COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51F

Chambre civile 1-2

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 01 AVRIL 2025

N° RG 24/01841 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WNTM

AFFAIRE :

SCIC [Adresse 7]

C/

[V] [I] divorcée [F]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 23 novembre 2023 par le Tribunal de proximité de Sannois

N° RG : 1123000575

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées

le : 01.04.25

à :

M^e Sylvie DERACHE-

[P]

M^e Nicolas BOUYER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE PREMIER AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

SCIC HLM AB HABITAT

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : M^e Sylvie DERACHE-DESCAMPS de la SELARL DERACHE-DESCAMPS SUDRE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 154

****************

INTIMÉE

Madame [V] [I] divorcée [F]

née le 14 Juillet 1988 à [Localité 9]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentant : M^e Nicolas BOUYER de la SELARL GRAND MARTROY AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 33

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 15 janvier 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, magistrate honoraire chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire,

Greffière placée lors des débats : Madame Gaëlle RULLIER

Greffière en pré-affectation, lors du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé du 16 novembre 2020, la société AB Habitat a donné à bail à Mme [V] [I] un appartement de type T3 d’une surface de 61,8 m² sis [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant un loyer de 438,06 euros hors charges.

Mme [I] a fait délivrer assignation à la société Ab Habitat à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sannois aux fins de :

— la voir condamner la société Ab Habitat à réaliser sous astreinte de 100 euros par jour de retard les travaux de remise en état de la chaudière et du parking à compter de la signification de la décision à intervenir,

— voir réserver la liquidation l’astreinte provisoire par le tribunal de céans,

— voir condamner in solidum la société Ab Habitat et la compagnie AXA France Iard, à lui payer la somme de 7 986,03 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 novembre 2021,

— voir condamner in solidum la société Ab Habitat et la compagnie AXA Franc Iard à lui payer la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement réputé contradictoire du 23 novembre 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Sannois a :

— condamné la société Ab Habitat à faire réaliser les travaux de remise en service de l’installation de chauffage du logement occupé par la demanderesse sis [Adresse 2] à [Localité 6] et à faire rechercher l’origine des fuites constatées dans le parking près de l’emplacement de stationnement n°15 situé dans le parc de stationnement pour automobiles aménagé dans le groupe d’habitation d’AB Habitat sis [Adresse 10] à [Localité 5] et à entreprendre les travaux nécessaires à leur disparition,

— assorti cette condamnation d’une astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision,

— condamné la société [Adresse 7] à payer à Mme [I] les sommes suivantes :

* 2 542,26 euros au titre du remboursement des provisions sur charges afférentes au chauffage pour les années 2021, 2022 et 2023,

* 314,87 euros au titre de l’achat de deux radiateurs électriques d’appoint,

— dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 5 mai 2023,

— condamné la société HLM Ab Habitat à payer à Mme [I] la somme de 800 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

— rejeté les demandes en paiement formées à l’encontre de la SA Axa France Iard,

— condamné la société [Adresse 7] à verser à Mme [I] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraire,

— condamné la société HLM Ab Habitat aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 14 mars 2024, la société [Adresse 7] a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 12 juin 2024, la société HLM AB Habitat, appelante, demande à la cour de :

— la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes,

y faisant droit,

— réformer le jugement déféré en ce qu’il l’a condamnée à faire réaliser les travaux de remise en service de l’installation de chauffage du logement occupé par la demanderesse sis [Adresse 2] à [Localité 6],

— réformer le jugement déféré en ce qu’il l’a condamnée à faire rechercher l’origine des fuites constatées dans le parking près de l’emplacement de stationnement n°15 situé dans le parc de stationnement pour automobiles aménagé dans le groupe d’habitation d’AB Habitat sis [Adresse 10] à [Localité 5] et à entreprendre les travaux nécessaires à leur disparition,

— réformer le jugement déféré en ce qu’il a assorti les condamnations précitées d’une astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision,

— réformer le jugement déféré en ce qu’il l’a condamnée à payer à Mme [I] les sommes de :

—  2 542,26 euros au titre du remboursement des provisions sur charges afférentes au chauffage pour les années 2021, 2022 et 2023,

—  314,87 au titre de l’achat de deux radiateurs électriques d’appoint,

— réformer le jugement déféré en ce qu’il a dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 5 mai 2023,

— réformer le jugement déféré en ce qu’il l’a condamnée à payer à Mme [I] la somme de 800 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

— réformer le jugement déféré en ce qu’il l’a condamnée à verser à Mme [I] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance,

statuant à nouveau,

— débouter Mme [I] de l’ensemble de ses demandes,

y ajoutant,

— condamner Mme [I] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 29 août 2024, Mme [I], intimée, demande à la cour de :

à titre principal,

— confirmer le jugement rendu le 23 novembre 2023 par le tribunal de proximité de Sannois en toutes ses dispositions,

— condamner in solidum la société [Adresse 7] et la compagnie Axa France Iard à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— juger que l’exécution provisoire de l’arrêt à intervenir est de droit,

— condamner enfin in solidum la société [Adresse 7] et la compagnie AXA France Iard aux entiers dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 15 janvier 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

Les demandes de condamnation in solidum formées par Mme [I] à l’encontre de la compagnie Axa France Iard ne sauraient prospérer dès lors que la compagnie Axa France Iard n’a pas été attraite dans la cause. Mme [I] sera déclarée irrecevable en ses demandes dirigées contre la société Axa France.

Sur l’appel de la SCI [Adresse 7].

— Sur la conformité de l’installation de chauffage.

Au soutien de son appel, la SCI HLM AB Habitat, non comparante en première instance, poursuit l’infirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions, faisant valoir que Mme [I] ne saurait lui reprocher un défaut de délivrance conforme, pour absence de chauffage et que c’est à tort que le premier juge a, sur la base des seules pièces produites par la locataire, l’a condamnée à faire réaliser des travaux de remise en service de l’installation de chauffage.

Mme [I] conclut à la confirmation du jugement sur ce point. Elle s’appuie, pour ce faire, sur le rapport d’expertise amiable déposé par le cabinet CET IRD mandaté par son assurance protection juridique, expertise menée en présence de M. [T], technicien mandaté par la société AB Habitat et M.. [D], coordonnateur et gardien de l’immeuble.

Sur ce,

L’article 1719 du Code civil dispose: ' le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant'.

L’article 6 de la loi d’ordre public du 6 juillet 1989 dispose notamment que ' le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les éléments mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer (…..).

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui consignés dans l’état des lieux, qui auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus.

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Il incombe, par ailleurs, au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage, de réparation et qui réponde aux normes de décence prescrites par les articles 1 et 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatifs aux caractéristiques du logement décent étant rappelé que cette obligation a un caractère d’ordre public.

Il s’ensuit que le bailleur a l’obligation de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, dès lors qu’il a été informé de sa dégradation à la suite d’événements non imputables au locataire.

En l’espèce, aux termes du rapport qu’il a déposé le 26 octobre 2021, le cabinet d’expertise mandaté par l’assurance protection juridique de Mme [I] qui indique s’être rendu sur place début août 2021,en dehors des périodes de chauffe, mentionne que:

* il lui a été confirmé une absence de chauffage durant la saison de chauffe hivernale complète c’est-à-dire depuis l’entrée dans les lieux de Mme [I] le 16 novembre 2020 et jusqu’à fin avril 2021,

* il nous a été indiqué que la température était insuffisante, seul le radiateur du couloir fonctionnant normalement, ce qui a obligé Mme [I] à acheter deux radiateurs électriques,

* il nous a été expliqué que pour le chauffage de l’immeuble, il existe une chaudière générale au gaz avec une répartition par étage et par appartement, la distribution s’effectuant depuis une gaine technique située dans le couloir. Les représentants du bailleur ont indiqué ne pas connaître l’entreprise ayant effectué les travaux initiaux,

* une entreprise serait intervenue pour essayer de solutionner le problème, sans succès, il pourrait s’agir de l’entreprise 10-0, ceci encore sans certitude,

* selon l’entreprise intervenue, l’installation de chauffage aurait été effectuée à l’envers ne permettant pas un fonctionnement normal,

* la responsabilité du bailleur est engagée, car n’assurant pas les services qu’ils doit à son locataire qui subit un préjudice'.

Mme [I] produit également un procès-verbal de constat dressé à sa demande le 16 mars 2024 aux termes duquel Me [C], commissaire de justice associé, mentionne avoir constaté :

* dans la chambre parentale, dans celle des enfants et dans le séjour, les radiateurs dont les robinets thermostatiques sont en position maximale 5, sont froids au toucher,

* dans la salle de bains, le sèche-serviettes dont le robinet thermostatique est en position 5 est tiède,

* dans le couloir, le radiateur, dont le robinet thermostatique est en position maximale, est froid au toucher,

* la présence de trois radiateurs électriques d’appoint.

Force est de constater, d’une part, que l’expert amiable s’est borné à retranscrire les propos tenus par les parties au cours de ses opérations, étant observé au surplus que celles-ci se sont déroulées au mois d’août 2021, soit en dehors de la période de chauffe, de sorte qu’il n’a pas pu procéder à des constatations objectives.

D’autre part, le commissaire de justice qui s’est rendu sur place le 16 mars 2024, soit en période de chauffe, s’est borné à toucher les radiateurs, sans pour autant procéder à un relevé de mesure de la température de chacune des pièces de l’appartement.

Il y a lieu de rappeler à cet égard qu’en application de l’article R 241-26 du code de l’énergie dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2016 : ' dans les locaux à usage d’habitation, d’enseignement, de bureau ou recevant du public et dans tous autres locaux, à l’exception de ceux indiqués aux articles R 241-28 et R 241-29, les limites supérieures de température de chauffage sont, en dehors des périodes définies à l’article R 241-27, fixées en moyenne à 19°,

— pour l’ensemble des pièces d’un logement,

— pour l’ensemble des locaux affectés à un usage autre que l’habitation et compris dans un même bâtiment.

La SCI [Adresse 7] produit une attestation du syndic de l’immeuble aux termes de laquelle celui-ci confirme qu’à la demande des copropriétaires, le chauffage collectif a été, conformément aux recommandations gouvernementales, réglé pour la saison 2022/2023 et 2023:2024 à 19°.

Contrairement à ce qu’elle soutient, c’est à Mme [I] et non à la SCI HLM AB Habitat qu’incombe la charge d’établir que l’appartement n’est pas ou est insuffisamment chauffé, ce qu’elle ne démontre pas par le rapport d’expertise amiable ou les constatations du commissaire de justice qui s’est rendu sur place, en ce qu’ils sont insuffisamment probants.

Au surplus, la cour observe, tout comme la SCI [Adresse 7], que les constatations du commissaire de justice ont été réalisées le 16 mars 2023, soit à une date à laquelle la température extérieure au plus fort de la journée était de 17° à l’extérieur, selon un relevé des températures à Argenteuil produit par la bailleresse : il est donc normal que les radiateurs aient été froids d’autant que, s’agissant d’un immeuble neuf, il a été construit avec des matériaux d’isolation relativement performants, ainsi que le reconnaît d’ailleurs la locataire elle-même, dans une lettre qu’elle a adressée le bailleur le 23 mars 2024, et qui est produite aux débats.

Mme [I] ne saurait donc exclusivement déduire du fait que les radiateurs restent froids, l’absence de chauffage dans l’appartement pris à bail : en effet, même si les radiateurs sont pourvus de robinets thermostatiques, il n’en demeure pas moins qu’ils ne se déclenchent que lorsque la température des pièces est inférieure à 19°, ce qui explique qu’ils soient tièdes, voire froids,même s’ils sont en position maximum car régulés par un tiers.

En conséquence, le jugement rendu le 23 novembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sannois doit être infirmé en ce qu’il a condamné la SCI HLM AB Habitat à payer à Mme [I] la somme de 2 542,26 euros, au titre du remboursement des provisions sur charges afférentes au chauffage pour les années 2021, 2022 et 2023, et celle de 314,87 au titre de l’achat de deux radiateurs électriques d’appoint, et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 5 mai 2023.

Statuant à nouveau, Mme [I] doit être déboutée de ses demandes.

— Sur la recherche de fuites dans le parking.

La SCI [Adresse 7] reconnaît avait été informée par plusieurs locataires de la présence d’eau au sous-sol, depuis la canalisation d’eaux pluviales qui ne peut s’évacuer dans la fosse de rétention située sous la rampe du parking. Elle poursuit l’infirmation du jugement déféré en ce en ce qu’elle a été condamnée à faire rechercher l’origine des fuites constatées dans le parking et à entreprendre les travaux nécessaires à leur disparition, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai de quinze jours à compter de la signification du jugement déféré. Elle fait valoir que, bien que le sinistre ne soit pas intégralement clôturé à ce jour, les désordres sont réglés puisque les fuites ont été maîtrisées.

Mme [I] se borne à poursuivre la confirmation du jugement sur ce point, sans pour autant argumenter sa demande.

Sur ce,

La SCI HLM AB Habitat verse aux débats le rapport déposé le 3 septembre 2023 par l’expert mandaté par la SMA Courtage Ile-de-France, assureur dommages-ouvrage, ainsi que la lettre que cette société a adressée le 31 octobre 2023 à la société Cabinet [M], syndic de copropriété.

De l’examen de ces documents, il ressort qu’à l’occasion des opérations d’expertise auxquelles ont participé le cabinet [M], syndic, la société COREDIF, entreprise générale en charge des travaux de construction, la société CBF, entreprise sous-traitante pour le lot plomberie, il a été constaté un déversement des eaux usées vers la fosse d’eaux pluviales, que les pompes se sont alors obstruées, que dans un premier temps, le syndic a maintenu l’ouvrage en fonctionnement par des vidanges régulières des cuves, que les inspections opérées ont démontré la présence d’eaux grises et de déchets sanitaires dans l’eau pluviale démontrant la présence d’un réseau anormalement raccordé, que le cabinet [M], en sa qualité de syndic, a fait procéder, dans l’attente de déterminer l’origine de la non-conformité, à la dérivation du système aux fins de remédier aux fuites.

Les fuites affectent incontestablement les parties communes de l’immeuble, puisqu’elle sont survenues dans le parking. Il est démontré que le cabinet [M], syndic de copropriété, s’est mobilisé pour y remédier en actionnant l’assurance dommages-ouvrage souscrite.

En conséquence, le jugement ne peut qu’être infirmé en ses dispositions ayant condamné la SCI [Adresse 8] à faire rechercher l’origine des fuites constatées dans le parking et à entreprendre les travaux nécessaires à leur disparition, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai de quinze jours, à compter de la signification de la décision de première instance.

— Sur l’indemnisation du trouble de jouissance.

Mme [I] qui échoue à démontrer des manquements contractuels imputables à faute à la SCI HLM AB Habitat, doit être déboutée de sa demande d’indemnisation du préjudice de jouissance qu’elle allègue, le jugement étant également infirmé sur ce point.

Sur les mesures accessoires.

Mme [I] doit être condamnée aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, infirmées.

Il y a lieu de faire droit à la demande de la SCI [Adresse 7] au titre des frais de procédure par elle exposés en première instance et en cause d’appel en condamnant Mme [I] à lui verser la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS.

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Déclare Mme [V] [I] irrecevable en ses demandes de condamnation à l’encontre de la société Axa France Iard, qui n’a pas été attraite en la cause,

Infirme le jugement rendu le 23 novembre 2023 par le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Sannois en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Déboute Mme [V] [I] de l’ensemble de ses demandes,

Y ajoutant,

Condamne Mme [V] [I] à verser à la SCI [Adresse 7] la somme de 1 000 euros au titre des frais de procédure par elle exposés en première instance et en cause d’appel, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [V] [I] aux dépens de première instance et d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, greffière en pré-affectation, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière en pré-affectation, Le Président,