COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-2

ARRET N° 338

PAR DEFAUT

DU 25 NOVEMBRE 2025

N° RG 24/07377 – N° Portalis DBV3-V-B7I-W4NZ

AFFAIRE :

Etablissement Public HAUTS DE SEINE HABITAT, représenté par son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège, venant aux droits et obligations de la SCI GEMA

C/

[T] [Z]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 04 Novembre 2024 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’ASNIERES SUR SEINE

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 11-24-768

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 25/11/2025

à :

M^e Olivier MAGNAVAL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT CINQ NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

Etablissement Public HAUTS DE SEINE HABITAT, représenté par son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège, venant aux droits et obligations de la SCI GEMA

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : M^e Olivier MAGNAVAL de la SELARL CENTAURE AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 119 – N° du dossier [O]

****************

INTIME

Monsieur [T] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Défaillant, déclaration d’appel signifiée à étude de commissaire de justice

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 09 Octobre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant M^me Florence SCHARRE, Conseillère chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

M^me Florence SCHARRE, Conseillère,

Greffière, lors des débats et du délibéré : Madame Bénédicte NISI,

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 1er mai 2015, la SCI GEMA, aux droits de laquelle intervient désormais l’établissement public Hauts-de-Seine Habitat-OPH, ci-après désigné Hauts-de-Seine Habitat-OPH, a consenti un bail d’habitation à M. [T] [Z] portant un appartement situé [Adresse 1] à Clichy (92110), moyennant le paiement d’un loyer mensuel, fixé initialement au bail, à la somme de 420 euros, outre une provision mensuelle au titre des charges alors de 50 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 420 euros.

Le 4 octobre 2023, Hauts-de-Seine Habitat-OPH a fait délivrer à M. [Z] un commandement, visant la clause résolutoire, pour obtenir le paiement la somme en principal de 2 821,20 euros, selon décompte arrêté au 31 août 2023, terme d’août inclus.

Le commandement de payer ainsi qui a été délivré a été notifié à la CCAPEX le 4 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice délivré le 3 juin 2024, Hauts-de-Seine Habitat-OPH a assigné M. [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Asnières-sur-Seine aux fins d’obtenir :

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement le prononcé de la résiliation judiciaire,

— l’expulsion de M. [Z] et des occupants de son chef, dans un délai de 48 heures à compter de la signi cation de la décision à intervenir, sous astreinte de 80 euros par jour de retard,

— la condamnation de M. [Z] au paiement de la somme de 1 987,30 euros au titre des loyers et charges impayés, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer les loyers en date du 4 octobre 2023,

— la condamnation de M. [Z] au paiement de l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles à défaut de résiliation jusqu’à la libération des lieux,

— la condamnation de M. [Z] au paiement d’une somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 4 novembre 2024 le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Asnières-sur-Seine a :

— déclaré irrecevable la demande de résiliation du bail conclu entre les parties et portant sur le bien situé [Adresse 1], à [Localité 5],

— condamné M. [Z] à payer à Hauts-de-Seine Habitat-OPH la somme de 3 610,69 euros, au titre des loyers et charges arrêtés au 23 août 2024, terme d’août 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2023 sur la somme de 2 821, 20 euros et à compter de ce jour pour le surplus,

— débouté Hauts-de-Seine Habitat-OPH de ses demandes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation,

— débouté les parties du surplus de ses demandes,

— condamné M. [Z] aux dépens,

— condamné M. [Z] à verser à Hauts-de-Seine Habitat-OPH une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire est de plein droit.

Par déclaration reçue au greffe le 22 novembre 2024, Hauts-de-Seine Habitat-OPH a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 février 2025, l’office public Hauts-de-Seine Habitat-OPH, appelante, demande à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris sauf en ce qu’il a condamné M. [Z] à lui payer la somme de 3 610,69 euros, au titre des loyers et charges arrêtés au 23 août 2024, terme d’août 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2023 sur la somme de 2 821,20 euros et à compter du jugement pour le surplus,

Statuant à nouveau,

A titre principal :

— constater qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Hauts-de-Seine par la voie électronique le 4 juin 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023,

— juger recevable la demande de résiliation du bail conclu entre les parties,

— constater le défaut de paiement des loyers mensuels,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location conclu entre les parties,

— déclarer le bail résilié à compter du 4 décembre 2023 et dire que l’occupation postérieure des lieux par M. [Z] est sans droit ni titre,

En conséquence :

— ordonner l’expulsion du défendeur, et celle de tous occupants de son chef et de tous biens, à défaut pour M. [Z] d’avoir quitté les lieux dans un délai de 48 heures à compter de la signification de la décision à intervenir, conformément aux dispositions des articles L. 431-1 et suivants et R. 432-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, à peine d’astreinte comminatoire de 80 euros par jour de retard ;

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout lieu que le défendeur désignera ou à défaut dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix du bailleur décrit avec précision par commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire aux frais, risques et périls du défendeur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

— condamner M. [Z] à lui payer une indemnité d’occupation égale au loyer mensuel actuel, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, soit le 4 décembre 2023, jusqu’à complet déménagement et restitution des clés,

A titre subsidiaire,

— constater que M. [Z] a manqué à son obligation contractuelle en raison des impayés de loyers,

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail d’habitation conclu entre les parties,

En conséquence,

— ordonner l’expulsion du défendeur, celle de de tous occupants de son chef et de tous biens, à défaut pour M. [Z] d’avoir quitté les lieux dans un délai de 48 heures à compter de la signification de la décision à intervenir, conformément aux dispositions des articles L. 431-1 et suivants et R. 432-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, à peine d’astreinte comminatoire de 80 euros par jour de retard,

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout lieu que M. [Z] désignera ou à défaut dans un garde-meuble ou dans tout autre lieu au choix du bailleur décrit avec précision par commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire aux frais, risques et périls du défendeur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

— condamner M. [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au loyer mensuel actuel, à compter de la décision à intervenir et jusqu’à la complète libération des lieux, avec revalorisation de droit telle que prévue le cas échéant au contrat de bail,

En tout état de cause :

— condamner M. [Z] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [Z] à lui payer les entiers dépens y compris ceux exposés en appel.

M. [Z] n’a pas constitué avocat.

Par acte de commissaire de justice délivré le 8 janvier 2025, la déclaration d’appel lui a été signifiée par dépôt à l’étude. Par acte de commissaire de justice délivré le 26 février 2025, les conclusions de l’appelante lui ont été signifiées par dépôt à l’étude.

L’arrêt sera donc rendu par défaut en application de l’article 473 alinéa 1 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 18 septembre 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que si en appel l’intimé ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l’appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés.

Sur la recevabilité de la demande

Le premier juge a considéré que la demande en résiliation de bail était irrecevable au motif que la société bailleresse ne justifiait pas avoir notifié au préfet son assignation dans le délai de six semaines avant le premier appel de l’affaire à l’audience.

L’office public Hauts-de-Seine Habitat-OPH produit au débats la pièce litigieuse, poursuit l’infirmation du jugement et considère avoir respecté les dispositions prévues à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Sur ce,

La cour constate que la société bailleresse a notifié au préfet des Hauts-de-Seine une copie de l’assignation qu’elle a délivrée à M. [Z] et cela, six semaines avant la date de l’audience prévue le 17 septembre 2024. L’accusé-réception EXPLOC mentionne que les services de la préfecture des Hauts-de-Seine ont ainsi été valablement saisis le 4 juin 2024.

Dès lors, et par infirmation du jugement, la cour constate que la demande en résiliation de bail est recevable.

Sur les demandes de résiliation du bail et d’expulsion

L’office public Hauts-de-Seine Habitat OPH considère que le commandement de payer qui a été délivré ouvrait au bénéfice du locataire un délai de deux mois, pendant lequel ce dernier était tenu de régulariser les loyers et charges impayés, et demande à la cour de constater que la clause résolutoire est ainsi acquise depuis le 4 décembre 2023.

Sur ce,

Les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Le bail liant les parties en date du 1er mai 2015 contient une clause résolutoire d’un mois et le commandement de payer du 4 octobre 2023 respecte les prescriptions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023.

Le commandement de payer qui a été délivré le 4 octobre 2023 mentionne expressément un délai de six semaines pour permettre au locataire de s’acquitter des sommes dues.

Il résulte de l’examen des décomptes, hors frais et actualisés au 15 février 2024 (pièces n°5 et 6), et couvrant la totalité de la période de l’impayé située entre le mois de janvier 2022 et le mois de février 2024, que M. [Z], qui réglait partiellement son loyer, n’a pas honoré la totalité des causes du commandement dans le délai qui lui était imparti.

En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 15 novembre 2023 et non depuis le 4 décembre 2023 comme mentionné dans les écritures de la société bailleresse.

Il y lieu donc lieu de constater la résiliation du bail à cette date.

Il y a lieu également d’ordonner l’expulsion du locataire devenu sans droit ni titre depuis l’acquisition de la clause résolutoire, selon les modalités prévues au dispositif et ce sans qu’il soit nécessaire d’assortir cette mesure d’une astreinte comme sollicité par l’appelante. En effet, le recours à la force publique apparaît suffisant pour assurer l’effectivité de la mesure d’ expulsion et la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà à l’objectif assigné au mécanisme de l’ astreinte.

Par ailleurs, l’intimé est redevable envers la société bailleresse d’une indemnité d’occupation qui sera fixée à une somme égale à celle du loyer et des charges telle qu’elle était prévue par le contrat et les termes de son indexation et selon les modalités applicables aux calculs des provisions de charges et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur l’arriéré locatif

En application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, et par confirmation du jugement, la cour constate que la société bailleresse est bien fondée à solliciter la condamnation de l’intimé à lui verser la somme actualisée de 3 610,59 euros, au titre des loyers et charges arrêtés au 23 août 2024, terme d’août 2024 inclus et avec intérêt au taux légal à compter du 4 octobre 2023 et selon les modalités décrites au dispositif de la présente décision.

Sur les frais du procès

M. [Z], qui succombe, sera condamné d’appel, les dispositions du jugement étant sur ce point confirmées.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt rendu par défaut et par mise à disposition au greffe

Infirme le jugement rendu le 4 novembre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Asnières-sur-Seine en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande de résiliation du bail et débouté Hauts-de-Seine Habitat-OPH de ses demandes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Déclare recevables les demandes de la société Hauts-de-Seine Habitat-OPH en résiliation du bail consenti à M. [T] [Z],

Constate l’acquisition au 15 novembre 2023 de la clause résolutoire du bail portant sur un logement situé [Adresse 1] à [Localité 5],

Dit qu’à compter de cette date M. [T] [Z] est occupant sans droit ni titre des lieux,

Ordonne l’expulsion de M. [T] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef et de tous biens, ainsi que la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout lieu que le défendeur désignera ou à défaut dans un garde-meuble ou dans tout autre lieu au choix du bailleur décrit avec précision par commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire aux frais, risques et périls du défendeur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

Condamne M. [T] [Z] à payer à l’établissement public Hauts-de-Seine Habitat-OPH une indemnité d’occupation égale au loyer mensuel actuel, à compter du 15 novembre 2023 et ce jusqu’à la restitution des lieux loués,

Déboute l’établissement public Hauts de Seine Habitat-OPH du surplus de ses demandes,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [T] [Z] aux dépens exposés en appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président