COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30C

12e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 09 MARS 2023

N° RG 21/04912 – N° Portalis DBV3-V-B7F-UVRY

AFFAIRE :

S.C.I. DU [Adresse 5]

C/

S.A.R.L. CHARLES & DAN

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 05 Juillet 2021 par la chambre des loyers commerciaux du TJ de NANTERRE

N° RG : 21/01497

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Franck LAFON

M^e Stéphanie TERIITEHAU

TJ NANTERRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE NEUF MARS DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.C.I. DU [Adresse 5]

RCS Paris n° 402 196 133

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 et M^e Philippe LEGRAND, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R054

APPELANTE

****************

S.A.R.L. CHARLES & DAN

RCS Nanterre n° 752 844 167

[Adresse 2]

[Localité 10]

Représentée par M^e Stéphanie TERIITEHAU de la SELARL MINAULT TERIITEHAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 619 et M^e David HALLER, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0114

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 12 Janvier 2023 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur François THOMAS, Président,

Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseiller,

Madame Bérangère MEURANT, Conseiller,

Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 novembre 2005, la SCI du [Adresse 5] a donné à bail commercial à la SARL Cuisine entre Amis, aux droits de laquelle vient la société Charles & Dan, des locaux à usage de restaurant dépendant d’un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10] (Hauts-de-Seine), pour une durée de douze années à compter du 15 novembre 2005, moyennant un loyer annuel de 28.000 € HT et HC.

Le 10 mars 2017, la SCI du [Adresse 5] a notifié à Ia société Charles & Dan un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 15 novembre 2017 moyennant un loyer annuel de 60.000 € HT et HC.

La société Charles & Dan a accepté le principe du renouvellement du bail mais a contesté le montant du loyer proposé.

Par acte du 16 février 2018, la SCl du [Adresse 5] a saisi le juge des Ioyers commerciaux du tribunal de grande instance de Nanterre aux fins essentiellement de voir fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 74 290 € HT et HC.

Par jugement du 22 octobre 2018, le juge des Ioyers commerciaux du tribunal de grande instance de Nanterre a :

— Avant dire droit sur le montant du loyer du bail renouvelé, ordonné une expertise et commis pour y procéder M. [L] ;

— Constaté le renouvellement au 15 novembre 2017 du bail entre la SCI du [Adresse 5] et la société Charles & Dan portant sur les locaux à usage commercial sis [Adresse 2] à [Localité 10] (Hauts-de-Seine) ;

— Dit que le loyer du bail renouvelé n’est pas soumis à Ia règle du plafonnement de l’articIe L.145-34 alinéa 1 du code de commerce et sera fixé par référence à la valeur locative.

L’expert a déposé son rapport le 30 avril 2020.

Par jugement contradictoire du 5 juillet 2021, le juge des Ioyers commerciaux du tribunal judiciaire de Nanterre a :

— Fixé à 41.750 € par an hors taxes et hors charges le montant du loyer du bail entre Ies parties renouvelé à compter du 15 novembre 2017, Ies autres clauses et conditions du bail expiré restant inchangées ;

— Dit que Ies intérêts légaux seront dus par la société Charles et Dan sur Ies arriérés de Ioyers et ordonné la capitalisation des intérêts ; ,

— Fait masse des dépens en ce compris les frais d’expertise ;

— Dit qu’iIs seront supportés par chaque partie à hauteur de 50% ;

— Rappelé que le loyer du bail renouvelé à compter du 15 novembre 2017 entre dans Ie champ d’application du dernier alinéa de l’article L.145-34 du code de commerce ;

— Ordonné l’exécution provisoire ;

— Rejeté toutes autres demandes.

Par déclaration du 28 juillet 2021, la SCI du [Adresse 5] a interjeté appel du jugement.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 21 mars 2022, la SCI du [Adresse 5] demande à la cour de :

— La recevoir en son appel et l’y déclarer bien fondée ;

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fixé à 41.750 €/an HT et HC le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 15 octobre 2017 ;

Et statuant à nouveau,

— Fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 15 novembre 2017 à la somme de 52.278 €/an HT et HC ;

— Condamner la société Charles & Dan au paiement des intérêts sur l’arriéré locatif en application de l’article 1155 du code civil à compter de la date du renouvellement et juger que les intérêts produiront eux-mêmes intérêts dans la mesure où ils sont dus pour une année entière conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil ;

— Débouter la société Charles & Dan de son appel incident et de l’ensemble de ses demandes ;

— Condamner la société Charles & Dan au paiement de la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Franck Lafon, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées le 3 janvier 2022, la société Charles & Dan demande à la cour de :

Sur l’appel principal,

— Déclarer la SCI du [Adresse 5] mal fondée en son appel ;

— L’en débouter, ainsi que de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— Confirmer en conséquence le jugement rendu le 5 juillet 2021 par le juge des loyers commerciaux près du tribunal judiciaire de Nanterre en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a cru devoir retenir l’estimation de la valeur locative proposée par l’expert judiciaire, à savoir un prix unitaire de 500 € le m² et la valeur locative annuelle globale de 41.750 € HT/HC au 15 novembre 2017 ;

Sur l’appel incident,

— Déclarer la société Charles & Dan recevable et bien fondée en son appel incident ;

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a cru devoir retenir l’estimation de la valeur locative proposée par l’expert judiciaire, à savoir un prix unitaire de 500 € le m² et la valeur locative annuelle globale de 41.750 € HT/HC au 15 novembre 2017, alors qu’il y avait lieu de retenir un prix unitaire de 400 € le m² et la valeur locative annuelle globale de 33.000 € euros HT/HC au 15 novembre 2017 ;

Statuant à nouveau,

— Débouter la SCI du [Adresse 5] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Fixer le montant du loyer en renouvellement des lieux loués en application de l’article L.145-34 du code de commerce à la somme annuelle en principal de 33.000 € hors taxes et hors charges, à compter du 15 novembre 2017 pour un renouvellement de bail de 3, 6 ou 9 années, pour les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 10], loués à la société Charles & Dan, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;

En tout état de cause,

— Juger que le loyer du bail renouvelé à effet à compter du 15 novembre 2017 entre dans le champ d’application du dernier alinéa de l’article L.145-34 du code de commerce, dont les termes sont ci-après littéralement rapportés : « En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente » ;

— Condamner la SCI du [Adresse 5] aux entiers dépens, et dire qu’ils seront recouvrés par la SELARL Minault Teriitehau agissant par M^e Stéphanie Teriitehau dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 novembre 2022.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la fixation du loyer du bail renouvelé

La SCI du [Adresse 5] expose que le loyer doit être fixé à la valeur locative puisque la durée contractuelle du bail expiré est supérieure à neuf ans. Elle fait encore valoir que la règle du plafonnement prévue à l’article L.145-34 du code de commerce n’est pas non plus applicable en raison de la modification notable des obligations respectives des parties, soulignant à cet égard qu’elle n’a sollicité aucune augmentation du loyer annuel en contrepartie de la modification de la destination du bail lors de la cession du droit au bail à la société Charles & Dan le 2 juillet 2012.

Elle critique la surface pondérée des locaux retenue par l’expert dans son rapport et considère que le coefficient de pondération retenu pour le sous-sol est insuffisant compte tenu de ses caractéristiques. Elle demande à la cour de fixer la surface pondérée à 87,13 m² (69,33 + 17,80) et non à 83,60 m².

Elle considère ensuite que la valeur locative retenue par l’expert est sous-évaluée ; que la valeur de 500 € au 15 novembre 2017 est inférieure à la fourchette haute de valeur locative judiciaire fixée entre 2012 et 2014, ce qui n’est pas conforme à l’usage qui consiste à établir une moyenne des valeurs judiciaires, des renouvellements amiables et des loyers de marché. Elle ajoute que l’expert a omis de mentionner que le restaurant réalise une part importante de son chiffre d’affaires par la livraison à domicile, surtout depuis le début de l’année 2020 et la crise du covid-19, et que la valeur locative doit être calculée en tenant compte de cette faculté, peu important le montant exact du chiffre d’affaires réalisé. Elle demande à la cour de fixer la valeur locative à la somme de 600 €/m²/an HT et HC, qui représente selon elle une valeur modérée compte tenu de la bonne commercialité de l’emplacement.

La société Charles & Dan sollicite quant à elle la confirmation du jugement entrepris sauf en ce qu’il a retenu l’estimation de la valeur locative proposée par l’expert judiciaire.

Elle demande à la cour de retenir, comme l’ont fait les premiers juges, la surface pondérée de 83,60 m² telle que proposée dans le rapport d’expertise.

Elle soutient, s’agissant de la valeur locative, que l’expert aurait dû tirer les justes conclusions de sa propre analyse en retenant la fourchette basse des valeurs de référence locatives et non une fourchette moyenne, compte tenu de la commercialité très limitée des locaux loués dont il fait état dans son rapport. Elle estime que le fait qu’elle puisse effectuer accessoirement de la vente en livraison, comme la quasi-totalité des restaurants, ne saurait remettre en cause la faible commercialité des locaux loués, et ce d’autant que l’enseigne commerciale « Nina Sushi » sous laquelle elle exploite son activité est également implantée sur les communes voisines, de sorte que la zone de livraison potentielle reste particulièrement limitée. Elle demande donc à la cour de fixer la valeur locative à la somme de 400 €/m²p.

Elle sollicite enfin de voir juger, en tout état de cause, que le loyer du bail renouvelé à compter du 15 novembre 2017 entre dans le champ d’application du dernier alinéa de l’article L.145-34 du code de commerce.

*****

Les parties s’accordent sur le fait que le loyer n’est pas soumis à la règle du plafonnement édictée par l’article L.145-34 du code de commerce, dès lors que la durée contractuelle du bail expiré est supérieure à neuf ans.

Selon l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

— Sur la surface pondérée

Selon le bail commercial signé le 14 novembre 2005, les locaux loués sont ainsi désignés :

— au rez-de-chaussée, une surface de 97 m² environ comprenant une entrée sur rue, deux bureaux, une salle de réception, un grand couloir de dégagement, deux pièces au fond donnant côté [Adresse 11],

— au sous-sol, un local d’une superficie de 75m² environ.

Aux termes de son rapport d’expertise, M. [N] [L] a retenu une surface utile totale de 164,60 m² (93,40 + 71,20) et une surface pondérée de 83,60 m²p.

Les parties ne discutent pas la surface pondérée retenue pour le rez-de-chaussée, soit 69,33 m²p.

En revanche, le bailleur considère que le coefficient de pondération retenu pour le sous-sol à 0,20 est insuffisant compte tenu de la superficie du sous-sol (71,2 m²), relié par un escalier intérieur à la cuisine du restaurant situé au rez-de-chaussée et utilisé également comme une vaste cuisine. Il souligne que la hauteur sous plafond du sous-sol est supérieure à 2,70 m. Pour ces raisons, il convient selon lui d’appliquer un coefficient de pondération de 0,25, de sorte que la surface pondérée du sous-sol s’établit à 17,80 m²p au lieu de 14,24 m²p, telle que calculée par l’expert.

Le bailleur n’apporte pas d’élément pertinent permettant de remettre en cause le coefficient de pondération de 0,20 appliqué par l’expert, comme l’ont justement retenu les premiers juges.

En conséquence, le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il a considéré que la pondération avait été correctement réalisée par l’expert judiciaire à concurrence de 83,60 m²p.

— Sur la valeur locative

L’expert judiciaire a retenu une valeur locative de 500 €/m²p, après avoir relevé que les locaux étaient situés en dehors du secteur le plus commercial de [Localité 10], dans une rue peu passante du quartier Peretti, avec un stationnement difficile, le parking public le plus proche se trouvant à 500 mètres environ, mais avec des moyens de transport en commun à proximité (quartier desservi par le RER C, arrêt de bus à moins de 200 mètres et station de métro « Pont de Neuilly » à 400 mètres).

Il a appliqué la méthode par comparaison et recherché des références de boutiques situées dans un rayon de 500 mètres environ autour des locaux expertisés. Ces éléments de comparaison font ressortir :

— pour des loyers de baux en première location (2013/2015), des montants compris entre 384 €/m²p et 1.162 €/m²p,

— pour des loyers de baux en renouvellement amiable (2008/2014), des montants compris entre 526 €/m²p et 565 €/m²p,

— pour des loyers de baux en renouvellement judiciaire (2012/2014), des montants compris entre 400 €/m²p et 530,77 €/m²p.

Le bailleur reproche à l’expert d’avoir retenu une valeur de 500 €/m²p, inférieure à la fourchette haute de valeur locative judiciaire fixée entre 2012 et 2014, au lieu de la moyenne des valeurs judiciaires, des renouvellements amiables et des loyers de marché, tandis que le preneur estime que l’expert aurait dû prendre en compte la fourchette basse de ces valeurs de référence et non une fourchette moyenne, compte tenu de la commercialité très limitée des locaux loués.

La SCI du [Adresse 5] revendique ainsi une valeur locative de 600 €/m²p alors que la société Charles & Dan propose de retenir une valeur de 400 €/m²p.

Comme le relève toutefois l’expert, les prix des références locatives « s’éparpillent de part et d’autre d’une zone médiane », cette dispersion étant liée à des niveaux de commercialité différents, entre les voies très commerçantes et passantes ([Adresse 7] et [Adresse 6]) et les rues secondaires de commercialité moins soutenue. Il a donc été tenu compte, à juste titre, de la localisation géographique du restaurant « Nina Sushi » exploité par la société Charles & Dan, qui n’est pas aussi favorable que celle des autres restaurants situés dans des artères plus fréquentées et de meilleure commercialité. Il convient par ailleurs de noter qu’en réponse au dire du preneur du 24 février 2020, une autre référence a été intégrée par l’expert dans le panel de comparaison, concernant un restaurant italien situé sur une voie secondaire de faible commercialité.

Le bailleur fait encore grief à l’expert d’avoir omis de mentionner dans son rapport que le restaurant « Nina Sushi » réalise une part importante de son chiffre d’affaires par la livraison à domicile, qui étend considérablement la zone de chalandise du restaurant. Il considère que la valeur locative doit être calculée en tenant compte de cette activité, autorisée par le bail, qui est devenue essentielle avec la pandémie de covid-19.

La cour rappelle toutefois qu’elle doit statuer sur la fixation du loyer du bail renouvelé à la date du 15 novembre 2017, soit bien avant la crise sanitaire ayant débuté en mars 2020, de sorte que les observations portant sur les effets induits par cette crise ne peuvent être prises en compte. En outre, le fait que la société Charles & Dan puisse effectuer, comme beaucoup de restaurants, de la vente en livraison, ne remet pas en cause la moindre commercialité des locaux loués, sachant que l’enseigne commerciale « Nina Sushi » est également exploitée sur les communes voisines de [Localité 8] et [Localité 9] ainsi que sur les [Localité 4] et [Localité 1].

La valeur unitaire de 500 €/m²p au 15 novembre 2017 retenue par l’expert apparait ainsi justifiée et n’est pas utilement remise en cause par le rapport amiable de M. [J], dont se prévaut la SCI du [Adresse 5], étant observé que ce dernier s’est principalement fondé sur des références situées [Adresse 6] qui ne sont pas comparables avec les locaux loués, compte tenu du caractère très passant de cette avenue.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a fixé à 41.750 € par an HT et HC le loyer du bail renouvelé à compter du 15 novembre 2017, en ce qu’il a dit que Ies intérêts légaux seraient dus par la société Charles & Dan sur Ies arriérés de Ioyers et en ce qu’il a ordonné la capitalisation des intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile seront confirmées.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI du [Adresse 5], qui succombe, sera condamnée aux dépens d’appel, qui seront recouvrés par la SELARL Minault Teriitehau, agissant par M^e Teriitehau, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 5 juillet 2021 par le tribunal judiciaire de Nanterre ;

Y ajoutant,

CONDAMNE la SCI du [Adresse 5] aux dépens d’appel, qui seront recouvrés par la SELARL Minault Teriitehau, agissant par M^e Stéphanie Teriitehau, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SCI du [Adresse 5] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur François THOMAS, Président et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,