesse. Elle invoque enfin le caractère frauduleux de l’opération, soutenant que les prestations techniques sont purement fictives.

La société CPC répond que l’article 52 de la loi Hoguet ne s’applique pas aux cas où la rémunération est prévue en contrepartie d’une prestation, laquelle doit alors être analysée comme une commission d’apporteur d’affaires et non la rémunération d’une intermédiation immobilière. Elle soutient que la rémunération correspond aux diligences accomplies et conteste la fraude alléguée par l’appelante.

*****

L’article 52 de la loi n° 93-122 du 29 janvier 1993 dispose que : « Est frappée d’une nullité d’ordre public toute cession à titre onéreux des droits conférés par une promesse de vente portant sur un immeuble lorsque cette cession est consentie par un professionnel de l’immobilier ».

Cependant, ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque la rémunération est prévue en contrepartie d’une prestation, laquelle doit alors être analysée comme une commission d’apporteur d’affaires et non la rémunération d’une intermédiation immobilière.

Or, en l’espèce, la société CPC communique en pièce n°19 un courrier que le Cabinet Sigma lui a adressé le 15 février 2022, listant l’ensemble des prestations qu’il a accomplies pour le compte de la société CPC dans le cadre du projet immobilier en cause :

«  Objet : [Adresse 1]- [Adresse 8]

Monsieur,

Suite à notre rendez-vous, je vous confirme que dans le cadre du projet dont l’adresse est citée en objet, mon cabinet a réalisé, à votre demande, un certain nombre de prestations ayant permis de valoriser la propriété qui appartenait, en 2013, aux Consorts [M].

Notre travail a consisté à :

— Réaliser le relevé topographique du terrain cadastré [Cadastre 6], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] et de ses abords ;

— Faire le bornage contradictoire du périmètre complet de la propriété ;

— Concevoir un projet de lotissement consistant à créer 6 lots à bâtir desservis par une voirie interne et donnant sur la [Adresse 1] et détacher une propriété bâtie à subdiviser ultérieurement en copropriété ;

— Déposer une demande de permis d’aménager répondant au projet ci-dessus ;

Cette première partie de mission ayant abouti à un refus de la part de la Ville, nous avons dû organiser une multitude d’échanges avec la ville, que ce soit par mails ou réunions physiques en leurs locaux, pour présenter une nouvelle version du projet qui puisse être acceptée par les élus. En effet, ce terrain avait déjà fait l’objet de plusieurs projets de promotions immobilières qui avaient, selon le voisinage rencontré lors du bornage, échaudé le quartier et généré une levée de boucliers.

— Il a donc été convenu de déposer 2 autorisations : une déclaration préalable de division visant à « sortir » un lot à bâtir sur lequel sera déposée la nouvelle demande d’autorisation pour le lotissement et une demande de permis d’aménager portant sur le dit lotissement.

— Des investigations complémentaires liées à la présence d’une cave dont l’accès se faisait par la partie bâtie et dont une partie se situait sous le lotissement ont été faites et un projet de division en volumes a été conçu pour gérer ce fait, au cas où cette cave ne pouvait être comblée.

— Après acceptation de ces autorisations, nous avons procédé aux affichages réglementaires et à la matérialisation des limites divisoires, aux documents d’arpentage et aux descriptifs des limites de propriété de chacun des lots à bâtir. Nous avons également réalisé le transfert de la Déclaration préalable de division et du permis d’aménager accordés auprès de vos clients.

Ceci n’est qu’un résumé du travail que nous avons réalisé pour votre société. Pour donner une indication de l’évolution du projet au fur et à mesure de l’avancée de vos négociations avec la ville, nous avons tout de même fait 7 versions du projet pour aboutir à un accord de la part de l’administration.

Par ailleurs, nous avons décelé, lors de la réalisation du bornage, un empiètement de la propriété de Mme [V], une riveraine. Vous avez négocié avec elle pour que cette situation soit régularisée par une autre division en volumes dont nous nous sommes chargés mais dont il avait été convenu que cette prestation soit facturée aux sociétés Performance Pierre et Advisor.

Nous avons enfin, parallèlement à ces prestations, réalisé dès 2015, le plan des façades de l’ensemble du bâti présent sur la partie de terrain donnant sur la [Adresse 8]. Ce travail vous a été livré pour que vous puissiez le remettre à un architecte en charge de concevoir la découpe et l’autorisation d’urbanisme préalable à la vente « à la découpe » de ce bâti ".

La société CPC produit également une demande de permis d’aménager déposée par le Cabinet Sigma, auprès de la ville d'[Localité 7]. Si l’adresse mentionnée est le [Adresse 1], il est précisé en page 7 de l’acte que le projet immobilier a été divisé en lots, dont certains ont pour adresse le [Adresse 1], tandis que d’autres ont bien pour adresse le [Adresse 8].

Il doit être souligné que cette division du projet par lots a été demandée par la société Performance Pierre, comme le confirme le courriel de M. [P] en tant que gérant de cette dernière du 25 février 2016.

Au regard des prestations ci-dessus détaillées, il n’apparaît nullement que la soulte de 200.000 € HT soit disproportionnée. Elle constitue la contrepartie adaptée des prestations accomplies par la société CPC, étant rappelé que le montant de la soulte a été fixé par la société Performance Pierre dans le courrier de confirmation d’achat du bien immobilier, comme rappelé précédemment.

L’appelante ne saurait prétendre que ces prestations sont fictives, alors que l’intimée produit un procès-verbal de constat d’huissier du 28 juin 2021 dont il ressort que le projet immobilier a été mené à son terme.

Dans ces conditions, la demande de la société Performance Pierre tendant à voir prononcer la nullité du protocole d’accord transactionnel du 19 avril 2016 ne peut aboutir. Le jugement est également confirmé sur ce point.

*****

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la société Performance Pierre doit, par confirmation du jugement, être condamnée à payer à la société CPC la somme de 70.800 € TTC, au titre de la seconde partie de la soulte prévue au protocole d’accord transactionnel du 19 avril 2016, suivant facture du 7 septembre 2017, avec intérêts au taux légal à compter du 20 octobre 2017, date de la mise en demeure.

Sur la répétition de l’indu

La société Performance Pierre fait valoir qu’elle n’était tenue d’aucune obligation de paiement ; qu’elle a, à la suite d’une erreur dans le libellé de la facture du créancier, réglé la somme de 169.200 €, dont elle réclame le remboursement.

La société CPC conclut au débouté, considérant que la société Performance Pierre ne rapporte pas la preuve de l’erreur alléguée et que le paiement est intervenu en application du protocole.

*****

Pour les motifs précités, en l’absence d’erreur démontrée, la société Performance Pierre doit, par confirmation du jugement, être déboutée de sa demande de remboursement de la somme de 169.200 €.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Compte tenu de la solution du litige, le jugement déféré sera confirmé des chefs des dépens et des frais irrépétibles.

La société Performance Pierre qui succombe, supportera les dépens, dont distraction et sera condamnée à payer à la société CPC la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Condamne la société Performance Pierre aux dépens d’appel, dont distraction au profit de M^e Roman Leibovici ;

Condamne la société Performance Pierre à payer à la société Constitution Patrimoine et Capital la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur François THOMAS, Président et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,