COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51J

Chambre civile 1-2

ARRET N°92

CONTRADICTOIRE

DU 01 AVRIL 2025

N° RG 24/02389 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WO7Q

AFFAIRE :

[X] [V]

…

C/

S.A. IMMOBILIERE

3 F

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 22 février 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 9]

N° RG : 1123000209

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées

le : 01.04.25

à :

M^e Marie-Véronique RAHON-WITZ

M^e Christophe DEBRAY

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE PREMIER AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTS

Monsieur [X] [V]

[Adresse 2]

[Localité 6]

bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale

Représentant : M^e Marie-Véronique RAHON-WITZ, Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 571

Plaidant : M^e Hervé LEFORT, avocat au barreau de TOULON, vestiaire : 154

Madame [T] [V]

[Adresse 2]

[Localité 6]

bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale

Représentant : M^e Marie-Véronique RAHON-WITZ, Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 571

Plaidant : M^e Hervé LEFORT, avocat au barreau de TOULON, vestiaire : 154

****************

INTIMÉE

S.A. IMMOBILIERE 3 F

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

N° SIRET : 552 14 1 5 33

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentant : M^e Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627

Plaidant : M^e Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD – WEILLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0128

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 15 janvier 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, magistrate honoraire chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire,

Greffière placée lors des débats : Madame Gaëlle RULLIER,

Greffière en pré-affectation lors du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé du 4 décembre 2014, la société Immobilière 3F a consenti à Mme [T] [V] un bail portant sur un appartement sis [Adresse 2] à [Localité 7].

La société bailleresse a été alertée que Mme [V], hospitalisée, n’occupait plus les lieux.

En vertu d’une ordonnance en date du 22 février 2023, un commissaire de justice s’est rendu sur place afin de constater les conditions d’occupation du logement.

Aux termes d’un procès-verbal établi le 23 mars 2023, le commissaire de justice mentionne que le fils de Mme [V] a effectué des travaux de rénovation et vivait dans le logement.

Par acte de commissaire de justice délivré le 27 mars 2023, la société Immobilière 3F a fait délivrer assignation à Mme [V] et à son fils, M. [X] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Vanves aux fins de voir :

— constater que Mme [T] [V] n’occupe plus personnellement le logement situe au numéro [Adresse 1], à [Localité 7],

— constater que M. [X] [V] est occupant sans droit, ni titre,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail du 4 décembre 2014,

— ordonner l’expulsion sans délai de Mme [T] [V], ainsi que celle de tous occupants de son chef, dont celle de M. [X] [V], avec l’éventuelle assistance de la force publique en cas de besoin,

— autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble au choix de la partie requérante, aux frais et risques des cités,

— condamner in solidum de Mme [T] [V] et M [X] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant du loyer et des charges, jusqu’à la complète libération des lieux,

— condamner in solidum de Mme [T] [V] et son fils, M. [X] [V], au paiement de la somme de 500 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens,

— prononcer l’exécution provisoire du jugement.

Par jugement contradictoire du 22 février 2024, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Vanves a :

— rejeté la demande tendant à écarter des débats la pièce 14 produite par les défendeurs,

— constaté que M. [X] [V] est occupant sans droit ni titre des locaux situés [Adresse 2], à [Localité 7],

— prononcé la résiliation judiciaire du contrat de bail du 4 décembre 2014 liant les parties à effet du présent jugement,

— à défaut de libération volontaire, ordonné l’expulsion de Mme [T] [V], ainsi que celle de tous occupants de son chef, dont celle de M. [X] [V] avec l’éventuelle assistance de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin,

— rappelé que l’expulsion ne pourra intervenir qu’a l’issue du délai de deux mois après le commandement d’avoir à libérer les lieux qui sera délivré conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et à l’issue du délai de grâce,

— rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du présent jugement au montant du loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et jusqu’à la libération complète des lieux, et condamné solidairement Mme [T] [V] et son fils M. [X] [V] à en acquitter le paiement intégral à la société Immobilière 3F,

— rejeté la demande de dommages et intérêts,

— rejeté la demande de transfert de bail,

— débouté la société Immobilière 3F du surplus de sa demande,

— condamné Mme [T] [V] et M. [X] [V] aux entiers dépens de la présente instance,

— dit que les dépens seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle,

— ordonné l’exécution provisoire de son jugement.

Par déclaration reçue au greffe le 12 avril 2024, Mme [T] [V] et M. [X] [V] ont relevé appel de ce jugement.

Aux termes de leurs conclusions signifiées le 13 janvier 2025, Mme [T] [V] et son fils M. [X] [V], appelants, demandent à la cour de :

— déclarer irrecevables les conclusions de l’intimé comme étant tardives,

— réformer le jugement rendu le 22 février 2024 par le juge du contentieux de la protection de [Localité 9],

— poursuivre le bail de l’appartement sis [Adresse 3], en précisant que M. [X] [V] en sera co-titulaire avec M. [T] [V],

— ordonner la réintégration des occupants dans leur logement,

— octroyer, pour le cas où un nouvel occupant aurait été installé, un nouvel appartement équivalent et équipé pour recevoir Mme [T] [V] en précisant que M. [X] [V] sera co-titulaire avec Mme [T] [V],

— condamner la société Immobilière 3F à payer la somme de 4 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

à titre subsidiaire,

— transférer le bail à M. [X] [V] ou lui octroyer un appartement équivalent,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 9 octobre 2024, la société Immobilière 3F, intimée, demande à la cour de :

— juger que l’appel n’a plus d’objet, les lieux ayant été repris le 27 septembre 2024,

— débouter Mme [T] [V] et M. [X] [V] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— confirmer la résiliation judiciaire du bail en date du 4 décembre 2014,

— confirmer l’expulsion Mme [T] [V] ainsi que celle de tous occupants de son chef et notamment M. [X] [V],

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné in solidum Mme [T] [V] et M. [X] à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer litigieux et des charges, sauf à actualiser à la somme due à la somme de 3 522,38 euros au 30 septembre 2024 inclus,

— condamner Mme [T] [V] et M. [X] à payer à Immobilière 3F la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les appelants aux entiers dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 15 janvier 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

Sur l’appel de Mme [T] [V] et de M. [X] [V].

— Sur l’exception d’irrecevabilité des conclusions signifiées par la société Immobilière 3F, soulevée par les appelants.

Les appelants, aux termes de leurs conclusions signifiées le 13 janvier 2025, soit deux jours avant la date de la clôture fixée au jour des plaidoiries le 15 janvier 2025, soulèvent pour la première fois l’irrecevabilité des conclusions signifiées par l’intimée comme étant tardives, faisant valoir qu’ils ont déposé leurs conclusions par RPVA et en copie au conseil de la société Immobilière 3F le 8 juillet 2024 à 15 h12, et que les conclusions en réponse ont été communiquées par RPVA le 9 octobre 2024, soit le lendemain de l’expiration du délai de trois mois prévu à l’article 909 du code de procédure civile.

La société Immobilière 3F, compte tenu de la tardiveté des conclusions signifiées le 13 janvier 2025, n’a pas répondu sur ce point.

Sur ce,

L’article 914 du code de procédure civile, dans sa version 1er septembre 2017 au 1er septembre 2024 applicable à l’espèce, dispose que :

' Les parties soumettent au conseiller de la mise en état, qui est seul compétent depuis sa désignation et jusqu’à la clôture de l’instruction, leurs conclusions, spécialement adressées à ce magistrat, tendant à :

— prononcer la caducité de l’appel,

— déclarer l’appel irrecevable et trancher à cette occasion toute question ayant trait à la recevabilité de l’appel, les moyens tendant à l’irrecevabilité de l’appel doivent être invoqués simultanément à peine d’irrecevabilité de ceux qui ne l’auraient pas été,

— déclarer les conclusions irrecevables en application des articles 909 et 910,

— déclarer les acte de procédure irrecevables en application de l’article 930-1.

Les parties ne sont plus recevables à invoquer devant la cour d’appel, la caducité ou l’irrecevabilité après la clôture de l’instruction, à moins que leur cause ne survienne ou ne soit révélée postérieurement. Néanmoins, sans préjudice du dernier alinéa du présent article, la cour d’appel peut, d’office, relever la fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité de l’appel ou la caducité de celui-ci.

(…….)'.

Il suit des dispositions susvisées que Mme [T] [V] et M. [X] [V] sont irrecevables à soulever devant la cour l’irrecevabilité des conclusions signifiées par la société Immobilière 3F comme étant tardives en application de l’article 909 du code de procédure civile.

— Sur le fond du litige.

* sur la demande tendant à la poursuite du bail et par voie de conséquence à la réintégration des lieux loués, ou en cas d’impossibilité à l’octroi d’un logement équivalent.

La cour observe à titre liminaire que les lieux ont été repris le 27 septembre 2024 en présence de M. [X] [V].

Mme [T] [V] et M. [X] [V] font valoir qu’il n’y a pas lieu de résilier le bail car l’absence de Mme [T] [V], locataire en titre, ne serait que provisoire en raison de la nécessité d’effectuer dans les lieux pris à bail, des travaux d’adaptation du logement à son état physique, qu’en effet, Mme [T] [V] a été hospitalisée à compter du moi du mai 2022, puis admise au sein de l’établissement médicalisé [Localité 8] pour y effectuer sa convalescence, qu’elle se déplace désormais en fauteuil roulant, sans que cette situation ne soit amenée à évoluer, la contraignant, faute d’un logement adapté, à prolonger son séjour au sein de cet établissement, que M. [X] [V] qui résidait depuis des années une grande partie de la semaine dans le logement, y a fait procéder à des aménagements pour rendre les lieux compatibles avec la vie quotidienne d’une personne en fauteuil, qu’il est bien évident qu’il n’aurait pas fait procéder à de tels travaux, si ce n’était pas dans l’optique d’un retour de sa mère chez elle, que la réalisation des travaux ont été précipités en raison d’un dégât des eaux, que les travaux ont été terminés fin 2022, mais que la chaudière ne fonctionnait pas, le dépannage ayant pris un temps important, soit trois mois.

La société Immobilière 3F réplique que le départ des lieux de Mme [T] [V] n’est pas provisoire, contrairement à ce que soutient son fils, ainsi qu’en atteste le jugement d’habilitation familiale du 16 janvier 2020, date à laquelle la locataire en titre n’occupait déjà plus les lieux, puisque placée dans un EHPAD, que compte tenu de sa pathologie, il lui était impossible de retourner vivre à son domicile, qu’aucune autorisation n’a été sollicitée pour réaliser les travaux d’adaptabilité du logement, et qu’il n’est justifié d’aucune demande de transfert de bail. La bailleresse poursuit donc la confirmation du jugement querellé en toutes ses dispositions.

Sur ce,

La société Immobilière 3F rappelle que les logements HLM sont attribués en fonction des ressources, des besoins et de la situation du locataire, selon les critères définis par les articles L 441-1 et R 441-1 du code de la construction et de l’habitation, afin de procéder à une meilleure attribution des logements sociaux et d’en faire bénéficier exclusivement les personnes qui en ont besoin.

Le locataire en titre a donc l’obligation d’occuper personnellement son logement de manière effective, réelle et continue pour être en conformité avec la réglementation applicable en matière de logement social. La non-occupation par le locataire constitue donc un manquement grave à ses obligations.

Aux termes de l’article L 442-3-5 du code de la construction et de l’habitation : 'dans les logements mentionnés au premier alinéa de l’article L 441-1 du même code, le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi du 23 décembre 1986.

Il est interdit au locataire de sous-louer son logement, meublé ou non, en dehors des cas mentionnés à l’article L 442-8-1 du présent code, de céder son bail, de procéder contractuellement avec un tiers à un échange de son logement, sauf dans le cas prévu à l’article 9 de la loi du 6 juillet 1989 précitée.

En cas de non-respect des deux premiers alinéas du présent article, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail'.

De même, aux termes de l’article 8 du contrat de bail signé par Mme [T] [V], cette dernière s’est engagée à occuper personnellement le logement sous peine de résiliation du bail en cas de sous-location, cession, échange, ou transfert.

En l’espèce, la société Immobilière 3F justifie par les pièces qu’elle verse aux débats que Mme [T] n’occupe plus personnellement les lieux loués de manière effective, réelle et continue. C’est ainsi que :

*il ressort d’une sommation interpellative en date du 10 novembre 2022 que deux voisins ont indiqué au commissaire de justice que Mme [T] [V] ne vit plus dans les lieux loués depuis de très nombreuses années, qu’elle serait désormais en maison médicalisée, et que des travaux de rénovation ont été réalisés dans le logement au cours de l’été 2022, qu’ils voyaient régulièrement depuis quelques mois son fils.

* aux termes d’un procès-verbal dressé le 23 mars 2023, la SCP [G]-Mourer, commissaires de justice qui a été autorisée à se rendre sur place par ordonnance sur requête du 22 février 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Vanves, mentionne avoir constaté que le nom '[V]' figure sur la boîte aux lettres du logement, qu’après avoir fait procéder à l’ouverture de la porte palière par un serrurier, il a constaté qu’il s’agit d’un appartement de deux pièces, que les lieux sont meublés de manière moderne, en très bon état, que dans la salle de douche, il a relevé l’existence d’une brosse à dents et d’un rasoir posés sur le lavabo (….), que dans la chambre, la commode comme le meuble de rangement sont pourvus de vêtements d’homme, qu’il ne voit aucun vêtement féminin, et qu’il a trouvé une pochette de documents au nom de [X] [V].

En outre, il est versé aux débats le jugement d’habilitation familiale rendu le 16 janvier 2020, aux termes duquel le juge des tutelles du tribunal de proximité de Vanves mentionne que Mme [V] ne peut plus rester à son domicile et qu’il convient d’ores et déjà d’autoriser ses mandataires à résilier, dès la signature effective du contrat d’hébergement, le bail relatif au logement sis [Adresse 2] à Meudon (92190).

M. [X] [V], désigné en qualité de personne habilitée à représenter sa mère, Mme [T] [V], locataire en titre, selon le jugement susvisé, qui indique avoir fait procéder à des aménagements dans la perspective d’un retour de sa mère à son domicile, ne justifie pas que sa mère serait apte à quitter l’EHPAD dans lequel elle a été placée.

La cour relève enfin que M. [X] [V] ne justifie pas remplir les conditions exigées à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 pour bénéficier d’un transfert du bail à son profit.

En conséquence, le jugement rendu le 22 février 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Vanves doit être confirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail portant sur un appartement sis [Adresse 2] à Meudon (92190), consenti par acte sous-seing privé en date du 4 décembre 2014 par la société Immobilière 3F à Mme [T] [V], pour défaut d’occupation personnelle durant plusieurs années, étant observé que les dispositions relatives à l’expulsion et au sort des meubles sont devenues sans objet, compte tenu du fait que les lieux ont été repris le 27 septembre 2024.

Mme [T] [V] et M. [X] [V] doivent être déboutés de l’ensemble de leurs demandes, et notamment de celles tendant à voir ordonner leur réintégration dans leur logement, ou à se voir octroyer, pour le cas où un nouvel occupant aurait été installé, un nouvel appartement équivalent et équipé pour les recevoir.

* sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Mme [T] [V] et M. [X] [V] qui succombent en leurs demandes, ne peuvent qu’être déboutés de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Sur la demande reconventionnelle de la société Immobilière 3F.

La société Immobilière 3F poursuit la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a condamné in solidum Mme [T] [V] et M. [X] [V] à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, outre les charges et ce, sauf à actualiser sa demande à ce titre à la somme de 3 522,38 euros selon décompte arrêté au 30 septembre 2024 inclus.

Mme [T] [V] et M. [X] [V] ne justifient pas s’être acquittés de la somme due, cette preuve leur incombant, de sorte qu’il y a lieu de faire droit à la demande de la société Immobilière 3F en les condamnant in solidum à paiement.

Sur les mesures accessoires.

Mme [T] [V] et M. [X] [V] doivent être condamnés in solidum aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées.

Il y a lieu de faire droit à la demande de la société Immobilière 3 F au titre des frais de procédure par elle exposés en cause d’appel en condamnant in solidum Mme [T] [V] et M. [X] [V] à lui verser la somme de 700 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Déclare Mme [T] [V] et M. [X] [V] irrecevables à soulever devant la cour l’irrecevabilité des conclusions signifiées par la société Immobilière 3F comme étant tardives en application de l’article 909 du code de procédure civile,

Confirme le jugement rendu le 22 février 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Vanves en toutes ses dispositions, étant observé que les dispositions relatives à l’expulsion et au sort des meubles sont devenues sans objet, compte tenu du fait que les lieux ont été repris le 27 septembre 2024, et sauf sur la demande en paiement compte tenu de l’actualisation en cause d’appel,

Statuant à nouveau de ce seul chef,

Condamne in solidum Mme [T] [V] et M. [X] [V] à verser à la société Immobilière 3F la somme de 3 522,38 euros au titre des indemnités d’occupation impayées, selon décompte arrêté au 30 septembre 2024 inclus,

Y ajoutant,

Condamne Mme [T] [V] et M. [X] [V] à verser à la société Immobilière 3F la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [T] [V] et M. [X] [V] aux dépens d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière en pré-affectation, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, Le Président,