COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 28A

Chambre famille 2-2

ARRET N° /2025

CONTRADICTOIRE

DU 30 AVRIL 2025

N° RG 23/01560

N° Portalis DBV3-V-B7H-VXDX

AFFAIRE :

[R], [Z], [X] [K]

C/

[U] [N]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 10 Janvier 2023 par le Juge aux affaires familiales de CHARTRES

N° RG : 21/00973

Expéditions exécutoires

Expéditions

délivrées le : 30.04.2025

à :

M^e Guillaume BAIS

M^e Virginie COYAC GERBET

TJ CHARTRES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TRENTE AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [R], [Z], [X] [K]

né le [Date naissance 5] 1970 à [Localité 9] (28)

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 12]

Représentant : M^e Guillaume BAIS de la SCP GUILLAUME BAIS ET XAVIER TORRE, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000032

APPELANT

****************

Madame [U] [N]

née le [Date naissance 1] 1975 à [Localité 9] (28)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentant : M^e Virginie COYAC GERBET de la SCP CABINET GERBET AVOCATS, avocate au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000018

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Février 2025 en chambre du conseil, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Jacqueline LESBROS, présidente de chambre chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Jacqueline LESBROS, présidente de chambre,

Monsieur François NIVET, conseiller,

Madame Rose-May SPAZZOLA, conseillère,

Greffière, lors des débats : Madame Charlène TIMODENT.

FAITS ET PROCEDURE :

Mme [U] [N] et M. [R] [K], tous deux de nationalité française, se sont pacsés le [Date mariage 3] 2004.

Trois enfants sont issus de leur union.

Le couple s’est séparé le 19 novembre 2017 et le pacs a été rompu le 10 janvier 2018.

Il s ont acquis en indivision le 19 octobre 2004, à hauteur de 50% chacun, un terrain à bâtir sur la commune de [Localité 12], pour un prix net vendeur de 56 848 euros sur lequel ils ont fait édifier une maison qui a constitué le domicile conjugal.

Le couple s’est séparé le 1er janvier 2018 et M. [K] s’est maintenu dans l’ancien domicile familial.

Les parties n’étant pas parvenues à un partage amiable, par acte d’huissier de justice en date du 27 mai 2021, Mme [N] a assigné M. [K] sur le fondement des dispositions des articles 815 et suivants du code civil.

Par jugement du 10 janvier 2023, le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Chartres a notamment :

— ordonné les opérations de compte de liquidation et partage de l’indivision formée par Mme [N] et M. [K] ;

— désigné Maître [Y], notaire à [Localité 9] (28) et lui donne mandat de procéder aux opérations de compte, liquidation et partage conformément aux dispositions dudit jugement ;

— désigné le juge aux affaires familiales du cabinet chargé de la présente instance pour surveiller le déroulement des opérations en qualité du juge commis ;

— dit que les frais de consignation seront avancés par M. [K] ;

— dit qu’il sera procédé à la barre du tribunal judiciaire de Chartres à la vente du bien immobilier sis [Adresse 11], cadastré section ZA n°[Cadastre 7], lieudit [Localité 10], sur la mise à prix de 100 000 euros avec faculté de baisse de mise à prix d’un quart en cas de non enchères sur le cahier des conditions de vente qui sera dressé à cet effet et déposé au greffe du tribunal par la SCP GERBET AVOCATS et après l’accomplissement des formalités légales ;

— condamné M. [K] à payer à l’indivision une indemnité d’occupation depuis le 1er janvier 2018 de 560 euros par mois jusqu’à la présente décision ;

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision nonobstant appel ;

— condamné M. [K] à payer à Mme [N] la somme de 1500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [K] aux entiers dépens.

Le 6 mars 2023, M. [K] a interjeté appel de ce jugement sur :

— la vente à la barre du tribunal judiciaire de Chartres du bien immobilier sis [Adresse 11], et sur les modalités de cette vente,

— la condamnation de M. [K] à payer à l’indivision une indemnité d’occupation depuis le 1er janvier 2018 de 560 euros par mois jusqu’à la présente décision,

— l’exécution provisoire de la décision,

— l’article 700 du code de procédure civile,

— les dépens.

Dans ses dernières conclusions d’appelant du 10 décembre 2024, M. [K] demande à la cour de :

' – CONFIRMER la décision entreprise en ce qu’elle a :

— ORDONNER les opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision [K]/[N] ;

L’INFIRMER pour le surplus ;

STATUANT DE NOUVEAU,

— DESIGNER le président de la Chambre des notaires avec faculté de délégation ou Me [H] [I], Notaire à [Localité 9], pour procéder aux opérations de compte, liquidation et partage;

— DIRE que les frais de consignation seront avancés équitablement par chacune des parties ;

SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION

— INFIRMER le Jugement entrepris en ce qu’il a fixé à la charge de Monsieur [K] une indemnité d’occupation de 560 euros par mois entre le 1er janvier 2018 et la décision ;

En conséquence,

A TITRE PRINCIPAL

— JUGER que l’occupation privative par Monsieur [K] du bien indivis ne saurait donner lieu à une indemnité d’occupation ;

— DEBOUTER Madame [N] de sa demande de condamnation de Monsieur [K] à payer une indemnité d’occupation à l’indivision ;

A TITRE SUBSIDIAIRE

— CONDAMNER Monsieur [K] à payer à l’indivision une indemnité d’occupation depuis le 1er janvier 2018 de 140 euros par mois jusqu’à la décision à intervenir ;

SUR LA LICITATION

A TITRE PRINCIPAL

— INFIRMER la décision entreprise en ce qu’elle a ordonné la licitation à la barre du Tribunal du bien indivis ;

— ATTRIBUER préférentiellement le bien indivis situé [Adresse 11] cadastré ZA n° [Cadastre 7], lieudit [Localité 10] à Monsieur [R] [K] à charge de soulte ;

— FIXER le prix de l’immeuble à 160 000 euros ;

A TITRE SUBSIDIAIRE

— ORDONNER l’insertion au cahier des conditions de vente d’une clause de substitution permettant à Monsieur [K] de se substituer à l’acquéreur dans le délai d’un mois à compter de l’adjudication par déclaration au greffe du tribunal devant lequel aura eu lieu l’adjudication,

— ORDONNER l’insertion d’une clause d’attribution précisant que le colicitant adjudicataire, sera redevable du prix de l’immeuble dans le cadre du partage définitif, sous déduction de sa part,

— FIXER le montant de la mise à prix à 80 000 euros avec faculté de baisse du quart puis de moitié à défaut d’enchérisseur ;

SUR LES DROITS A CREANCE DE MONSIEUR [K] SUR L’INDIVISION

— FIXER les créances de Monsieur [R] [K] à l’encontre de l’indivision comme suit :

*3 017,65 euros au titre de l’assurance habitation ;

*4 036 euros au titre des taxes foncières ;

*562 euros au titre des taxes d’habitation ;

*2 722,39 euros au titre des mensualités des prêts immobiliers ;

*6 555,91 euros au titre des travaux récents réalisés.

SUR L’ARTICLE 700 et les DEPENS

— INFIRMER la décision entreprise en ce qu’elle a condamné Monsieur [K] à verser à Madame [N] une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

— CONDAMNER Madame [U] [N] à verser à Monsieur [K] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

— La CONDAMNER aux entiers dépens de la procédure dont distraction au profit de M^e Guillaume BAIS conformément à l’article 699 du CPC.'

Dans ses dernières conclusions d’intimée du 17 décembre 2024, Mme [N] demande à la cour de :

' – Déclarer M. [K] recevable mais mal fondé en son appel,

— Débouter M. [K] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions

— Confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

— Ordonné l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de la communauté ayant existé entre les parties et a désigné Me [Y] notaire à [Localité 9] avec mandat de procéder aux opérations

— Désigné le juge aux affaires familiales du cabinet chargé de la présente de surveiller les opérations

— Dit que les frais de consignation seront avancés par M. [K]

— Ordonné la licitation préalable du bien

— Dit qu’il sera procédé à la barre du tribunal judiciaire de Chartres à la vente du bien immobilier sis [Adresse 11] cadastré section ZA n°[Cadastre 7] lieudit [Localité 10] sur la mise à prix de 100 000' avec faculté de baisse de mise à prix d’un quart en cas de non enchères sur le cahier des conditions de vente qui sera dressé à cet effet et déposé au Greffe du tribunal par la SCP GERBET AVOCATS

— Condamné M. [K] à verser une indemnité d’occupation à compter du 1 er janvier 2018 à hauteur de 560' par mois

— Condamné M. [K] à verser au titre de l’article 700 du CPC la somme de 1500'

Si par extraordinaire, une valeur vénale devait être retenue,

— Fixer la valeur vénale du bien litigieux à la somme de 182 500'.

— Condamner Monsieur [R] [K] à régler à Mme [N] la somme de 1500' au titre de l’article 700 du CPC outre les entiers dépenses de première instance et il sera condamné à la somme de 3000 ' par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile pour la procédure d’appel et aux entiers dépens de la procédure dont distraction au profit de M^e Virginie COYAC GERBET membre de la SCOP GERBET AVIOCATS conformément à l’article 699 du CPC

— Voir ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel.'

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 décembre 2024.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie à leurs écritures conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la désignation du notaire

M. [K] n’ayant pas interjeté appel du chef du jugement relatif à la désignation du notaire, sa demande de changement de notaire est irrecevable.

Sur la demande d’attribution préférentielle du bien indivis de M. [K]

M. [K] sollicite en application des dispositions de l’article 831 du code civil auxquelles renvoie l’article 515-6 du code civil, l’attribution préférentielle du bien indivis. Il fait valoir notamment qu’il occupe les lieux depuis la séparation, qu’il est en mesure de régler une soulte, étant enseignant bénéficiaire d’un salaire mensuel de 2 600 euros.

Mme [N] déclare qu’elle n’y est pas opposée sur le principe mais observe que M. [K] n’a entrepris aucune démarche en ce sens jusqu’à présent. Elle conclut à titre principal à la confirmation du jugement qui a ordonné la licitation du bien; subsidiairement, elle demande que la valeur vénale du bien soit fixée à 182 500 euros sur la base des évaluations produites par M. [K] en première instance remontant à 2023.

M. [K] occupe seul le bien depuis la séparation. Il s’agit d’une maison d’habitation édifiée sur un terrain de 646 m² comprenant un sous-sol total, un séjour salon, une cuisine, une salle d’eau et au premier étage des combles non aménagés. M. [K] produit plusieurs estimations du bien par des agences réalisées en octobre et novembre 2024, pour une valeur moyenne de 165 357 euros.

Il convient, en conséquence, de fixer la valeur vénale de l’immeuble à cette valeur.

Il convient de faire droit à la demande d’attribution préférentielle de M. [K].

Le jugement est infirmé de ce chef.

Sur l’indemnité d’occupation due par M. [K] à l’indivision

Selon l’article 815-9 dernier alinéa du code civil, l’indivisaire qui jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.

M. [K] fait valoir qu’il ne saurait être tenu à une quelconque indemnité d’occupation dès lors qu’il ne jouit pas privativement du bien dans la mesure où Mme [N] ne lui a jamais restitué les clefs en sa possession, ni la télécommande du portail du garage; qu’elle effectue des allées venues au domicile en son absence.

Il fait valoir en outre que le bien ne constitue pas un logement décent et ne peut donner lieu à une indemnité à sa charge. Subsidiairement, il demande que l’indemnité d’occupation soit fixée à 140 euros par mois.

Mme [N] conclut à la confirmation du jugement sur ce point, indiquant qu’elle ne se rend jamais au domicile par crainte de M. [K] comme en témoigne l’ordonnance de protection qui lui a été délivrée le 13 mars 2023.

M. [K] produit aux débats :

— un mail adressé à Mme [N] en date du 2 avril 2021 dans lequel il lui demande la restitution des clefs et de la télécommande donnant accès à son domicile, resté sans réponse;

— une plainte qu’il a déposée le 2 mars 2022 contre Mme [N] dans laquelle il signale avoir constaté en juillet 2020 que des objets avaient disparus en son absence, notamment un livre et un parfum de sa fille [M], et un panier ayant contenu des jouets qui, d’après ses enfants, se trouvaient au domicile de Mme [N] où il l’avait récupéré.

— une attestation datée du 12 mars 2022 de sa fille [M] indiquant qu’un livre et un parfum lui appartenant et qu’elle conservait chez son père ont été retournés chez sa mère et lui ont été restitués par ses frère et soeur.

Mme [N] ne conteste pas être toujours en possession des clefs du bien indivis. Elle ne démontre pas les circonstances de fait ou de droit s’opposant à son accès aux lieux, de sorte que la jouissance privative de M. [K] n’est pas caractérisée.

Il convient donc, par infirmation du jugement, de la débouter de sa demande d’indemnité d’occupation du bien à l’encontre de M. [K].

Sur les demandes de créance de M. [K]

Selon l’article 815-13 du code civil, lorsqu’un indivisaire a amélioré à ses frais l’état d’un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l’équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l’aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu’il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu’elles ne les aient point améliorés.

Les travaux d’entretien courant n’ouvrent pas droit à indemnité.

M. [K] justifie s’être acquitté du paiement de l’assurance habitation de 2018 à 2022 pour un total de 1 928,35 euros. Il détient une créance de ce montant contre l’indivision. En revanche, la seule production des avis d’échéances 2023 et 2024, sans justificatif de paiements, n’ouvre pas droit à créance et il sera débouté de sa demande à ce titre.

M. [K] sollicite une créance de 4 036 euros au titre de la taxe foncière dont il s’est acquitté de 2018 à 2021. Il ne produit que les avis d’imposition sans justifier du paiement correspondant. Il sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Il en est de même pour les taxes d’habitation de 2018 et 2019.

M.[K] fait valoir une créance contre l’indivision d’un montant de 2 722,39 euros au titre des échéances de deux prêts immobiliers qu’il a réglées seul à compter du 5 juin 2018. Il produit aux débats les tableaux d’amortissement :

— d’un prêt d’un montant de 24 000 euros souscrit le 5 décembre 2007 auprès de la [8] remboursable par échéances mensuelles constantes de 216,49 euros, le terme étant prévu le 5 décembre 2018.

— d’un prêt d’un montant de 23 000 euros souscrit le 5 janvier 2018 auprès de la [8] remboursable par échéances mensuelles constantes de 207,18 euros, le terme étant prévu le 5 janvier 2019.

Il produit pour justifier de ses paiements les relevés du compte joint alimentés par ses seuls salaires qui font apparaître les virements qu’il a effectués pour le règlement des échéances de 207,18 euros pour les mois de juin (219,49 euros), juillet, août, septembre, octobre et novembre 2018, soit au total 1255,39 euros. Il détient donc une créance de ce montant, aucun autre paiement n’étant justifié par une production de pièce correspondante.

M. [K] réclame également une créance d’un montant de 6 555,91 euros au titre des travaux qu’il a réalisés soit :

—  4 719 euros pour le ravalement de la maison ( amélioration)

—  273,78 euros pour la réparation de la canalisation du chauffage (conservation)

—  194,40 euros pour des travaux de peinture ( amélioration)

—  1 368, 73 euros pour le démoussage et le vernissage de la toiture (conservation).

Il sera fait droit à sa demande à ce titre.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les dépens seront réglés par moitié entre les parties et employés en frais privilégiés du partage.

Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant publiquement , par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, après débats en chambre du conseil :

DÉCLARE irrecevable la demande de changement de notaire formée par M. [R] [K].

INFIRME le jugement rendu le 10 janvier 2023 par le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Chartres.

Statuant à nouveau,

FIXE la valeur vénale du bien indivis sis [Adresse 4] à [Localité 12] à la somme de 165 357 euros.

ATTRIBUE préférentiellement à M. [R] [K] le bien indivis sis [Adresse 4] à [Localité 12].

DEBOUTE Mme [U] [N] de sa demande d’indemnité d’occupation à la charge de M. [R] [K].

FIXE les créances de M. [R] [K] contre l’indivision comme suit:

—  1 928,35 euros au titre de l’assurance habitation de 2018 à 2022,

—  1255,39 euros au titre du remboursement partiel des échéances d’emprunt,

—  6 555,91 euros au titre des travaux d’amélioration et de conservation sur le bien indivis.

REJETTE toute autre demande.

DIT que les dépens seront partagés par moitié entre les parties et employés en frais privilégiés de partage.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 450 du code de procédure civile

Signé par Madame Jacqueline LESBROS, présidente de chambre et par Madame Charlène TIMODENT, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE