COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-2

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 10 DECEMBRE 2024

N° RG 23/07279 – N° Portalis DBV3-V-B7H-WEUH

AFFAIRE :

[N] [L]

C/

S.A. 1001 VIES HABITAT

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 18 Avril 2023 par le Tribunal de proximité de Poissy

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 10/12/24

à :

M^e Karine LEVESQUE

M^e Jeanine HALIMI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX DECEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [N] [L]

né le 04 Juillet 1986 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentant : M^e Karine LEVESQUE, Plaidant et Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 488

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro N-[Numéro identifiant 6] du 20/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 11])

APPELANT

****************

S.A. 1001 VIES HABITAT

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représentant : M^e Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, Plaidant et Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire: 397

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 09 Octobre 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire,

Greffière, lors des débats : Madame Céline KOC,

Greffière placée, lors du prononcé de la décision : Madame Gaëlle RULLIER,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 25 juin 2018, la S.A 1001 Vies Habitat a consenti à Mme [O] et M. [L] un bail d’habitation portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 10], moyennant le versement d’un loyer en principal de 491,11 euros, des provisions sur charges de 81,57 euros et des provisions sur charges d’eau de 39,58 euros.

Des loyers étant restés impayés, la société d’HLM 1001 Vies Habitat a, par acte de commissaire de justice en date du 19 octobre 2018, fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire d’avoir à lui payer la somme 1 918,42 euros au titre de l’arriéré locatif.

Par procès-verbal du 9 mai 2019, un commissaire acte d’huissier a constaté l’abandon du logement par les locataires.

Un nouveau procès-verbal de constat d’abandon de l’appartement a été dressé le 1er octobre 2019 par un commissaire de justice.

Par ordonnance du 23 juillet 2019, la présidente du tribunal de proximité de Poissy a constaté l’abandon du bien par ses occupants, constaté la résiliation du bail d’habitation, ordonné la reprise des lieux, et rejeté la demande en paiement de la dette locative pour laquelle il a été enjoint au bailleur d’intenter un recours contentieux.

Par acte de commissaire de justice délivré 1er décembre 2022, la société d’HLM 1001 Vies Habitat a fait délivrer assignation à Mme [O] et M. [L] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Poissy aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire les voir condamner solidairement au paiement de la somme en principale de 27 746,91 euros au titre de l’arriéré locatif, outre la somme de 330 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile aux dépens.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 18 avril 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Poissy a :

— condamné in solidum M. [L] et Mme [O] à verser à la société d’HLM 1001 Vies Habitat la somme de 27 229,16 euros au titre du solde locatif,

— condamné in solidum M. [L] et Mme [O] à verser à la société d’HLM 1001 Vies Habitat la somme de 330 euros (trois-cent-trente euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamné in solidum M. [L] et Mme [O] aux dépens,

— rappelé l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Par déclaration reçue au greffe le 23 octobre 2024, M. [L] a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 27 mai 2024, M. [L] demande à la cour:

— de le déclarer recevable et bien fondé en son appel,

— de débouter la société d’HLM 1001 Vies Habitat de l’ensemble de ses demandes,

— d’infirmer le jugement précité en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau :

— de débouter la société d'[Adresse 8] 1001 Vies Habitat de sa demande en paiement de la somme de 1 705,96 euros au titre du mois d’octobre 2019,

— de débouter à la société d’HLM 1001 Vies Habitat de sa demande de condamnation au titre du supplément de loyer de solidarité,

— d’ordonner la minoration du montant des loyers de 50 % compte tenu du manquement du bailleur à ses obligations contractuelles,

— de débouter la société d'[Adresse 8] 1001 Vies Habitat de sa demande en paiement de la somme de 1 898,89 euros au titre des charges,

— de débouter la société d’HLM 1001 Vies Habitat de sa demande en paiement de la somme de 2 371,15 euros au titre de frais de réfection,

— de fixer montant de la créance du bailleur à la somme de 3 670,09 euros dû par les locataires,

— de lui accorder un délai de 24 mois pour se libérer de sa dette à hauteur de 1 835, 045 euros;

— de condamner la société d’HLM 1001 Vies Habitat au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 26 février 2024, la société intimée demande à la cour de :

principalement,

— la déclarer bien fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— déclarer l’appel du locataire irrecevable en raison de la fin de non-recevoir tirée de la prescription,

à titre subsidiaire,

— prononcer la radiation de l’affaire pour défaut d’exécution,

à titre infiniment subsidiaire,

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de l’appelant,

— confirmer le jugement précité,

en tout état de cause :

— condamner le locataire à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le locataire aux entiers dépens de la procédure.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 19 septembre 2024.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DECISION.

Sur les moyens soulevés à titre limonaire par la société d'[Adresse 8] 1001 Vies Habitat.

— Sur l’exception d’irrecevabilité de l’appel.

La société d’HLM 1001 Vies Habitat soulève l’irrecevabilité de l’appel, faisant valoir que le jugement rendu le 18 avril 2023 a été signifié à M. [L] le 22 mai 2023, qu’il n’en a interjeté appel que le 23 octobre 2023 alors que le délai pour ce faire expirait le 22 juin 2023, soulignant que l’appelant ne rapporte pas la preuve du dépôt de la demande d’aide juridictionnelle dans le délai légal.

Sur ce,

M. [L] justifie avoir sollicité l’aide juridictionnelle le 20 juin 2023, soit dans le délai d’appel expirant le 22 juin 2023, dès lors que le jugement rendu le 18 avril 2023 lui a été signifié le 22 mai 2023, que ce n’est que le 22 septembre 2023 que M. [L] a reçu la décision lui accordant le bénéfice de l’aide juridictionnelle, que le déclaration d’appel le 23 octobre 2023 a bien été effectuée dans le délai imparti par les dispositions légales relatives à l’aide juridictionnelle, étant précisé que le délai d’appel qui avait expiré le dimanche 22 octobre 2023, ayant été prolongé au premier jour ouvrable suivant : en effet, aux termes de l’article 43 du décret du 28 décembre 2020 portant application de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique et à l’aide juridictionnelle et à l’aide à l’intervention de l’avocat dans les procédures non juridictionnelles, '(……) lorsqu’une action en justice ou un recours doit être intenté avant l’expiration d’un délai devant les juridictions de première instance ou d’appel, l’action ou le recours est réputé avoir été intenté dans le délai si la demande d’aide juridictionnelle s’y rapportant est adressée ou déposée au bureau d’aide juridictionnelle avant l’expiration dudit délai, et si la demande en justice ou le recours est introduit dans un nouveau délai de même durée (…..) : 3°) à compter de la date à laquelle le demandeur de l’aide juridictionnelle ne peut plus contester la décision d’admission ou de rejet de sa demande en application du premier alinéa de l’article 69 et de l’article 70 ou, en cas de recours de ce demandeur, de la date à laquelle la décision relative à ce recours lui a été notifiée (……)'.

En conséquence, l’exception d’irrecevabilité de l’appel interjeté par M. [L], soulevée par la société d’HLM 1001 Vies Habitat doit être rejetée.

— Sur la radiation de l’affaire pour défaut d’exécution.

La société d’HLM 1001 Vies Habitat demande à la cour, au visa des dispositions de l’article 524 du code de procédure civile, de prononcer la radiation de l’affaire pour défaut d’exécution de la décision frappée d’appel, dans la mesure où elle est assortie de l’exécution provisoire.

Sur ce,

M. [L] doit être déclarée irrecevable en cette demande formée devant la cour, le conseiller de la mise en état étant seul compétent pour en connaître.

Sur l’appel de M. [L].

— Sur le montant de la dette locative.

M. [L] conteste le montant de la dette locative au paiement duquel il a été condamné par le premier juge, faisant observer que c’est à tort d’une part, qu’à compter du mois de mars 2019, la société bailleresse lui a appliqué un supplément de loyer de solidarité, et d’autre part qu’elle lui a facturé le loyer d’octobre 2019, alors qu’elle a repris définitivement le logement le 1er octobre 2019. Il conclut en conséquence que, seule, une somme de 9 239,07 euros peut lui être réclamée au titre des loyers et charges.

La société d’HLM 1001 Vies Habitat ne réplique pas sur ce point, se bornant à invoquer la mauvaise foi des locataires.

Sur ce,

De l’examen du décompte produit aux débats par la société d’HLM 1001 Vies Habitat, il ressort qu’effectivement, à compter du mois de mars 2019, elle a fait application d’un complément d e loyer de solidarité.

Cependant, ainsi que M. [L] le fait observer à juste titre, le bail a été conclu entre les parties le 25juin 2018 et il est incontestable que dans le cadre de la signature de ce bail, les locataires ont dû remettre au bailleur les trois derniers bulletins de salaire, ainsi que l’avis d’impôt 2018 sur les revenus de l’année précédente, soit de l’année 2017 et que c’est au vu de ces pièces que le montant du loyer a été fixé.

Il s’ensuit que c’est à tort que la société 1001 Vies Habitat a appliqué à compter du mois de mars 2019, un supplément de loyer de solidarité, de sorte que le montant des loyers impayés doit être calculé sur le montant du loyer initialement fixé puis révisé.

En revanche, les locataires sont tenus de régler le mois d’octobre 2019, quand bien même l’appartement a été repris par la bailleresse le 1er octobre 2019 pour tenir compte du préavis d’un mois.

En conséquence, il y a lieu de fixer à la somme de 9 839,29 euros le montant de l’arriéré locatif dû par M. [L].

— Sur la demande de minoration des loyers à raison des désordres affectant l’appartement.

A l’appui de sa demande, M. [L] invoque les nombreux désordres affectant l’appartement et plus particulièrement l’humidité et les moisissures sur les murs et fenêtres dont il a informé la bailleresse dès le mois de juillet 2018, en lui demandant de procéder aux travaux propres à y remédier. Il demande à la cour de minorer le montant du loyer de 50% et subsidiairement de 25%.

La société d’HLM 1001 Vies Habitat ne réplique pas.

Sur ce,

L’article 1719 du Code civil dispose: ' le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant'.

L’article 6 de la loi d’ordre public du 6 juillet 1989 dispose notamment que ' le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les éléments mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer (…..).

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui consignés dans l’état des lieux, qui auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus.

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Il incombe, par ailleurs, au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage, de réparation et qui réponde aux normes de décence prescrites par les articles 1 et 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatifs aux caractéristiques du logement décent étant rappelé que cette obligation a un caractère d’ordre public.

Il s’ensuit que le bailleur a l’obligation de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, dès lors qu’il a été informé de sa dégradation à la suite d’événements non imputables au locataire.

En l’espèce, M. [L] justifie des désordres affectant l’appartement dont il se prévaut à l’appui de sa demande de minoration du loyer par les courriers qu’il a adressés moins d’un mois après son entrée dans les lieux à la société bailleresse qui les a admis dans la mesure où elle a offert la somme de 400 euros afin de lui permettre d’y remédier, mais également et surtout par le procès-verbal de constat dressé le 13 août 2018 aux termes duquel les services de la police municipale qui se sont rendus sur place mentionnent avoir constaté la présence d’humidité et de moisissures sur les murs, plafonds, et fenêtres.

La cour dispose des éléments suffisants pour chiffrer le trouble de jouissance incontestablement subi par les locataires à la somme de 1 944,85 euros correspondant à 25% du montant du loyer, hors charges.

— Sur l’absence de régularisation des charges.

M. [L] expose que la société bailleresse n’a pas procédé à la régularisation des charges générales et des charges d’eau pour la période comprise entre juin 2018 et octobre 2019, alors qu’il a versé la somme de 81,57 euros à titre de provision mensuelle sur les charges générales et celle de 39,58 euros à titre de provisions mensuelle sur les charges d’eau. Il sollicite en conséquence le remboursement des provisions ainsi versées à hauteur de la somme de 1 898,89 euros.

Sur ce,

Aux termes de l’alinéa 2 du 3° de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ces cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

Le principe posé par l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 est que les charges sont exigibles sur justification par le bailleur, étant observé que si le bailleur n’a pas justifié chaque année de sa demande de régularisation de charges, il conserve effectivement le droit de réclamer ultérieurement le paiement des charges en présentant les justificatifs dans la limite du délai de prescription applicable, soit en l’espèce dans le délai de la prescription triennale.

La société d’HLM 1001 Vies Habitat ne conteste pas ne pas avoir procédé à la régularisation des charges locatives des consorts [R] durant leur occupation des lieux comprise entre le 25 juin 2018 et le 1er octobre 2019. La cour observe qu’elle n’est plus en mesure d’y procéder au regard de la prescription triennale applicable en la matière.

Les charges n’ayant jamais été régularisées selon les exigences prescrites à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, il y a lieu de fixer à la somme de 2 059,89 euros le montant des provisions sur charges récupérable par M. [L].

— Sur le coût des travaux de réfection.

Compte tenu de l’état de l’appartement lorsque les locataires sont entrés dans les lieux, la société d’HLM 1001 Vies Habitat ne peut qu’être déboutée de sa demande à ce titre.

— Sur le montant de l’arriéré locatif.

La dette locative de M. [L] s’élève à la somme de 9 839,29 euros, sous déduction de la somme de 1 944,85 euros au titre du trouble de jouissance et de la somme de 1 898,89 euros au titre du remboursement des provisions sur charges, soit en définitive à la somme totale de 5 995,55 au paiement de laquelle il doit être condamné.

— Sur la demande de délais de paiement formée par M. [L].

L’article 1343-5 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il appartient au débiteur qui sollicite de tels délais de présenter une offre sérieuse et précise de règlement et d’apporter des éléments de preuve concernant sa situation financière, à savoir notamment ses revenus et ses charges prévisibles, éléments permettant de penser raisonnablement qu’il est en capacité de régler l’intégralité de sa dette dans le délai proposé. Il convient également de tenir compte du montant et de l’ancienneté de la dette et des efforts déjà accomplis pour l’honorer.

En l’espèce, au regard des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, M. [L] ne produit pas le moindre document de nature à établir qu’il serait en mesure de régler sa dette locative selon l’échéancier qu’il propose, de sorte qu’il doit être débouté de sa demande de délais de paiement.

Sur les mesures accessoires.

M. [L] doit être condamné aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur des parties.

PAR CES MOTIFS.

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Rejette l’exception d’irrecevabilité de l’appel soulevée en défense par la société d’HLM 1001 Vies Habitat,

Déclare la société d’HLM 1001 Vies Habitat irrecevable en sa demande de radiation comme étant formée devant la cour,

Infirme le jugement rendu le 18 avril 2023 par le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Poissy en toutes ses dispositions, sauf celles ayant condamné M. [L] au paiement du loyer d’octobre 2019 et relative aux dépens,

Condamne M. [L] à verser à la société d’HLM 1001 Vies Habitat la somme de 9 839,29 euros au titre des loyers impayés, y compris celui d’octobre 2019, sous déduction de la somme de 1 944,85 euros au titre du trouble de jouissance et de la somme de 1 898,89 euros au titre du remboursement des provisions sur charges, soit en définitive à la somme totale de 5 995,55 euros,

Déboute M. [L] de sa demande de délais de paiement,

Déboute les parties de leur demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [L] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux règles régissant l’aide juridictionnelle.

— prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Gaëlle RULLIER, Greffière placée, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière placée Le Président