COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

Par défaut

DU 15 OCTOBRE 2025

N° RG 24/03407 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WR7N

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 10] [Adresse 3]) représenté par son syndic en exercice, la SAS Cabinet ADUXIM

C/

[Y] [C] [U] [N]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 14 Mai 2024 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 13]

N° RG : 23/04526

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Philippe CHATEAUNEUF

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUINZE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE LES TERRASSES DE LA FORET 2 SIS [Adresse 3]) représenté par son syndic en exercice, la SAS Cabinet ADUXIM, dont le siège social est situé [Adresse 7], prise en la personne de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentant : M^e Philippe CHATEAUNEUF, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 643 et M^e Nicolas LEDERMANN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1346

APPELANT

****************

Monsieur [Y] [C] [U] [N]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Défaillant

INTIMÉ

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 03 Septembre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

FAITS & PROCÉDURE

M. [U] [N] est propriétaire, depuis le mois d’octobre 2019, des lots n° 19 et 65 dans l’immeuble '[Adresse 9]' sis [Adresse 2], soumis au régime de la copropriété.

Par exploit d’huissier du 4 août 2023, le syndicat des copropriétaires a attrait M. [U] [N] devant le Tribunal judiciaire de Versailles aux fins de solliciter au principal, selon décompte arrêté le 1er juillet 2023, le paiement de la somme de 14 671,82 euros au titre de l’arriéré des charges.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 14 mai 2024 (M. [U] [N] n’ayant pas comparu bien qu’ayant été régulièrement cité à l’instance par acte remis selon l’article 659 du code de procédure civile), le Tribunal judiciaire de Versailles a :

— Ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture du 30 janvier 2024,

— Ordonné l’admission des dernières conclusions du syndicat des copropriétaires signifiées à M. [U] [N] le 28 mars 2024,

— Prononcé la clôture de l’instruction au 4 avril 2024,

— Rejeté l’intégralité des demandes formées par le syndicat des copropriétaires,

— Condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens de l’instance,

— Rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement en date du 3 juin 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 26 juin 2024, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la Cour à :

— infirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Versailles le 14 mai 2024 en ce qu’il :

— a Rejeté l’intégralité de ses demandes ;

— l’a Condamné aux dépens de l’instance;

— a Rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Et statuant à nouveau :

— constater que le tribunal l’a débouté de sa demande en paiement de charges en raison du défaut de production du procès-verbal de l’assemblée générale du 14 décembre 2021 ayant voté les travaux de ravalement, alors qu’il était produit le procès-verbal de l’assemblée générale du 6 décembre 2023 ayant approuvé les comptes des travaux de ravalement,

— constater, quoi qu’il en soit, que le procès-verbal de l’assemblée générale du 14 décembre 2021 est produit en cause d’appel,

En conséquence:

— condamner M. [U] [N] à lui payer la somme actualisée de 10 511, 28 euros au titre des appels de charges et travaux arrêtés à l’appel du 3ème trimestre 2024 inclus,

— condamner M. [U] [N] à lui payer la somme de 72 euros au titre des frais préalables,

— condamner M. [U] [N] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamner M. [U] [N] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [U] [N] aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont recouvrement entre les mains de Maître Philippe Châteauneuf, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

M. [U] [N], qui s’est vu signifier la déclaration d’appel avec les conclusions d’appelant le 11 juillet 2024 par procès-verbal de recherches infructueuses (article 659 du code de procédure civile), sa locataire présente dans l’appartement en question ayant déclaré au commissaire de justice instrumentaire qu’elle ne savait pas où il se trouvait, n’a pas constitué avocat.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Malgré l’absence de M. [U] [N], il convient de statuer sur les prétentions du syndicat des copropriétaires après avoir vérifié, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, qu’elles sont régulières, recevables et bien fondées.

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 al. 2 et 3 du code de procédure civile, 'la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien des prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion’ et ' Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.'

A titre préliminaire:

Les demandes tendant à voir la Cour 'déclarer’ et 'constater', telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile en tant qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant de manière générale que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif de l’arrêt.

Il n’y sera dès lors pas statué, sauf exception au regard de leur pertinence au sens des textes susvisés.

Sur la demande du syndicat en paiement des charges de copropriété et appels travaux pour la somme de 10 511, 28 euros au titre des appels de charges et travaux arrêtés à l’appel du 3ème trimestre 2024 inclus

En droit

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 :

' Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.'

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article ;

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel ;

L’article 19-2, al. 1 et 3, dans sa rédaction applicable depuis le mois de janvier 2023, dispose qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles ; cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2.

En vertu des dispositions conjuguées de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de cette obligation.

En l’espèce

A l’appui de sa demande en paiement de la somme de 10 511, 28 euros au titre des appels de charges et travaux jusqu’à l’appel du 3ème trimestre 2024 inclus, le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— le relevé de propriété justifiant de la qualité de copropriétaire de M. [U] [N],

— le décompte des sommes dues par M. [U] [N] en sa qualité de copropriétaire, arrêté au 1er juillet 2022 (pièce n°2) et au 1er juillet 2024 (pièce n° 27),

— les procès-verbaux des assemblées générales de 2021, 2022 et 2023, portant approbation des comptes, du budget prévisionnel et approuvant des travaux, chacun étant assorti de son attestation de non-recours,

— les appels de fonds du 2ème trimestre 2022 jusqu’au 3ème trimestre 2024 inclus,

— une sommation de payer une somme de 1 792 euros au titre des charges, délivrée par huissier à M. [U] [N] le 8 octobre 2020.

Sur le quantum des arriérés de charges au 1er juillet 2024

Pour débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de charges, le Tribunal s’était fondé sur le défaut de production du procès-verbal de l’assemblée générale du 14 décembre 2021.

Celui-ci est produit à hauteur d’appel : l’assemblée générale du 14 décembre 2021 a approuvé, par ses résolutions 19 et suivantes, l’ensemble des travaux de ravalement de l’immeuble. Cette pièce confère à la créance du syndicat des copropriétaires un caractère exigible et liquide.

Il ressort de l’analyse du décompte des sommes dues par M. [U] [N] en sa qualité de copropriétaire, telles qu’actualisées au 1er juillet 2024, date du dernier arrêté de compte, incluant le 3ème appel de charges 2024 enregistré le 1er juillet 2024, que celui est redevable, au titre des seules charges de copropriété incluant les appels de fonds pour travaux, d’une somme de 10 424,34 euros.

Le jugement sera infirmé et M. [U] [N] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10 424,34 euros correspondant à son arriéré de charges de copropriété net actualisé au 1er juillet 2024, 3ème appel de charges 2024 inclus.

Sur les frais de recouvrement

En droit

Aux termes du a) de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Concernant les mises en demeure, la facturation prévue au contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire qui n’est pas partie au contrat, la demande en paiement au titre des frais de mise en demeure, ne saurait dès lors être retenue sur cette base tarifaire, d’autant que comme dit précédemment, il n’est pas justifié d’une quelconque clause d’aggravation.

En l’espèce,

Le syndicat des copropriétaires demande la somme de 72 euros au titre des frais, correspondant à deux mises en demeure des 1er décembre 2022 et 2 juin 2023, dûment produites au dossier, postérieures à un commandement de payer délivré par huissier le 24 novembre 2021 et ainsi, entrant toutes les deux dans le champ d’application du a) précité de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il en sera donc tenu compte, après avoir ramené leur coût au tarif R1 alors en vigueur soit 5,18 euros.

Le jugement sera infirmé sur ce point et M. [U] [N] sera condamné, en ce qui concerne les frais de recouvrement, à payer une somme de 10,36 euros.

Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires au titre de l’article 1231-6 du code civil

Selon l’article 1231-6 du code civil :

'le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire'.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à ses obligations essentielles à l’égard du syndicat, de régler les charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires (Cass. Civ. 3ème 12 juillet 2018 n°17-21.518 ; Cass. Civ 3ème 24 mars 2009, n°07-21.107 ; Civ. 3ème, 3 novembre 2016, n° 15-24.793).

En l’espèce

M. [U] [N] doit plus de 10 000 euros depuis 2021 à la copropriété, dépense afférente aux travaux de ravalement en faveur desquels il a lui-même voté lors de l’assemblée générale de 2021, devenue définitive. Défaillant devant le Tribunal comme devant la Cour, il n’invoque aucune raison particulière ni aucune cause grave l’empêchant de payer les charges de copropriété de cet appartement qu’il a d’ailleurs mis en location, ainsi que l’huissier l’a constaté le 11 juillet 2024. Dès lors il cause, par ses manquements systématiques et répétés à ses obligations essentielles de copropriétaire à l’égard de son syndicat des copropriétaires, une faute qui cause à cette collectivité modeste de quinze copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, la Cour condamne M. [U] [N] à payer une somme de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens, qui doivent être mis à la charge de M. [U] [N].

M. [U] [N], partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu par défaut

— INFIRME le jugement du 14 mai 2024 du Tribunal judiciaire de Versailles en tant qu’il a :

* Rejeté l’intégralité des demandes formées par le syndicat des copropriétaires,

* Condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens de l’instance,

— Le CONFIRME en ses autres dispositions,

Statuant à nouveau des chefs réformés,

— CONDAMNE M. [Y] [C] [U] [N], [Adresse 5] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble '[Adresse 11], représenté par son syndic, la SAS Aduxim, RCS de [Localité 12] n°562 065 748, dont le siège social est [Adresse 8], prise en la personne de son président domicilié audit siège, la somme de 10 424,34 euros correspondant à son arriéré de charges de copropriété net actualisé au 1er juillet 2024, 3ème appel de charges 2024 inclus,

— CONDAMNE M. [Y] [C] [U] [N], [Adresse 5] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble '[Adresse 11], représenté par son syndic, la SAS Aduxim, RCS de [Localité 12] n°562 065 748, dont le siège social est [Adresse 8], prise en la personne de son président domicilié audit siège, la somme de 10,36 euros au titre des frais de recouvrement,

— CONDAMNE M. [Y] [C] [U] [N], [Adresse 5] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble '[Adresse 11], représenté par son syndic, la SAS Aduxim, RCS de [Localité 12] n°562 065 748, dont le siège social est [Adresse 8], prise en la personne de son président domicilié audit siège, la somme de 1 500 euros de dommages-intérêts,

— CONDAMNE M. [Y] [C] [U] [N], [Adresse 5] au entiers dépens de première instance, dont recouvrement entre les mains de Maître Philippe Châteauneuf, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Y ajoutant,

— CONDAMNE M. [Y] [C] [U] [N], [Adresse 5] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble '[Adresse 11], représenté par son syndic, la SAS Aduxim, RCS de [Localité 12] n°562 065 748, dont le siège social est [Adresse 8], prise en la personne de son président domicilié audit siège, la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— CONDAMNE M. [Y] [C] [U] [N], [Adresse 5] au entiers dépens d’appel, dont recouvrement entre les mains de Maître Philippe Châteauneuf, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— REJETTE toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT