COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

Chambre civile 1-5

ARRET N°

PAR DEFAUT

DU 18 DECEMBRE 2025

N° RG 25/01513 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XB5L

AFFAIRE :

LA VILLE DE [Localité 7]

C/

S.A.R.L. LE CHAT DU SACRE COEUR

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 08 Novembre 2024 par le Président du TJ de [Localité 10]

N° RG : 24/01815

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 18.12.2025

à :

M^e Morgane FRANCESCHI, avocat au barreau de VERSAILLES (570)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX HUIT DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

LA VILLE DE [Localité 7]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.

[Adresse 9]

[Localité 4]

Représentant : M^e Morgane FRANCESCHI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 570 – N° du dossier 120677

Plaidant : M^e Hubert DIDON du barreau de Paris

APPELANTE

****************

S.A.R.L. LE CHAT DU SACRE COEUR

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.

N° SIRET : B82 971 828 7

[Adresse 1]

[Localité 3]

défaillante : PV 659 du 26 mars 2025

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 10 Novembre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Ulysse PARODI, Vice président placé faisant fonction de conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de présidente,

M. Bertrand MAUMONT, Conseiller,

Monsieur Ulysse PARODI, Vice président placé faisant fonction de conseiller,

Greffier, lors des débats : M^me Elisabeth TODINI,

EXPOSE DU LITIGE

La société Ochito, filiale du groupe Trimax, a été créée en 2016 pour exploiter le centre commercial [Adresse 5] situé entre le 2 et le [Adresse 2] à [Localité 8]. Elle était propriétaire de 50% de la galerie commerciale, dont elle louait les cellules au travers de contrats de bail précaires ou de baux commerciaux.

Selon acte sous seing privé du 12 mars 2021, la société Ochito a donné à bail dérogatoire à la SARL Le Chat du Sacré C’ur des locaux commerciaux situés dans le centre commercial [Localité 6], lot n°1211 (immeuble Le Zodiaque), moyennant un loyer annuel de 10 000 euros hors taxes, payable mensuellement et d’avance, prenant effet le 15 avril 2021 et prenant fin le 14 avril 2023.

Par lettre recommandée du 4 janvier 2023, la société Ochito a demandé à la société Le Chat du Sacré C’ur de restituer les locaux en fin de bail.

Par jugement du 19 octobre 2023, le tribunal de commerce de Paris a placé la société Ochito en redressement judiciaire. Ses actifs immobiliers, y compris les baux, ont alors été repris par l’EPIC Etablissement Public Foncier d’Île-de-France.

Par acte sous seing privé du 2 mars 2024, l’EPIC Etablissement Public Foncier d’Île de France a transféré la gestion et la jouissance de ces immeubles à la ville de [Localité 7].

Par acte de commissaire de justice délivré les 31 mai et 4 juillet 2024, la ville de [Localité 7] a fait assigner en référé la société Le Chat du Sacré C’ur aux fins d’obtenir principalement :

— l’expulsion de la société Le Chat du Sacré C’ur des locaux du lot n°1211 du centre commercial [Localité 6] situés 12,14,16,18 à [Adresse 2] à [Localité 8] ;

— la condamnation de la société Le Chat du Sacré C’ur à lui verser une indemnité mensuelle d’occupation de 1 000 euros à compter du 15 avril 2023 jusqu’à libération effective des lieux par remise des clefs ;

— la condamnation de la société Le Chat du Sacré C’ur à lui payer une indemnité contractuelle de 26 040 euros ;

— la condamnation de la société Le Chat du Sacré C’ur à lui verser la somme de 3 000 euros d’indemnité de procédure et aux dépens.

Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 8 novembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a :

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’expulsion,

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation à paiement d’une indemnité d’occupation,

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle d’indemnité de retard de 20 040 euros,

— condamné la ville de [Localité 7] aux dépens,

— débouté la ville de [Localité 7] de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 3 mars 2025, la ville de [Localité 7] a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l’exception de ce qu’elle a rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire.

Dans ses dernières conclusions déposées le 21 mai 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la ville de [Localité 7] demande à la cour, au visa des articles 1134 du code civil et 835 du code de procédure civile, de :

'- infirmer l’ordonnance de référé du 8 novembre 2024 en toutes ses dispositions ;

et, statuant à nouveau :

— constater que le bail dérogatoire du 12 mars 2021 à effet du 15 avril 2021 a trouvé son terme le 15 avril 2023 ;

— donner acte à la ville de [Localité 7] que les locaux et les clés lui ont été restitués par la société Le Chat du Sacré C’ur le 16 mai 2025 ;

— condamner la société Le Chat du Sacré C’ur à verser à la ville de [Localité 7] une indemnité d’occupation de 25 000 euros pour l’occupation sans droit ni titre du bien du 15 avril 2023 jusqu’au 16 mai 2025, date de libération des lieux et de remise des clés ;

— condamner la société Le Chat du Sacré C’ur à verser une provision de 51 240 euros à valoir sur l’indemnité contractuelle de retard dans la libération des lieux stipulée au bail dérogatoire ;

— condamner la société Le Chat du Sacré C’ur à régler à la ville de [Localité 7] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Le Chat du Sacré C’ur aux entiers dépens de l’instance comprenant les frais de commandement, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.'

La société Le Chat du Sacré C’ur, à qui la déclaration d’appel a été signifiée, selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, les 26 et 28 mars 2025 et les conclusions le 17 juin 2025, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La cour rappelle, à titre liminaire, qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constater » ou de « dire et juger » qui, au sens de l’article 4 du code de procédure civile, ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques.

Sur la demande de paiement provisionnel des indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 873 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal de commerce, statuant en référé, peut dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

En application de ce texte, le montant de la provision qui peut être allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En application de cet article, il est constant que l’occupation illicite de l’immeuble d’autrui est constitutif d’une faute qui doit être réparée par une indemnité d’occupation correspondant à la fois à une contrepartie de la jouissance des locaux et à la compensation du préjudice subi par le propriétaire du fait de la privation de la libre disposition des lieux.

En l’espèce, le contrat de bail litigieux stipule de façon on ne peut plus explicite que :

« Article 2 – Durée

Ce bail dérogatoire prendra effet le 15 avril 2021.

Ce bail dérogatoire est consenti et accepté pour une durée de deux ans, dont une période ferme d’un an à compter du 15 avril 2021, pour se terminer le 14 avril 2023.

Le présent bail prendra fin de plein droit, sauf en cas de résiliation anticipée ci-dessous stipulée à l’article 11, à l’expiration du terme, sans que le Bailleur ait à signifier congé au Preneur.

Le PRENEUR se reconnaît d’ores et déjà mis en demeure d’avoir à quitter les lieux pour la date du 14 avril 2023.

Si, contre toute attente, le PRENEUR se maintenait en possession, il devrait être considéré comme occupant sans droit ni titre, et son expulsion aurait lieu en vertu d’une ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du Tribunal judiciaire territorialement compétent.

Au cas où les locaux ne seraient pas libérés à ladite date, le PRENEUR devra verser au propriétaire une indemnité de 70 euros par jour de retard, sans que le versement de cette indemnité puisse être considéré comme une quelconque tolérance du BAILLEUR à la prolongation de l’occupation.

En outre, la persistance de l’occupation du PRENEUR au-delà de cette date ne pourrait créer à son profit aucun droit quelconque au maintien dans les lieux ou au renouvellement du bail. »

C’est dès lors de façon impropre que le premier juge a considéré, en l’absence de comparution de la société Le Chat du Sacré C’ur et donc de demande ou de contestation de sa part, que : « Or la demanderesse soutient que la société preneuse exploite toujours les locaux au jour de l’audience. L’exploitation des locaux pendant plus d’un an après le terme contractuel sans la moindre manifestation du bailleur postérieurement à janvier 2023, est susceptible d’être considéré par le juge du fond comme une volonté des parties de poursuivre le bail selon le statut des baux commerciaux, conformément à l’article 145-5 du code de commerce reproduit ci-dessus » et que « Partant, il n’y a pas lieu à référé sur la demande d’expulsion et sur la demande qui en découle de fixation d’une indemnité d’occupation ».

Il découle de la stipulation contractuelle précitée, et de la lettre du 24 janvier 2023, remise en main propre à un représentant de la société Le Chat du Sacré C’ur, par laquelle la société Ochito a confirmé sa volonté de reprendre les locaux au terme du bail, que le bail est arrivé à terme le 14 avril 2023, sans renouvellement de quelque sorte, et qu’à compter de cette date, la société Le Chat du Sacré C’ur s’est maintenue sans droit ni titre dans les locaux, jusqu’au 16 mai 2025 d’après les déclarations de la ville de [Localité 7].

Dès lors, la ville de [Localité 7] est fondée à réclamer une indemnité d’occupation à compter du 15 avril 2023 jusqu’au 16 mai 2025 qui, compte tenu du lieu et des caractéristiques du bien occupé, peut être fixée, avec l’évidence requise, à un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 1 000 euros par mois, soit 25 000 euros sur la période considérée.

Par conséquent, l’ordonnance déférée sera infirmée de ce chef et la société Le Chat du Sacré C’ur sera condamnée à payer à la ville de [Localité 7] la somme provisionnelle de 25'000 euros au titre des indemnités d’occupation dues jusqu’au 16 mai 2025.

Sur la demande de condamnation provisionnelle de la société Le Chat du Sacré C’ur au titre de l’indemnité contractuelle de retard dans la libération des lieux

En application de l’article 873 du code de procédure civile, si le juge des référés ne peut modérer la clause pénale, il peut accorder une provision à valoir sur le montant non contestable de cette clause, qui n’a d’autre limite que le montant prévu au contrat.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l’espèce, le contrat litigieux prévoit que « Au cas où les locaux ne seraient pas libérés à ladite date, le Preneur devra verser au propriétaire une indemnité de 70 euros par jour de retard, sans que le versement de cette indemnité puisse être considéré comme une quelconque tolérance du Bailleur à la prolongation de l’occupation. En outre, la persistance de l’occupation du Preneur au-delà de cette date ne pourrait créer à son profit aucun droit quelconque au maintien dans les lieux ou au renouvellement du bail. »

Compte du fait qu’il est établi que le bail a pris fin le 15 avril 2023 et que la société Le Chat du Sacré C’ur s’est maintenue dans les lieux sans droit ni titre à compter de cette date, le principe de la créance de la ville de [Localité 7] est établi avec l’évidence requise en application de la stipulation précitée.

Toutefois, cette clause s’analyse en une clause pénale et, dès lors que son montant pourrait être qualifié de manifestement excessif, notamment en ce qu’elle se cumule avec le paiement d’une indemnité d’occupation déjà sollicitée, son application est susceptible d’être modérée par le juge du fond ce qui caractérise une contestation sérieuse.

Par conséquent, la ville de [Localité 7] sera déboutée de sa demande de condamnation provisionnelle de la société Le Chat du Sacré C’ur au titre de l’indemnité contractuelle de retard dans la libération des lieux.

Sur les demandes accessoires

La ville de [Localité 7] étant accueillie en son recours, l’ordonnance sera infirmée en ses dispositions relatives aux dépens de première instance.

Partie perdante, la société Le Chat du Sacré C’ur sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés, s’agissant des dépens d’appel, avec distraction au bénéfice des avocats qui en ont fait la demande.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la ville de [Localité 7] la charge des frais irrépétibles exposés.

La société Le Chat du Sacré C’ur sera en conséquence condamnée à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais de première instance et de ceux d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant, par arrêt rendu par défaut et en dernier ressort,

Infirme l’ordonnance entreprise, sauf en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’expulsion ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la société Le Chat du Sacré C’ur à payer à la ville de [Localité 7] la somme provisionnelle de 25'000 euros au titre des indemnités d’occupation dues jusqu’au 16 mai 2025 ;

Déboute la ville de [Localité 7] de sa demande de condamnation provisionnelle de la société Le Chat du Sacré C’ur au titre de l’indemnité contractuelle de retard dans la libération des lieux ;

Condamne la société Le Chat du Sacré C’ur aux dépens de première instance et d’appel ;

Condamne la société Le Chat du Sacré C’ur à payer à la ville de [Localité 7] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Présidente et par Madame Elisabeth TODINI, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente