REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 10

ARRÊT DU 23 OCTOBRE 2023

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/15354 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCRRJ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Septembre 2020 – TJ de Créteil RG n° 17/04581

APPELANTE

S.A.S. IFB FRANCE

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux,

domiciliés en cette qualité audit siège

Ayant son siège social

au [Adresse 4]

[Localité 3]

N° SIRET : 429 912 249

Représentée par M^e Alexandra SEIZOVA de la SELARL SELARL DAFIA & SEIZOVA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1099

INTIME

Monsieur [S] [B]

[Adresse 2]

[Localité 5]

né le [Date naissance 1] 1953 à [Localité 12]

Représenté par M^e Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 04 Septembre 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Christine SIMON-ROSSENTHAL, Présidente

Monsieur Jacques LE VAILLANT, Conseiller

Madame Sylvie CASTERMANS, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Monsieur Jacques LE VAILLANT, Conseiller dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Madame Sylvie MOLLÉ

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signée par Christine SIMON-ROSSENTHAL, Présidente et par Sylvie MOLLÉ, Greffier présent lors du prononcé.

FAITS ET PROCEDURE

M. [S] [B] a fait l’acquisition de quatre biens situés dans les territoires d’outre-mer bénéficiant du régime fiscal Girardin (suivant l’article 199 undecies A du code général des impôts) et de deux biens situés en métropole, l’un situé à [Localité 11] (54) soumis au régime fiscal de Robien, l’autre situé à [Localité 7] soumis au régime fiscal Scellier, pour le prix total de 1 186 000 euros financé au moyen de prêts bancaires.

Ces acquisitions ont été opérées comme suit :

— Selon contrat préliminaire de vente en l’état futur d’achèvement du 20 septembre 2006 conclu avec la société Daria-Satta Construction représentée par la SAS IFB et acte de vente notarié du 29 décembre 2006, M. [B] a acquis un appartement de type T3, deux parkings et deux celliers dans la résidence Te Ava Nui à [Localité 8] (Polynésie française) au prix de 360 200 € financé par un prêt souscrit auprès de la Caisse régionale de Crédit agricole du Midi de 360 200 € en capital au taux de 3,227 % révisable, remboursable sur une période de 180 à 240 mois.

— Suivant deux contrats préliminaires de vente en l’état futur d’achèvement du 20 juillet 2006 conclus avec la société Oceanis Outre Mer représentée par la SAS IFB et un contrat de vente notarié du 11 décembre 2006, M. [B] a acquis deux appartements T2 avec parking de 163 200 euros TTC chacun situés dans le programme immobilier Jardin de la Roseraie à [Localité 9], financé par un prêt de la société Crédit Foncier de France de 326 400 € à un taux variable, remboursable en douze mensualités de 992,80 € chacune, suivies de 168 mensualités de 2 484,24 € chacune.

— Selon contrat préliminaire de vente en l’état futur d’achèvement du 14 septembre 2006 également conclu avec la société Oceanis Outre Mer représentée par la SAS IFB et par acte notarié du 16 janvier 2007, M. [B] a acquis un appartement de type T4 avec parking situé dans la résidence Pierre Poivre à [Localité 10], [Localité 9], au prix de 314 200 € TTC, financé par un prêt de la société GE Money Bank remboursable en 252 mensualités pour un taux d’intérêt de 4,15 % révisable.

— Selon contrat préliminaire de vente en l’état futur d’achèvement du 26 juin 2006 conclu avec la société Compagnie Immobilière Hermès représentée par la SAS IFB et par acte notarié du 3 janvier 2007, M. [B] a acquis un appartement de type T3 avec parking situé dans la résidence Belles Rives à [Localité 11], à proximité de [Localité 6], au prix de 186 000 € TTC, financé au moyen d’un prêt souscrit auprès de la société BNP Paribas Invest Immo remboursable en 264 mensualités de montant progressif.

— Selon contrat préliminaire de vente en l’état futur d’achèvement du 21 octobre 2009 conclu avec la société Akerys Promotion, établi sur papier à entête de la société IFB France et acte notarié du 19 janvier 2010, M. [B] a acquis un appartement avec parking situé dans la résidence La Manade à [Localité 7] (Gard), vendu par la société Akerys Promotion au prix de 207 300 euros, financé au moyen d’un prêt contracté auprès de la Caisse fédérale de Crédit Mutuel.

Dans le cadre de chaque opération, M. [B] a conclu un mandat de gestion du ou des biens achetés, confié à des sociétés mandataires contre rémunération correspondant à un pourcentage des sommes encaissées par le gestionnaire au titre des loyers et a souscrit des assurances garantissant d’éventuels dommages locatifs (impayés de loyers, vacance locative, dégradations du bien), pour des primes égales à un pourcentage du loyer annuel.

Par acte du 2 août 2006, M. [B] a adhéré à une association EDC, présentée par la société IFB France comme une association d’investisseurs créée en 1997, chargée de vérifier le choix du site, le prix d’achat, les conditions bancaires, le rendement financier et les garanties de conseiller les nouveaux investisseurs et de veiller à la bonne fin du montage financier.

Des incidents de paiement relatifs au remboursement des prêts immobiliers souscrits par M. [B] sont survenus dans le courant de l’année 2015.

M. [B] a vendu l’ensemble de ces biens immobiliers à des prix inférieurs à leur prix d’achat.

Invoquant des manoeuvres dolosives et des pratiques commerciales déloyales ainsi que divers manquements à des obligations d’information, de conseil et de mise en garde, M. [S] [B] a fait assigner la société Aedificia Participations, venant aux droits de la SAS IFB, devant le tribunal judiciaire de Créteil en responsabilité et indemnisation, par acte du 12 mai 2017.

Il a ensuite attrait à la cause la société par actions simplifiée IFB France par acte du 2 janvier 2018, en considération d’un apport partiel d’actif intervenu en décembre 2016 de la société IFB à la société IFB France.

Par jugement du 22 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Créteil a statué comme suit :

'- Dit M. [S] [B] irrecevable en son action dirigée contre la SAS Aedificia Participations,

— Reçoit M. [S] [B] en son action dirigée contre la SAS IFB France,

— Condamne la SAS IFB France à payer à M. [S] [B] la somme de 346 063,66 euros à titre de dommages et intérêts, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement, et avec capitalisation par application de l’article 1343-2 du code civil,

— Condamne la SAS IFB France à payer à M. [S] [B] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne la société IFB France aux dépens, dont distraction au profit de la Selarl Guizard & Associés,

— Ordonne l’exécution provisoire,

— Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.'

Par déclaration du 27 octobre 2020, la SAS IFB France a interjeté appel du jugement.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 septembre 2022, la société IFB France demande à la cour de :

'Vu les articles 1130, 1132, 1231-1, 2222 et 2224 du code civil,

Vu l’article L.121-3 du code de la consommation,

Vu les articles 122 et suivants du code de procédure civile,

A titre principal :

Réformer le jugement du tribunal judiciaire de Créteil du 22 septembre 2020 sauf en ce qu’il a dit Monsieur [S] [B] irrecevable en son action dirigée contre la SAS Aedificia Participations;

Et statuant a nouveau :

Juger que les demandes sont prescrites,

En conséquence :

Juger irrecevables l’ensemble des demandes formées par Monsieur [B] à l’encontre de la société IFB France pour cause de prescription.

A titre subsidiaire :

Débouter Monsieur [B] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions comme infondées et injustifiées et réformer le jugement dont appel sur ce point.

En toute hypothèse :

Condamner Monsieur [B] à payer à la société IFB France la somme de 5 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Alexandra Seizova, avocat.'

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 juin 2023, M. [S] [B] demande à la cour de :

'Vu les articles 1109 et suivants, 1304, 1382 anciens du code civil, devenus les articles 1130, 1132 et suivants, 1240 nouveaux du code civil, 2224 du code civil

Vu l’article L.121-3 du code de la consommation

Juger la société IFB France recevable mais mal fondée en son appel,

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société IFB France à payer à Monsieur [S] [B] la somme de 346 063,66 € à titre de dommages et intérêts, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement, et avec capitalisation par application de l’article 1343-2 du code civil,

Y ajoutant

Condamner la société IFB France à payer à Monsieur [S] [B] à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi une somme complémentaire de 9 084,80 € avec intérêt au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir et capitalisation par application des disposions de l’article 1343-2 du code civil,

Condamner la société IFB France à payer à Monsieur [S] [B] à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi au titre de l’investissement effectué à [Localité 7] une somme de 28743.32 € avec intérêt au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir et capitalisation par application des disposions de l’article 1343-2 du code civil,

En tout état de cause

Débouter la société IFB France de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société IFB France à payer à M. [S] [B] la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers de première instance,

Y ajoutant

Condamner la société IFB France à payer à Monsieur [B] une indemnité de 6 000 € dans le cadre de la présente procédure d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la société IFB France aux entiers dépens d’appel dont distraction, pour ceux la concernant, au profit de la Selarl Guizard & Associes conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.'

MOTIFS DE LA DÉCISION

1.- Sur la fin de non recevoir tirée de la prescription de l’action

Enoncé des moyens

La société IFB France fait valoir, au visa de l’article 2224 du code civil, que le délai de prescription applicable à l’action en responsabilité délictuelle engagée à son encontre par M. [S] [B] court à compter de la date de signature des actes litigieux dès lors que le préjudice réparable est un préjudice de perte de chance de ne pas contracter. Elle en déduit que le cours de la prescription a débuté le 16 janvier 2007 au plus tard pour les cinq premières acquisitions immobilières pour expirer le 19 juin 2013 et qu’il a commencé le 19 janvier 2010 pour la dernière acquisition immobilière pour expirer le 19 janvier 2015, soit, dans tous les cas, avant que ne soit engagée l’action à son encontre par assignation du 2 janvier 2018.

Examinant séparément les griefs soulevés par M. [B] à l’appui de ses demandes, la société IFB France fait valoir que la prescription est acquise pour chacun d’eux.

S’agissant de la surévaluation alléguée du prix de vente des biens immobiliers, la société IFB France soutient que M. [B] pouvait s’en convaincre au jour de la signature des actes authentiques de vente, le prix d’un bien immobilier ne pouvant être apprécié qu’à la date de l’acte de vente à l’exclusion d’une estimation de valeur opérée à une date ultérieure en raison de l’impact nécessaire des fluctuations des marchés financiers et immobiliers. Elle soutient qu’il appartient à l’acquéreur de se renseigner avant de procéder à la réalisation de la vente immobilière dès lors qu’il dispose des données suffisantes pour le faire, ce qui était le cas en l’espèce, et que retarder la point de départ de la prescription à la date à laquelle l’acquéreur a choisi de procéder à une estimation immobilière revient à en laisser la fixation à la seule discrétion de ce dernier.

Concernant le défaut de rentabilité locative, la société IFB France fait valoir qu’aucun montant de loyer n’a été garanti à M. [B], qu’il ne verse aux débats que deux simulations qui lui ont été remises pour les biens situés en métropole et que pour ces biens, comme pour les quatre autres situé à Tahiti ou sur l’île de la Réunion, il aurait dû alors connaître les faits lui permettant d’agir à la date de fin des premières périodes de vacance locative ou à la date de conclusion des contrats de bail pour un loyer inférieur à celui initialement prévu.

S’agissant du risque de perte financière à la revente des biens immobiliers, la société IFB France fait valoir que le point de départ de la prescription doit être fixé à la date de signature des contrats de réservation car c’est à cette date que cesse la mission du commercialisateur, un investisseur tel que M. [B], qui est un courtier maritime spécialisé dans la location de yachts, ne pouvant ignorer que tout investissement immobilier implique un risque de perte de valeur à terme et ce d’autant qu’il a sollicité l’adhésion à une assurance couvrant le risque de perte financière au moment de la revente.

Enfin concernant un défaut de mise en garde sur le risque d’endettement excessif, la société IFB France, qui conteste toute intermédiation pour la souscription des prêts souscrits par M. [B], soutient que le point de départ de la prescription ne saurait être postérieur au jour de souscription du dernier prêt car il s’agit de la date à laquelle il a connu le montant total des mensualités qu’il devait acquitter.

En réponse, M. [S] [B] rappelle les griefs qu’il formule à l’encontre de la société IFB France et qui sont les suivants :

'- de ne pas l’avoir informé du risque qu’il courait, en multipliant les opérations de défiscalisation, de rencontrer des difficultés financières si, d’aventure, il ne pouvait revendre les biens acquis moyennant un prix au moins égal au prix d’acquisition, lequel prix pouvait ne pas s’apprécier dans le futur mais au contraire diminuer ;

— de ne pas l’avoir informé d’un risque lié à la rentabilité des biens qu’elle lui proposait d’acquérir et qu’il a acquis, ceux-ci l’ayant été à des prix supérieurs au prix du marché, ce alors que la demande locative n’était pas aussi forte que présentée et ne pouvaient, à terme, être revendus pour un prix au moins égal au prix d’achat, de telle sorte que la rentabilité vantée ne pouvait être atteinte ;

— d’avoir, en étant à l’origine des prêts contractés pour financer les acquisitions, pris soin de ne contacter que des banques différentes de telle sorte qu’aucune d’entre elles ne pouvait attirer son attention sur le montant total des charges liées aux emprunts contractés et de ne pas l’avoir informé sur ces points.'

Il fait valoir que la prescription d’une action en responsabilité ne court qu’à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en avait pas eu connaissance et que la prescription d’une action pour cause de dol ne court que du jour où il a été découvert, en application de l’ancien article 1304 du code civil.

M. [B] soutient que la date du point de la prescription ainsi défini ne peut être déterminée qu’en appréciant l’ensemble des opérations de placement qu’il a effectuées et ne peut correspondre qu’au jour où les premières échéances des prêts n’ont pas pu être payées et au jour où il a réalisé une perte à la première revente, en juin 2016, du bien immobilier situé à Tahiti.

Il conteste que la diminution ou le défaut de perception des loyers pouvaient le convaincre des manquements de la société IFB France dès lors qu’il avait souscrit une assurance destinée à compenser les pertes locatives éventuelles, qu’il ne suivait pas particulièrement l’évolution des loyers faisant 'une confiance aveugle’ à la société IFB et à l’association EDC et que, s’il avait pu avoir par ce biais connaissance du dommage à venir, il n’aurait pas réalisé le dernier investissement à [Localité 7] en octobre 2009.

M. [B] fait valoir que ses objectifs était non seulement de bénéficier d’un mécanisme de réduction d’impôt mais également de se constituer un capital et un complément de retraite, qu’il en découle que les investissements proposés par la société IFB France devaient répondre à ces objectifs, comme en témoigne les simulations financières qui ont été établies par cette dernière, et qu’il n’avait aucun motif de douter des promesses de rentabilité faites jusqu’à ce que les premières difficultés de remboursement des prêts ne surviennent à la fin du bénéfice des avantages fiscaux.

Il en conclut que la prescription a commencé à courir le 1er avril 2015, comme retenu par le tribunal judiciaire de Créteil, et que son action n’était donc pas prescrite quand il l’a introduite par assignation du 12 mai 2017.

Réponse de la cour

En application de l’article L. 110-4 du code de commerce, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008, les obligations nées à l’occasion de leur commerce entre commerçants et non-commerçants se prescrivent par dix ans si elles ne sont pas soumises à des prescriptions spéciales plus courtes.

Ce délai a été réduit à cinq ans à compter du 19 juin 2008, date d’entrée en vigueur de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 réformant le régime de la prescription. Il s’applique aux prescriptions antérieures plus longues non acquises au 19 juin 2008, dans la limite de la durée initiale qui restait à courir.

Concernant le point de départ du délai de prescription, comme l’ont exactement rappelé les premiers juges, il a été jugé que le délai de l’action en responsabilité, qu’elle soit de nature contractuelle ou délictuelle, court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en a pas eu précédemment connaissance (1ère Civ., 11 mars 2010, pourvoi n° 09-12.710, Bull. 2010, I, no 62 ; 2e Civ., 18 mai 2017, pourvoi n° 16-17.754, Bull. 2017, II, no 102).

En revanche, l’ancien article 1304 du code civil ne régissait que la prescription des actions en nullité pour cause de vices du consentement et non l’action en responsabilité délictuelle engagée par la victime d’un dol à l’encontre de son auteur, qui n’était soumise qu’aux dispositions régissant la prescription de l’action en responsabilité antérieurement à la réforme introduite par la loi du 17 juin 2008, tant pour la détermination du délai de la prescription que pour la fixation de la date à partir de laquelle elle a commencé à courir.

Cet article n’est donc pas applicable en l’espèce, M. [B] n’ayant pas agi en nullité pour cause de manoeuvres dolosives.

Pour les actes et les faits intervenus postérieurement au 19 juin 2008, le point de départ de la prescription est défini par l’article 2224 du code civil qui dispose que : 'Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».

Cet article n’est applicable en l’espèce qu’au dernier investissement réalisé par M. [B], à savoir l’acquisition en l’état futur d’achèvement d’un bien immobilier situé à [Localité 7] suivant contrat préliminaire du 21 octobre 2009 conclu avec la société Akerys Promotion et acte notarié du 19 janvier 2010.

Les acquisitions immobilières faites par M. [B] s’inscrivent toutes dans le cadre d’un mécanisme de réduction de l’impôt sur le revenu, cette réduction consistant, pour le mécanisme Girardin, en un pourcentage du prix d’acquisition du bien immobilier situé dans certains territoires ou départements d’outremer sous condition d’une mise en location effective dans un délai déterminé à compter de la réception de l’immeuble vendu en l’état futur d’achèvement pour une durée minimum de cinq ans. Elle est applicable sur les revenus imposables de l’acquéreur pendant cinq ans. Les dispositifs de faveur dits 'de Robien’ ou 'Scellier’permettaient également d’opérer une réduction d’impôt sur les revenus calculée sur le prix d’acquisition du bien immobilier à concurrence d’un pourcentage éventuellement évolutif dans le temps, au cours des neuf ou dix années suivant l’acquisition, et sous condition de location non meublée du bien immobilier pendant 9 à 10 ans.

Il en résulte que les variables fondamentales dans le cadre de ces mécanismes d’optimisation fiscale sont d’une part le prix d’acquisition du bien immobilier, qui détermine le montant de la réduction d’impôt sur le revenu, et la mise en location qui à la fois conditionne le bénéfice de la réduction d’impôt mais également complète le gain fiscal réalisé par l’acquéreur afin, notamment, de financer le remboursement du crédit immobilier souscrit pour le paiement du prix d’acquisition.

Concernant le grief fait par M. [B] à la société IFB France portant sur la dissimulation d’une surévaluation de l’ensemble des biens immobiliers qu’il a acquis, le point de départ de son action en responsabilité délictuelle, tant pour cause de manoeuvres dolosives que pour manquement à l’obligation d’information et de conseil, se situe à la date de l’acte authentique de chaque vente en l’état futur d’achèvement car, d’une part, l’adéquation entre la valeur du bien et le prix d’acquisition ne peut s’apprécier qu’au jour de la vente, et, d’autre part, le prix étant connu et susceptible d’être analysé et vérifié depuis la conclusion du contrat préliminaire de vente, c’est à cette date que l’acquéreur a pu se convaincre, avant de s’engager, de la réalité d’une éventuelle surévaluation.

Il en est d’autant plus ainsi dans les acquisitions immobilières destinées à accorder le bénéfice d’une réduction d’impôt sur le revenu qu’il appartient à l’acquéreur de s’assurer que le prix de vente est conforme à la valeur vénale du bien immobilier acquis puisqu’il détermine le montant de la réduction d’impôt et doit permettre à l’acquéreur de satisfaire ultérieurement à ses obligations déclaratives à l’égard de l’administration fiscale.

Concernant le défaut d’information, de conseil et/ou de mise en garde sur l’existence d’un risque afférent à la rentabilité globale de l’opération et sur l’existence d’un risque d’endettement excessif du fait de la multiplication des investissements immobiliers, il convient de relever qu’aucune simulation financière versée aux débats par M. [B] et aucun document publicitaire établi par la société IFB France ne contient la garantie d’un prix de revente, à un terme déterminé, des biens immobiliers commercialisés en métropole ou outremer.

En tout état de cause, M. [B], qui est actif en matière commerciale en tant que courtier maritime intervenant dans le secteur de la plaisance, dispose des compétences minimales et des connaissances communes lui permettant d’identifier dès la conclusion des contrats préliminaires de vente qu’une indication d’un prix de vente d’un bien immobilier à cinq ou dix ans ne peut valoir engagement ou promesse ferme et définitive en raison de la volatilité inhérente à tout marché immobilier.

Au demeurant, M. [B] a adhéré le 21 mars 2007, pour les biens situés à La Réunion, à une assurance souscrite par la société IFB France auprès de la société ACE Europe garantissant le risque de perte financière subie lors de la revente des biens immobiliers provoquée par certains faits générateurs identifiés dans la police d’assurance (pièces n°19 et 55 de l’intimé). A cette date, au plus tard, M. [B] a eu connaissance du risque de perte financière lors de la revente des biens immobiliers dont il a fait l’acquisition.

M. [B] ne peut donc valablement soutenir qu’il a pris connaissance d’un défaut d’information sur le risque de baisse de valeur immobilière à la revente cinq à dix ans après les acquisitions qu’il a faites à la date de la première revente à perte du bien immobilier situé à Tahiti.

Ce fait était connu de lui ou aurait dû être connu au plus tard au moment de la signature des contrats préliminaires de vente en l’état futur d’achèvement.

Le défaut d’alerte sur un risque d’endettement excessif et sur la nécessité de mobiliser une épargne personnelle destinée à s’accentuer à la cessation des mécanismes de réduction d’impôt était apparent pour M. [B] à la date de conclusion de chaque crédit immobilier puisqu’il lui a été remis avec les offres de prêt qu’il a acceptées un tableau d’amortissement faisant clairement apparaître des mensualités de remboursement de prêt excédant de plusieurs années la durée du droit à la réduction d’impôt prévue par les mécanismes Girardin, de Robien ou Scellier.

De même, le fait qu’il y ait eu recours à un établissement de crédit différent pour le financement de chaque acquisition immobilière était apparent pour M. [B] à chaque acceptation d’offre de prêt. Le fait que la société IFB France n’ait pas attiré son attention sur un risque de perte d’efficacité, du fait de la multiplication des établissements de crédit, de l’obligation de mise en garde qui incombait à chaque prêteur, à supposer que la société IFB France ait eu une telle obligation, était apparent pour M. [B] au plus tard à la date d’acceptation de la deuxième offre de prêt dès lors que l’étendue de l’obligation de mise en garde d’un établissement de crédit est la même qu’il s’agisse de l’établissement ayant précédemment accordé un crédit ou d’un autre établissement de crédit et qu’elle ne peut s’exercer pleinement qu’au vu des informations communiquées par l’emprunteur lui-même.

Concernant enfin le défaut d’information et de conseil sur le risque de baisse de la rentabilité locative, M. [B] devait savoir dès la conclusion des actes de vente immobilière que la mise en location du bien acquis dans un délai déterminé par la loi fiscale après sa livraison à un prix plafonné était la condition déterminante du droit à réduction d’impôt et que le loyer à percevoir devait permettre le remboursement de tout ou partie des mensualités d’emprunt et était donc la variable dont dépendait l’effort financier supplémentaire qu’il pourrait être amené à faire pour couvrir ses charges d’emprunt.

Or, il ressort des informations fournies par M. [B] que la situation locative de l’ensemble des biens immobiliers s’est dégradée ou n’a pas été conforme aux prévisions initiales très rapidement.

Ainsi, pour le bien immobilier situé à Tahiti, le premier contrat de location n’a été conclu que plus de huit mois après la réception des biens immobiliers pour un loyer mensuel hors charges de 1 261 euros. Cependant, dès le deuxième bail, conclu le 22 mars 2010, le loyer mensuel était en baisse à 1219 euros et les baux suivants ont été conclus, le 17 mars 2011 et 6 juin 2013 pour un loyer encore inférieur.

Pour les deux biens immobiliers situés dans l’immeuble 'Les jardins de la Roseraie’ à La Réunion, les deux duplex ont été loués pour la première fois à compter du 21 janvier 2008 pour un loyer mensuel hors charges de 510 euros conforme à la prévision fournie par le gestionnaire immobilier. Toutefois, pour le premier duplex, le loyer a été abaissé à 430 euros par mois dès la conclusion du deuxième bail, le 20 août 2011 et il n’atteindra plus le montant annoncé de 510 euros au cours des locations suivantes. De même, le second duplex a été loué moyennant un loyer mensuel de 470 euros dès la conclusion du deuxième bail, le 28 octobre 2011, et sera ensuite systématiquement loué moyennant un loyer à la baisse.

Pour le bien immobilier situé dans la résidence 'Pierre Poivre’ à La Réunion, la première location n’est intervenue que dix mois après la réception de l’ensemble immobilier, soit le 1er novembre 2008, moyennant un loyer de 900 euros hors charges d’emblée inférieur à la prévision qui avait été faite par le gestionnaire de l’immeuble qui était de 995 euros par mois hors charges.

Pour le bien immobilier situé dans l’immeuble 'Résidence Belles Rives’ à [Localité 11], la simulation financière remise à M. [B] prévoyait un loyer mensuel de 620 euros devant progresser de 2 %par an. Or, ce bien immobilier n’a été loué pour la première fois que plus de douze mois après sa livraison, soit à compter du 9 mai 2009, moyennant un loyer de 530 euros hors charges sans stipulation d’une faculté de progression annuelle de 2 %.

Pour le bien immobilier situé dans l’immeuble 'Résidence La Manade’ à [Localité 7], la simulation financière remise à M. [B] prévoyait un loyer mensuel de 639 euros devant progresser de 2 % par an. Or, M. [B] reconnaît que si ce bien a été loué le 21 janvier 2012 au prix annoncé, aucune revalorisation annuelle n’était prévue au contrat et n’est effectivement intervenue par la suite.

Il en découle que M. [B] a connu ou aurait dû connaître le fait que les données contenues dans les simulations financières de la société IFB France et les prévisions des gestionnaires de biens immobiliers étaient variables et potentiellement surévaluées puisque, d’emblée, dès la livraison des biens immobiliers, une vacance locative est intervenue pour certains biens et, en outre, soit le loyer annoncé n’a pas pu être appliqué soit il a dû être baissé lors de la conclusion d’un deuxième bail pour des montants suffisamment éloignés des projections présentées par la société IFB France pour modifier l’équilibre de l’opération et influer immédiatement sur le montant de l’épargne mensuelle que devait consacrer M. [B] au financement de l’ensemble des charges des opérations d’investissements immobiliers.

M. [B] n’est pas fondé à soutenir qu’il n’a pas pu s’en apercevoir au moment des faits car il est établi qu’il a complété et déposé chaque année, à compter de 2007, des déclarations de revenus fonciers dont il ressort qu’il connaissait exactement l’identité de chaque locataire et la situation locative de chaque bien immobilier ainsi que le montant des loyers perçus au titre de l’ensemble des locations en cours (pièces n°16 et 37 de l’intimé)

Il ne peut davantage soutenir que la réalisation d’une nouvelle acquisition immobilière en octobre 2009 atteste qu’il n’avait pas connaissance de l’aléa locatif et de son impact sur la rentabilité de l’opération de défiscalisation immobilière dès lors qu’aucun élément figurant au dossier, relatif à l’acquisition du bien immobilier situé à [Localité 7], ne permet de caractériser le fait que M. [B] avait pour intention principale d’effectuer un investissement locatif profitable plutôt qu’une opération d’optimisation fiscale.

Par suite, le délai de prescription de l’action en responsabilité délictuelle exercée par M. [B] à l’encontre de la société IFB France a commencé à courir à la date de conclusion du premier contrat de location non conforme aux prévisions de loyer ou de progression du loyer pour chaque bien immobilier en litige car c’est à cette date que M. [B] a connu ou aurait dû connaître le fait que mieux ou plus complètement informé ou conseillé, il aurait pu éviter la réalisation de pertes financières, notamment en évitant d’avoir à mobiliser une trésorerie supplémentaire pour pouvoir honorer ses charges d’emprunt.

La prescription était donc acquise au 19 juin 2013 pour les cinq premières opérations de défiscalisation immobilière réalisées par M. [S] [B] et le 21 janvier 2017 pour l’opération de défiscalisation afférente au bien immobilier situé à [Localité 7].

L’action en responsabilité était donc prescrite lorsque M. [B] l’a engagée à l’encontre de la société IFB France par assignation signifiée le 2 janvier 2018. M. [B] étant irrecevable en ses demandes formées à l’encontre de la société IFB France, le jugement déféré doit être infirmé en toutes ses dispositions soumises à la cour, étant ici précisé que la cour n’est pas saisi d’un appel incident de M. [B] visant à l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a déclaré irrecevable en ses demandes formées à l’encontre de la société Aedificia participations.

2.- Sur les frais du procès

Partie perdante au procès, M. [S] [B] sera condamné aux dépens d’appel, en application des articles 695 et suivants du code de procédure civile, dont distraction au profit de Maître Alexandra Seizova, avocate au barreau de Paris conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour ce motif, il sera débouté de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [S] [B] sera condamné à payer la somme de 2 000 euros à la SAS IFB France à titre d’indemnité de procédure en considération des frais de justice que cette dernière a dû exposer afin d’assurer la défense de ses intérêts.

PAR CES MOTIFS

La cour,

INFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Statuant à nouveau,

DÉCLARE M. [S] [B] irrecevable en toutes leurs demandes formées à l’encontre de la société par actions simplifiée IFB France,

Y ajoutant,

CONDAMNE M. [S] [B] aux dépens d’appel, dont distraction au profit de Maître Alexandra Seizova, avocate au barreau de Paris conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile

DÉBOUTE M. [S] [B] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [S] [B] à payer la somme de 2 000 euros à la société par actions simplifiée IFB France en application de l’article 700 du code de procédure civile,

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE

S.MOLLÉ C.SIMON-ROSSENTHAL