COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 70B

Chambre civile 1-5

ARRET N°

REPUTE CONTRADICTOIRE

DU 14 NOVEMBRE 2024

N° RG 24/01598 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WM56

AFFAIRE :

S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 6] A [Localité 7]

C/

S.A.S. HESSED HM

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 10 Janvier 2024 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NANTERRE

N° RG : 23/01071

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 14.11.2024

à :

M^e Jérôme NALET, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATORZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 6] A [Localité 7]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représentant : M^e Jérôme NALET de la SELARL LYVEAS AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 552

APPELANTE

****************

S.A.S. HESSED HM

Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 5]

(défaillante)

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 07 Octobre 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Thomas VASSEUR, Président,

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère,

Madame Marina IGELMAN, Conseillère,

Greffière lors des débats : M^me Elisabeth TODINI,

EXPOSE DU LITIGE

Le 25 mars 2021, M. [K] a déposé une déclaration préalable pour des travaux de surélévation d’une construction sur une parcelle sise [Adresse 3], sur la commune d'[Localité 7] appartenant à la S.A.S. Hessed HM.

Cette déclaration a fait l’objet d’un arrêté de non-opposition en date du 11 mai 2021.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6] est voisin de cette parcelle.

Une fois les travaux achevés, les copropriétaires ont constaté que l’isolation de l’ouvrage surplombait le mur séparatif, empiétant sur leur terrain de 10 à 12 cm selon les endroits.

Par acte de commissaire de justice délivré le 14 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, sis [Adresse 6] à [Localité 7], a fait assigner en référé la société Hessed HM aux fins d’obtenir principalement la désignation d’un expert judiciaire, outre une condamnation au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance contradictoire rendue le 10 janvier 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a :

— renvoyé les parties à se pourvoir sur le fond du litige,

par provision, tous moyens des parties étant réservés.

— dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble, sis [Adresse 6] à [Localité 7] et représenté par son syndic bénévole, M. [D],

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, sis [Adresse 6] à [Localité 7] et représenté par son syndic bénévole, M. [D], aux dépens,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, sis [Adresse 6] à [Localité 7] et représenté par son syndic bénévole, M. [D], à verser à la société Hessed HM la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties.

Par déclaration reçue au greffe le 5 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, sis [Adresse 6] à [Localité 7] a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.

Dans ses dernières conclusions déposées le 6 mai 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 7] demande à la cour, au visa des articles 145, 4 du code de procédure civile et L. 113-5-1 du code de la construction et de l’habitation, de :

' – infirmer l’ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre en date du 10 janvier 2024 en toutes ses dispositions.

et statuant à nouveau :

— désigner, avant dire droit, tel expert qu’il plaira au président, avec la mission de, les parties présentes ou dûment et préalablement convoquées :

— se rendre sur place [Adresse 3] et [Adresse 6] autant de fois qu’il sera nécessaire,

— se faire communiquer tous documents et pièces que l’expert estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

— visiter les lieux en détail et les décrire précisément,

— donner tous renseignements utiles sur l’empiétement de la société Hessed HM sur le terrain du [Adresse 6] et, pour ce faire consulter les titres des parties dont le procès-verbal de bornage du 29 mars 2021, et toute autres pièces permettant d’établir la configuration des lieux et du cadastre,

— préciser la nature et l’importance desdits empiétements,

— donner, en particulier, tous les éléments factuels propres à déterminer si cet empiétement respecte ou non les conditions fixées par l’article L. 113-5-1 du code de la construction et de l’habitation,

— proposer les travaux de réfection nécessaires pour y remédier, en chiffrer le coût ainsi que la durée,

— fournir les éléments techniques et de fait permettant d’apprécier les responsabilités éventuellement encourues ainsi que tous les préjudices subis,

— donner son avis motivé sur ce point,

— répondre à tout dire et entendre tous sachants,

— du tout dresser rapport afin qu’il soit, le cas échéant, statué au fond.

— statuer ce qu’il appartiendra sur la consignation destinée à l’expert judiciaire.

— condamner la société Hessed HM à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6] à [Localité 7], agissant poursuites et diligences en la personne de son syndic bénévole, M. [Z] [D], une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— réserver les dépens ou en tout cas statuer à cet égard sans frais ni charge pour le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6] à [Localité 7].

— rappeler que l’ordonnance à intervenir est exécutoire de droit.'

La société Hessed HM, à qui la déclaration d’appel a été signifiée, à personne, le 16 avril 2024 et les conclusions ont été signifiées, à étude de commissaire de justice, le 27 mai 2024, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expertise

Le syndicat des copropriétaires indique qu’un procès-verbal de bornage a déjà eu lieu le 29 mars 2021, qui avait d’ailleurs été produit par la société Hessed HM en première instance et que c’est à tort que le premier juge a rejeté sa demande d’expertise au motif qu’elle sollicitait en réalité un bornage.

Il soutient disposer d’un motif légitime à l’organisation d’une telle mesure d’instruction dès lors que l’intimée ne conteste pas l’existence d’un empiétement mais invoque les dispositions de l’article L. 113-5-1 du code de la construction et de l’habitation pour le justifier, sans toutefois justifier en remplir les conditions.

Il affirme qu’une expertise est nécessaire pour déterminer les préjudices qu’il subit du fait de cet empiétement.

Sur ce,

A titre préliminaire, il convient de rappeler, qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Il n’est alors fait droit à la demande que dans la mesure où elle est régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 145 du code de procédure civile, 's’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées, à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé'.

L’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile suppose que soit constaté qu’il existe un procès non manifestement voué à l’échec au regard des moyens soulevés par les défendeurs, sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée.

Il résulte de l’article 145 que le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer le bien-fondé de l’action en vue de laquelle elle est sollicitée ou l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est destinée à les établir, mais qu’il doit toutefois justifier de la véracité des éléments rendant crédibles les griefs allégués et plausible le procès en germe.

En vertu des dispositions de l’article L. 113-5-1 du code de la construction et de l’habitation, 'le propriétaire d’un bâtiment existant qui procède à son isolation thermique par l’extérieur bénéficie d’un droit de surplomb du fonds voisin de trente-cinq centimètres au plus lorsqu’aucune autre solution technique ne permet d’atteindre un niveau d’efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité excessifs. L’ouvrage d’isolation par l’extérieur ne peut être réalisé qu’à deux mètres au moins au-dessus du pied du mur, du pied de l’héberge ou du sol, sauf accord des propriétaires des deux fonds sur une hauteur inférieure. Une indemnité préalable est due au propriétaire du fonds surplombé.

Ce droit s’éteint par la destruction du bâtiment faisant l’objet de l’ouvrage d’isolation.

Les modalités de mise en 'uvre de ce droit sont constatées par acte authentique ou par décision de justice, publié pour l’information des tiers au fichier immobilier.

II.-Le droit de surplomb emporte le droit d’accéder temporairement à l’immeuble voisin et d’y mettre en place les installations provisoires strictement nécessaires à la réalisation des travaux.

Une indemnité est due au propriétaire de l’immeuble voisin.

Une convention définit les modalités de mise en 'uvre de ce droit.

III.-Avant tout commencement de travaux, le propriétaire du bâtiment à isoler notifie au propriétaire du fonds voisin son intention de réaliser un ouvrage d’isolation en surplomb de son fonds et de bénéficier du droit mentionné au II.

Dans un délai de six mois à compter de cette notification, le propriétaire du fonds voisin peut s’opposer à l’exercice du droit de surplomb de son fonds pour un motif sérieux et légitime tenant à l’usage présent ou futur de sa propriété ou à la méconnaissance des conditions prévues au premier alinéa du I. Dans ce même délai, il ne peut s’opposer au droit d’accès à son fonds et à la mise en place d’installations provisoires que si la destination, la consistance ou la jouissance de ce fonds en seraient affectées de manière durable ou excessive.

Dans le même délai, il peut saisir le juge en fixation du montant de l’indemnité préalable prévue aux I ou II.'.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 17 mai 2022 qui indique que 'sur la surface de la maçonnerie en parpaings du pignon de la propriété du n° 3, à partir de 1, 60 m depuis le sol, des panneaux d’isolant de type polystyrène extrudé sont posés jusqu’au sommet du pignon. Je constate que, côté sentier, les panneaux sont posés sur la tranche du mur privatif des requérants et que, dans le prolongement, ils surplombent la propriété des requérants de toute leur épaisseur, soit environ 10 à 12 cm.'

Il produit de même un bornage amiable, communiqué par la société Hessed HM en première instance, établi le 2 juillet 2021 et la limite séparative entre les deux fonds n’est donc pas contestée.

Il existe en conséquence des indices rendant plausible le non-respect des modalités prévues par l’article L. 113-5-1 du code de la construction et de l’habitation par la société Hessed HM, dès lors que :

— l’ouvrage d’isolation n’a pas été réalisé à deux mètres au moins au-dessus du pied du mur, du pied de l’héberge ou du sol,

— il n’est pas allégué, ni donc a fortiori justifié, qu’aucune autre solution technique ne permet d’atteindre un niveau d’efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité excessifs,

— aucune indemnité préalable accordée au propriétaire du fonds surplombé n’a été prévue.

Dès lors, c’est à juste titre que l’appelant fait valoir qu’il peut envisager une action à l’encontre de la société Hessed HM au titre de l’empiétement sur son fonds, la mesure d’instruction apparaît utile pour en préciser l’importance et les conséquences et il sera fait droit à la mesure d’expertise sollicitée selon les modalités prévues au dispositif. L’ordonnance querellée sera infirmée.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires étant accueilli en son recours, l’ordonnance sera infirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles. Elle sera en revanche confirmée en ses dispositions relatives aux dépens de première instance, l’expertise étant demandée par le demande du syndicat des copropriétaires.

Partie perdante à hauteur d’appel, la société Hessed HM devra supporter les dépens d’appel.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser au syndicat des copropriétaires la charge des frais irrépétibles exposés et l’intimée sera en conséquence condamnée à lui verser une somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt réputé contradictoire,

Infirme l’ordonnance querellée sauf en ses dispositions relatives aux dépens de première instance,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Ordonne une expertise judiciaire,

Désigne pour y procéder :

M. [G] [S]

[Adresse 4]

[Localité 7]

E-mail : [Courriel 8]

Tél. portable :[XXXXXXXX01]

Avec pour mission de :

— se rendre sur place [Adresse 3] et [Adresse 6],

— se faire communiquer tous documents et pièces que l’expert estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

— visiter les lieux en détail et les décrire précisément,

— donner tous renseignements utiles sur l’empiétement de la société Hessed HM sur le terrain du [Adresse 6] et, pour ce faire consulter les titres des parties dont le procès-verbal de bornage du 29 mars 2021, et toute autres pièces permettant d’établir la configuration des lieux et du cadastre,

— préciser la nature et l’importance desdits empiétements,

— donner, en particulier, tous les éléments factuels propres à déterminer si cet empiétement respecte ou non les conditions fixées par l’article L. 113-5-1 du code de la construction et de l’habitation,

— proposer les travaux de réfection nécessaires pour y remédier, en chiffrer le coût ainsi que la durée,

— fournir les éléments techniques et de fait permettant d’apprécier les responsabilités éventuellement encourues ainsi que tous les préjudices subis,

Dit que l’expert devra accomplir sa mission en présence des parties, les entendre en leurs dires, explications et réclamations et y répondre et, lorsque ces observations seront écrites, les joindre à son rapport si les parties le demandent et faire mention de la suite qui leur aura été donnée,

Dit que par application des dispositions de l’article 281 du code de procédure civile, si en cours d’expertise, les parties viennent à se concilier d’elles-mêmes, l’expert constatera que sa mission est devenue sans objet et il en fera rapport au juge délégué aux mesures d’instructions de ce tribunal,

Dit que l’expert judiciaire devra transmettre un pré-rapport et attendre les observations des parties pendant un délai de trois semaines et y répondre avant de déposer son rapport définitif ;

Dit qu’après avoir rédigé un document de synthèse, l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les observations ou réclamations tardives,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport définitif en un exemplaire original au greffe du tribunal judiciaire de Nanterre dans le délai de quatre mois à compter de la date de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile auprès du juge chargé du contrôle des expertises,

Dit que le magistrat chargé du contrôle des expertise au tribunal judiciaire de Nanterre suivra la mesure d’instruction et statuera sur les incidents,

Dit que l’expert devra rendre compte à ce juge de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission, conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile,

Fixe à la somme de 3 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, à la charge de la syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à Antony, qui devra être consignée par chacune d’elle entre les mains du Régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Nanterre dans le délai de 6 semaines à compter du prononcé de l’arrêt, sans autre avis,

Dit que faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne la société Hessed HM aux dépens d’appel ;

Condamne la société Hessed HM à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 7] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Monsieur Thomas VASSEUR, Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président