COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

16e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 21 SEPTEMBRE 2023

N° RG 22/03079 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VFRU

AFFAIRE :

S.A.R.L. ODD CHICKEN

C/

SOCIÉTÉ PATRIMMO COMMERCE

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 13 Décembre 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PONTOISE

N° RG : 18/07826

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 21.09.2023

à :

M^e Anne-laure WIART, avocat au barreau de VERSAILLES

M^e Christophe DEBRAY, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT ET UN SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.R.L. ODD CHICKEN

N° Siret : 814 842 001 (RCS Pontoise)

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Hervé ITTA, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0655 – Représentant : M^e Anne-laure WIART, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 437 – N° du dossier 26241

APPELANTE

****************

PATRIMMO COMMERCE

Société civile de placement immobilier à capital variable agissant poursuites et diligences de son gérant statutaire la Société PRIMONIAL REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT

N° Siret : 534 477 948 (RCS Paris)

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 – N° du dossier 22300 – Représentant : M^e Florent VIGNY de la SELARL CAUSIDICOR, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J133, substitué par M^e Sophie GRISSONNANCHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J133

INTIMÉE

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 28 Juin 2023, Madame Fabienne PAGES, président ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Madame Fabienne PAGES, Président,

Madame Florence MICHON, Conseiller,

Madame Sylvie NEROT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : M^me Mélanie RIBEIRO

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 23 février 2016, la société Patrimmo Commerce a consenti à la SARL Odd Chicken un bail commercial portant sur un local d’une superficie d’environ 146,70 m² constituant les emplacements n° 13 et 14 de la galerie commerciale dépendant du Centre Commercial « La GrandeVallée » sis [Adresse 1], pour une durée de douze années entières et consécutives à compter du 1er mars 2016, pour se terminer le29 février 2028, moyennant un loyer annuel de 6 % du chiffre d’affaires HT, avec un minimum garanti de 40.000 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d’avance. Le local est à usage exclusif de « Restauration Rapide ». Un dépôt de garantie de 12.000 euros, représentant 3 mois de loyer minimum garanti TTC, a été versé.

Par acte extrajudiciaire du 31 août 2017, la société Patrimmo Commerce a fait délivrer à la société Odd Chicken un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 60.588,75 euros, outre le coût de l’acte. Elle a ensuite saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Pontoise aux fins de voir condamner la locataire à un paiement provisionnel.

Par ordonnance du 8 juin 2018, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé compte tenu de l’existence d’une contestation sérieuse quant à la réalité des provisions pour charges.

Par un nouvel acte du 6 juillet 2018, la société Patrimmo Commerce a fait délivrer à la société Odd Chicken un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 69.267,20 euros TTC en principal, outre la clause pénale, les intérêts et le coût de l’acte.

Par acte d’huissier du 31 juillet 2018, la société Odd Chicken a fait assigner la Société Patrimmo Commerce devant le tribunal de grande instance de Pontoise aux fins notamment de voir prononcer la nullité du commandement de payer du 6 juillet 2018 et subsidiairement de voir suspendre les effets de la clause résolutoire.

Le jugement contradictoire du tribunal judiciaire de Pontoise en date du 13 décembre 2021 a :

Dit que le commandement de payer du 6 juillet 2018 a été valablement délivré pour la somme de 33.276,61 euros en principal

Condamné la société Odd Chicken à payer à la société Patrimo Commerce la somme de 33.276,61 euros en principal et celle de 1.663,83 euros au titre de la clause pénale, augmentées des intérêts au taux Euribor 3 mois + 300 points de base à compter du 6 juillet 2018 jusqu’à parfait paiement

Autorisé la société Odd Chicken à s’acquitter de la somme de 34.940,44 euros, en sus des loyers et charges courants, en 12 mensualités égales le premier jour du mois, la première mensualité devant être réglée le premier jour du mois suivant la signification du présent jugement

Suspendu les effets de la clause résolutoire pendant le délai ainsi accordé

Dit toutefois qu’à défaut de versement à bonne date d’une seule mensualité, comme à défaut de règlement des loyers et charges courants, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire visée par le commandement du 6 juillet 2018 reprendra ses entiers effets, et le bail du 23 février 2016 sera résilié de plein droit

Dit que dans ce cas, la société Odd Chicken devra libérer les lieux loués dans le délai d’un mois suivant un commandement de quitter les lieux, et qu’à défaut, la société Patrimmo Commerce sera autorisée à procéder à son expulsion, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier

Dit que le sort des meubles, marchandises et effets mobiliers se trouvant alors dans les lieux sera réglé conformément aux articles L 433-1, L 433-2, R 433-1 à R 433-6 du code des procédures civiles d’exécution

Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

Condamné la société Odd Chicken à payer à la société Patrimmo Commerce la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Condamné la société Odd Chicken aux dépens, tels que définis par l’article 695 du code de procédure civile

Ordonné l’exécution provisoire du présent jugement.

Sur requête de la société Patrimmo Commerce en interprétation du jugement susvisé et en omission de statuer, par jugement contradictoire en date du 11 avril 2022, le tribunal judiciaire de Pontoise a :

Dit que l’expression « en sus des loyers et charges courants » figurant dans le dispositif du jugement du 13 décembre 2021 s’applique à la période d’échelonnement de la dette arrêtée au 6 août 2018, soit du premier jour du mois suivant la signification du jugement jusqu’au règlement définitif de la condamnation

Dit qu’il y a lieu de compléter le dispositif du jugement du 13 décembre 2021 par le paragraphe suivant :

Condamne la société Odd Chicken, en cas de déchéance du terme et de reprise des effets de la clause résolutoire, à payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 11.243,58 euros HT, outre la TVA et les charges et taxes dues aux termes du bail, qui sera due à compter de l’éventuelle déchéance du terme jusqu’à la libération complète des lieux et la remise des clés

Dit que le présent jugement sera mentionné sur la minute et sur les expéditions du jugement du 13 décembre 2021.

La société Odd Chicken a relevé appel de ces deux décisions par déclaration au greffe en date du 3 mai 2022.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe le 19 mai 2023, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Odd Chicken, appelante, demande à la cour de :

Recevoir la société Odd Chicken en son appel et la dire bien fondée

Infirmer le jugement du 13 décembre 2021 du tribunal judiciaire de Pontoise ainsi que le jugement interprétatif et en omission de statuer du 11 avril 2022 du tribunal judiciaire de Pontoise, en toutes leurs dispositions

Considérer l’assignation du 31 juillet 2018 comme valant opposition au commandement de payer du 6 juillet 2018

Dire et prononcer la nullité de ce commandement et le dire de nul effet, notamment en ce qui concerne la clause résolutoire du bail

Dire ce commandement délivré de mauvaise foi

Débouter la société Patrimmo Commerce de ses demandes dirigées à l’encontre de la société Odd Chicken comme irrecevables et mal fondées

Pour le moins, débouter la société Patrimmo Commerce de son appel incident et modérer l’attribution des pénalités de toutes sortes sollicitées par l’intimée, et ce, en vertu de l’article 1231-5 du code civil,

Dire que la somme de 105 253,99 euros devra être portée au crédit du compte de la société Odd Chicken,

Condamner la société Patrimmo Commerce à rembourser la somme de 36. 215,16 euros sur la base des articles 1217 et 1218 du code civil,

En tout état de cause, dire qu’aucune charge ou frais de gardiennage non justifiés ne pourront faire l’objet d’une facturation par la société Patrimmo Commerce

Subsidiairement, ordonner la suspension de la clause résolutoire du bail et accorder un délai de 2 ans à la société Odd Chicken pour s’acquitter des sommes éventuellement dues, si la Cour considérait le commandement valide ou que des sommes soient dues à la propriétaire,

En toutes hypothèses :

Condamner la société Patrimmo Commerce au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts sur la base de l’article 1231-1 du code civil,

Condamner la société Patrimmo Commerce au paiement de la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe le 17 mai 2023, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Patrimmo Commerce, intimée, demande à la cour de :

Déclarer l’appel mal fondé et débouter Odd Chicken de l’intégralité de ses demandes,

Confirmer les jugements du tribunal judiciaire de Pontoise des 13 décembre 2021 et 11 avril 2022, sauf en ce qu’ils ont condamné la société Odd Chicken au paiement de la somme de 33.276,61euros en principal et celle de 1.663,83euros au titre de la clause pénale et débouté la société Patrimmo Commerce de ses plus amples demandes,

Déclarer valable le commandement de payer signifié le 6 juillet 2018

Déclarer acquise au profit de Patrimmo Commerce la clause résolutoire visée dans le commandement de payer signifié le 6 juillet 2018

En conséquence, prononcer l’expulsion de Odd Chicken ainsi que de tous occupants de son chef en la forme ordinaire et avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin

Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira à la Cour de désigner, aux frais, risques et périls de la société Odd Chicken en application des articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

Juger que les biens inventoriés par l’huissier dans le procès-verbal d’expulsion ayant une valeur marchande seront mis en vente aux enchères publiques et que les biens n’ayant aucune valeur marchande seront déclarés abandonnés conformément à l’article R433-6 du code des procédures civiles d’exécution

Statuant à nouveau en réformant le jugement entrepris pour faire droit à l’appel incident :

Condamner Odd Chicken à payer en deniers ou quittances à Patrimmo Commerce :

à titre principal, la somme de 335.388,31euros TTC arrêtée au 10 mai 2023,

au titre de la majoration de 10 %, la somme de 33.538,83euros TTC

Juger que ces sommes porteront intérêt au taux Euribor 3 mois majoré de 300 points de base à compter de leur date d’exigibilité

Condamner Odd Chicken au paiement d’une indemnité d’occupation égale au double du montant du loyer mensuel de location, soit la somme mensuelle de 20.442,88 euros hors charges, taxes et TVA à compter du 7 août 2018

Autoriser Patrimmo Commerce à conserver le dépôt de garantie à titre d’indemnité

Débouter Odd Chicken Dans l’ensemble de ces demandes,

Condamner Odd Chicken au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Condamner Odd Chicken aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais de signification du commandement de payer, constat d’état des lieux et tous actes de poursuite.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 6 juin 2023, fixée à l’audience du 28 juin 2023 et mise en délibéré au 21 septembre 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du commandement de payer en date du 6 juillet 2018

Le tribunal a considéré que le commandement de payer du 6 juillet 2018 avait été valablement délivré pour la somme de 33 276,61 euros en principal, a condamné la société locataire à payer cette somme outre une clause pénale réduite à la somme de 1 663,83 euros et a accordé à la société Odd Chicken des délais de paiement suspensifs du jeu de la clause résolutoire.

Il convient de rappeler que le commandement de payer du 6 juillet 2018, visant la clause résolutoire prévue au bail conclu entre les parties a été délivré pour la somme totale en principal de 69.267,20 euros représentant :

3 trimestres de loyers et provisions pour charges pour 47 591,57 euros (1er, 2 et 3 trimestre 2018)

2 factures de prestation de sécurité pour un total de 21 321,73 euros

1 facture TLC 2018 de 353,90 euros

soit un total de 69 267,20 euros.

En cause d’appel, la société Odd Chicken fait valoir que la facturation des provisions sur charges pour les années 2016, 2017 et 2018 représente la somme totale de 41 747,33 euros TTC , qu’en l’absence d’un quelconque justificatif de ces charges produit par la bailleresse, cette somme doit être restituée en totalité et donc venir en déduction du solde réclamé par elle, de la même façon pour la facturation des prestations sécurité de 40.120,54 euros TTC puisqu’ également non justifiées par la bailleresse.

Elle ajoute que les virements suivants n’ont pas été pris en compte dans le décompte :

5 846,53 euros le 13 février 2018

5 846,53 euros le 9 mai 2018

5 846,53 euros le 31 mai 2018

5 846,53 euros le 4 juillet 2018, représentant la somme totale de 23 386,12 euros, devant également venir en déduction du solde impayé.

Elle précise enfin qu’à défaut de solde impayé compte tenu de ses différentes contestations, aucune clause pénale ou intérêts ne peuvent être valablement sollicités à son encontre.

Force est de constater que l’appelante, devant la cour conteste à nouveau, comme devant le tribunal différentes sommes devant venir en déduction du solde impayé mentionné au commandement de payer du 6 juillet 2018 sans apporter un quelconque moyen pertinent au regard des différentes réponses très précises apportées par le tribunal au titre de chacune de ces sommes.

Par ailleurs, il sera également constaté que la bailleresse dans le développement de ses conclusions devant la cour soutenant la validité du commandement susvisé et demandant par appel incident la condamnation de l’appelante au paiement de la somme principale de 335 388,31 euros TTC arrêtée au 10 mai 2023, soit le solde impayé actualisé, ne soutient pas pour autant que le tribunal aurait à tort retenu que le commandement a été valablement délivré pour la somme en principal de 33 276,61 euros.

Il convient de rappeler que pour statuer sur la validité du commandement litigieux, il y a lieu de déterminer si, à la date à laquelle il a été signifié à la société Odd Chicken, cette dernière était effectivement tenue de régler ces sommes, étant précisé que, comme relevé par l’intimée, un commandement qui a été délivré pour une somme supérieure à celle effectivement due reste valable à concurrence des sommes réellement dues.

Le tribunal sera approuvé en ce qu’il a retenu que la somme de 10.590,84 euros versée par la locataire au titre des différentes provisions sur charges pour l’année 2016 devait être portée au crédit de la locataire ayant justement considéré que cette somme n’avait fait l’objet d’aucune reddition de charges, étant constaté que la société Patrimmo Commerce n’a pas contesté dans ses conclusions devant la cour à l’occasion de son appel incident ce défaut de régularisation.

Concernant la régularisation des charges pour les années 2017 et 2018, le tribunal sera à nouveau approuvé en ce qu’il a considéré que les différentes provisions sur charges versées pour cette période avaient été calculées conformément aux dispositions du bail puis avaient fait l’objet de redditions et des restitutions nécessaires consécutives de telle sorte qu’elles ne pouvaient faire l’objet d’une quelconque nouvelle restitution, l’appelante n’ayant pas contredit dans ses conclusions devant la cour cette analyse en se contentant d’affirmer l’absence de production de justificatifs par la bailleresse contrairement aux constatations du tribunal.

Pour la demande en paiement au titre des prestations de sécurité, le tribunal sera à nouveau suivi en ce qu’il a considéré que les factures de 2017 étant justifiées, elles devaient dès lors en application des dispositions du bail être retenues, ce que la locataire n’a pas non plus utilement contesté devant la cour en affirmant sans autre explication que ces sommes n’étaient pas dues. Le tribunal sera également suivi en ce qu’il a considéré que la facture de 2018 de 7 860,16 euos n’étant pas justifiée devait être portée au crédit de la locataire, étant constaté que la bailleresse n’a pas non plus contesté dans ses conclusions devant la cour à l’occasion de son appel incident cette absence de justificatifs.

Concernant les 4 virements de 5 846,53 euros allégués par l’appelante, là encore, cette dernière se contente de faire état de ces 4 virements sans utilement contredire l’analyse du tribunal qui a justement relevé sur le décompte que 3 virements à hauteur de la somme totale de 17 539,59 euros n’avaient pas été pris en compte justifiant dès lors la déduction de cette somme supplémentaire, ce que la bailleresse dans ses conclusions devant la cour n’a pas non plus utilement contredit.

Le jugement contesté sera dès lors confirmé en ce qu’il chiffre à la somme de 33.276,61 euros le solde impayé au 6 juillet 2018, date du commandement.

Pour contester la clause pénale retenue par le tribunal à la somme de 1 663,83 euros minorée à 5% du solde impayé de 32 276,61 euros, l’appelante fait uniquement valoir l’absence de solde impayé. La bailleresse ne conteste pas devant la cour la réduction de la clause pénale retenue par le jugement contesté.

Le bail conclu entre les parties prévoit en son article 7.1 que tout paiement de loyer et/ou de charges qui ne serait pas effectué 'valeur premier jour de chaque trimestre civil’ portera de plein droit intérêts au taux Euribor 3 mois+300 points de base, lesquels seront payables avec la somme principale. Il en sera de même en ce qui concerne toute autre somme due par le preneur au bailleur qui n’est pas payée à sa date d’exigibilité.

À défaut de paiement de toute somme due en vertu des présentes à son échéance, et quinze jours après l’envoi au preneur d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée sans effet, valant mise en demeure, une majoration de 10% des sommes dues sera appliquée de plein droit et ce indépendamment des intérêts de retard prévus au paragraphe ci dessus, de tous dommages intérêts et de l’éventuelle mise en jeu de la clause résolutoire.

La majoration susvisée de 10% des sommes dues, de nature à indemniser la bailleresse du défaut de paiement de la locataire, soit une somme forfaitaire prévue par les parties au bail doit être qualifiée de clause pénale et peut dès lors être réduite par le juge si elle est manifestement excessive en application des article 1152 et 1226 anciens du code civil applicables en l’espèce.

L’application cumulée du taux d’intérêts majoré et de la clause pénale prévue par l’article susvisé en cas de défaut de paiement représente une pénalité manifestement excessive qui justifie, comme retenu par le tribunal de la minorer à 5%.

Le jugement contesté sera également confirmé en ce sens et dès lors en ce qu’il chiffre à la somme de 1 663,83 euros le montant de la clause pénale à la date du commandement.

L’appelante ne peut dans ces conditions prétendre que le commandement lui a été délivré de mauvaise foi au motif qu’à sa date elle ne devait aucune somme à la bailleresse.

Il sera ajouté que les sommes non dues et par conséquent mentionnées à tort au décompte du commandement de payer du 6 juillet 2018 comme préalablement expliqué justifient leur déduction du solde impayé par la locataire à cette date mais cette circonstance ne peut suffire à démontrer la mauvaise foi de la bailleresse dans la délivrance de ce commandement, comme prétendu par l’appelante.

Il convient de constater que le commandement de payer susvisé mentionne un décompte détaillant les différentes sommes sollicitées permettant dès lors à la locataire de les contester ce qu’elle a d’ailleurs fait tant en première instance qu’en cause d’appel.

Il sera ajouté, comme relevé par le tribunal, que le juge des référés en relevant l’existence de contestations sérieuses quant à la réalité des provisions sur charges a entendu signifier que ces contestations ne sont pas de son pouvoir et doivent être tranchées par le juge du fond. Il ne peut par conséquent en être déduit, comme le fait à tort la locataire, que le décompte annexé au commandement n’est ni claire ni précis ou a été délivré avec légèreté, étant ajouté que par ordonnance du 8 juin 2018, le juge des référés statuait suite à un commandement de payer délivré le 31 août 2017 dont le bien fondé n’a jamais été critiqué et non pas sur le commandement objet de la présente procédure en date du 6 juillet 2018.

La société Odd Chicken échoue à démontrer que le commandement de payer susvisé a été délivré de mauvaise foi. Il s’en déduit qu’il a été valablement délivré pour la somme de 33 276,61 euros outre celle de 1 663,83 euros au titre de la clause pénale. Le jugement déféré sera confirmé de ce chef.

Sur la demande de remboursement de la somme de 36.215,16 euros mentionnée comme la demande de remise suite à la covid 19

En cause d’appel, la société Odd Chicken demande le remboursement de 2 trimestres de loyers et charges correspondant aux mois de mars 2020 à mai 2020 et du trimestre correspondant aux mois de novembre 2020 à janvier 2021 représentant la somme totale de 36.215,16 euros.

Elle fait valoir que ces périodes correspondent aux différents confinements pendant lesquels elle a subi des pertes justifiant d’une jouissance de son commerce dans des conditions anormales, l’autorisant par conséquent à solliciter ce paiement sur le fondement de l’exception d’inexécution.

Force est de constater que l’appelante, alors que cette même demande de remboursement a été rejetée par le tribunal au motif qu’elle ne démontrait pas avoir payé la somme dont elle demandait le remboursement, n’en justifie pas davantage en cause d’appel.

Le tribunal devant être approuvé pour avoir rejeté cette demande de remboursement, faute d’avoir justifié du paiement correspondant, le jugement contesté sera par conséquent confirmé de ce chef.

Sur la demande de délais

Le tribunal a fait droit à la demande de délais suspensifs du jeu de la clause résolutoire demandés par la locataire et pour une durée de 12 mois, le solde impayé retenu par cette même décision à la somme en principal de 34.940,44 euros devant être versée en plus des loyers et charges courantes en 12 mensualités égales le premier jour du mois, la première mensualité devant être réglée le premier jour du mois suivant la signification du jugement.

Le tribunal comme préalablement expliqué a justement retenu un impayé de 34.940,44 euros, a constaté le jeu de la clause résolutoire et en a suspendu les effets moyennant le respect d’un échéancier, que la locataire n’y pas satisfait au vu de l’extrait de compte du 1er janvier 2023 versé aux débats par l’appelante en pièce n° 27 et que dans ces conditions la cour ne peut que constater le jeu de la clause résolutoire et le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a accordé des délais suspensifs.

Il sera par conséquent fait droit à la demande de constat du jeu de la clause résolutoire au 6 août 2018 par l’effet du commandement de payer, ainsi qu’à la demande d’expulsion consécutive de la locataire et la nouvelle demande de délais suspensifs de la locataire faite devant la cour sera rejetée.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Le jugement du 11 avril 2022, statuant sur le montant de l’indemnité d’occupation, suite à son omission de statuer résultant du jugement du 13 décembre 2021 a retenu que la fixation d’une indemnité d’occupation à un montant supérieur au montant du dernier loyer comme prévu au bail conclu par les parties constituait une clause pénale qu’il pouvait par conséquent réduire à la somme de 11 243,58 euros HT, cette clause étant manifestement excessive au regard de son cumul avec le droit de conserver le montant du dépôt de garantie.

La bailleresse par appel incident sollicite la condamnation de l’appelante au paiement d’une indemnité d’occupation égale au double des loyers et charges hors taxe comme prévu à l’article 17 du bail soit la somme mensuelle de 21 350,80 euros outre le droit de conserver le montant du dépôt de garantie de 12 338,32 euros comme également prévu par l’article susvisé.

Il convient de relever que la société Patrimmo Commerce fait valoir que cette indemnité mensuelle d’occupation ainsi majorée est de nature à réparer l’intégralité du préjudice.

La locataire ne conteste pas la qualification de clause pénale retenue par le tribunal.

L’article 17 al 4 du bail conclu entre les parties prévoit que l’indemnité d’occupation à la charge du preneur en cas de non délaissement des locaux loués après résiliation de plein droit ou judiciaire ou expiration du bail sera établie forfaitairement sur la base d’une somme hors taxe égale au double du loyer augmenté de la redevance RIE, le cas échéant et de la provision sur charges de la dernière année de location et son dernier alinéa qu’en cas de résiliation du bail ou d’expulsion du preneur, le dépôt de garantie et les loyers payés d’avance , s’il y en a, demeureront acquis au bailleur à titre d’indemnité, sans préjudice de plus amples dommages et intérêts des dispositions de l’article 1760 du code civil.

Le doublement du montant de l’indemnité d’occupation prévu par cet article en cas de résiliation de plein droit du bail, cette indemnité forfaitaire convenue est destinée tout à la fois à constituer la contrepartie de la jouissance des lieux alors que le bail est résilié et à contraindre l’occupant sans droit ni titre à les libérer et qu’elle s’analyse en une pénalité soumise au pouvoir de modération que le juge détient de l’article 1152 ancien du code civil.

Il ne peut être fait grief au locataire de s’être maintenu dans les lieux après le constat de l’acquisition de la clause résolutoire dès lors qu’il bénéficiait de délais pour s’acquitter de l’arriéré locatif. Rien de permet d’établir que le locataire ne délaissera pas les lieux à bonne date de sorte que cette indemnité fixée au double du loyer convenu apparaît excessive et qu’il convient de la fixer à 10% du loyer conventionnel.

Le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter de la résiliation du bail en date du 6 août 2018 sera chiffré à la somme de 12 371,23 euros HT par voie d’infirmation et la bailleresse sera autorisée à conserver le montant du dépôt de garantie.

Sur la demande en paiement de la bailleresse

Devant la cour la bailleresse actualise le solde locatif impayé arrêté au 10 mai 2023 à la somme de 335 388,31 euros.

La société locataire ne critique pas autrement ce solde que par la contestation du solde locatif à la date du commandement de payer du 6 juillet 2018 et pour lequel comme préalablement expliqué il a été déduit les sommes de 10 590,84 + 7 860,16 + 17 539,59 soit un total de 33.276,61 euros.

La bailleresse verse aux débats un décompte locatif arrêté au 10 mai 2023 justifiant du solde demandé. Il conviendra de déduire du solde arrêté à cette date la somme de 33 276,61 euros compte tenu des précédentes explications de telle sorte qu’il sera fait droit à la demande en paiement de la bailleresse à hauteur de la somme de 302.111,70 euros, outre intérêts au taux Euribor 3 mois + 300 points de base.

Compte tenu des développements précédents, la majoration de 10 % de l’arriéré locatif sera réduit à la somme de 5% du solde soit la somme de 15 105,58 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts de la société Odd Chiken

Le tribunal a rejeté la demande de dommages et intérêts de la société Odd Chiken au motif que le commandement de payer était en partie fondé et qu’il était justifié des versements irréguliers de l’appelante.

En cause d’appel la société Odd Chiken demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté sa demande de dommages et intérêts et sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil mais ne fait valoir aucun élément de nature à contredire cette appréciation.

Il résulte des développements précédents que le commandement de payer du 6 juillet 2018 était en partie justifié et que la locataire reste devoir un important solde locatif démontrant ainsi le défaut d’exécution imputable à la locataire et non pas à la bailleresse comme prétendu à tort par l’appelante.

Le jugement contesté sera également confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts de la société Odd Chiken.

Aucune considération d’équité ne commande de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement par décision contradictoire et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf en ce

qu’il octroie des délais suspensifs

fixe le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter de la résiliation du bail à la somme de 11 243,58 euros ;

Statuant à nouveau,

Rejette la demande de délais suspensifs du jeu de la clause résolutoire ;

Fixe le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter de la résiliation du bail à la somme 12 371,23 euros HT ;

Y ajoutant,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire au 6 août 2018, date de la résiliation du bail ;

Dit qu’à défaut de quitter les lieux loués dans le délai d’un mois suivant un commandement de quitter les lieux loués, autorise la société Patrimmo Commerce à procéder à l’expulsion de la société Odd Chiken avec le concours de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin ;

Dit que le sort des meubles, marchandises et effets mobiliers se trouvant alors dans les lieux loués sera réglé conformément aux articles L433-1,L433-2, R433-1 à R433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne la société Odd Chiken payer à la société Patrimmo Commerce la somme de12 371,23 euros HT au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter de la résiliation du bail en date du 6 août 2018.

Autorise la société Patrimmo Commerce à conserver le montant du dépôt de garantie ;

Condamne la société Odd Chiken à payer à la société Patrimmo Commerce la somme de 302.111,70 euros, outre intérêts au taux Euribor 3 mois + 300 points de base au titre du solde locatif arrêté au 10 mai 2023 outre la somme de 15 105,58 euros à titre de clause pénale ;

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Odd Chiken aux entiers dépens.

Arrêt prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Fabienne PAGES, Président et par Madame Mélanie RIBEIRO, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,