COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-2

ARRET N°169

PAR DEFAUT

DU 03 JUIN 2025

N° RG 24/01594 -

N° Portalis DBV3-V-B7I-WM5U

AFFAIRE :

[I], [D] [L]

C/

[R] [M]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 19 février 2023 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 8]

N° RG : 11-23-0292

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées

le : 03.06.25

à :

M^e Ophélia FONTAINE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TROIS JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANT

Monsieur [I], [D] [L]

né le 19 décembre 1979 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : M^e Ophélia FONTAINE, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 672

Plaidant : M^e Emilie CAMBOURNAC, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 321

****************

INTIMÉ

Monsieur [R] [M]

[Adresse 4]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Défaillant, déclaration d’appel signifiée par dépôt à étude de commissaire de justice.

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 27 mars 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne THIVELLIER, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Valérie DE LARMINAT, Conseillère,

Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI, greffière en pré-affectation

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 15 février 2008 à effet au 1er mai 2008, [T] [E] a donné à bail à M. [R] [M] et Mme [Z] [S] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 7] moyennant un loyer initial de 1 040 euros et des charges provisionnelles de 125 euros par mois, outre le versement d’un dépôt de garantie de 1 040 euros.

Par courrier du 12 juin 2014, Mme [S] a donné congé et M. [M] est resté seul titulaire du bail.

Le 14 février 2022, M. [I] [L] est devenu propriétaire du bien consécutivement au décès de [T] [E].

M. [L] a fait délivrer, par acte de commissaire de justice signifié le 4 octobre 2022, un congé pour vendre à M. [M] avec prise d’effet au 30 avril 2023.

Par acte de commissaire de justice délivré le 26 juin 2023, M. [L] a assigné M. [M] pour obtenir son expulsion et sa condamnation en paiement.

Par jugement contradictoire du 19 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Colombes a :

— déclaré le congé irrégulier,

— débouté en conséquence M. [L] de sa demande en résiliation du contrat de bail et de ses demandes subséquentes,

— condamné M. [M] à verser à M. [L] la somme de 8 470,44 euros au titre d’arriérés locatifs à compter du 1er janvier 2023 et arrêtés au 10 octobre 2023 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— débouté M. [M] de sa demande en paiement des travaux,

— rejeté la demande d’indemnité formulée par M. [L] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [L] à la moitié des dépens,

— condamné M. [M] à la moitié des dépens,

— rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.

Par déclaration reçue au greffe le 6 mars 2024, M. [L] a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 3 avril 2024, M. [L], appelant, demande à la cour de :

A titre principal,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité de Colombes le 19 décembre 2023 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a condamné M. [M] à lui verser la somme de 8 470,44 euros d’arriérés locatifs, à compter du 1er mai 2023 et arrêtés au 10 octobre 2023 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Statuant à nouveau,

— déclarer valable le congé pour vente délivré à M. [M],

— constater que depuis le 30 avril 2023, le bail du 15 février 2008 a pris fin et que M. [M] est occupant sans droit ni titre du logement situé au 3ème étage droite de l’immeuble sis [Adresse 5],

— condamner M. [M] à quitter le logement situé au 3ème étage de l’immeuble sis [Adresse 4], à [Localité 7],

— ordonner, à défaut pour M. [M] d’avoir quitté le logement volontairement, son expulsion et celle de tout occupant de son chef avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux,

— fixer l’indemnité d’occupation due par M. [M] à compter du 30 avril 2023 et jusqu’à la libération complète des lieux en cause à la somme de 2 489,88 euros par mois, outre 125 euros au titre des charges,

— condamner M. [M] à lui verser la somme de 1 000 euros par mois de retard pour une période comprise entre le 1er mai 2023 – la date d’effectivité du congé – et la date de restitution des lieux, laquelle sera matérialisée par l’état de sortie,

— condamner M. [M] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure diligentée en première instance,

— condamner M. [M] aux entiers dépens de la première instance, dont distraction au profit de Maître Emilie Cambournac,

— débouter M. [M] de ses entières demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause,

— condamner M. [M] à lui payer une somme de 3 000 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [M] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Emilie Cambournac, avocat, sur ses affirmations de droit.

M. [M] n’a pas constitué avocat. Par acte de commissaire de justice délivré le 9 avril 2024, la déclaration d’appel et les conclusions de l’appelante lui ont été signifiées par remise à l’étude.

L’arrêt sera donc rendu par défaut en application de l’article 473 alinéa 1 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 6 février 2025.

Le 14 mai 2025, la cour a envoyé à l’avocat de l’appelant le message suivant:

'Dans l’hypothèse où le congé délivré le 4 octobre 2022 serait déclaré régulier, la cour entend soulever d’office le moyen tiré du caractère non écrit de la clause du bail prévoyant que l’indemnité conventionnelle d’occupation est égale à deux fois le loyer quotidien en application de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 s’agissant d’une clause pénale, étant ajouté qu’elle constitue également une clause abusive (Recommandation N°00-01 Location de locaux à usage d’habitation (complétant la n° 80-04) E/ Clauses pénales : 32.)

La cour vous invite à faire valoir vos observations sur ce point avant le 26 mai 2025.'

Par message RPVA du 23 mai 2025, l’avocat de M. [L] a indiqué être d’accord avec l’analyse de la cour et renoncer à cette demande.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler, qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Il n’est alors fait droit à la demande que dans la mesure où elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la validité du congé pour vendre

Le premier juge a déclaré le congé délivré par M. [L] irrégulier aux motifs que :

— il ne contenait aucune offre expresse de vente permettant à M. [M] d’acheter le bien dans le délai de 2 mois suivant la signification de l’acte, de sorte qu’il ne remplissait pas les exigences légales de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, la seule reproduction dans l’acte des dispositions de cette loi relatives au congé ne permettant pas de compenser cette absence d’offre,

— la dernière reconduction tacite du bail a eu lieu le 1er mai 2020 pour une échéance au 30 avril 2023 ; que M. [L] a acquis le bien le 14 février 2022, de sorte que le terme du bail allait intervenir moins de trois ans après et que le bailleur ne pouvait donc donner congé pour vendre qu’au terme de la 1ère reconduction, soit le 30 avril 2026, conformément aux dispositions de l’article 15 susvisé.

M. [L], qui poursuit l’infirmation du jugement, fait grief au premier juge d’avoir ajouté aux dispositions légales en faisant valoir que le congé est régulier en la forme car l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, qui est reproduit en première page du congé, indique que le congé vaut offre de vente et qu’il est donc inutile d’y mentionner une offre expresse de vente au profit du locataire. Il ajoute que toutes les démarches à suivre et les délais à respecter par le locataire qui souhaiterait faire une offre sont rappelés dans le congé. Il soutient que M. [M] ne pouvait donc ignorer que cet acte valait offre de vente à son profit et qu’il n’a en outre jamais manifesté son intention d’acquérir le bien.

Sur la validité au fond du congé, il soutient que le premier juge a soulevé d’office un moyen sans le mettre dans les débats, de sorte qu’il a méconnu le principe du contradictoire. Il fait valoir que les restrictions posées pour donner congé par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ne concernent que les acquisitions purement spéculatives, à savoir les ventes, et non les transmissions successorales, de sorte que le congé donné n’était pas soumis à ces dispositions.

Il en conclut que le congé qu’il a délivré à M. [M] doit être déclaré valide tant sur la forme que sur le fond.

Sur ce,

A titre liminaire, la cour relève que si M. [L] soutient que le premier juge a méconnu le principe de la contradiction, il n’en tire aucune conséquence juridique utile puisqu’il ne sollicite pas l’annulation du jugement déféré mais uniquement sa réformation, ce qui est inopérant.

Il résulte de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 que:

I. Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié notamment par sa décision de vendre le logement. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…). Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas d’acquisition d’un bien occupé :

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

(…)

II. Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

(…)

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

Il résulte de ces dispositions que lorsque le bailleur désire vendre son local libre de toute occupation, le congé délivré au locataire doit comporter, à peine de nullité :

— le motif allégué pour sa délivrance soit en l’espèce l’intention de vendre,

— une offre de vente au profit du locataire,

— l’indication du prix et des conditions de la vente projetée,

— la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article'15-II susvisé.

Cependant, l’action en nullité n’est ouverte qu’au locataire s’agissant d’une nullité de protection (Civ. 3ème, 18 févr. 2009, n°08-11.615), pour laquelle il lui appartient de justifier d’un grief conformément aux dispositions de l’article 114 du code de procédure civile.

Or en l’espèce, tant devant le premier juge qu’en cause d’appel où il ne s’est pas constitué, M. [M] n’a justifié ni même allégué d’aucun grief que lui causerait cette nullité de forme, de sorte qu’il convient d’infirmer le jugement en ce qu’il a déclaré irrégulier le congé pour ce motif.

Sur le fond, lorsque M. [L] a acquis le bien le 14 février 2022, le bail expirait le 30 avril 2023, soit moins de trois ans après. L’article 15 I fait alors interdiction à l’acquéreur de délivrer un congé pour vendre avant l’expiration de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours, soit en l’espèce le 30 avril 2026.

Cependant, M. [L] a reçu le bien donné à bail par dévolution successorale, ce qui est distinct de l’acquisition d’un bien à titre onéreux ainsi qu’il en résulte de l’article 711 du code civil. La cour relève en outre que cette dévolution intervient par l’effet du décès du de cujus et des règles légales applicables en la matière, sans manifestation de volonté autre que l’acceptation de la succession et non par l’effet d’une décision délibérée de la personne faisant l’acquisition du bien, ce qui autorise à ne pas considérer M. [L] comme un 'acquéreur’ au sens de l’article 15 de la loi de 1989.

Au demeurant, ces dispositions visent à protéger les locataires des ventes à caractère purement spéculatif effectuées dans le but principal d’évincer ces derniers ainsi qu’il en ressort des travaux parlementaires, étant ajouté que la vente, en cas de dévolution successorale, sert souvent à payer les droits de succession.

M. [L] était donc en droit de délivrer ce congé pour vendre pour le terme du bail fixé au 30 avril 2023 sans attendre son renouvellement ou sa reconduction. Le congé a en outre été régulièrement délivré le 4 octobre 2022, soit plus de 6 mois avant l’expiration du bail.

Il convient en conséquence d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a déclaré le congé irrégulier et débouté M. [L] de ses demandes subséquentes.

Ainsi, M. [M] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 1er mai 2023 et il convient en conséquence d’ordonner son expulsion à défaut de départ volontaire dans les conditions fixées au présent dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation

Dans ses conclusions, M. [L] demande à la cour de fixer l’indemnité d’occupation due par M. [M] à la somme de 2 489,88 euros par mois, outre 125 euros au titre des charges, à compter du 30 avril 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux en faisant valoir, sur le fondement de l’article 1103 du code civil, que le bail contient une clause prévoyant une majoration de l’indemnité d’occupation égale à deux fois le loyer quotidien.

Par note en délibéré du 23 mai 2025, il a renoncé à cette demande.

Sur ce,

En application de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi du 24 mars 2014 applicable au présent contrat tacitement renouvelé depuis cette date, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En l’espèce, la clause du contrat de bail (article VIII 2. Clauses résolutoires et clauses pénales) prévoyant une indemnité d’occupation égale à deux fois le loyer quotidien présente le caractère d’une clause pénale devant être réputée non écrite comme le reconnaît l’appelant qui renonce à cette demande.

Il convient en conséquence de fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à un montant égal à celui du loyer augmenté des charges qui aurait été dû en cas de poursuite du contrat de bail et de condamner M. [M] à son paiement à compter du 1er novembre 2023, la condamnation en paiement de l’arriéré locatif étant arrêté au 10 octobre 2023 (terme d’octobre 2023 inclus) et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande d’indemnisation du préjudice subi

M. [L] demande la condamnation de M. [M] à lui verser la somme de 1 000 euros par mois de retard pour une période comprise entre le 1er mai 2023 et la restitution des lieux.

Il fait valoir que le refus de l’intimé de quitter les lieux depuis le 30 avril 2023 le place dans une grande difficulté financière et lui cause un préjudice financier. Il expose que s’agissant de la succession de son grand-père, il doit s’acquitter de droits de mutation importants ainsi que d’une soulte de 97 500 euros à sa tante héritière, ce qui l’a contraint à souscrire deux prêts dont il va devoir régler les intérêts alors qu’il pensait pouvoir rembourser ces prêts avec le produit de la vente du bien litigieux. Il ajoute que M. [M] a cessé de payer les loyers depuis le mois de mai 2023.

Sur ce,

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, M. [M] demande une indemnisation d’un montant de 1 000 euros par mois, soit à ce jour une somme de 25 000 euros pour la période du 1er mai 2023 au 31 mai 2025 (1 000 euros x 25 mois), étant rappelé qu’il ne peut demander l’indemnisation d’un préjudice à venir, la seule occupation des lieux étant déjà réparée par l’octroi d’une indemnité d’occupation.

Il justifie être redevable de droits de succession de 177 545 euros pour lesquels il a obtenu un échéancier du Trésor public prévoyant 7 mensualités moyennant un taux d’intérêt de 1,2% débutant le 27 octobre 2021 et d’une soulte de 97 645 euros. Il a également souscrit deux prêts pour un montant total de 28 000 euros et 32 000 euros moyennant un taux d’intérêt de 3,80% et 3,10%.

Dans ces conditions, le fait que M. [M] se maintienne irrégulièrement dans les lieux cause un préjudice financier à M. [L] qui a perdu de ce fait une chance de pouvoir vendre le bien et s’est trouvé contraint notamment d’obtenir des délais de paiement et de rembourser des intérêts à ce titre.

Ce préjudice sera intégralement indemnisé par l’octroi d’une somme de 1 000 euros.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

M. [M], partie perdante, est condamné aux dépens de première instance et d’appel, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens et aux frais irrépétibles étant infirmées.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, il sera fait droit à la demande de distraction pour les dépens d’appel uniquement et non pour les dépens de première instance dans la mesure où le ministère d’avocat n’est pas obligatoire devant le juge des contentieux de la protection.

Il est en outre condamné à payer à M. [L] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt rendu par défaut et par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a condamné M. [R] [M] à payer à M. [I] [L] la somme de 8 470,44 euros au titre d’arriérés locatifs à compter du 1er janvier 2023 et arrêtés au 10 octobre 2023 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision ;

Statuant à nouveau,

Déclare régulier le congé délivré par M. [I] [L] à M. [R] [M] le 4 octobre 2022 à effet au 30 avril 2023 ;

Constate que M. [R] [M] est occupant sans droit ni titre de l’appartement situé [Adresse 4] (3ème étage droite) à [Localité 7] depuis le 1er mai 2023 ;

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de M. [R] [M], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux sis [Adresse 4] (3ème étage droite) à [Localité 7], avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;

Dit que par application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être poursuivie qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

Dit que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne M. [R] [M] à payer à M. [I] [L] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisable qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges, à compter du 1er novembre 2023 et jusqu’à la libération des lieux se matérialisant soit par l’expulsion, soit par la remise des clés ;

Condamne M. [R] [M] à payer à M. [I] [L] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Déboute M. [L] du surplus de ses demandes ;

Condamne M. [R] [M] à payer à M. [I] [L] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [R] [M] aux dépens de première instance et d’appel, dont distraction, pour ceux d’appel, au profit de M^e Cambournac, avocate, qui en fait la demande.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, président et par Madame Bénédicte NISI, greffière en pré-affectation, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière en pré-affectation, Le président,