Cour d'appel de Versailles, Chambre civile 1 4 expropriation, 11 février 2025, n° 24/00544

TGI 21 novembre 2023

CA Versailles
Infirmation partielle 11 février 2025

Arguments

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Rejeté
Droit de préemption et fixation du prix
La cour a estimé que le prix de vente du bien devait être fixé à 649 351 euros, en se basant sur des termes de comparaison pertinents et en tenant compte de l'état du bien, ce qui justifie le rejet de la demande d'infirmation.
Accepté
Frais de justice
La cour a jugé que la commune de [Localité 17] ayant succombé, il est justifié de condamner cette dernière à payer la somme de 3 000 euros à la commune de [Localité 21] en application de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	CA Versailles, ch. civ. 1 4 expropriation, 11 févr. 2025, n° 24/00544
Juridiction :	Cour d'appel de Versailles
Numéro(s) :	24/00544
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, EXPRO, 21 novembre 2023, N° 22/00039
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	11 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Yvon GOUTALIsabelle MORINTanguy SALAÛN
Cabinet(s) :	GAA
Parties :	COMMUNE DE [ Localité 17 ]

Texte intégral

COUR D’APPEL

VERSAILLES

Code nac : 70H

Ch civ.1-4 expropriation

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 11 FEVRIER 2025

N° RG 24/00544 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WJ4S

AFFAIRE :

COMMUNE DE [Localité 17]

COMMUNE DE [Localité 21]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 21 Novembre 2023 par le juge de l’expropriation de [Localité 20]

RG n° : 22/00039

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Véronique BUQUET-ROUSSEL,

M^e Isabelle MORIN,

Mme [T] [C]

(Commissaire du gouvernement)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE ONZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

COMMUNE DE [Localité 17], agissant par son Maire en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 19]

[Adresse 4]

[Localité 10]

Représentant : M^e Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 462 et M^e Tanguy SALAÛN de la SCP S.C.P D’AVOCATS TANGUY SALAÜN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0126

APPELANT

****************

COMMUNE DE [Localité 21]

[Adresse 2]

[Localité 11]

Représentant : M^e Isabelle MORIN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 217 et M^e Yvon GOUTAL de la SELARL GAA, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R116

INTIMÉE

****************

Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Mme [T] [C], direction départementale des finances publiques.

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Janvier 2025, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, président chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI

****************

La commune de [Localité 21] souhaitant vendre un bien sis à [Adresse 18], sis sur la parcelle cadastrée n° AR [Cadastre 5] et d’une contenance de 137 m², une déclaration d’intention d’aliéner a été adressée à la commune de [Localité 17] le 14 mars 2022 visant un prix de 649 351 euros, outre une commission de 50 649 euros à la charge de l’acquéreur. La commune de [Localité 17], faisant usage de son droit de préemption, a offert de fixer le prix à la somme de 385 000 euros, ce que la commune de [Localité 21] a refusé.

Saisi par la commune de [Localité 17] selon mémoire parvenu au greffe le 17 août 2022, le juge de l’expropriation de [Localité 20] a par jugement en date du 21 novembre 2023 fixé le prix de vente du bien à 539 759 euros, sur la base de 3 111 euros/m² mais en appliquant un abattement de 50 % pour tenir compte de l’état de vétusté du bien, et a condamné la commune de [Localité 17] à payer à celle de [Localité 21] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par déclaration en date du 25 janvier 2024, la commune de [Localité 17] a relevé appel de ce jugement.

En son mémoire parvenu au greffe le 25 avril 2024, qui a été notifié en une lettre recommandée du 17 mai 2024 dont le commissaire du gouvernement et la commune de [Localité 21] ont accusé réception le 21 mai 2024, qui sera suivi d’un mémoire parvenu au greffe le 11 octobre 2024, lequel a été notifié en une lettre recommandée du 4 novembre 2024, puis d’un dernier mémoire déposé au greffe le 19 novembre 2024, qui sera notifié par une lettre recommandée avec avis de réception du 27 novembre 2024, la commune de [Localité 17] expose :

— que contrairement à ce que prétend la commune de [Localité 21], son mémoire a bien été déposé au greffe du juge de l’expropriation dans le délai de quinze jours à compter de sa réponse, comme il est dit à l’article R 213-11 du code de l’urbanisme ; qu’en effet, ladite réponse de la commune de [Localité 21] a été reçue en mairie le 5 août 2022 et elle a saisi la juridiction le 17 août 2022 ;

— que sur le fond, il s’agit d’un immeuble à usage de foyer-logement collectif datant de l’année 1991 et non pas d’un immeuble à usage d’habitation ;

— que ce bien est en mauvais état extérieur, et même très dégradé, inoccupé depuis plusieurs années ;

— qu’il est placé en zone Ubg du plan local d’urbanisme et inclus dans le périmètre du plan de prévention des risques d’inondation ; que sa partie située en sous-sol, de 130 m² de superficie environ, ne peut donc pas être valorisée en surface d’habitation et ce d’autant plus que dans ladite zone sont interdits les sous-sols à usage autre que le stationnement ; que même si ces règles ne s’appliquent qu’aux constructions nouvelles, elle constituent un élément de dépréciation du bien notamment dans le cadre d’un projet de démolition-reconstruction ;

— qu’elle produit des termes de comparaison, au nombre de deux, situés à proximité, qui doivent être retenus alors qu’il ne doit pas en être de même de ceux proposés par le commissaire du gouvernement qui se trouvent dans d’autres communes ([Localité 21], [Localité 16] et [Localité 14]) où les prix sont plus élevés ; que ce dernier a produit en appel des termes de comparaison disparates tels que l’ensemble immobilier mixte sis à [Adresse 15] ;

— que l’application de coefficients de situation par la commune de [Localité 21] s’avère dénuée de pertinence.

La commune de [Localité 17] demande en conséquence à la Cour d’infirmer le jugement, de fixer le prix de l’immeuble à 385 000 euros, et de condamner la commune de [Localité 21] au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Dans son mémoire parvenu au greffe le 11 juillet 2024, qui a été notifié en une lettre recommandée du 15 juillet 2024 dont le commissaire du gouvernement et la commune de [Localité 17] ont accusé réception le 17 juillet 2024, la commune de [Localité 21] réplique :

— que la commune de [Localité 17] ne démontre pas la recevabilité de son mémoire de saisine, puisqu’elle verse aux débats un mémoire comportant le tampon du juge de l’exécution en date du 17 août 2022 ;

— que sur le fond, elle verse aux débats des termes de comparaison, à savoir des ventes portant sur des immeubles de rapport sis à [Localité 17], celles du 25 octobre 2021 (4 285 euros/m²), celle du 23 octobre 2020 (4 800 euros/m²), celle du 2 mai 2020 (5 090 euros/m²), ou portant sur un bien sis à [Localité 13], à savoir la vente du 13 juillet 2020 (4 966 euros/m²), ce qui aboutit à un prix moyen de 4 785 euros/m² ; qu’en appliquant un abattement de 50 % pour vétusté cela donne une estimation de 2 392 euros/m² ;

— que des mutations trop anciennes ne sauraient être retenues ; que celles produites par le commissaire du gouvernement en première instance doivent être réévaluées par application de l’indice INSEE ; que la première référence de vente produite par la commune de [Localité 17] est imprécise et donc inexploitable ;

— que d’autres termes de comparaison sont également inexploitables faute de connaître la superficie du bien ;

— que le périmètre du plan de prévention des risques d’inondation, dont se prévaut la partie adverse pour obtenir une diminution du prix, n’a pas d’incidence car il n’interdit pas l’habitation de constructions existantes et ne concerne que les constructions nouvelles ;

— que le prix d’un immeuble sis à [Localité 21], [Localité 16] ou [Localité 14] est très supérieur à celui d’un bien sis à [Localité 12] ;

— qu’après application d’un coefficient de vétusté de 30 % aux valeurs issues des termes de comparaison, cela donne une moyenne de 1 800 euros/m² ; que cette valeur doit être portée à 1 900 euros/m² afin de tenir compte notamment de la localisation exceptionnelle de l’immeuble ; que le prix moyen de 1 872 euros/m² demandé est conforme.

La commune de [Localité 21] demande en conséquence à la Cour de :

— déclarer irrecevable le mémoire de saisine produit par la commune de [Localité 17] ;

— déclarer qu’elle a renoncé à son droit de préemption ;

— subsidiairement, débouter la commune de [Localité 17] de ses demandes ;

— infirmer le jugement en ce qu’il a fixé la valeur du bien préempté, et fixer celle-ci à 649 351 euros ;

— condamner la commune de [Localité 17] au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la commune de [Localité 17] au paiement de la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la commune de [Localité 17] aux dépens de première instance et d’appel, qui seront recouvrés par Maître Morin.

Le 19 août 2024, le commissaire du gouvernement a déposé un mémoire qui a été notifié en une lettre recommandée du 30 octobre 2024, dans lequel il a proposé à la Cour de fixer la valeur du bien à 515 000 euros, faisant valoir qu’il produit 5 termes de comparaison aboutissant à une moyenne de 3 300 euros/m² avec application d’un abattement pour vétusté de 55 %.

MOTIFS

En vertu de l’article R 213-11 du code de l’urbanisme :

Si le titulaire du droit de préemption estime que le prix mentionné à l’article R. 213-10 (b) est exagéré, il peut, dans le délai de quinze jours à compter de la réception de la réponse du propriétaire, saisir la juridiction compétente en matière d’expropriation par lettre recommandée adressée au secrétariat de cette juridiction. Une copie, en double exemplaire, du mémoire du titulaire du droit de préemption est jointe à la lettre adressée au secrétariat de la juridiction. Le propriétaire doit en être informé simultanément.

Il est ensuite procédé comme il est dit aux articles R 311-9 à R 311-32 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

A défaut de saisine de la juridiction dans le délai fixé par le présent article, le titulaire du droit de préemption est réputé avoir renoncé à l’exercice de son droit.

En cas d’application de l’article L 213-4-1, copie du récépissé de la consignation doit être adressée au propriétaire et à la juridiction.

La Cour adopte les motifs du premier juge qui a relevé que le mémoire de la commune de Gennevilliers daté du 17 août 2021 (il s’agit manifestement d’une erreur de plume : 2022) est parvenu au greffe du tribunal le 17 août 2022, peu important que le tampon du greffe porte la mention 'juge de l’exécution’ au lieu de 'juge de l’expropriation', soit moins de quinze jours après la réception de la réponse du vendeur, la commune de Puteaux, par laquelle celle-ci annonçait son refus de l’offre de prix faite par l’autorité préemptrice, le 5 août 2022.

En vertu de l’article L 211-5 du code de l’urbanisme, tout propriétaire d’un bien soumis au droit de préemption peut proposer au titulaire de ce droit l’acquisition de ce bien, en indiquant le prix qu’il en demande. Le titulaire doit se prononcer dans un délai de deux mois à compter de ladite proposition dont copie doit être transmise par le maire au directeur départemental des finances publiques.

A défaut d’accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation selon les règles mentionnées à l’article L 213-4.

En cas d’acquisition, l’article L 213-14 est applicable.

En cas de refus ou à défaut de réponse du titulaire du droit de préemption dans le délai de deux mois prévu à l’alinéa premier, le propriétaire bénéficie des dispositions de l’article L 213-8.

Les dispositions des articles L 213-11 et L 213-12 ne sont pas applicables à un bien acquis dans les conditions prévues par le présent article.

L’article L 213-4 alinéa 1er du code de l’urbanisme prévoit qu’à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi.

Et l’article L 215-17 prévoit que :

Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation. Toutefois, dans ce cas :

1° La date de référence prévue à l’article L 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est soit la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, soit, en l’absence d’un tel plan, cinq ans avant la déclaration par laquelle le propriétaire a manifesté son intention d’aliéner le bien ;

2° Les améliorations, transformations ou changements d’affectation opérés par le propriétaire postérieurement à la date fixée au 1° ne sont pas présumés revêtir un caractère spéculatif ;

3° A défaut de transactions amiables constituant des références suffisantes pour l’évaluation du bien dans la même zone, il peut être tenu compte des mutations et accords amiables intervenus pour des terrains de même qualification situés dans des zones comparables.

Lorsque la juridiction compétente en matière d’expropriation est appelée à fixer le prix d’un bien dont l’aliénation est envisagée sous forme de vente avec constitution de rente viagère, elle respecte les conditions de paiement proposées par le vendeur mais peut réviser le montant de cette rente et du capital éventuel.

La méthode d’évaluation par comparaison, si elle n’est pas obligatoire, est la plus communément utilisée.

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par

ce texte. La date du jugement est le 21 novembre 2023.

La date de référence visée à l’article L 322-2 du code de l’expropriation, s’agissant de l’usage effectif de l’immeuble, conformément à l’article L 215-18 du code de l’urbanisme, car il existe un plan local d’urbanisme, est constituée par la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain. Cette date se situe au 22 décembre 2017, date à laquelle la commune de [Localité 17] a modifié le plan local d’urbanisme pour la dernière fois. Enfin il n’y a pas lieu de tenir compte de l’usage que l’intéressée compte faire du bien.

L’immeuble litigieux, datant de l’année 1991, est constitué d’un rez-de-chaussée et de deux étages, et situé à proximité des quais de Seine et à 10 mn environ à pied de la ligne 13 du métro. Il se situe dans une petite rue résidentielle à sens unique, dans un quartier composé de nombreux logements collectifs avec quelques commerces de proximité. Le bien est vide d’occupation. Il est configuré avec une distribution collective des pièces, sous forme d’espaces sanitaires collectifs et de différentes chambres individuelles, lesquelles ne sont pas pourvues de cuisines ce qui infirme la thèse selon laquelle il se serait agi d’un foyer meublé. Son état extérieur est moyen alors que les intérieurs sont en mauvais état notamment par manque d’entretien.

Ne sauraient être retenus des termes de comparaison produits par la commune de [Localité 17] qui sont beaucoup trop anciens comme remontant au 11 mars et au 10 juin 2014.

La commune de [Localité 21] a versé aux débats des références de mutation portant sur des immeubles de rapport, qui certes ne sont pas exactement semblables à celui objet du litige, notamment en raison de sa destination et de son état, mais les termes de comparaison sont rares :

— celle du bien sis [Adresse 6] à [Localité 17], vendu le 23 octobre 2020 (4 800 euros/m²) ;

— celle du bien sis [Adresse 9] à [Localité 17], vendu le 12 mai 2020 (5 090 euros/m²) ;

— celle du bien sis [Adresse 3], vendu le 13 juillet 2021 (4 966 euros/m²) ; cette référence est intéressante en ce qu’elle est située à 2 km environ du bien objet du litige.

Les autres références produites par l’intimée ne seront pas retenues puisque le n° de publication au service de publicité foncière n’est pas produit, ce qui met la partie adverse dans l’impossibilité de vérifier le contenu exact desdites références, tant en ce qui concerne l’état que la disposition des immeubles en cause.

Deux des termes de comparaison versés aux débats par le commissaire du gouvernement seront écartés comme trop anciens, à savoir ceux des 25 janvier 2017 et 1er août 2017. Il sera observé que revaloriser des termes de comparaison anciens en leur appliquant un indice est aléatoire et ne donne pas la valeur réelle de ces biens à une date ultérieure. En effet les prix de l’immobilier varient de façon non uniforme, d’une commune à l’autre.

Le commissaire du gouvernement produit d’autres termes de comparaison à savoir :

— la vente du bien sis [Adresse 1] à [Localité 16], survenue le 12 décembre 2017 (4 373 euros/m²) ; cette commune n’est distante de [Localité 17] que de 6 km environ ;

— la vente du bien sis [Adresse 7], survenue le 14 octobre 2020 (2 439 euros/m²) ; même si cette commune est un peu plus éloignée que les précédentes (13 km environ) cette référence ne sera pas écartée ;

— la vente du bien sis [Adresse 8], survenue le 29 juin 2020 (4 072 euros/m²) ; cette référence portant sur un ensemble immobilier mixte composé d’une part d’un bâtiment à usage industriel, d’autre part d’un bâtiment à usage mixte de commerce et d’habitation, et enfin d’un troisième bâtiment à usage industriel ; elle sera écartée s’agissant d’un bien très dissemblable.

La moyenne des termes de comparaison ci-dessus retenus aboutit à un prix de 4 333 euros/m².

Les parties ne disconviennent pas de ce que le bien est très dégradé, si bien qu’un abattement de 50 % sera pratiqué, pour aboutir à un prix moyen de 2 166 euros/m².

Les parties sont en désaccord quant au nombre de m² à retenir, motif pris de ce que le bien dont s’agit est inclus dans le périmètre du plan de prévention des risques d’inondation, si bien que se pose la question de savoir si sa partie située en sous-sol, de 130 m² de superficie environ, peut être valorisée en surface d’habitation, et ce d’autant plus que dans ladite zone sont interdits les sous-sols à usage autre que le stationnement. Sur ce point, la commune de [Localité 21] fait valoir à juste titre que l’interdiction d’utiliser les sous-sols à un usage autre que le stationnement ne porte que sur les constructions nouvelles et non pas sur celles déjà existantes, si bien que rien n’interdit d’aménager le sous-sol en question en vue d’un usage d’habitation. La Cour ajoute qu’il n’y a pas lieu de tenir compte de l’usage que l’autorité préemptrice compte faire du bien. Dès lors, ce sont bien 347 m² qui doivent être pris en compte.

Dans ces conditions, le prix de vente du bien devrait être fixé à 2 166 euros x 347 (751 602 euros). Mais la Cour ne pouvant statuer ultra petita le prix du bien sera fixé, par infirmation du jugement, à 649 351 euros.

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement en ce qu’il a statué sur la demande de la commune de [Localité 21] en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens de première instance.

La commune de [Localité 17], qui succombe, sera condamnée au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

— INFIRME le jugement en date du 21 novembre 2023 en ce qu’il a fixé à 539 759 euros le prix de vente du bien de la commune de [Localité 21] ;

et statuant à nouveau :

— FIXE à 649 351 euros le prix de vente du bien de la commune de [Localité 21] ;

— CONFIRME le jugement pour le surplus ;

— CONDAMNE la commune de [Localité 17] à payer à la commune de [Localité 21] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE la commune de [Localité 17] aux dépens d’appel.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT