COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 15 OCTOBRE 2025

N° RG 23/04453 – N° Portalis DBV3-V-B7H-V6NB

AFFAIRE :

S.C.I. PGTV

C/

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 8] pris en la personne de son syndic, le Cabinet IMMOBILIER G.COGE

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 28 Avril 2023 par le Tribunal de proximité d’ASNIERES SUR SEINE

N° RG : 23/000168

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Emmanuel MOREAU,

M^e Olfa BATI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUINZE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.C.I. PGTV

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentant : M^e Emmanuel MOREAU de la SELARL HOCHLEX, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C 147 et M^e Magali LEROY, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R126

APPELANTE

****************

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 8] pris en la personne de son syndic, le Cabinet IMMOBILIER G.COGE exerçant sous le nom commercial la SARL COGESCO, dont le siège est [Adresse 2]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentant : M^e Olfa BATI de la SCP KERDREBEZ-GAMBULI ET BATI, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 152 etMe Christine LIEU, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0208

INTIMÉ

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 03 Septembre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

FAITS & PROCÉDURE

La SCI PGTV est propriétaire des lots 1, 3, 15, 16, 17 et 60 de l’immeuble sis [Adresse 10], soumis au statut de la copropriété.

Par courrier recommandé avec accusé réception du 7 février 2022, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure la SCI PGTV de procéder au règlement de la somme de 4 482,51 euros au titre de l’arriéré de charges dû à cette date.

Par acte d’huissier du 2 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires a assigné la SCI PGTV devant le Tribunal de proximité d’Asnières aux fins de :

— la condamner à lui verser la somme de 4 780,27 euros au titre des appels de charges impayés au 23 novembre 2022 (4ème appel de charges et de travaux 2022 inclus) et des frais nécessaires, avec intérêts qui doivent courir à compter du 7 février 2022 date de la mise en demeure sur un montant de 4 482,51 euros et de la date de signification du présent acte pour le solde ;

— Ordonner la capitalisation des intérêts en vertu de l’article 1343-2 du code civil ;

— la condamner à lui verser la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— la condamner à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 28 avril 2023 le Tribunal de proximité d’Asnières sur Seine :

— l’a condamnée, au profit du syndicat des copropriétaires, au paiement de :

* 4 568,27 euros au titre de l’arriéré de charges pour la période allant du 1er juillet 2021 au 10 novembre 2022, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 292,65 à compter de la mise en demeure du 7 février 2022 et pour le surplus à compter de l’assignation ;

* 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens ;

— a ordonné la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière, à compter de l’assignation, sur les sommes dues au titre des charges et travaux ;

— a débouté le syndicat des copropriétaires de ses autres demandes au titre des frais de recouvrement et des dommages-intérêts ;

— a rappelé que le jugement bénéfice de l’exécution provisoire de droit.

Ce jugement est réputé contradictoire car la SCI PGTV n’a pas comparu bien qu’ayant été régulièrement citée à l’instance par procès-verbal selon l’article 659 du code de procédure civile.

Le 28 juin 2023, la SCI PGTV a relevé appel de ce jugement du 28 avril 2023 qui lui a été signifié le 1er juin 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 28 septembre 2023, par lesquelles la SCI PGTV, appelante, invite la Cour, à :

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

Et statuant à nouveau :

— déclarer ni avoir ni lieu ni matière à sa condamnation,

— débouter le syndicat des copropriétaires de toutes prétentions contraires, les rejeter,

— le condamner aux dépens tant de première instance que d’appel, ainsi qu’au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les conclusions notifiées le 21 février 2025, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, intimé, demande à la Cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 28 avril 2023 par le Tribunal de proximité d’Asnières sur Seine (RG 11-23-000168),

Y ajoutant,

— condamner la SCI PGTV à lui verser la somme de 17 392,41 euros au titre des appels de charges impayés pour la période du 31 décembre 2022 au 1er janvier 2025 (1er appel de charges et de travaux 2025 inclus), avec intérêts à compter du 17 octobre 2024, date de la mise en demeure sur un montant de 15 823,05 euros,

— ordonner la capitalisation des intérêts en vertu de l’article 1343-2 du code civil,

En tout état de cause,

— condamner la SCI PGTV à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— la condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel, qui seront recouvrés directement par Maître Olfa Bati conformément aux dispositions des articles 699 et suivants du code de procédure civile.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 29 avril 2025.

Le syndicat des copropriétaires a produit une note en délibéré autorisée le 20 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 al. 2 et 3 du code de procédure civile, 'la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien des prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion’ et ' Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.'

Sur l’irrecevabilité des demandes de la SCI PGTV soulevée par le syndicat des copropriétaires au regard de l’article 12 du code de procédure civile

En droit :

Selon l’article 12 du code de procédure civile : « Le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. / Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. / Toutefois, il ne peut changer la dénomination ou le fondement juridique lorsque les parties, en vertu d’un accord exprès et pour les droits dont elles ont la libre disposition, l’ont lié par les qualifications et points de droit auxquels elles entendent limiter le débat. / Le litige né, les parties peuvent aussi, dans les mêmes matières et sous la même condition, conférer au juge mission de statuer comme amiable compositeur, sous réserve d’appel si elles n’y ont pas spécialement renoncé.'

En l’espèce

Au regard du caractère lacunaire des écritures concernant le fondement juridique de la demande, à savoir :

'le SDC, agissant au nom de son syndic, a méconnu les règles essentielles de la loi du 10 juillet 1965 relative au statut des immeubles bâtis soumis au régime de la copropriété et de son décret d’application, et notamment son article 8.'

S’agissant des conclusions présentées par l’appelante, il appartient aux juges du fond d’examiner les faits, sous tous leurs aspects juridiques conformément aux règles de droit qui leur sont applicables. Voir Cass. 3e civ., 27 juin 2006, n° 05-15.394 : JurisData n° 2006- 034326. Les juges du fond, qui doivent rechercher eux-mêmes la règle de droit applicable, ne relèvent aucun moyen d’office en donnant à leurs décisions le fondement juridique qui découle des faits allégués et n’ont pas à respecter le principe de la contradiction, cf. Cass. 3e civ., 28 mai 1986 n° 85-11.402 JurisData n° 1986-001090.

Sur les arriérés de charges de copropriété et appels travaux

En droit

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 :

' Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.'

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article ;

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel ;

L’article 19-2, al. 1 et 3, dans sa rédaction applicable depuis le mois de janvier 2023, dispose qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles ; cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2 ;

En vertu des dispositions conjuguées de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de cette obligation.

En l’espèce

Pour condamner la SCI PGTV à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 568,27 euros d’arriérés de charges de copropriété et travaux selon arrêté de compte du 23 novembre 2022, pour la période du 1er juillet 2021 au 10 novembre 2022, appel du 4ème trimestre 2022 inclus, le Tribunal a retenu que la créance était établie par la production des pièces suivantes par le syndicat des copropriétaires :

— le relevé de propriété justifiant de la qualité de copropriétaire de la SCI PGTV,

— le décompte des sommes dues par la SCI PGTV pour la période du 1er juillet 2021 au 23 novembre 2022, appel du 4ème trimestre 2022 inclus,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 30 juin 2021 et 23 mars 2022, portant approbation des comptes, du budget prévisionnel et approuvant des travaux,

— les appels de fonds afférant à cette période.

La SCI PGVT soulève une unique contestation, faisant valoir que cette créance est fondée sur les deux assemblées générales de copropriété des 30 juin 2021 et 23 mars 2022 auxquelles elle n’a pas été convoquée.

En réponse, le syndicat des copropriétaires produit :

— premièrement la convocation à l’assemblée générale du 30 juin 2021 avec l’avis de réception supportant l’adresse de la SCI PGTV à St-Cloud, et réceptionnée contre signature en date du 1er juin 2021 (pièces n°4-2 et 4-3). L’assemblée générale de 2021 a approuvé les comptes de l’exercice 2020 (résolution n°3) le budget prévisionnel de l’exercice 2021 (résolution n°9), le budget prévisionnel de l’exercice 2022 (résolution n°11), la réalisation d’un audit du règlement de copropriété (résolution n°17-1) et la modification dudit règlement en application de la loi [Localité 11] (résolution n°17-2).

— deuxièmement le procès-verbal de l’assemblée générale du 23 mars 2022 d’où il ressort que la SCI PGTV était présente, M. [P] en ayant d’ailleurs été élu scrutateur, ainsi que l’avis de réception supportant l’adresse de la SCI PGTV à St-Cloud, et réceptionnée contre signature en date du 26 février 2022 (pièces n°5-2 et 5-3). Cette assemblée générale a approuvé les comptes de l’exercice 2019 (résolution n°6), les comptes de l’exercice 2021 (résolution n°6-1), le budget prévisionnel révisé de l’exercice 2022 (résolution n°11), le budget prévisionnel de l’exercice 2023 (résolution n°12), l’établissement d’une évaluation périodique des matériaux amiantés (résolution n°18), les travaux de rénovation du porche d’entrée (résolution n°19), les travaux de sécurisation de l’accès au bâtiment (résolutions n°20 et 20-1), et l’attribution d’une mission d’étude technique pour les travaux de ravalement (résolution n°21),

— enfin, les attestations de non-recours pour ces deux assemblées générales de 2021 et 2022.

Dans ces conditions, le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la demande incidente du syndicat des copropriétaires tendant au paiement des charges de copropriété 'dues posterieurement au jugement’ à savoir la somme de 17 392,41 euros au titre des appels de charges impayés du 31 décembre 2022 au 1er janvier 2025 (1er appel de charges et de travaux 2025 inclus)

En droit

Selon l’article 910-4 du code de procédure civile dans sa rédaction en vigueur jusqu’au 1er septembre 2024, applicable à l’espèce :

' A peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. L’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

Néanmoins, et sans préjudice de l’alinéa 2 de l’article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.'

En l’espèce

Le syndicat des copropriétaires, dans ses premières conclusions au fond transmises par RPVA le 27 décembre 2023 (ainsi d’ailleurs que dans ses 2e conclusions au fond du 5 décembre 2024) demandait à la Cour, au principal de :

— débouter la société PGTV, prise en la personne de ses représentants légaux, de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 28 avril 2023 par le Tribunal de proximité d’Asnières (RG 11-23-000168) ;

et ne formulait aucune demande incidente tendant, selon ses propres termes, au paiement des charges de copropriété 'dues posterieurement au jugement’ à savoir la somme de 17 392,41 euros au titre des appels de charges impayés du 31 décembre 2022 au 1er janvier 2025 (1er appel de charges et de travaux 2025 inclus).

Dès lors, la demande additionnelle présentée par le syndicat des copropriétaires devant la Cour, par ses troisièmes et dernières conclusions au fond transmises par RPVA le 21 février 2025, tendant au paiement des charges de copropriété 'dues posterieurement au jugement’ à savoir la somme de 17 392,41 euros au titre des appels de charges impayés du 31 décembre 2022 au 1er janvier 2025 (1er appel de charges et de travaux 2025 inclus), est irrecevable en appel car elle a été présentée en méconnaissance de l’article 910-4 du code de procédure civile susrappelé, et d’autre part, cette demande de paiement de charges ultérieures au jugement entrepris, ne s’inscrit pas dans les limites des chefs de jugement critiqués.

Les parties en ont été informées de ce que la Cour relevait ce moyen épar notification RPVA du lundi 15 septembre 2025, avec un délai de 8 jours pour présenter leurs observations, ce qui a été fait, pour le syndicat des copropriétaires, par une note en délibéré autorisée, du 20 septembre 2025.

Cette demande doit être déclarée irecevable.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI PGTV, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

CONFIRME le jugement rendu le 28 avril 2023 par le Tribunal de proximité d’Asnières sur Seine ;

Y ajoutant,

CONDAMNE la SCI PGTV, RCS de Caen sous le n°799 867 262, dont le siège social est [Adresse 5], prise en la personne de ses représentants légaux y domiciliés en cette qualité, ou encore domiciliée chez M. [D] [P], gérant, [Adresse 6], à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 9], représenté par son syndic, le cabinet Immobilier G. Coge exerçant sous le nom commercial COGESCO, RCS de Nanterre n°312 910 243, dont le siège est [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité, la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

CONDAMNE la SCI PGTV, RCS de Caen sous le n°799 867 262, dont le siège social est [Adresse 5], prise en la personne de ses représentants légaux y domiciliés en cette qualité, ou encore domiciliée chez M. [D] [P], gérant, [Adresse 6], aux entiers dépens d’appel, qui seront recouvrés directement par Maître Olfa Bati conformément aux dispositions des articles 699 et suivants du code de procédure civile,

REJETTE toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT