COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 71F

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 03 SEPTEMBRE 2025

N° RG 24/05365 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WWSP

AFFAIRE :

Madame [L], [Y] [S] [V] née [MP]

et autres

C/

[Adresse 18], représenté par son syndic en exercice, la société A2BCD

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 25 Juin 2024 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 14]

N° RG : 22/04480

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Mélina PEDROLETTI,

M^e Stéphanie ARENA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TROIS SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame [L], [Y] [S] [V] née [MP]

[Adresse 4]

[Localité 11]

Représentant : M^e Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 et M^e Armelle BENALI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0406

Monsieur [OK], [RW] [V]

[Adresse 4]

[Localité 11]

Représentant : M^e Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 et M^e Armelle BENALI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0406

Madame [AX], [A] [U]

[Adresse 4]

[Localité 11]

Représentant : M^e Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 et M^e Armelle BENALI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0406

Monsieur [TR], [CI], [C] [T]

[Adresse 3]

[Localité 11]

Représentant : M^e Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 et M^e Armelle BENALI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0406

Madame [I], [SF] [G] née [K]

[Adresse 2]

[Localité 12]

Représentant : M^e Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 et M^e Armelle BENALI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0406

Madame [J], [IA], [HR] [B]

[Adresse 6]

[Localité 9]

Représentant : M^e Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 et M^e Armelle BENALI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0406

Madame [BC] [Z] née [M]

[Adresse 4]

[Localité 11]

Représentant : M^e Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 et M^e Armelle BENALI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0406

Madame [IJ] [P] née [OU]

[Adresse 10]

[Localité 12]

Représentant : M^e Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 et M^e Armelle BENALI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0406

Madame [H] [NS]

[Adresse 4]

[Localité 11]

Représentant : M^e Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 et M^e Armelle BENALI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0406

Madame [HH], [W] [ZS] née [NI]

[Adresse 4]

[Localité 11]

Représentant : M^e Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 et M^e Armelle BENALI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0406

Monsieur [DB], [D] [VL]

[Adresse 4]

[Localité 11]

Représentant : M^e Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 et M^e Armelle BENALI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0406

Madame [MZ] [GY]

[Adresse 4]

[Localité 11]

Représentant : M^e Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 et M^e Armelle BENALI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0406

Madame [MZ], [YZ], [TH] [UA] née [O]

[Adresse 4]

[Localité 11]

Représentant : M^e Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 et M^e Armelle BENALI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0406

Madame [N] [YG] née [E]

[Adresse 4]

[Localité 11]

Représentant : M^e Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 et M^e Armelle BENALI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0406

Madame [N] [UT] née [R]

[Adresse 4]

[Localité 11]

Représentant : M^e Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 et M^e Armelle BENALI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0406

Monsieur [UJ], [X] [LX]

[Adresse 4]

[Localité 11]

Représentant : M^e Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 et M^e Armelle BENALI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0406

Madame [BC], [GO], [F] [GF]

[Adresse 4]

[Localité 11]

Représentant : M^e Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 et M^e Armelle BENALI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0406

APPELANTS

****************

[Adresse 19], représenté par son syndic en exercice, la société A2BCD, ayant son siège social [Adresse 5], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité de droit audit siège

[Adresse 8]

[Localité 11]

Représentant : M^e Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637 et M^e Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0502

INTIMÉ

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 18 Juin 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

FAITS & PROCÉDURE

[Adresse 13] [Adresse 15] est constituée de quatre bâtiments, A, B, C et D, à usage d’habitation et d’un bâtiment E, composé de deux sous-sols à usage de stationnement pour voitures automobiles.

Mme [H] [NS] et M. [DB] [VL], Mme [N] [UT] née [R], Mme [N] [YG] née [E], Mme [L] [V] née [MP] et M. [OK] [V], Mme [I] [G] née [K], Mme [J] [B], Mme [HH] [ZS] née [NI], Mme [IJ] [P] née [OU], M. [TR] [T], Mme [MZ] [UA] née [O], Mme [MZ] [GY] et M. [UJ] [LX], Mme [AX] [U], Mme [BC] [GF] et, Mme [BC] [Z] née [M], sont copropriétaires de la [Adresse 16] [Adresse 7] [Localité 1], soumise au statut de la copropriété, et en particulier propriétaires de lots de parkings.

Au cours de l’année 2012, des désordres sont survenus affectant d’une part, la voierie accès pompiers et l’entrée du bâtiment E. Le bureau d’études GEOMEDIA a réalisé un diagnostic géotechnique sommaire le 9 juin 2012, d’où il ressort que les désordres concernaient exclusivement le bâtiment E, dans sa partie indépendante des bâtiments d’habitation.

L’assemblée générale du 10 mai 2022 a adopté notamment les résolutions suivantes :

— Résolutions n°6 et 7 : approbation des comptes des exercices 2019/2020 et 2020/2021,

— Résolution 44-1 : création d’un compte 1033.2 « Avance de prévoyance rampe d’accès [Adresse 17] »

— Résolution 45-1 : Rectification du caractère irrégulier des comptes de répartition liés aux études de la rampe d’accès au parking [Adresse 17],

— Résolution 47-1 : Vote pour annuler la résolution 23 de l’assemblée générale du 02/12/2013.

Par exploit d’huissier délivré le 28 juillet 2022, les requérants ont assigné le syndicat des copropriétaires devant le Tribunal judiciaire de Pontoise, aux fins principalement, de voir annuler ces résolutions n°6, 7, 44-1, 45-1 et 47-1 de l’assemblée générale du 10 mai 2022.

Postérieurement, compte tenu de l’urgence et de la gravité des désordres affectant le bâtiment E, le service de l’urbanisme de la ville de [Localité 20] a obtenu la désignation de M. [MG], expert judiciaire, qui a déposé son rapport le 26 octobre 2023, préconisant des mesures de mise en sécurité concernant la zone de l’entrée du parking, la réalisation d’un portique et, pour la zone proche des conduites de gaz, un étaiement classique avec étais et poutres bois. Ces travaux ont été exécutés à la charge provisoire du syndicat des copropriétaires, ainsi que :

— étaiement supplémentaire au niveau de l’entrée du parking et sur 10 mètres ;

— étude des moyens de consolidation par un Bureau d’études structures ;

— exécution de la consolidation de la zone « canalisations gaz » : en cours ;

— chiffrage de la consolidation de la zone 'entrée’ en cours.

Par des jugements rendus les 25 juin 2024 et 5 août 2024 (jugement rectificatif), le Tribunal judiciaire de Pontoise a :

— Déboutés les requérants de l’ensemble de leurs demandes,

— les a Condamnés in solidum au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Ils en relevé appel le 8 août 2024,

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 20 décembre 2024, par lesquelles Mme [NS] et M. [VL], Mme [UT] née [R], Mme [YG] née [E], Mme [V] née [MP] et M. [V], Mme [G] née [K], Mme [B], Mme [ZS] née [NI], Mme [P] née [OU], M. [T], Mme [UA] née [O], Mme [GY] et M. [LX], Mme [U], Mme [GF] et Mme [Z] née [M], invitent la Cour à :

— Infirmer le jugement rendu le 25 juin 2024 (RG n° 22/04480) par le Tribunal judiciaire de Pontoise et son jugement rectificatif rendu le 5 août 2024 (RG : 24/03831) en ce qu’il les a :

— Déboutés de l’ensemble de leurs demandes,

— Condamnés in solidum au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

— Juger que la clé de charges de l’article 15 du règlement de copropriété ne couvre pas les travaux de grosses réparations ou encore les travaux de reconstruction ni les études et informations préalables en prévision de la réalisation de tels travaux,

— Juger la clé de charges de l’article 15 du règlement de copropriété inapplicable aux dépenses pour les études des travaux de consolidation et de grosses réparations de la rampe d’accès I Terray de Vindé et qu’elle est inapplicable à de tels travaux,

En conséquence

— Réformer le jugement du 25 juin 2024 (RG 22/04480) rectifié le 5 août 2024 (RG 24/03831) en ce qu’il a retenu l’existence de parties communes spéciales rampes d’accès et en ce qu’il a jugé la clé de charges de l’article 15 à toutes les dépenses de la rampe d’accès,

— Annuler les résolutions 6, 7, 44-1, 45-1 et 47-1 approuvées par l’assemblée générale du 10 mai 2022,

— Condamner le syndicat des copropriétaires à :

* Annuler les répartitions individuelles des dépenses afférentes aux études et investigations avant travaux de consolidation et de grosses réparations du tunnel d’accès aux parkings du premier sous-sol du bâtiment E ;

* Rectifier le poste « autres avances » du compte individuel pour chacun d’eux ;

* leur Adresser à chacun un état individuel de répartition de leurs comptes respectifs après rectification du compte « autres avances » ;

* leur Restituer à chacun les trop versés à ce titre.

— Rappeler qu’est de droit la restitution par le syndicat des copropriétaires des sommes qu’il a reçues en exécution du Jugement, par suite de la réformation des chefs de dispositions concernant les condamnations des concluants au titre de l’indemnité allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

— Juger le syndicat des copropriétaires irrecevable et, à tout le moins, mal fondé en toutes ses demandes, fins et conclusions et l’en Débouter purement et simplement.

— En application de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Ordonner qu’ils soient dispensés de toute participation à la dépense commune au titre des frais de procédure de première instance et d’appel dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

— Condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 14 380,44 euros, soit chacun 1 027,17 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

— Le condamner aux entiers dépens, de première instance et d’appel, qui pourront être recouvrés directement par Maître Mélina Pedroletti, avocate constituée, pour ceux dont elle aura fait l’avance en cause d’appel en application de l’article 699 du code de procédure civile.

— Débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions.

Vu les conclusions notifiées le 10 février 2025, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, intimé, invite la Cour à :

— Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— Débouter Mme [NS] et M. [VL], Mme [UT] née [R], Mme [YG] née [E], Mme [V] née [MP] et M. [V], Mme [G] née [K], Mme [B], Mme [ZS] née [NI], Mme [P] née [OU], M. [T], Mme [UA] née [O], Mme [GY] et M. [LX], Mme [U], Mme [GF] et Mme [Z] née [M], de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

— Condamner in solidum Mme [NS] et M. [VL], Mme [UT] née [R], Mme [YG] née [E], Mme [V] née [MP] et M. [V], Mme [G] née [K], Mme [B], Mme [ZS] née [NI], Mme [P] née [OU], M. [T], Mme [UA] née [O], Mme [GY] et M. [LX], Mme [U], Mme [GF] et Mme [Z] née [M], au paiement de la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Les condamner aux entiers dépens.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 27 mai 2025.

Les consorts [NS] et autres ont communiqué une note en délibéré par RPVA en date du 20 juin 2025, dûment soumise au contradictoire, avec l’autorisation de la Cour.

SUR CE,

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

A titre préliminaire:

Les demandes tendant à voir la Cour 'dire', 'juger', 'rappeler', 'rectifier', 'adresser', 'déclarer', 'constater’ et 'recevoir’ ou encore 'restituer des trop-versés (non précisés)' telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile en tant qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant de manière générale que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif de l’arrêt.

Il n’y sera dès lors pas statué.

Sur la fin de non recevoir opposée par les requérants aux demandes, fins et conclusions du syndicat des copropriétaires

En droit :

Si les requérants soulèvent cette fin de non-recevoir, ils ne développent toutefois pas d’argumentation spécifique sur ce point dans leurs écritures.

En application de l’article 954 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable au litige, en vigueur entre septembre 2017 et août 2024, qui énonce ' (…) La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. / Les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées. (…) '.

Cette fin de non-recevoir sera rejetée.

Sur la résolution 45-1 de l’assemblée générale du 10 mai 2022

En droit

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable au litige, dispose notamment:

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.»

L’article 11 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :

« Sous réserve des dispositions de l’article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut

être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires. »

Selon l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 : « Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive. »

Il a été jugé qu’une clause du règlement de copropriété réputée non écrite peut être contestée même dans le cas où elle aurait été introduite dans le règlement de copropriété par une décision d’assemblée générale devenue définitive (Cass. 3ème civ. 27 sept. 2000 n°98-22.792 ; Cass. 3ème civ. 18 nov. 2008 : 07-18.823)

En l’espèce

La résolution n°45 de l’assemblée générale du 10 mai 2022 est libellée comme suit :

' RESOLUTION 45 : Rectification du caractère irrégulier des comptes de répartition liés aux études de la rampe d’accès au parking [Adresse 17] en prenant appui sur les écrits de la juriste de l’ARC, majorité : Article 25 ' Base de répartition : CHARGES COMMUNES GENERALES

Les comptes de travaux sont approuvés depuis plus de 2 mois. L’action en rectification ne peut plus être exercée contre la résolution d’approbation des comptes, mais contre le caractère irrégulier des comptes de répartition, en invoquant le caractère non conforme de la répartition au regard de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 qui prescrit de manière impérative une répartition des charges en fonction de son utilité objective pour le lot considéré. Cela signifie qu’une répartition contraire à ce principe est frappée de nullité et peut être corrigée, soit par l’assemblée générale, soit judiciairement. Il faut donc faire corriger et approuver de nouveau par l’assemblée générale les comptes irréguliers déjà approuvés. La répartition individuelle définitive des dépenses n’est possible qu’au jour de l’approbation des comptes en assemblée générale. La rectification des comptes individuels ne pourra donc remonter que jusqu’à la date des derniers comptes approuvés dans les 5 années précédant l’adoption de la résolution de rectification. Il n’y a pas besoin d’annuler les résolutions passées d’approbation des comptes car elles ne valent pas approbation des comptes individuels de répartition (article 45-1 décret du 17 mars 1967), mais seulement du compte collectif, qui est exact. Les comptes approuvés concernent les opérations réalisées auparavant. Cela n’a pas d’importance car le droit à répartition n’apparaît qu’au jour de l’approbation du compte en assemblée générale. Les comptes qui peuvent être rectifiés en assemblée générale sont tous ceux approuvés depuis 5 ans quel que soit l’exercice auquel ils s’appliquent. Pour les comptes qui n’ont pas encore fait l’objet d’une approbation, il est nécessaire de les proposer à l’approbation déjà rectifiés.'

Cette résolution 45 a été adoptée en second vote, par la résolution 45-1, avec la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Pour rejeter la demande d’annulation de cette résolution 45-1, le premier juge a retenu que :

— les réparations de la rampe d’accès constituent des charges spéciales,

— la résolution litigieuse n’a pas procédé à une nouvelle clé de répartition des charges et n’a fait que procéder à l’application d’une répartition des charges en fonction de son utilité objective, au demeurant explicité dans le règlement de copropriété.'

Les requérants sollicitent l’annulation de cette résolution 45-1 en faisant valoir que :

— le règlement de copropriété comporte des charges spéciales pour la rampe d’accès I au 1er sous-sol (ouvrant directement sur la [Adresse 17] – ndlr) en son article 15, mais sans prévoir corrélativement des parties communes spéciales, ce qui est inexact, dès lors que le règlement de copropriété stipule, page 48, que constituent des parties communes spéciales (…) La rampe d’accès I au 1er sous-sol, la rampe d’accès II au 2ème sous-sol, les aires de circulation et de manoeuvres pour voitures (…)'.

— les comptes approuvés sont définitifs deux mois après leur approbation, au regard de l’article 42 al. 2 de la loi du 10 juillet 1965 : la Cour relève que cet article, qui concerne les recours en contestation de décisions d’assemblée générale introduits par des copropriétaires opposants ou défaillants, est inopérant dans le présent litige, où s’appliquent les dispositions d’ordre public

des articles 10, 11 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, susrappelées.

Il suit de ce qui précède, que le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la résolution 47-1 de l’assemblée générale du 10 mai 2022

La résolution n°47 de l’assemblée générale du 10 mai 2022 est libellée comme suit :

« RESOLUTION 47 : Vote pour annuler la résolution 23 de l’assemblée générale du 02/12/2013 Majorité : Article 25 ' Base de répartition : CHARGES COMMUNES GENERALES

L’assemblée générale vote l’annulation de la résolution 23 de l’assemblée générale du 02/12/2013 pour « utilisation du fonds de prévoyance pour travaux de confortation du tunnel parking Terray de Vindé », pour la raison suivante, que cette dernière n’est pas conforme au règlement de copropriété »

Cette résolution 47 a été adoptée en second vote, par la résolution 47-1, avec la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

La résolution n°23 de l’assemblée générale du 02 décembre 2013 avait approuvé 'l’utilisation du fonds de prévoyance pour les travaux de confortation du tunnel du parking Terray de Vindé', qui ainsi qu’il a été vu ci-dessus, est une partie commune spéciale, ce qui rend illicite la répartition de dépenses y afférant en charges générales.

Pour rejeter la demande d’annulation de cette résolution 47-1, le premier juge a retenu que 'cette résolution ne fait qu’appliquer le règlement de copropriété en se conformant à la clé de répartition des charges'.

Les requérants sollicitent l’annulation de cette résolution 47-1 en faisant valoir les mêmes arguments que précédemment quant aux charges spéciales pour la rampe d’accès I au 1er sous-sol (ouvrant directement sur la [Adresse 17] – ndlr) en son article 15, et aux parties communes spéciales, arguments déjà écartés supra.

Ils soulèvent ensuite les moyens tirés de l’abus de majorité et de la rupture d’égalité, moyens qui doivent être écartés au vu de la régularité de cette résolution, conforme aux stipulations du règlement de copropriété et devant dès lors être regardée comme conforme à l’intérêt collectif de la copropriété.

Il suit de ce qui précède, que le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la résolution 44-1 de l’assemblée générale du 10 mai 2022

La résolution n°44 de l’assemblée générale du 10 mai 2022 est libellée comme suit :

'« RESOLUTION 44 : Création d’un compte 1033.2 « Avance de prévoyance rampe d’accès [Adresse 17] » Majorité : Article 25 ' Base de répartition : CHARGES COMMUNES GENERALES

L’assemblée générale vote la création d’un compte 1033.2 « Avance de prévoyance pour la rampe d’accès au parking [Adresse 17] » La clé de répartition en 32ème selon article du Règlement de copropriété servira de base d’appel pour alimenter ce fonds »

Cette résolution 44 a été adoptée en second vote, par la résolution 44-1, avec la majorité simple de l’ensemble des copropriétaires selon l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, avec 27 copropriétaires pour, 21 contre et 6 abstentions.

Pour rejeter la demande d’annulation de cette résolution 44-1, le premier juge a retenu la conformité aux dispositions combinées des articles 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 44 de son décret d’application.

Les appelants sollicitent l’annulation de cette résolution 44-1 en faisant valoir que seuls les copropriétaires concernés par la constitution de cette avance auraient du voter, conformément à l’article 68 du règlement de copropriété, qui stipule que lorsque la question débattue est relative à l’une des charges spéciales définies aux articles 12 à 18 inclus du règlement, seuls les copropriétaires à qui incombent ces charges peuvent voter et ce proportionnellement à leur participation aux frais.

La Cour observe que la rédaction même de cette résolution, qui a pour unique objet la ' création d’un compte 1033.2 « Avance de prévoyance pour la rampe d’accès au parking [Adresse 17]', implique que ce compte particulier, destiné à une avance pour la rampe d’accès I [Adresse 21], qui est une partie commune spéciale ainsi qu’il a été dit ci-dessus, appartient dès lors nécessairement aux charges spéciales définies à l’article 15 du règlement de copropriété. Dès lors que cette résolution a été soumise au vote de l’ensemble des copropriétaires en violation de l’article 68 du règlement de copropriété, elle doit être annulée, sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens soulevés.

Le jugement sera infirmé sur ce point.

Sur la résolution n° 6 de l’assemblée générale du 10 mai 2022

La résolution n° 6 de l’assemblée générale du 10 mai 2022 porte sur l’approbation des comptes de l’exercice 2019/2020 clos au 30 septembre 2020, que la précédente assemblée générale du 17 avril 2021 avait rejetés en raison de deux écritures relatives à des dépenses non justifiées : l’une pour 2 650,65 euros et l’autre pour 21 750 euros.

Cette résolution n°6 a été approuvée par 36 copropriétaires, rejetée par 14, tandis que 3 se sont abstenus.

Les requérants font valoir que les documents annexés à la convocation n’étaient pas de nature à permettre aux copropriétaires de manifester un vote éclairé.

La Cour observe qu’il ressort de la lecture du 'Rapport moral – Assemblée Générale du 10 mai 2022", document préparatoire à cette assemblée générale et remis aux copropriétaires (pièce requérants n°7) sous la rubrique '6. Budgets présentés à l’Assemblée Générale / (…) les motifs d’interrogation ayant été levés. C’est maintenant le cas pour cet exercice du 01/10/2019 au 30/09/2019, la comptable et le syndic ayant apporté les justificatifs demandés.'

La Cour souligne que cette information préalable distribuée aux copropriétaires en vue de la préparation de leur vote, est en totale contradiction avec les mentions inscrites au procès-verbal de l’assemblée générale litigieuse du 10 mai 2022, qui énoncent au contraire, que ' le cabinet KER gestion, après avoir saisi sa caisse de garantie SOCAF, n’a pas apporté de réponse lui permettant la prise en charge des montants concernés 21 750 euros et 2 650,65 euros'.

Si ce même procès-verbal mentionne encore 'la comptable du cabinet KER gestion (…) a répondu aux interrogations contenues dans le document annexé à la Convocation de l’Assemblée Générale du 15/04/2021 intitulé Compte-Rendu de l’analyse des annexes comptables', ces éléments de réponse ne figurent ni dans le document préparatoire analysé ci-dessus, ni dans le procès-verbal de l’assemblée générale litigieuse.

Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas ce point et d’ailleurs, ne produit aucun document préparatoire à cette assemblée générale du 10 mai 2022. Dans ces conditions le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le syndic, à qui il revenait d’effectuer toutes diligences afin d’accomplir les formalités qui lui incombent légalement, et en particulier de joindre à la convocation les documents essentiels de nature à permettre aux copropriétaires d’émettre un vote éclairé au sens et pour l’application de l’article 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ce qui n’a pas été le cas concernant le vote de cette résolution n°6.

Dans ces conditions, la résolution n°6 de l’assemblée générale du 10 mai 2022 sera annulée, par infirmation du jugement.

Sur la résolution n° 7 de l’assemblée générale du 10 mai 2022

La résolution n° 7 de l’assemblée générale du 10 mai 2022 porte sur l’approbation des comptes de l’exercice 2020/2021 clos au 30 septembre 2021,

Les requérants invoquent leurs doutes quant aux suites données à une résolution 23 de l’assemblée générale de 2013 concernant une facturation d’un bureau d’études techniques, dont le travail aurait 'peut-être’ selon leurs dires, été réalisé à une date indéterminée par un autre bureau d’études, dont la dépense courante n’aurait pas été comptabilisée.

Ces arguments, elliptiques et peu étayés, ne pourront pas prospérer.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sera enfin rejeté, par voie de conséquence, le surplus des demandes des requérants qui tendaient à obtenir des effets résultant de leurs demandes d’annulation de résolutions qui sont rejetées par le présent arrêt.

Il en va ainsi de la demande tendant à voir 'Condamner le syndicat des copropriétaires à annuler les répartitions individuelles des dépenses afférentes aux études et investigations avant travaux de consolidation et de grosses réparations du tunnel d’accès aux parkings du premier sous-sol du bâtiment E'

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens ainsi que l’application qui a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

Les requérants, partie perdante, doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens d’appel.

En équité, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

— INFIRME les jugements rendus les 25 juin 2024 et 5 août 2024 (jugement rectificatif) par le Tribunal judiciaire de Pontoise en tant qu’il a débouté les requérants de l’ensemble de leurs demandes,

— les CONFIRME en toutes leurs autres dispositions,

Statuant de nouveau du chef infirmé

— ANNULE les résolutions 6 et 44-1 de l’assemblée générale du 10 mai 2022,

Y ajoutant

— CONDAMNE in solidum Mme [H] [NS] et M. [DB] [VL], Mme [N] [UT] née [R], Mme [N] [YG] née [E], Mme [L] [V] née [MP] et M. [OK] [V], Mme [I] [G] née [K], Mme [J] [B], Mme [HH] [ZS] née [NI], Mme [IJ] [P] née [OU], M. [TR] [T], Mme [MZ] [UA] née [O], Mme [MZ] [GY] et M. [UJ] [LX], Mme [AX] [U], Mme [BC] [GF] et, Mme [BC] [Z] née [M] aux entiers dépens d’appel,

— Rejette toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT