COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

Chambre civile 1-6

ARRET N°

PAR DÉFAUT

DU 14 NOVEMBRE 2024

N° RG 22/03757 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VHTP

AFFAIRE :

S.A.S.U. MAISON CHEVALIER [Localité 11]

C/

S.C.I. MARCEL LEPINE

S.E.L.A.R.L. AJIRS

S.E.L.A.R.L. AXYME

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 09 Mai 2022 par le Tribunal judiciaire de Nanterre de NANTERRE

N° RG : 19/10271

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 14.11.2024

à :

M^e Martine DUPUIS de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de VERSAILLES

M^e Philippe CHATEAUNEUF, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATORZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.S.U. MAISON CHEVALIER [Localité 11]

N° Siret : 834 283 707 (RCS Paris)

[Adresse 1]

[Localité 7]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Emmanuel BOUTTIER de la SELEURL BOUTTIER AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0221 – Représentant : M^e Martine DUPUIS de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 – N° du dossier 2268939

APPELANTE

****************

S.C.I. MARCEL LEPINE

N° Siret : 483 680 336 (RCS Nanterre)

[Adresse 2]

[Localité 9]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Christophe BASSET de la SELARL SELARL CHRISTOPHE BASSET, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0050 – N° du dossier 2019066 – Représentant : M^e Philippe CHATEAUNEUF, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 643

INTIMÉE

****************

S.E.L.A.R.L. AJIRS

Es qualité d’administrateur judiciaire de la société MAISON CHEVALIER [Localité 11]

N° Siret : 510 227 432 (RCS Paris)

[Adresse 8]

[Localité 6]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

S.E.L.A.R.L. AXYME

Agissant par Maître [B] [H], es qualité de mandataire judiciaire de la société MAISON CHEVALIER [Localité 11]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Emmanuel BOUTTIER de la SELEURL BOUTTIER AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0221 – Représentant : M^e Martine DUPUIS de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625

PARTIES INTERVENANTE VOLONTAIRE

SELARL AXYME

Prise en la personne de Me [B] [H], es qualité de liquidateur judiciaire de la société MAISON CHEBALIER désignée par jugement du Tribunal de commerce de Paris du 14 juin 2023

[Adresse 4]

[Localité 5]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

PARTIES INTERVENANTE FORCÉE DÉFAILLANTE

Assignation en intervention forcée signifiée à tiers présent à domicile le 12 décembre 2024

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 25 Septembre 2024, Madame Florence MICHON, Conseillère, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Madame Fabienne PAGES, Présidente,

Madame Florence MICHON, Conseillère,

Madame Sylvie NEROT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : M^me Mélanie RIBEIRO

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 septembre 2005, la SCI Marcel Lépine a consenti à la société Maison Chevalier un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 10].

Ce bail comporte une clause aux termes de laquelle à défaut d’exécution parfaite par le preneur de l’une quelconque de ses obligations, le contrat est résilié de plein droit un mois après l’émission d’un commandement d’exécuter resté infructueux, reproduisant cette clause avec volonté d’en user.

Par jugement du 21 septembre 2016, le tribunal de commerce de Nanterre a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la société Maison Chevalier, dont les actifs et les activités ont, en vertu d’un jugement du 15 décembre 2017 du même tribunal, été cédés au profit de la société Blanchisserie Teinturerie Wartner, laquelle a été autorisée à se substituer une filiale, qui a été constituée en la personne de la société Maison Chevalier [Localité 11].

En parallèle, le 6 décembre 2017, un avenant de renouvellement du bail commercial du 15 septembre 2005 a été conclu entre la SCI Marcel Lépine et la société Blanchisserie Teinturerie Wartner, moyennant un loyer annuel d’un montant de 78 000 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement et d’avance, augmenté chaque année à la date anniversaire de la date d’effet du bail, jusqu’à 132 000 euros au 8ème anniversaire, et indexé à compter des années suivantes.

Les 2 et 4 octobre 2019, la SCI Marcel Lépine a fait signifier à la société Maison Chevalier [Localité 11] et à la société Blanchisserie Teinturerie Wartner un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, pour avoir paiement :

d’une somme de 8 400 euros au titre du loyer du mois d’octobre 2019,

d’une somme de 13 251,60 euros au titre du solde de la taxe foncière de l’année 2019.

Par acte du 28 octobre 2019, la société Maison Chevalier [Localité 11] et la société Blanchisserie Teinturerie Wartner ont saisi le tribunal de grande instance de Nanterre en contestation de la validité de ce commandement.

Le 30 décembre 2019, la SCI Marcel Lépine a fait signifier à la société Blanchisserie Teinturerie Wartner et à la société Maison Chevalier [Localité 11] une sommation, visant la clause résolutoire du bail, d’avoir à respecter l’interdiction qui leur est faite d’édifier sans autorisation une construction nouvelle sur les lieux loués, et en conséquence de justifier de la destruction de la nouvelle construction édifiée sans son accord dans l’emprise du parking des locaux loués.

Par acte du 29 janvier 2020, la société Blanchisserie Teinturerie Wartner et la société Maison Chevalier [Localité 11] ont saisi le tribunal judiciaire de Nanterre en contestation de ce commandement, cette deuxième instance étant jointe à la première par ordonnance du juge de la mise en état du 18 juin 2020.

Le 2 juillet 2020, la SCI Marcel Lépine a fait signifier à la société Blanchisserie Teinturerie Wartner et à la société Maison Chevalier [Localité 11] un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, pour avoir paiement d’une somme de 34 964,81 euros correspondant à la participation du preneur aux frais d’assurance de l’immeuble payés par le bailleur, au remboursement de la taxe sur les bureaux payée par le preneur, et aux loyers dus au titre des mois de mai, juin et juillet 2020.

Par acte du 27 juillet 2020, la société Blanchisserie Teinturerie Wartner et la société Maison Chevalier [Localité 11] ont saisi le tribunal judiciaire de Nanterre en contestation de ce commandement.

Par ordonnance du 1er mars 2021, le juge de la mise en état en charge de cette procédure a condamné la société Blanchisserie Teinturerie Wartner et la société Maison Chevalier [Localité 11] au paiement d’une somme de 50 000 euros à titre de provision.

Le 17 février 2022, cette troisième procédure a été jointe aux deux précédentes.

Par jugement contradictoire rendu le 9 mai 2022, le tribunal judiciaire de Nanterre a :

ordonné la mise hors de cause de la société Blanchisserie Teinturerie Wartner ;

débouté la société Maison Chevalier [Localité 11] de sa demande d’annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail signifié le 2 et le 4 octobre 2019, de la sommation visant la clause résolutoire du bail signifiée le 30 décembre 2019 et du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail signifié le 2 juillet 2020 ;

débouté la société Maison Chevalier [Localité 11] de ses demandes de remboursement des charges et taxes ;

débouté la société Maison Chevalier [Localité 11] de ses demandes de suspension des loyers échus durant la période de crise sanitaire et fixation d’un nouveau loyer ;

débouté la société Maison Chevalier [Localité 11] et la Société Blanchisserie Teinturerie Wartner de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive (sic) ;

constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail renouvelé le 6 décembre 2017 entre la SCI Marcel Lépine et la société Blanchisserie Teinturerie Wartner aux droits de laquelle se trouve la société Maison Chevalier [Localité 11] à effet du 5 novembre 2019;

accordé à la société Maison Chevalier [Localité 11] six mois de délais de paiement pour s’acquitter du solde des causes du commandement, d’un montant de 13 251,60 euros au titre du reliquat de taxe foncière 2019, en cinq versements de 2 200 euros et le solde à la sixième échéance, le premier versement devant intervenir dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et les suivants le 15 de chaque mois, en sus du loyer et des charges courantes ;

suspendu les effets de la clause résolutoire, durant ces délais ;

dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance par la société Maison Chevalier [Localité 11], le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et que la clause résolutoire produira ses effets;

ordonné, dans cette hypothèse, l’expulsion de la société Maison Chevalier et de tout occupant de son chef des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 10], avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin ;

ordonné, en tant que de besoin, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, aux frais, risques et périls de la société Maison Chevalier [Localité 11] après avoir été listés, décrits avec précision et photographiés par l’huissier chargé de l’exécution ;

fixé l’indemnité d’occupation due par la société Maison Chevalier [Localité 11] à la SCI Marcel Lépine jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, au montant du loyer indexé, augmenté de la TVA et des charges et taxes contractuels, que la locataire aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié de plein droit;

condamné la société Maison Chevalier [Localité 11] au paiement de cette indemnité d’occupation à la SCI Marcel Lépine jusqu’à la libération des locaux ;

constaté l’acquisition de la clause résolutoire rappelée à la sommation du 30 décembre 2019, à effet du 30 janvier 2020 ;

accordé rétroactivement à la société Maison Chevalier [Localité 11] douze mois de délais pour satisfaire aux causes de la sommation et suspendu les effets de la clause résolutoire durant ces délais ;

dit que la clause résolutoire visée au commandement signifié le 2 juillet 2020 ne peut être mise en oeuvre;

condamné la société Maison Chevalier [Localité 11] à payer à la SCI Marcel Lépine la somme de 212 028,40 euros au titre de l’arriéré locatif au 28 février 2022, incluant les causes du commandement du 4 octobre 2019 et déduction faite des postes de taxes sur les bureaux et participation à l’assurance inclus et de la somme provisionnelle de 50 000 euros allouée par ordonnance du 1er mars 2020 ;

débouté la société Maison Chevalier [Localité 11] de sa demande de délais de paiement pour s’acquitter de cet arriéré locatif ;

débouté la SCI Marcel Lépine de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

condamné la société Maison Chevalier [Localité 11] à verser à la SCI Marcel Lépine la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la société Maison Chevalier [Localité 11] à payer à la société Blanchisserie Teinturerie Wartner la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la société Maison Chevalier [Localité 11] aux dépens de l’instance qui comprendront le coût des commandements et sommations signifiés les 2 et 4 octobre 2019, 30 décembre 2019 et 2 juillet 2020 et qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par Maître Christophe Basset ;

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

ordonné l’exécution provisoire du présent jugement.

Le 7 juin 2022, la société Maison Chevalier [Localité 11] a relevé appel de cette décision.

Par jugement du 15 février 2023, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la société Maison Chevalier [Localité 11], et désigné Maître [F] [C] en qualité d’administrateur et Maître [B] [H] en qualité de mandataire.

Par ordonnance du 21 mars 2023, le conseiller chargé de la mise en état a constaté l’interruption de l’instance à compter du 15 février 2023 et dit qu’à défaut de régularisation avant le 23 mai 2023, l’affaire serait radiée.

Par conclusions numéro 2 remises au greffe le 12 mai 2023, la SELARL AJIRS, agissant par Maître [F] [C], ès qualités d’administrateur judiciaire de la société Maison Chevalier [Localité 11], et la SELARL Axyme, agissant par Maître [B] [H], ès qualités de mandataire judiciaire de la société Maison Chevalier [Localité 11], sont intervenues à la procédure.

La partie appelante y demandait à la cour, en substance, de :

infirmer le jugement déféré en ce qu’il déboute la société Maison Chevalier [Localité 11] de sa demande d’annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail signifié les 2 et 4 octobre 2019, de la sommation visant la clause résolutoire du bail signifiée le 30 décembre 2019 et du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail signifié le 2 juillet 2020 ; déboute la société Maison Chevalier [Localité 11] de ses demandes de remboursement des charges et taxes ; déboute la société Maison Chevalier [Localité 11] de ses demandes de suspension des loyers échus durant la période de crise sanitaire et fixation d’un nouveau loyer ;

déboute la société Maison Chevalier [Localité 11] et la société Blanchisserie Teinturerie Wartner de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ; constate l’acquisition de la clause résolutoire du bail renouvelé le 6 décembre 2017 entre la SCI Marcel Lépine et la Société Blanchisserie Teinturerie Wartner aux droits de laquelle se trouve la société Maison Chevalier [Localité 11], à effet du 5 novembre 2019 ; dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance par la société Maison Chevalier [Localité 11], le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et que la clause résolutoire produira ses effets ;

ordonne dans cette hypothèse, l’expulsion de la société Maison Chevalier [Localité 11] et de tout occupant de son chef des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 10] ; ordonne, en tant que de besoin, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux ; fixe l’indemnité d’occupation due par la société Maison Chevalier [Localité 11] à la SCI Marcel Lépine jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, au montant du loyer indexé, augmenté de la TVA et des charges et taxes contractuels que la locataire aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié de plein droit ; condamne la société Maison Chevalier [Localité 11] au paiement de cette indemnité d’occupation à la SCI Marcel Lépine jusqu’à la libération des locaux ; constate l’acquisition de la clause résolutoire rappelée à la sommation du 30 décembre 2019, à effet du 30 janvier 2020 ; accorde rétroactivement à la société Maison Chevalier [Localité 11] douze mois de délais pour satisfaire aux causes de la sommation et suspend les effets de la clause résolutoire durant ces délais ; condamne la société Maison Chevalier [Localité 11] à payer à la SCI Marcel Lépine la somme de 212 028,40 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 février 2022 ; déboute la société Maison Chevalier [Localité 11] de sa demande de délais de paiement pour s’acquitter de cet arriéré locatif ; condamne la société Maison Chevalier [Localité 11] à verser à la SCI Marcel Lépine la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; condamne la société Maison Chevalier [Localité 11] aux dépens de l’instance qui comprendront le coût des commandement et sommation signifiés les 2 et 4 octobre 2019, 30 décembre 2019 et 2 juillet 2020 et qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par Maître Christophe Basset ; déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

confirmer le jugement déféré en ce qu’il ordonne la mise hors de cause de la société Blanchisserie Teinturerie Wartner ; dit que la clause résolutoire visée au commandement signifié le 2 juillet 2020 ne peut être mise en oeuvre ;

A titre subsidiaire,

confirmer le jugement déféré en ce qu’il accorde à la société Maison Chevalier [Localité 11] six mois de délais de paiement pour s’acquitter du solde des causes du commandement, d’un montant de 13 251,60 euros au titre du reliquat de taxe foncière 2019 ;

Et statuant à nouveau des chefs infirmés :

déclarer nul et de nul effet le commandement de payer en date du 2 octobre 2019,

prononcer la nullité du commandement de payer en date du 2 octobre 2019,

condamner la SCI Marcel Lépine à rembourser à la société Maison Chevalier [Localité 11] l’ensemble des taxes et charges qu’elle lui a facturées et fait régler, en violation de l’article L.145-40-2 du code de commerce et à payer à la société Maison Chevalier [Localité 11] la somme minimale de 26 452, 20 euros au titre des taxes foncières des années 2018 et 2019 ;

déclarer nulle et de nul effet la sommation du 30 décembre 2019 ;

prononcer la nullité de la sommation de payer en date du 30 décembre 2019 ;

déclarer nul et de nul effet le commandement de payer du 2 juillet 2020 et que ce commandement ne saurait entraîner l’acquisition de la clause résolutoire du bail consenti par le consort SCI Marcel Lépine (sic) ;

prononcer la nullité du commandement de payer du 2 juillet 2020 ;

rejeter la demande formée par la SCI Marcel Lépine en acquisition de la clause résolutoire du bail consenti à la société Maison Chevalier [Localité 11] en raison du commandement de payer du 2 juillet 2020 ;

rejeter toute demande de paiement des taxes foncières et de bureau ;

ordonner la suspension des loyers et charges qui seraient dus par la société Maison Chevalier [Localité 11] à la SCI Marcel Lépine pour les mois de mai 2020 à juin 2020 et les mois d’octobre 2020 à décembre 2020 ;

fixer le nouveau loyer des locaux loués par la SCI Marcel Lépine à un montant mensuel de 5 000 euros HT et hors charges ;

Subsidiairement,

déclarer recevables les demandes de délais de la société Maison Chevalier [Localité 11] ;

reporter le règlement de la dette locative retenue par le tribunal à 6 mois à compter de la signification du jugement (sic) à intervenir ;

octroyer à la société Maison Chevalier [Localité 11] un délai de 24 mois pour régler l’arriéré locatif, d’un montant de 212 028,40 euros, le premier règlement intervenant le 30 du mois suivant la signification du jugement à intervenir ;

En tout état de cause,

prononcer l’inexigibilité des loyers et charges qui seraient dus par la société Maison Chevalier [Localité 11] à la SCI Marcel Lépine pour les mois de mai 2020 à juin 2020 et les mois d’octobre 2020 à décembre 2020 ;

rejeter les demandes formées par la SCI Marcel Lépine en paiement des taxes de bureau et taxes foncières,

suspendre tout effet du commandement du 2 octobre 2019 et de la clause résolutoire visée dans ce commandement ;

suspendre tout effet de la sommation du 30 décembre 2019 et de la clause résolutoire visée dans cette sommation ;

suspendre tout effet du commandement du 2 juillet 2020 et notamment de la clause résolutoire visée dans ce commandement ;

débouter la SCI Marcel Lépine de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

condamner la SCI Marcel Lépine à régler à la société Maison Chevalier [Localité 11] la somme de 15 000 euros pour procédure abusive ;

condamner la SCI Marcel Lépine à régler à la société Maison Chevalier [Localité 11] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 10 octobre 2023, avec fixation de la date des plaidoiries au 25 octobre 2023.

Ayant constaté que, par jugement du 14 juin 2023, le tribunal de commerce de Paris avait prononcé la liquidation judiciaire de la société Maison Chevalier [Localité 11], désigné en qualité de liquidateur la SELARL Axyme, en la personne de Maître [B] [H] et mis fin à la mission de la SELARL AJRS en la personne de Maître [F] [C], que la procédure n’avait pas été régularisée à l’égard du liquidateur et que celui-ci n’était pas intervenu volontairement avant l’ouverture des débats, la présente cour, par arrêt avant dire droit du 9 novembre 2023, a :

révoqué l’ordonnance de clôture rendue le 10 octobre 2023,

ordonné la réouverture des débats,

ordonné la mise en cause par les parties du liquidateur de la société Maison Chevalier [Localité 11],

dit que l’affaire sera rappelée à la conférence de mise en état du 7 [en réalité du 6] février 2024 à 10 heures,

dit qu’à défaut de régularisation de la procédure avant le 7 février 2024, l’affaire sera radiée,

sursis à statuer sur les demandes,

réservé les dépens.

Le 12 décembre 2023, la SCI Marcel Lépine a fait assigner en intervention forcée et en reprise d’instance la SELARL Axyme, prise en la personne de Maître [B] [H], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Maison Chevalier [ [Localité 11]].

La SELARL Axyme, prise en la personne de Maître [B] [H], ès qualités, assignée à domicile par remise de l’acte à un employé rencontré dans les lieux, n’a pas constitué avocat.

La partie appelante n’a pas postérieurement à la reprise d’instance à l’initiative de l’intimée signifié de conclusions relatives à la défense d’un droit propre.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe le 22 novembre 2023, signifiées le 12 décembre 2023 à la SELARL Axyme, prise en la personne de Maître [B] [H], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Maison Chevalier [[Localité 11]], auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la SCI Marcel Lépine, intimée, appelante incidente, demande à la cour de :

déclarer la SASU Maison Chevalier mal fondée en son appel principal et l’en débouter intégralement,

dire la SCI Marcel Lépine recevable et bien fondée en son appel incident et en ses conclusions, moyens, fins et demandes,

confirmer le jugement rendu le 9 mai 2022 par la 8ème chambre du tribunal judiciaire de Nanterre en ce qu’il a débouté la société Maison Chevalier [Localité 11] de sa demande d’annulation des commandements de payer des 2 et 4 octobre 2019 et 2 juillet 2020, et de la sommation du 30 décembre 2019 ; débouté la société Maison Chevalier [Localité 11] de sa demande de remboursement des charges et taxes foncières ; débouté la société Maison Chevalier [Localité 11] de sa demande de suspension des loyers échus durant la période de crise sanitaire et fixation d’un nouveau loyer ; condamné la société Maison Chevalier [Localité 11] à payer à la SCI Marcel Lépine la somme de 212 028,40 euros au titre de l’arriéré locatif au 28 février 2022, en rejetant sa demande de délais de paiement ; débouté la société Maison Chevalier [Localité 11] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

condamné la société Maison Chevalier [Localité 11] au paiement des entiers dépens et d’une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; mis hors de cause la société Blanchisserie Teinturerie Wartner ;

infirmer le jugement rendu le 9 mai 2022 par la 8ème chambre du tribunal judiciaire de Nanterre en ce qu’il a dit que la clause résolutoire visée au commandement de payer signifié à la société Maison Chevalier [Localité 11] le 2 juillet 2020 ne peut être mise en oeuvre ;

En conséquence,

constater l’acquisition au profit de la SCI Marcel Lépine, de la clause résolutoire insérée au bail commercial signé le 15 septembre 2005 et renouvelé le 6 décembre 2017, faute pour la société Maison Chevalier [Localité 11] de s’être acquittée dans le délai d’un mois qui lui était imparti par le commandement de payer notifié le 2 juillet 2020 des causes dudit commandement ;

dire en conséquence que le bail commercial dont bénéficiait la société Maison Chevalier [Localité 11] est résilié de plein droit à effet du 3 décembre 2020, date de notification par RPVA des conclusions de la SCI Marcel Lépine constituant mise en oeuvre du jeu de la clause résolutoire ;

dire que la société Maison Chevalier [Localité 11] est devenue occupante sans droit ni titre, depuis le 3 décembre 2020, des locaux situés [Adresse 3] ;

ordonner l’expulsion de la société Maison Chevalier [Localité 11], et celle de tous occupants de son chef, des locaux situés [Adresse 3], au besoin avec le concours de la force publique ;

ordonner la séquestration des meubles et objet garnissant les lieux dans un garde-meubles au choix de la SCI Marcel Lépine et aux frais, risques et péril de la société Maison Chevalier [Localité 11] ;

condamner la société Maison Chevalier [Localité 11] au paiement d’une indemnité contractuelle d’occupation (article 5.15 du bail du 15 septembre 2005) de 500 euros par jour de retard à compter rétroactivement du 3 décembre 2020 et jusqu’à la date de libération effective et complète des lieux ;

Et subsidiairement,

prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail renouvelé par avenant du 6 décembre 2017 dont bénéficie la société Maison Chevalier [Localité 11], à la date de l’arrêt à intervenir ;

dire que la société Maison Chevalier [Localité 11] devient occupante sans droit ni titre, à cette même date, des locaux situés [Adresse 3] ;

ordonner l’expulsion de la société Maison Chevalier [Localité 11] et celle de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 3], au besoin avec le concours de la force publique ;

ordonner la séquestration des meubles et objet garnissant les lieux dans un garde-meubles au choix de la SCI Marcel Lépine et aux frais, risques et péril de la société Maison Chevalier [Localité 11] ;

condamner la société Maison Chevalier [Localité 11] au paiement d’une indemnité contractuelle d’occupation (article 5.15 du bail du 15 septembre 2005) de 500 euros par jour de retard à compter de la date de l’arrêt à intervenir et jusqu’à la date de libération effective et complète des lieux ;

infirmer le jugement rendu le 9 mai 2022 par la 8ème chambre du tribunal judiciaire de Nanterre en ce qu’il a rejeté la demande de paiement faite par la SCI Marcel Lépine au titre de la taxe sur les bureaux ;

En conséquence,

condamner la société Maison Chevalier [Localité 11] à payer à la SCI Marcel Lépine la somme de 16 305,60 euros en remboursement de la taxe sur les bureaux des années 2019, 2020 et 2021;

infirmer le jugement rendu le 9 mai 2022 par la 8ème chambre du tribunal judiciaire de Nanterre en ce qu’il a rejeté la demande d’indemnisation de la SCI Marcel Lépine pour procédure abusive ;

En conséquence,

condamner la société Maison Chevalier [Localité 11] à payer à la SCI Marcel Lépine la somme de 10 926,32 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

confirmer le jugement rendu le 9 mai 2022 par la 8ème chambre du tribunal judiciaire de Nanterre en ce qu’il a rejeté la demande d’exonération de paiement des loyers de mai et juin 2020, puis octobre à décembre 2020, formulée par la société Maison Chevalier [Localité 11] ;

En tout état de cause,

fixer la créance de la SCI Marcel Lépine au passif de la société Maison Chevalier [Localité 11], en présence de la société Axyme prise en la personne de Maître [B] [H], lui-même pris en sa qualité de liquidateur judiciaire désigné par jugement du tribunal de commerce de [Localité 11] en date du 14 juin 2023 :

pour la somme à parfaire de 281 736,88 euros (soit 212 028,40 + 67 527,60 euros + 2 180,88 euros),

pour la somme de 16 305,60 euros au titre du remboursement de la taxe sur les bureaux des années 2019, 2020 et 2021,

pour la somme de 10 926,32 euros à titre de paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive,

pour la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, telle que fixée par jugement du 9 mai 2022

condamner la société Maison Chevalier [Localité 11], in solidum avec la société Axyme prise en la personne de Maître [B] [H], pris en sa qualité de liquidateur judiciaire, au paiement des entiers dépens de la présente instance d’appel, incluant le coût du timbre fiscal exigé pour la constitution devant la présente juridiction, dont distraction au profit de Maître Philippe Chateauneuf, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

condamner la société Maison Chevalier [Localité 11], in solidum avec la société Axyme prise en la personne de Maître [B] [H], pris en sa qualité de liquidateur judiciaire, à payer à la SCI Marcel Lépine la somme de 20 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la saisine de la cour

La société Blanchisserie Teinturerie Wartner, mise hors de cause par le jugement dont appel, n’a été intimée ni par la société Maison Chevalier [Localité 11] ni par la SCI Marcel Lépine, et aucune demande d’infirmation du jugement en ce qu’il l’a mise hors de cause n’a été présentée à la cour.

Ce point est donc acquis.

Il est par ailleurs rappelé que le débiteur qui fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire est dessaisi de l’administration de ses biens, de sorte que, en vertu de l’article L.641-9 du code de commerce, seul le liquidateur est habilité à poursuivre les instances introduites par le débiteur avant l’ouverture d’une procédure collective.

Le liquidateur, cité en reprise d’instance par l’intimée, n’a en l’espèce pas comparu.

Par ailleurs, la société Maison Chevalier [Localité 11] n’a pas, postérieurement à la reprise d’instance à l’initiative de l’intimée, signifié de conclusions relatives à la défense d’un droit propre.

Dans ces conditions, l’appel principal n’est plus soutenu et la cour n’est plus saisie d’aucun moyen à l’encontre des chefs du jugement initialement critiqués par la partie appelante.

Elle ne répondra, par conséquent, qu’aux prétentions et moyens de la SCI Marcel Lépine, appelante incidente.

Sur la résiliation du bail

La SCI Marcel Lépine poursuit la résiliation du bail, à titre principal, par l’effet de la clause résolutoire, à la suite de la délivrance du commandement de payer visant la dite clause délivré le 2 juillet 2020, et à titre subsidiaire demande à la cour de prononcer la résiliation du dit bail à la date de son arrêt.

Le commandement du 2 juillet 2020, comme déjà évoqué, a été délivré pour avoir paiement :

de la participation de la locataire à l’assurance,

de la taxe sur les bureaux pour l’année 2020,

des loyers des mois de mai, juin et juillet 2020.

Le tribunal a considéré :

d’une part, que le bailleur ne pouvait pas poursuivre le recouvrement des sommes correspondant à la taxe sur les bureaux et à la participation à l’assurance, le bail ne stipulant pas expressément que le preneur est redevable de ces sommes,

d’autre part, que ses effets devaient être limités à l’obligation de paiement, et qu’il ne pouvait être constaté la résiliation du bail à l’issue du délai d’un mois visé au commandement, dès lors que 'l’ordonnance en date du 25 mars 2020 a empêché les bailleurs de mettre en oeuvre le jeu de la clause résolutoire avant une date fixée deux mois après la fin de l’état d’urgence sanitaire'.

La SCI objecte qu’elle a bien attendu l’expiration du délai de deux mois après la fin de l’état d’urgence sanitaire (24 juillet 2020) pour 'mettre en oeuvre le jeu de la clause résolutoire', qu’en effet, le délai de deux mois expirant le 24 septembre 2020, elle a sollicité pour la première fois l’acquisition de la clause résolutoire visée au commandement du 2 juillet 2020 par conclusions régularisées le 3 décembre 2020. Elle considère, en conséquence, qu’il y a lieu d’infirmer le jugement en ce qu’il a retenu que la clause ne pouvait être mise en oeuvre.

A titre liminaire, il n’est nulle part dans le jugement mentionné que la société Maison Chevalier [Localité 11] se serait acquittée des causes de ce commandement dans le délai d’un mois dont elle disposait pour ce faire, ni même qu’elle aurait soutenu l’avoir fait.

Selon la combinaison des articles 1er et 4 de l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020, 1er et 3-1 de l’ordonnance n° 2020-317 du 25 mars 2020, 2 du décret n° 2020-371 du 30 mars 2020 et 1er de l’arrêté du 15 mars 2020 complétant l’arrêté du 14 mars 2020 portant diverses mesures relatives à la lutte contre la propagation du virus covid-19, les personnes physiques et morales de droit privé qui, exerçant une activité économique particulièrement touchée par les conséquences économiques, financières et sociales de la propagation du covid-19 et des mesures prises pour la limiter, sont susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité créé à leur destination ne peuvent encourir d’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, dont l’échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire.

Le jugement ne constate à aucun moment que la société Maison Chevalier [Localité 11] remplissait les conditions requises pour pouvoir bénéficier des dispositions de l’article 4 de l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020.

Dans ces conditions, le tribunal ne pouvait valablement faire application des dispositions de l’article 4 de l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 susvisée.

Dès lors qu’il n’est pas utilement contesté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail se sont trouvées réunies un mois après la délivrance du commandement, le jugement sera infirmé en ce qu’il a limité comme il l’a fait les effets du dit commandement, et, conformément à la demande de la SCI Marcel Lépine, il sera constaté que le bail a pris fin le 3 décembre 2020.

Il n’est pas nécessaire d’ordonner l’expulsion de la société locataire des locaux qu’elle occupait dès lors qu’au jour où la cour statue, elle les a, aux dires de la bailleresse, restitués depuis le 31 juillet 2023, avec remise des clés à l’un des conseils de la SCI Marcel Lépine.

Le bail étant résilié, il convient de mettre à la charge de la société Maison Chevalier [Localité 11] une indemnité d’occupation dont le montant sera fixé à celui du loyer contractuel, augmenté des charges et taxes, qui aurait été dû si le bail ne s’était pas trouvé résilié, étant observé, d’une part, que la SCI Marcel Lépine ne développe aucun moyen à l’appui de sa demande de fixation du montant de l’indemnité d’occupation à 500 euros par jour, se contentant de viser dans le dispositif de ses écritures l’article 5.15 du bail, et d’autre part, qu’en tout état de cause, si effectivement le bail prévoit qu’en cas de résiliation de plein droit le preneur est tenu d’une indemnité d’occupation de 500 euros par jour de retard, cette stipulation constitue une clause pénale au sens de l’article 1231-5 du code de procédure civile, et que la pénalité convenue étant manifestement excessive au regard du préjudice subi par le bailleur, qui lui-même sollicite la confirmation du jugement qui a arrêté à la somme de 212 028,40 euros l’arriéré locatif dû au 22 février 2022, il convient de la modérer d’office, dans les limites précisées ci-dessus.

Sur la demande en paiement au titre de la taxe sur les bureaux

Le tribunal a rejeté la demande en paiement de la bailleresse au titre de la taxe sur les bureaux, en considérant que ces postes de charge n’étaient pas expressément mis à la charge de la locataire par le bail

La SCI Marcel Lépine considère que, aux termes du bail du 15 septembre 2005 qui mentionne explicitement l’obligation faite au preneur de supporter le paiement de 'la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, le coût de la location des conteneurs, la taxe de balayage, les impôts et taxes foncières, y compris celles auxquelles sont assujettis les propriétaires à raison de leur immeuble, toutes nouvelles contributions, taxes municipales et autres augmentations d’impôt qui pourraient être créées de quelque nature et sous quelque dénomination que ce soit', la taxe sur les bureaux afférente à l’immeuble doit bien être assumée in fine par le preneur, peu important qu’elle ne soit pas désignée en tant que telle. Elle sollicite en conséquence l’allocation d’une somme de 16 305,60 euros.

Aux termes de l’article L. 145-40-2 du code de commerce, résultant de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, applicable en l’espèce compte tenu du renouvellement du bail postérieurement à son entrée en vigueur, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, avec l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire.

En vertu de l’article R. 145-35 du code de commerce pris pour l’application du texte susvisé, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement.

L’avenant de renouvellement ne comporte pas d’inventaire précis des charges imputables au locataire, toutefois, il renvoie comme l’a relevé le tribunal aux termes et conditions du bail du 15 septembre 2005, à l’exception des stipulations qu’il modifie précisément, et l’article 4 de l’avenant confirme que toutes les dispositions du bail commercial qui n’auront pas été modifiées demeurent pleinement en vigueur.

Le bail du 15 septembre 2005 prévoit au paragraphe 'contributions et charges diverses’ que le preneur supportera 'la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, le coût de la location des conteneurs, la taxe de balayage, 'les impôts et taxes foncières, y compris celles auxquelles sont assujettis les propriétaires à raison de leur immeuble', toutes nouvelles contributions, taxes municipales ou autres augmentations d’impôts qui pourraient être créées de quelque nature et sous quelque dénomination que ce soit'.

Comme l’a relevé le tribunal, la taxe sur les bureaux n’est pas spécialement visée, et le caractère vague de la formule ' y compris celles auxquelles sont assujettis les propriétaires à raison de leur immeuble’ sur laquelle s’appuie la SCI Marcel Lépine ne permet pas de retenir que les parties ont entendu que la taxe en question soit supportée par la locataire, rappel étant fait qu’aux termes de la loi, l’inventaire des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail doit être précis et limitatif, ce qui n’est pas le cas lorsqu’il est renvoyé par une formule générale aux taxes auxquelles sont assujettis les propriétaires à raison de leur immeuble.

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté la SCI Marcel Lépine de sa demande de remboursement de la taxe litigieuse.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Le tribunal a rejeté la demande de dommages et intérêts de la SCI au motif qu’aucun élément de la procédure ne démontrait que l’action en justice intentée par les demanderesses revêtait les caractéristiques d’une action abusive, ou d’une quelconque intention de nuire à son encontre, observant que les moyens soulevés méritaient discussion et que certains ont été accueillis.

La SCI Marcel Lépine soutient que c’est par pure mauvaise foi que la société Maison Chevalier [Localité 11] retarde depuis près de 3 ans désormais le paiement des loyers arrêtés au 28 février 2020 [lire 2022] ;

que si elle a pu faire régler au bailleur les termes de juin à décembre 2022, c’est uniquement pour tenter d’échapper à la déchéance du terme liée au non règlement des termes courants à compter de la signification du jugement, s’abstenant en revanche de régler les termes de mars, avril et mai 2022 échus entre la date des plaidoiries [devant le tribunal] et le délibéré du 9 mai 2022 ; qu’en outre, elle a dû faire pratiquer une saisie attribution pour être réglée de la provision de 50 000 euros allouée par le juge de la mise en état ; qu’en réalité, la société Maison Chevalier [Localité 11] a toujours exploité au maximum les délais induits par le déroulement des procédures pour retarder le paiement des loyers, pourtant légitime contrepartie de la mise à disposition de l’immeuble ; que faute d’être réglée des loyers qui lui étaient dus, elle a rencontré des difficultés dans le remboursement des deux prêts qu’elle avait souscrits pour acquérir l’immeuble loué, ce qui lui a occasionné un préjudice de 10 926,32 euros lié au paiement d’intérêts. Elle sollicite en conséquence l’allocation de cette somme, après infirmation du jugement.

Il convient de rappeler que l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol.

En l’espèce, ni les circonstances du litige, ni les éléments de la procédure ne permettent de caractériser à l’encontre de la société Maison Chevalier [Localité 11], qui a été placée en redressement judiciaire le 15 février 2023, puis très rapidement ensuite en liquidation judiciaire, une faute de nature à faire dégénérer en abus le droit d’agir en justice. Comme l’a relevé le tribunal, certaines de ses contestations étaient au demeurant fondées.

En conséquence, le jugement déféré est confirmé s’agissant du rejet de la demande de dommages et intérêts de la SCI Marcel Lépine.

Sur la fixation de la créance de la SCI Marcel Lépine

Le tribunal a condamné la société Maison Chevalier [Localité 11] à payer à la SCI Marcel Lépine une somme totale de 212 028,40 euros, représentant l’arriéré locatif arrêté au 28 février 2022 après déduction de la provision de 50 000 euros allouée par le juge de la mise en état et déduction des sommes réclamées au titre de la taxe sur les bureaux et de la participation de la locataire à l’assurance.

La SCI Marcel Lépine demande que soient ajoutés à ce montant, pour la fixation de sa créance au passif de la société Maison Chevalier [Localité 11] :

les montants dus pour la période allant du 1er mars 2022 au 14 février 2023 ( veille du jugement d’ouverture de la procédure collective), soit 67 527,60 euros,

le montant de la taxe foncière appelée au titre de l’année 2023 ( 17 447 euros), dont la liquidation est redevable prorata temporis, soit pour la période du 1er janvier au 14 février 2023 2 180,88 euros,

le montant de la taxe sur les bureaux des années 2019, 2020 et 2021, soit 16 305,60 euros,

le montant des dommages et intérêts réclamés pour procédure abusive, soit 10 926,323 euros,

la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, telle que fixée par le jugement du 9 mai 2022.

Il découle de ce qui précède que la société Maison Chevalier [Localité 11] n’est redevable d’aucune somme au titre du remboursement de la taxe sur les bureaux, ni d’aucune somme à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Le montant alloué par le tribunal au titre des loyers et charges impayés, arrêté au 28 février 2022 à la somme de 212 028,40 euros, doit être retenu, en l’absence de contestation valablement soumise à la cour.

En l’absence de décompte détaillé de la somme de 67 527,60 euros réclamée pour la période allant du 1er mars 2022 au 14 février 2023, et de justificatifs de charges qui auraient été retenues par le tribunal et la cour comme devant être imputées au locataire, en dehors du montant de la taxe foncière qui est réclamée séparément, et tenant compte du fait que, aux dires de la SCI Marcel Lépine, les loyers ( désormais indemnités d’occupation) des mois de juin à décembre 2022 ont été réglés, le montant de la créance au titre de l’occupation des locaux pour la période allant du 1er mars 2022 au 14 février 2023 doit être fixé à la somme de 46'800 euros.

Sera retenu également le montant de la taxe foncière, qui est justifié, pour 2 180,88 euros.

La somme de 5 000 euros découlant de la condamnation prononcée par le tribunal en première instance sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile doit également être retenue.

Il sera donc fait droit à la demande de fixation de la SCI Marcel Lépine à hauteur de la somme de 266'009,28 euros, étant précisé que la déclaration de créance au titre des créances échues antérieurement à l’ouverture de la procédure collective a été faite pour 279 556 euros.

Pour la période postérieure, la SCI Marcel Lépine est en droit d’obtenir la fixation de sa créance telle que résultant de la poursuite de l’occupation des locaux loués jusqu’au 31 juillet 2023, date à laquelle l’occupation a, à ses dires, pris fin.

Sa demande de condamnation de la société Maison Chevalier [Localité 11] au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la date de la libération effective des lieux s’entend en effet nécessairement, puisque celle-ci est en liquidation judiciaire, comme une demande de fixation au passif.

Au vu des éléments dont dispose la cour, et compte tenu du montant du loyer qui était prévu au bail, le montant dû à ce titre est arrêté à la somme totale de 67'396,53 euros ( 59 400 euros + 7'996,53 euros au titre de la taxe foncière au prorata restant dû).

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les dépens de l’instance d’appel sont à la charge de la société Maison Chevalier [Localité 11]. Ils seront fixés au passif de sa liquidation judiciaire, tout comme ceux de première instance.

Compte tenu de la liquidation judiciaire dont elle fait l’objet, l’équité ne commande pas de mettre à sa charge le paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu par défaut,

Statuant dans les limites de sa saisine,

CONFIRME le jugement rendu le 9 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Nanterre, sauf en ce qu’il dit que la clause résolutoire visée au commandement signifié le 2 juillet 2020 ne peut être mise en oeuvre et en ce qu’il condamne la société Maison Chevalier [Localité 11] au paiement à la SCI Marcel Lépine de diverses sommes et aux dépens ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés, et y ajoutant,

Constate la résiliation du bail du 15 septembre 2005 renouvelé le 6 décembre 2017 à effet au 3 décembre 2020, par l’effet de la clause résolutoire figurant au dit bail ;

Constate que la demande tendant à ordonner l’expulsion de la société Maison Chevalier [Localité 11], et celle de tous occupants de son chef, des locaux situés [Adresse 3], et à ordonner la séquestration des meubles et objet garnissant les lieux dans un garde-meubles est devenue sans objet ;

Met à la charge de la société Maison Chevalier [Localité 11] une indemnité d’occupation fixé au montant du loyer contractuel, augmenté des charges et taxes, qui aurait été dû si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

Déboute la SCI Marcel Lépine de sa demande en paiement au titre de la taxe sur les bureaux ;

Fixe au passif de la liquidation judiciaire de la société Maison Chevalier [Localité 11] la créance de la SCI Marcel Lépine à :

la somme de 261'009,28 euros au titre de l’arriéré locatif à la date du jugement d’ouverture de la procédure collective,

la somme de 5 000 euros au titre de la condamnation prononcée par le jugement du 9 mai 2022 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

la somme de 67'396,53 euros au titre de l’indemnité d’occupation ayant couru postérieurement au jugement d’ouverture jusqu’au 31 juillet 2023 ;

Déboute la SCI Marcel Lépine du surplus de ses demandes ;

Fixe au passif de la liquidation judiciaire de la société Maison Chevalier [Localité 11] les dépens de première instance, dans les termes précisé par le jugement du 9 mai 2022 et les dépens d’appel.

Arrêt prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Fabienne PAGES, Présidente et par Madame Mélanie RIBEIRO, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente